1、关于申请设立保障房债权方案的方案设想开发主体模式 前提： 我国方案“十二五期间完成3600万套保障房建设任务，其中2023-2023年每年完成202300万套、2023-2023年每年完成500-600万套，使保障房的覆盖率到达20%。这意味着与之对应的融资需求高达5万亿元，其中2023-2023每年1.3万亿元，5000亿元由政府以土地形式筹措，8000亿元通过社会机构与保障对象所在企业筹建，由于不同于普通商品房开发，保障房建设运营周期长，利润率较低，商业房地产企业参与动力缺乏，同时地方政府对于完成规划动力缺乏，保障房巨大的资金缺口，普遍让地方政府财政吃紧。 而另一方面，保障房建设的融资，具
2、有地方政府负责、指定土地划拨、规定利润空间、承诺回购等强制性要求，因此对于保险资金而言，是风险可控、担保可靠的投资品种，具备一定的吸引力。数据显示，截止202223年末保险资金可用余额达5.2023万亿元，相对于202223年3.7万亿增长了36%，并且将来在此根底上还将持续规模性上涨，雄厚的保险资金亟待稳定的收益产品。 因此，借鉴社保基金投资保障房的成功经验，在去除政策壁垒的前提下，如何有效躲避风险和适当提高收益率，成为保险资金大规模注入保障房建设行业的关键。202223年9月，保监会保险资金投资不动产暂行方法出台，与之前出台的保险资金间接投资根底设施工程试点管理方法，构成保险资金投资根底设
3、施类不动产、非根底设施类不动产及不动产相关金融产品的政策指引。 按照暂行方法的规定：保险公司投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的2023%，那么按照目前保险资金可用余额推断，至少有5000亿元保险资金有时机进入房地产市场。今年“两会上，保监会主席吴定富“支持上海试点险资投资保障性住房的语音方落，中国太平洋保险集团就宣布，其参与上海首批公共租赁房工程的债权投资方案已通过保监会备案，由此成为国内保险机构的第一单不动产债权投资方案。紧随其后，七家险资企业宣布方案百亿资金支持北京保障性住房建设；近日上海城投又宣布，与平安资产携手推出7年期“平安-城投控股保障房工程债权投资方案，募集不超过
4、30亿元的资金用于支持上海保障性住房建设，截止目前，包括北京、上海、杭州、重庆、南京等城市都已经开始险资投资保障房建设的启动。第一局部：暂行方法的合规性要求 202223年9月出台的保险资金投资不动产暂行方法就保险资金如何参与廉租房、保障房建设的相关各个方面进行了规定，对保险机构、资产管理机构、专业中介机构规定了明确的资格要求；对投资程序、投资比例、风险控制、监管管理均形成了具体的标准。 1、保障房工程的资质要求 关于债权方案可以投资的（保障房）不动产类型，涵盖形式广泛，根本原那么为地方政府根据保障房建设规划与建设任务，确定的当期和中长期保障房工程。 2、保障房工程的建设区域要求 关于债权方案
5、可以投资的保障房所在区域，暂行方法第十一条同时规定： “保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效；地处直辖市、省会城市或者方案单列市等具有明显区位优势的城市；管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。 目前，实际主要限于省会城市以及副省级以上城市（方案单列市），包括北京、上海、重庆、杭州、南京在内的主要城市都已经开始启动。 3、保障房债权方案的期限与规模要求 关于债权方案可以建立的期限、规模、收益等条件，暂行方法第十五条规定： “保险资金投资不动产，应当合理安排持有不动产的方式、种类和期限。以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于1
6、5年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让。 目前，实际险资投资债权方案期限一般5-7年，资金规模一般限于30亿元，预期资金收益率5-8%。 4、保障房债权方案的参与机构要求 保障房债权方案的参与机构，类似其他险资发行的债权方案，包括负责投资管理的保险资产管理公司、认购债权方案的保险公司、提供专业效劳的中介机构、提供托管效劳的商业银行等，对此，暂行方法的第 八、 九、十条都有相关明确规定。目前，主要能够进行债权方案的保险公司，包括太保、国寿、平安在内的7家大型险资企业，每家险资企业均配备有完整的保险资产管理公司、中介机构、托管商业银行等工程团队。 第二局部：债权方案的根本交易结构 保障房建设资
7、金主要来源渠道包括4种，即政府财政资金、公积金增值局部收益、土地出让金以及社会资金或其他渠道。目前主要以前3种为主，社会资金的参与相对较少，暂行方法出台后，险资可以通过发行不动产债权方案，进入保障房投资领域。 1、债权方案的参与主体： （1）保险公司团队。包括保险资产管理公司；提供专业效劳的律师、会计师、评级机构等；提供托管效劳的商业银行。 （2）工程融资团队。包括总负责的主管市领导；负责协调融资业务、协调地方金融机构的金融委；管理保障房建设的住建委、城投公司及相关部门。 （3）工程主体。包括负责建设保障房、申请债权方案的具体实施主体，即进入地方保障房建设名录的开发建设企业；承担担保责任的具体
