1、山东物业管理条例 山东物业管理条例 第一章总那么 第一条 为了标准物业管理活动维护业主、物业使用人、物业效劳企业、其他管理人的合法权益改善人民群众的居住和工作环境促进和谐社区建设根据中华人民共和国物权法和物业管理条例等法律、行政法规结合本省实际制定本条例 第二条 本条例所称物业管理是指业主通过自治管理选聘物业效劳企业或者其他管理人按照物业效劳合同约定对物业进行维修、养护、管理维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动 第三条 本条例适用于本省行政区域内物业的管理、使用、维护、效劳及监督管理活动 第四条 物业管理应当坚持以人为本实行业主自治与专业效劳、社区管理相结合的原那么 第五条 省人民政府
2、建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作 设区的市、县(市、区)人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门(以下统称物业主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作 城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责做好与物业管理有关的工作 第六条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作监督业主大会和业主委员会依法履行职责调解处理物业管理纠纷 社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区效劳中与物业管理
3、有关的工作 第七条 县级以上人民政府应当制定扶持政策采取措施推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业效劳促进物业效劳行业开展 鼓励采用节能、环保的新技术、新方法依靠科技进步提高物业管理和效劳水平 第二章新建物业与前期物业管理 第一节物业管理区域 第八条 物业管理区域的划分应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为根底并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素 分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业其配套设施设备是共用的应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的可以划定为不同的物业管理区域 第九条 建设单位办理商品房预售许可证或
4、者商品房现售备案前应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料向物业主管部门申请划分物业管理区域 物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内在征求街道办事处、乡(镇)人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记并告知建设单位建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示 第十条 物业管理区域划定后确需调整的由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例到达百分之五十以上的业主同意 第二节配套建筑与设施设备 第十一条 物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备应当严格按照国
5、家和省有关住宅小区规划、设计标准和工程标准进行建设 物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续不得擅自改变用途 第十二条 物业效劳用房的配置应当符合以下规定： (一)建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置最少不低于一百平方米; (二)具备水、电、采光、通风等正常使用功能 业主委员会办公用房从物业效劳用房中调剂其建筑面积不低于二十平方米 物业效劳用房由建设单位无偿提供属于全体业主共有 第十三条 住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米;住宅小区内的社区居民委员会用房应当按照规划要求进行配套建设 住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居
6、民委员会用房和承当义务教育的中小学校属于政府所有建设投资由政府承当具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明 第十四条 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属应当在商品房买卖合同中约定约定属于建设单位所有的建设单位应当提供产权归其所有的证明文件并优先为业主提供效劳 第十五条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位下同)的归属由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有约定属于建设单位所有的建设单位应当提供产权归其所有的证明文件并可以附赠、出售或者出租给业主 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于全体业主共
7、有建设单位不得销售 第十六条 住宅小区内的专业经营设施设备由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工并承当相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设 住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金统一并入城市根底设施配套费(含综合开发费)并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有具体方法由省建设行政主管部门会同有关部门制定城市根底设施配套费的收取标准由设区的市人民政府合理确定 专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气
8、调压等设施设备及相关管线和计量装置 第十七条 本条例实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备由业主大会决定移交给专业经营单位专业经营单位应当接收具体方法由设区的市人民政府制定 第十八条 专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任按照与业主签订的效劳合同效劳到最终用户保证效劳质量 各级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理催促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务 第十九条 物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备属于相关业主共有但由经营单位投资经营的除外 第二十条 城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时
9、应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见 第三节前期物业管理与物业交付 第二十一条 建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业效劳企业 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料向物业主管部门备案 第二十二条 鼓励前期物业效劳企业提前介入项目的开发建设对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项提出与物业管理有关的建议 建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时应当通知前期物业效劳企业参与监督 第二十三条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品
10、房现售备案前应当将前期物业效劳合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容 前期物业效劳合同应当对物业效劳内容、效劳标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的其约定应当一致 第二十四条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合以下条件后建设单位方可办理物业交付手续： (一)生活用水纳入城市公共供水管网并安装分户计量装置; (二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统; (三)小区用电纳入城市供电网络并安装分户计量装置; (四)在城市管道燃气、集中供热
11、主管网覆盖的区域完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置; (五) 通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位; (六)按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设; (七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连; (八)按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业效劳和政务管理等配套建筑及设施建设; (九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置; (十)住宅小区分期建设的已建成的住宅周边场地与施工工地之
12、间设置有效的隔离设施; (十一)法律、法规规定的其他条件 建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定对住宅小区进行综合验收接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续 第二十五条 建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等效劳合同 第二十六条 建设单位交付住宅物业时应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料 前期物业效劳企业应当向业主提供物业效劳手册并可以接受建设单位的委托协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体
13、事宜 第二十七条 建设单位应当在物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府的监督下按规定向前期物业效劳企业移交物业效劳用房和以下资料： (一)竣工总平面图单体建筑、结构、设备竣工图配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料; (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料; (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件; (四)业主名册; (五)物业管理必需的其他资料 前期物业效劳企业应当在前期物业效劳合同终止时将物业效劳用房及有关资料移交给业主委员会 鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理提供局部经营用房或者给予资金支持 第三章业主大会与业主委员会 第一节业主大会筹备组 第二十八条
14、房屋的所有权人为业主 建设单位或者前期物业效劳企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府 符合以下条件之一的应当召开首次业主大会会议： (一)业主已入住面积的比例到达百分之五十以上; (二)业主已入住户数的比例到达百分之五十以上; (三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例到达百分之二十五以上 第二十九条 符合首次业主大会会议召开条件的街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组 筹备组由七人以上单数组成由建设单位、前期物业效劳企业、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会等派员组成其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一
15、筹备组应当自成立之日起十日内将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告 第三十条 筹备组履行以下职责： (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容; (二)草拟管理规约、业主大会议事规那么、业主委员会工作规那么; (三)确认业主身份确定业主在首次业主大会会议上的投票权数; (四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举方法; (五)召开首次业主大会会议的其他准备工作 对前款规定的内容筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告并书面通知全体业主业主对业主身份和投票权数等提出异议的筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果 筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议