1、当前拆迁工作的问题思考 当前拆迁工作的问题思考 城市化是当前社会开展的重要特征，也是现代化建设的重要内容。在城市化进程中，旧城改造拆迁工作是一项工作量大、牵涉面广的系统工程。当前，我区城市拆迁工作遇到了不少问题。由于法律法规的不完善和拆迁政策的落实不到位等诸多因素的影响，致使群众对拆迁工作产生了一些抵触情绪，因拆迁引起的问题已经成为社会矛盾的焦点之一，影响了社会稳定，延缓了城市化进程。为此，我办组织局部人员对旧城改造拆迁问题进行了深入的调研，分析了当前我区拆迁工作中存在的几个有关问题，并提出了相关的对策建议，供领导决策参考。 一、拆迁“钉子户问题 由于事关自身重大利益，拆迁中出现一些“钉子户是
2、难免的，对此应该依法合情合理地加以解决。 “钉子户产生的原因大致有三种。一种是经济困难所致。他们生活比较困难，居住房屋很小且别无他处，拆迁后确实又买不起房，即使给足优惠政策仍无济于事，无奈只好成为自己也不愿当的“钉子户。另一种是利益驱动所致。他们生活并不贫困，相反，有的甚至腰缠万贯，其中也有少数机关干部，无论你如何做工作，依然我自岿然不动。这些“钉子户自私本性膨胀，说白了就是想多讹两个钱。毋庸讳言，这与我们的拆迁方法的不完善也不无干系，可以说，有些“钉子户是拆迁方法的不公正和暗箱操作造成的，因为我们的拆迁方法一直都在优待“钉子户，每次拆迁都是“钉子户占廉价，先搬的老实人“吃亏，拆迁到最后，就剩
3、几家“钉子户了，拆迁人也不讲政策和原那么了，恨不得早点把“钉子户打发走，往往与“钉子户签订所谓的“阴阳合同，暗地里多给几个钱了事，而且越是硬的“钉子户，越能打持久战的“钉子户，得到的好处就越多。“钉子户尝到甜头后，还会向亲友传授“经验，一传十，十传百，众亲友纷纷仿效；另外，由于不公平拆迁造成了一些以前不是“钉子户的老实人心理不平衡和不满，竭力鼓励、支持正在被拆迁的亲友们成为“钉子户，因为他们根据经验知道，只要成为“钉子户就可以多获得拆迁补偿。于是，“钉子户越拔越多，越来越难拔，给后面的拆迁工作带来了极大的困难和阻力，可以说，就是这些“钉子户把我们当前的拆迁工作推到了举步维艰的境地。此外，还有一
4、种情形，有些人虽然不算贫穷，但也有一些实际困难，比方下岗或退休后开了个小店做生意，用以贴补生计，搬迁后就等于给他们“断奶了，把财路给堵死了，他们认为拆迁补偿额太低或应给的没给足，赖着不走。 “钉子户给拆迁工作带来的障碍是不言而喻的。其实，“钉子户造成的各种损失远不只这些，甚至用无法估量来形容都不算过分。首先，阻碍了城市开展进程。由于少数“钉子户不能按期搬迁，影响了整个工程工程的施工进度，而且时间拖得越长，造成的损失越大。其次，增加了开发本钱。由于拆迁时间拖延，直接导致开发本钱大幅增加：建筑材料价格上涨，建设本钱增加。银行贷款利息损失。开发商窝工、停工、打官司、违约损失、赔偿等费用增加。土地长期
5、闲置多交的各种费用。土地使用年限“缩水损失。第三，影响了城市形象和投资环境。“钉子户让政府伤透了脑筋，让投资者吃够了苦头，其负面影响将直接阻碍整个区域经济的快速开展。第四，滋生了拆迁腐败现象。由于“钉子户最后获得的拆迁补偿都是不公开的，“暗箱操作给拆迁腐败的滋生提供了“温床。 “钉子户就像钉子一样牢牢扎在城市心脏上，成为旧城改造的“拦路虎，拆迁工作的“绊脚石，严重阻碍了城市开展步伐，而且还影响了社会稳定和开展环境，令人深恶痛绝之。因此，及时介入解决拆迁纠纷，是拆迁管理工作的一个重点，必须坚持依法办事，采取有力措施，及时处理好“钉子户问题。一是要做好耐心细致的思想工作，积极协商解决。要深入群众，
