1、青海省城镇住宅区物业管理效劳收费暂行方法第一条 为加强城镇住宅区物业效劳收费管理，标准收费行为，逐步完善社会化、专业化的物业管理市场机制，根据国家计委、建设部城市住宅小区物业管理效劳收费暂行方法（计价费字（）号）和国家有关法律、法规和政策规定，制定本方法。 第二条 城镇住宅区物业管理效劳收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托，对住宅区内的房屋建筑、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等工程开展日常维护、修缮、整治效劳及提供其他与居民生活相关的效劳所取的费用。 第三条 各级政府物价部门是城镇住宅区物业管理效劳收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理效劳收费
2、的监督和指导。 住宅区物业管理效劳收费实行统一领导，分级管理。驻青的中央、部队（武警）、省级单位及西宁市属房管部门和房地产开发公司所属物业管理单位的效劳收费，由省物价部门具体管理；其它地区物业管理效劳收费的管理，由州、地、市物价部门确定。 第四条 物业管理效劳收费应遵循合理、公开及与房屋所有人、使用者经济承受能力相适应的原那么，并按照物业管理单位效劳等级和效劳质量实行有偿效劳，制止价格垄断和牟取暴利的行为。 第五条 物业管理效劳收费、包括公共性效劳收费、公众代办性效劳收费和特约效劳收费。 属为全体住（用）户提供公共卫生、清洁、保安、绿化及公共设施的维护、保养等实行统一管理效劳的收费（称公共性效
3、劳收费）和属为全体住（用）户代缴水电费、取暖费、有线电视收视费、 费等收费（称公众代办性收费），实行政府定价。其收费标准由物业管理单位按管理权限向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以住宅区为单位核定批准。 属为满足个别住（用）户需要，如房屋装修、代购商品、家电维修等个别效劳收费（称特约效劳收费），除物价部门规定有统一收费标准的外，由物业管理单位与业主管理委员会或房屋所有人、住（用）户协商议定，并填列备案表，向物价部门备案。 第六条 公共性效劳工程的主要内容包括： （一）代表业主或住（用）户参与房屋验收、移交工作，在保修期内向施工单位反映工程质量问题，并协助解决。 （二）清
4、洁卫生管理。包括楼宇内公共走道、楼梯、电梯、管理区域内道路、上下水道、公共绿化、屋顶水箱在内的公共地方的卫生清洁、垃圾清运以及经常性的保洁。 （三）绿化物日常维护管理。对绿化物进行定期修剪、施肥、更新，保持绿化物生长良好。 （四）治安管理。设专职保安人员，坚持每天二十四小时的巡逻值班，保证住宅区住（用）户的平安。 （五）水暖电管理。对配电设备、水泵房、消防设备、供暖设备及其他公共设施进行日常管理维修保养，保证设备正常运行。 （六）排污设施管理。清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池，确保正常使用。 （七）高层楼宇增设的效劳工程。配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养，保证电梯正常、平安运行。
5、第七条 公共性效劳工程实行综合效劳收费，费用构成如下： （一）管理、效劳人员的工资和按规定提取的福利费； （二）公用设施、设备日常运行、维修及保养费； （三）绿化管理费； （四）清洁卫生费； （五）保安费； （六）办公费； （七）物业管理单位固定资产折旧费； （八）法定税、费。 本条第（二）项至第（六）项费用支出是指除工资及福利费以外的实际物资损耗补偿和其他费用开支。 第八条 物业管理效劳收费的利润率按计算。 第九条 物业管理的公共效劳费按物业管理范围内各业主（住、用）户所占房屋建筑面积合理分摊，由房屋所有人、使用人支付。 非住宅房屋租赁人除缴房租外，同时应缴付清洁卫生费和保安费。 第十条 物
6、业管理单位受房屋所有人、使用人委托代缴水电费、取暖费、有线电视收视费、 费等的，可按代缴总金额的收取代办效劳费，不委托不得收费。 、电灶、有线电视等安装申请代办，每项一次性收费元。 第十一条 凡向住（用）户供暖供热收取费用的，其收费标准实行国家定价，由省物价部门根据供暖、供热面积、物资损耗及人员工资等费用支出，分别审定。 第十二条 住宅区物业管理效劳收费实行政府定价的，物业管理单位必须如实向物价部门申报实际提供的效劳工程和费用开支等各项资料，物价部门以独立小区（或以机关、团体、企事业单位）为单位核定收费幅度或具体收费标准。 第十三条 物价部门在核定收费标准时，应调查研究，以实际发生的合理本钱费
