1、【懂产融】痛并幸福：华夏幸福16种大招超千亿融资修炼记 邢杰点评对中国的民营企业来讲，融资几乎是永远的万里长征。华夏幸福几乎已经成为一匹枪林弹雨中无法也似乎不能停下的战马，这4年来几乎用遍了各种融资工具，2015年总融资约500亿，其中银行贷款约占比27%、信托约40%，然后是各种公司债、各种明股暗债的夹层融资、各种融资租赁、各种债务重组等等。在新常态下，这样的非常态中高成本融资确实危险重重。异曲同工的是，很多大国企是因经营能力低下导致老业务老资产窟窿频现而必须不断扩张，用新陆地来转移大家的视线；但现在很多中大型民企因为过高的融资成本导致老业务老资产难以为继也必须不断扩张，试图用新大陆来覆盖层
2、出不穷的老窟窿。在经济上升期，这会成为规模英雄，但在新常态下就比较危险了。优董建言：陷入此类境地的企业家朋友们，尽快梳理优劣资产和业务，做好项目公司与集团总部的切割，分利分风险、断臂断腿保脑袋和保躯干，才有未来。我国新城建设都是依靠地方政府和下面的城投公司以用土地收益权进行抵押，从银行拿到大笔的贷款来干的。华夏幸福基业是总部在河北固安的民营上市企业，是没有政府信用背书的“城投公司”，它从一级开发到基础设施建设再到二级载体建设，资金需求量惊人，但是对于这家纯粹的民营企业而言，融资怎么解决呢？民营企业的身份，产业新城的不确定性，收益的未知性，抵押物的缺乏，再加上历年来负债率过度高企和不断增加的短期
3、偿债压力，注定了华夏幸福不可能过多指望银行贷款。我们来看一下华夏幸福2015年财报，即便这时候的华夏幸福已经市值近800亿，总资产近1700亿，品牌知名度如日中天的超大型企业，但是其全年银行贷款金额却只占整体融资金额的26.94%，不到三分之一。情势所迫，华夏幸福硬生生将自己修炼成了融资高手，翻阅华夏幸福的报表和公告，你会感觉这家公司就是一本“花式融资百科全书”，在中国能运用的融资方式，华夏幸福几乎都尝试了一遍。根据统计显示，从2012年2016年4月份这4年多间，不依靠银行贷款，华夏幸福一共从外部融得资金2974亿元，涉及融资方式多达16种。下面我们就简单梳理一下华夏幸福眼花缭乱的产业新城融
4、资术，希望能够对参与园区PPP和产业新城PPP的社会资本有一些借鉴意义：销售输血法首先不得不提的是华夏幸福的“销售输血法”，那就是众所周知的住宅销售，这也是多年来华夏幸福业绩支撑和血流顺畅的关键保障。全球企业界有一句人所共知的话：“现金流比利润更重要！”由于产业新城开发旷日持久，现金流进出严重不匹配，如果没有多年来住宅销售的给力支持，别说做到如今的品牌规模，就连活下去都成问题。我们来看一下华夏幸福历年的住宅销售额。2015年723.53亿，2014年512.54亿，2013年374.24亿，2012年211.35亿，白花花的住宅销售回款是华夏幸福规模迅速膨胀和产业新城全国遍地开花的重要保证。信
5、托借款信托借款历年来都是占华夏幸福最大比例的融资形式，虽然信托融资成本是所有融资形式中最高的，但由于门槛较低，选择面广，数额巨大，一直是地产公司最为倚赖的融资手段。比如2015年4月，华夏幸福的下属公司大厂华夏就向大业信托有限责任公司借款金额25亿元。信托占总体融资比例2012年达到73%，2014年和2013年，也分别占到44%和43%，2015年，信托融资总规模达到190亿元，为40%，由此也可以看到，早期华夏幸福必须更加依托于高成本、低门槛的信托融资，随着规模的增加、品牌知名度的提升，融资渠道也开始逐渐拓宽，高成本信托融资的比例也在逐渐降低。公司债2016年3月29日，华夏幸福第二期公司