6、展开调查，走访有关当事人，不厌其烦地做思想工作，分析矛盾产生的前因后果，剖析事实真相。对属拆迁人责任的，要及时给予警告并纠正其错误行为；对属被拆迁人责任的，想趁机“捞一把的，（更多精彩文章来自“秘书不求人）要做好政策宣传解释工作，耐心讲清利害关系，逐步化解矛盾纠纷；对确因生活困难的拆迁户，要千方百计妥善解决其居住用房的问题，使拆迁工程真正表达其应有的为民谋利、保护群众利益的初衷，真正做到“无情拆迁，有情操作。二是要依法用好应有的强制措施。对经调解后仍达不成协议、漫天要价的“钉子户，要以事实为根据，以法律为准绳，站在公平、公正的立场上，站在维护大多数拆迁户的公平利益上，站在维护城市建设开展大局的
7、立场上，依法做出行政裁决。对拒不履行裁决的，依法实行强制拆迁，同时，做好强制拆迁的相关配套工作。三是上级有关部门要尽快探索制定强制拆迁的专门方法。当前的拆迁工作遇到了很大的阻力，这些阻力主要来自“钉子户，特别是一些漫天要价的“钉子户阻力更大。对极少数“钉子户实行强制拆迁是城市建设和开展的需要。但如果按照现有的相关法律法规实施强制拆迁，最快也需要九个月，甚至更长，这期间的损失是难以估量的。因此，当务之急是有关部门要尽快探索制定拆迁工作中针对“钉子户的专门方法，为尽快拔除“钉子户提供适用的法律依据，以保障拆迁工作的公平、公正和健康顺利地开展，不能让“钉子户钻政策的空子，占法律的廉价。 二、拆迁中的
8、利益分配问题 拆迁中的各种矛盾和问题，最后都要集中到利益的分配问题上来，这是一个很现实的问题，也是一个必须解决好的重要问题。 随着“经营城市理念的推出，旧城改造力度进一步加大，拆迁面积不断扩大，使得在经营城市过程中利益重新分配问题也更加突出。一是政府经营城市过程中的利益分配问题。政府把土地拍卖给开发商，从中获取土地出让金，用以城市的开发建设，虽然取得了一定的社会效益，但调研中了解到，局部被拆迁群众有意见，他们认为政府搞城市建设应该是财政拨款，而不应该依靠拍卖土地获取的土地出让金来搞城市建设。二是开发商在经营城市过程中的利益分配问题。根据“资本逐利的特性，开发商投资肯定是要赚钱的，而且会根据市场
9、经济的价值规律，千方百计地使其利益最大化。比方，一房地产开发商买了一块毛地开发房地产，开发商在买土地时，已经付给政府土地出让金了，开发商在开发过程中还要付给拆迁户拆迁补偿金和拆迁公司拆迁费用，加上建筑材料费和劳务支出，这一切费用都是由开发商事先垫付的，而开发商的所有支出都是想得到比银行存款利息高得多的投资回报，连本带利最终都要打入商品房产的价格。三是被拆迁户在经营城市过程中的利益分配问题。被拆迁户依靠出让土地使用权，获得拆迁补偿金，这其实也是在经营城市，只不过是在被动地经营罢了。被拆迁户所获得的拆迁补偿费用是按建筑面积和实际使用土地面积计算的，如果地面附着物是商用性质，或质量较好，又在城市中心
10、地带，还能获得更多的附着物补偿金和级差地租补偿金。从目前拆迁户所获得的拆迁补偿金数额来看，已远远高于其地面附着物的价值，拆迁补偿金里绝大局部是土地产生的价值。为什么要按土地面积补偿呢。因为被拆迁户要让出其居住地的土地使用权，也就是说，他们要腾出地方，而他们以前获得现在的土地使用权时几乎没有支付或支付了很少的本钱，现在被动地把它转让出去获得较高的转让金。因此，被拆迁户也是在经营城市，因为土地所有权并不是他们的私有财产，宪法第十条明文规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城XX县区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。通过上述分析，我们对城市
11、拆迁中的利益分配有了个初步印象：政府拍卖土地获取土地出让金，开发商冒风险投资获取比银行存款利息高得多的投资回报，拆迁公司靠劳动获取劳动报酬，拆迁户被动地出让其居住地的土地使用权获得拆迁补偿。显而易见，这一切可分配的利益都由国家的土地而产生，但最终都要分摊到每个购房者身上。 三、拆迁中的焦点问题 当前，拆迁中的矛盾和问题主要在以下几个方面。一是政府与民争利问题。政府要从开发商那里获取土地出让金，开发商必然要将这笔出让金打入开发本钱，最终把它全部转嫁给广阔购房者。由于开发商付给政府土地出让金了，拆迁补偿金就很难提高，而房价却居高难下。因此，政府获取土地出让金行为在一定程度上存在与民争利的问题。如果