7、用为根底，同时考虑住（用）户的经济承受能力，结合不同类型的住宅区和物业管理单位的效劳内容、效劳质量和效劳深度核定各类住宅区的收费标准。 第十四条 物业管理初始阶段，考虑到住户的经济承受能力，各类住宅区中的收费标准（每月每平方米建筑面积）暂定为： （一）普通多层住宅区元； （二）普通高层及高标准住宅区元。高层住宅的电梯和水泵运行费由电梯操作人员经费开支、实际耗用的电费及维修费构成。具体收费由业主管委会和物业管理单位商定的效劳方式、时间按实结算、单独列帐，并按各房屋所有人、使用人的建筑面积比例合理分摊。 随着物业管理效劳开展的需要和职工家庭收入水平的提高，省物价部门将适时调整收费标准。 第十五条
8、住宅区内的办公、商业用房的收费标准可高于同类住宅，但提高幅度办公用户不得超过，商业用户不得超过。 住宅区物业管理范围内未出售的空置房屋也应分摊物业管理费用，由该房屋的业主（房地产开发经营单位、产权单位）按住（用）户收费标准的交纳。 第十六条 物业管理单位在不影响住（用）户利益的前提下利用住宅区的场地、设备等条件，开展多种经营活动的，其收费应用于补充物业管理费用，并接受住（用）户的监督，不得挪用。 第十七条 为鼓励提高物业管理效劳质量，凡被评为优秀管理住宅区的，自批准之日起，公共性效劳收费标准可在原确定的标准上，分别上浮到。 第十八条 物业管理效劳收费实行经营效劳性收费许可证及年审制度和物业管理
9、效劳交费登记册制度。物业管理单位在收取费用前必须向物价部门房地产价格管理机构申领经营效劳性收费许可证，按户数购领物业管理效劳收费登记册，并参加年审。 经物价部门批准或由物业管理单位与业主管委会或住（用）户代表协商议定的收费工程、收费标准和收费方法应当明文约定，并填写在物业管理效劳交费登记册中备查。 房屋所有人或使用人不按规定缴纳费用的，物业管理单位有权按照所签效劳收费合同予以追缴。 经营效劳性收费许可证和物业管理效劳交费登记册由省物价局统一印刷、制做。 第十九条 物业管理单位收费应遵循以下规定： （一）物业管理效劳应持收费许可证收费，明码标价。收费工程、收费标准和收费方法应在经营场所或收费点公
10、布。 （二）物业管理单位不得收取与自身管理或效劳无关的费用；房地产开发经营企业应在商品房销售时向购房人出示所委托的物业单位名称及收费工程、标准。 （三）物业管理单位不得违背住（用）户的意愿，提前（跨月）收费，特殊效劳工程预收费不得超过三个月。 （四）包含在物业管理效劳费用构成内应由物业管理单位统一支付的费用，不得转嫁给住（用）户分摊，也不得重复收取在费用构成中已包含的费用。未经物价部门批准或业主管委会同意，物业管理单位不得以任何名目向住（用）户收取长期占用性质（超过三个月以上）的押金、保证金。 （五）未经物价部门批准，物业管理单位不得代其它单位向住（用）户收取任何费用。物业管理单位向实施物业管
11、理区域范围内的住（用）户收取公共性效劳费用的，其它部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费用。 （六）经住（用）户同意并符合总体规划要求新增公用设施，应由住（用）户共同负担的费用，只能按直接费用的实际发生额合理分摊，物业管理单位不得加收效劳费或手续费。 （七）物业管理收费按月收取。住（用）户应当按规定向物业管理单位交纳管理效劳费。物业管理收费应使用税务部门统一印制的发票。 （八）物业管理单位应当每半年以书面形式向住（用）户公布收费的收入和支出情况，接受业主管委会和住（用）户的监督。 第二十条 物业管理单位应按国家规定，建立有关财务会计核算制度，接受物价、税务和审计部门的监督检查。任何单位、
12、团体和个人不得巧立名目向物业单位乱收费。 第二十一条 依法成立的业主管理委员会可根据规章、章程和管理效劳合同审核和监督物业管理单位的收费行为，并催促房屋所有人和使用人按时、按规定向物业管理单位缴纳有关应交的费用。 第二十二条 物业管理单位与住（用）户之间发生收费争议，业主管委会应予以协调，协调不成的可由物价部门进行调处，也可通过仲裁或诉讼程序解决。 第二十三条 凡有以下违反本方法行为之一者，由政府价格监督检查机构依照有关规定予以处分。 （一）越权定价，擅自提高收费标准的； （二）擅自设立收费工程，乱收费的； （三）不申领经营性效劳收费许可证及物业管理缴费登记册，不参加收费年审、年检的； （四）不按规定实行明码标价的； （五）提供效劳质价不符的； （六）擅自减少效劳工程，降低效劳质量，只收费不效劳或多收费少效劳的； （七）其他违反本方法的行为。 第二十四条 本方法由省物价局负责解释。 第二十五条 本方法自发文之日起执行。