6、债券发行完毕，发行规模30亿元，期限5年，在第3年末附公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率5.19%。2015年开始房地产行业的资金面宽松，整体融资成本下降是个普遍趋势，从2015年二季度开始的公司债发行大潮旧很能说明问题，很多公司债成本都在5%左右。这个趋势一直延续到2016年一季度，华夏幸福从2015年开始连续几笔低成本的公司债发行，也成功将其平均融资成本从9.64%拉低到7.92%。这对华夏幸福节省利息支出、提升利润率可是起到关键性作用的。夹层融资什么是夹层融资？说白了就是明股暗债，表面上看起来是股权转让，但实际约定未来回购，并以差价作为利息或支付约定利息，由于介入股债之间
7、，故曰“夹层”。华夏幸福非常擅长这种灵活机动的融资形式。例如2013年11月，由华澳信托募资10亿元，投入华夏幸福旗下的北京丰科建。其中向北京丰科建增资7.6亿元，向北京丰科建提供信托贷款2.4亿元。交易完成后，华澳信托对丰科建持股66.67%，九通投资持股33.33%。这样一来，华夏幸福变成了“小股操盘”的形式。这种夹层融资最大得好处还在于财务报表更漂亮。这个怎么理解？由于华夏幸福成为了小股东，丰科建不再进行并表，那么丰科建的负债也不再体现在华夏幸福的合并报表之中，成为表外负债，这样无疑就优化了资产负债表，是现在很流行的一种财务处理方式。这种夹层融资华夏幸福屡试不爽。随后几年时间，华夏幸福又
8、分别与华鑫信托、长江财富、平安信托等众多信托公司故技重施，把旗下公司股权转让或直接增资，华鑫信托、平安信托和长江财富等都有经营收益权，并可以在相应的时间内选择灵活的退出方式。售后回租式融资租赁这也是华夏幸福非常擅长的融资方式，绝对的“变废为宝”。名字听起来比较复杂，但一看实例大家很容易明白。2014年3月，大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，以售后回租方式向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，年租息率7.0725%，为期两年。也就是说，华夏幸福把工业园区的地下管线卖给融资租赁公司，该公司再把管线回租给华夏幸福，华夏幸福每年付给该公司租金（3亿元*7.072
9、5%），并在每隔半年不等额的偿还本金，直到2年后等于实际上以3亿元的总价格回购这些管线。2014年5月，吃到甜头的华夏幸福又跟中国外贸金融租赁有限公司做了一笔几乎一模一样的买卖，以2.86亿元再次把一部分园区地下管线卖给中国外贸金融租赁有限公司，年租息率则便宜了一些，6.15%，依然是两年后回购完毕。显然，华夏幸福以远远低于其他融资形式的成本，用没有任何现金流价值的地下管线，获得了近6亿元的真金白银，以华夏幸福项目的收益率，在覆盖这些成本的基础上还能有相当不错的收成，应该说是一笔十分划算的融资交易。债务重组这也是华夏幸福一种巧妙的玩法，债务快到期了，就来个乾坤大挪移，将这笔债务转让给别家，相当
10、于延长了还款日期，或者说就是又借到一笔新的融资。2014年8月28日，恒丰银行对华夏幸福子公司三浦威特享有8亿元债权即将到期，经过几方商量，恒丰银行将标的债权转让给长城资管，三浦威特接受该项债务重组。债务重组期限为30个月。相当于延长了对银行的还款期限，将融资期限延长了30个月。债务重组期限为30个月，长城资产对三浦威特的重组收益为：从2014年9月至2015年9月按照未偿还重组债务本金的8%/年计算，日利率=8%360；从2015年9月至2017年3月按照未偿还重组债务本金的12%/年计算，日利率=12%360。逾期还款的，逾期罚息利率按重组利率上浮30%计算。不能按时支付的利息，按罚息利率
11、计收复利。债权转让这其实跟前面的债务重组很像，这是一种较为常见的融资形式，即将自己享有的债权以一定现金作价卖给第三方，相当于以一定的成本提前回收了这部分现金，加快了债权盘活和资金周转速度，很多处于快速扩张期的公司都会倾向于采取这种融资方式。2014年3月8日，同属华夏幸福旗下的京御地产和大厂华夏之间的债务协议就被做了这样的文章。由于京御地产还欠大厂华夏19.78亿元，大厂华夏以其中到期的18.85亿元作价15亿元卖给信达资产。这样一来，其中的3.85亿元就相当于大厂华夏提前收回现金的成本。在大厂华夏提前收回现金兴高采烈地离场后，京御地产日子也并不难过。因为这些债务的重组宽限期为36个月，分12