12、要想防止或减轻与民争利问题，从维护群众利益着想，能否考虑低土地出让金或将局部土地出让金用于拆迁安置补偿，或者借鉴XX市的做法，凡中心XX县区开发房地产，一律由政府开发，免去开发商的中介利润。二是拆迁补偿问题。现在拆迁难，难拆迁，一个主要原因就是拆迁补偿偏低，而且这也是拆迁矛盾最集中的问题，因为拆迁补偿牵涉到拆迁当事人双方利益。由于当前的拆迁工作正处于由政府行为向市场行为过渡的转型期，拆迁政策和拆迁补偿方法还不太完善，致使拆迁补偿方法政府行为偏多、市场行为偏少，导致拆迁补偿偏低，这也是拆迁越来越难根本原因。三是拆迁最低补偿问题。为了让贫困拆迁户拿到更多的拆迁补偿，对拆迁补偿费缺乏一定数额（一般是
13、万到万）的拆迁户补足最低拆迁补偿费用。这本来是一件对贫困户的优惠政策，但在操作过程中出现了一些偏差，造成局部拆迁户不满。现在拿到最低拆迁补偿的有以下几种情况：一种情况是确有困难且符合最低补偿标准的拆迁户，得到了最低补偿金，群众对此无异议。另一种情况是本不符合条件的拆迁户，通过各种关系进行突击分家析产，把房产进行随意分割，立多个户头，拿一份或两份最低补偿，能这样拿最低补偿费的根本上是机关干部和知识分子。调研中发现，群众对此很不满，他们认为，实行最低补偿费本来是一项得民心的“雪中送炭工作，结果变成了一项伤大多数人心的“锦上添花工作了。还有一种情况是“钉子户能破格拿到最低补偿金。拆迁人为了让“钉子户
14、早日搬走，暗地里给一份最低补偿金，让他们搬走。群众对这种不公平的“暗箱操作有意见。最后一种情况是在外地工作的人员，有一间小房在拆迁范围内，长期无人居住或出租，这本是不符合最低补偿标准的，因为房主外地有住房，但拆迁工作人员与房主串通，替房主办好最低补偿手续，事成后按约瓜分最低补偿费，双方从中渔利。群众对此意见很大。四是经济适用房建设问题。近年来，我区根本上是实行货币拆迁，没有实行产权置换等拆迁方式，因此，经济适用房建设几乎是空白。经济适用房要不要搞，怎么搞，这个问题必须认真研究。从当前情况来看，经济适用房还是有必要的。首先，随着旧城改造力度的加大，拆迁户越来越多，被拆迁群众都需要购置相应面积甚至
15、更大的替换房，群众对住房需求数量大幅增加。其次，现在城市商品房价格很高，黄金地段房价更高，即使原地开发房地产，也因房价太高而少有拆迁户问津，而且现在的商品房都是毛坯房，买了房还要装潢，否那么就不能入住。加之目前拆迁面积略大于新建房面积，城市商品房供不应求，价格一路上涨。因此，经济适用房对中低收入家庭特别是困难群众是非常必要的。那么，经济适用房怎样搞呢。调研中我们了解到，大多数拆迁群众不愿住经济适用房，他们认为，经济适用房位置不好，设施不全，离市中心太远，生活不方便，小孩上学不方便，本来生活就比较困难，加上远离市中心，各种费用还要增加，生活本钱上升，生活质量下降。还有局部群众心理不平衡，自己本来
16、住在市中心，拆迁把他们迁到了偏远地带，而自己原来住的地方却让给有钱人来住，甚至有的群众把拆迁工程叫做“驱贫引富工程。群众提出的问题，其实就已经明确告诉了我们如何建设经济适用房了。XX市从求真务实、一切为了市民的工作思路出发，提出了经济适用房建设原那么：“价格不高水平高，面积不大功能全，品种不多设施齐，区位不优交通优，占地不多环境美。这一原那么很值得我们思考和借鉴。事实也证明，经济适用房建设是旧城改造过程中不可或缺的重要一环，只要建设得好，让拆迁群众满意，对推动城市拆迁工作和整个城市的开展都有着重要的作用，用拆迁人的话说就是：“手中有房，心里不慌。 四、拆迁中的权利维护 近年来，随着我区经济的持续快速开展和城市化进程的加快，中心城市建设取得了巨大成就，城市面貌发生了显著变化。但是，在城市房屋拆迁中，由于拆