12、期偿还，且前两次都是每3个月5000万的偿还额，还比较轻松，9个月之后要还2亿元的时候，已经是年底结算，全国项目都在回款，可以说节奏的拿捏让自己非常舒服。3月14日发生了另一次债权融资。京御地产拟将其持有的对天津幸福100180万元的债权转让给天方资产，天方资产向京御地产支付债权转让价款10亿元。债权转让后，债务重组期限为2年。天津幸福将债务本金中的10亿万元于债务重组期限届满时一次性支付给天方资产；资金占用费由天津幸福自债务重组开始之日起按季支付至天方资产指定账户，资金占用费费率为债务重组金额的9.8%/年。这与上一笔融资除了在还债期限和方式上有别之外，基本大同小异。应收账款收益权转让华夏幸
13、福做过两种应收账款收益权的转让。第一种是商品房买卖合同项下可收取的待付购房款，这个比较容易理解。2016年3月9日，华夏幸福与平安信托签署应收账款买卖协议，由平安信托设立信托计划，以信托计划项下信托资金为限购买华夏幸福享有的标的应收账款中的初始应收账款，以应收账款现金流回款余额为限循环购买公司享有的标的应收账款中的循环购买应收账款。现金流回款余额指扣除由监管银行按照平安信托指令将应收账款现金流回款中的相应款项从应收账款收款账户划转至信托财产专户后的余额。初始应收账款的买卖价款为20亿元；循环购买应收账款的买卖价款为应收账款的账面值，循环购买部分累计不超过100亿元。听起来很复杂，其实就把未来要
14、收到的钱提前先卖给平安信托，以一定的融资成本提前回流现金，与上面的债权转让大同小异。第二种就比较特殊了，是对地方政府享有的应收账款收益权转让。2015年7月30日，华夏幸福子公司九通投资将其合法持有的大厂鼎鸿对大厂回族自治县财政局享有的应收账款人民币8亿元，以及嘉兴鼎泰对长三角嘉善科技商务服务区管理委员会享有的应收账款人民币7亿，共计15亿元的应收账款收益权转让给汇添富资本。九通投资拟于目标应收账款收益权转让期满12个月后，向汇添富资本回购目标应收账款收益权。也就是说，名为转让，实为抵押。了解华夏幸福模式的人都知道，这些应收账款主要是地方政府应该支付给华夏幸福招商落地投资额45%的产业发展服务
15、费用，约定是最多5年支付，实际上什么时候还，或者说到底还不还就真不清楚了。华夏幸福用这两笔不知道什么时候能还的应收账款换来15亿真金白银用一年，绝对也是一笔超级划算的买卖，汇添富资本也不在乎这笔钱到底还不还，反正有的利息赚也很开心。值的一提的是，这么好的交易，华夏幸福这5年来只做过2笔，分别是2012年对东莞信托的一笔，以及2015年对汇添富的这一笔，在总体融资规模的比例可谓九牛之一毛。2015年底华夏幸福报表里的应收账款已经高达72亿元，是个非常危险的存在，华夏幸福肯定也希望能够多抵押一些，但是很显然，金融机构也非常担心这些“隐雷”的威胁，一旦爆炸破坏力非同小可，因此多年来敢于刀口舔血者寥寥
16、无几。资产支持证券（ABS）自2014年11月11月资产证券化备案制新规出台以来，交易所资产支持证券发行规模2015年呈现明显加速增长。由于在降息周期和金融市场“优质资产荒”的大背景下，各类投资机构对资产支持证券需求旺盛，华夏幸福也希望能够在其中分一杯羹。2015年11月23日，上海富诚海富通资产管理有限公司拟设立“华夏幸福物业一期资产支持专项计划”，以专项计划募集资金购买幸福物业所享有的物业费债权及其他权利，以基于物业费债权及其他权利所获得的收益作为支付资产支持证券持有人本金及收益资金来源。此次专项计划将于上海证券交易所挂牌上市。此次专项计划发行总规模不超过24亿元，其中优先级资产支持证券面向合格投资者发行，发行对象不超过二百人，规模不超过23亿元；次级资产支持证券由幸福物业认购。发行期限方面，专项计划优先级资产支持证券拟分为五档，预期期限分别为1年、2年、3年、4年及5年，次级