8、担保主体（包括城投公司或大型央企）。 2、债权方案的运作思路 保险资金不动产债权方案的形式，为通过债权方案，把保险资金借贷给各地政府的运作主体（如保障房建设中心、土地储藏中心、指定建设公司等），由后者利用资金建设保障房，直至出售和租赁，完成资金回笼。在认真分析目前险资进入保障房建设的思路、案例和经验，建议创新性的设计保障房债权方案，形成地方政府-保障房开发企业的联合运作主体，推进地方保障房建设进度，具体实施步骤包括： 2.1准备阶段：（1）资格准入准备：进入省会城市或副省级城市（或方案单列市）保障房开发建设目录。即，作为符合资格的保障房开发建设企业，成为地方政府认可的、承担具体保障房建设任务的
9、开发主体。（2）工程库准备：地方政府，即符合资格的省会城市或副省级城市（或方案单列市），选取地方规划中待开发建设的保障房工程、或选取地方规划中待划拨进行保障房建设的土地，形成关于当期与中长期保障房建设的立项文件，所选工程形本钱次债权方案的工程库。 （3）工程团队准备。地方政府由总负责的主管副市长或秘书长牵头，负责协调相关的金融委、住建委、城投公司有关部门，确定参与人员，与保障房开发建设企业共同组建工程融资团队，全程参与债权方案的准备、申请、实施、收尾工作。 （4）方案咨询。在地方政府与开发建设企业进行良好磋商后，根据地方政府的保障房建设任务与规划，由开发建设企业组织编制保障房债权方案的申请方案
10、，接洽适宜的险资机构，咨询保监会，确定债权方案方案的具体运作思路、方式与条件。 2.2启动阶段： （1）方案申请。地方政府-保障房开发建设企业作为联合运作主体，正式向确定的险资机构申请，以工程库中的保障房工程为标的，申请发行保障房债权方案，配合进行必要的工程调查工作。 （2）方案获批备案。开发建设企业负责了解险资机构的工作进展，及时获得保监会相关的备案。 （3）资金拨付与监督。开发建设企业负责了解保障房债权方案资金的募集进度，及时掌握资金拨付至托管账户的状态，负责资金托管与监督过程中的阶段汇报。 2.3实施阶段： （1）保障房的开发建设。作为符合资格的保障房开发建设企业，负责按照地方政府的保障
11、房规划与实施步骤，逐个工程组织开发建设，保质保量、如期完成开发建设任务。 （2）保障房的具体工程承建。开发建设过程中，按照地方政府的招投标要求与程序，由地方政府和开发建设企业共同确定具体工程的承建单位。 （3）保障房的具体工程回购。保障房的开发建设遵循逐个工程进行、逐个工程回购的原那么，由地方政府按照当地财政安排，制定回购、出售或租赁方案。 （4）存续期间的债权资金循环使用。债权方案的存续期间，债权方案资金只能用于工程库中的保障房工程建设，具体操作程序中为提高资金效率，可以在上一工程完成回购、资金回笼后，继续进行下一工程的资金使用，直至债权方案期末还本付息。 2.4收尾阶段： （1）债权方案的
12、还本付息。保障房债权方案到期前，地方政府负责按照协议约定，提供政府回购、出售或租赁资金，用以归还债券方案。 （2）债权方案的验收：开发建设企业，作为保障房债权方案的工程主体，负责债权方案的资金归还、及相关资料的验收。第三局部：其他债权方案的案例借鉴 1、太平洋上海公共租赁房工程债权投资方案 202223年2023月XX省下发了关于切实推进本市公共租赁住房工作的通知，通知提到，抓紧研究成立市级投融资机构和投资试点机构，引导公积金、保险资金、社会资金等投资公租房建设工程，形成投资、建设、经营、管理的市场化运行机制。 2023年3月，中国太平洋保险宣布，近期负责其保险资金运作的太平洋资产管理公司发起
13、设立的“太平洋上海公共租赁房工程债权投资方案正式通过了保监会的备案。 该债权方案的要点包括： （1）工程：上海地产集团在XX省区50万平方米公共租赁住房工程的建设和运营。（2）工程实施主体：上海地产集团，为XX省承担保障房建设工程的主要单位。（3）工程担保主体：上海城投集团，为XX省地方融资平台。（4）债权方案发行主体：中国太平洋保险资产管理公司。 （5）债权方案发行规模。期限2023年、金额40亿、预计收益率约6%。紧随其后的“平台-上海城投债权方案与此根本类似。 2、太平洋保险、中国人寿等七险企百亿资金支持北京保障性住房建设 XX省金融局近日组织保险资金投资本市根底设施建设研讨会上透露，包
14、括太保、国寿、平安在内的7家保险资产管理公司联合参与投资北京保障性住房建设。据初步估算，目前可以根底设施债权投资方式运作，参与投资北京保障性住房房建设的保险资金规模在300亿元至500亿元。 具体操作模式，就是由保险资产管理公司通过发行债权方案，募集资金后将资金借贷给XX省土地储藏中心，用于当地保障房建造前的拆迁、管线铺设和道路建设等。这一债权投资方案的期限是7年，收益率在五年期贷款利率的根底上下浮11%，按季结息付息。 第四局部保障房债权方案的深远意义 保障房建设是国家、政府和社会各界关注的重点领域之一，对于保险行业来讲，除了获得稳定的投资收益之外，更重要的还是能够提升保险业的社会形象和影响
15、力。另一方面，投资保障房建设，符合保险资金（尤其是寿险资金）期限长的资金特点，可以和保险资金的久期相匹配，同时，保障房建设投资方案与股票、债券类资产具有不同的属性特征，相关性较小，有利于增强公司资产组合收益的稳定性。 暂行方法的出台，给保险资金投资不动产明确了政策指引与开展方向，使保险资金参与保障房、廉租房建设成为可能。 可以预见，通过本次保障房债权方案的实施，不仅为地方政府的城市安居工程建设添砖加瓦，真正造福一方百姓；而且充分表达保险资金的社会责任形象，以自身的稳健参与保障整个经济与社会的稳定，在保障性住房“井喷时代，切实操作、冷静前行，在解决迫在眉睫的保障房建设资金的同时，发挥保险资金对于国计民生的重要作用，于实践中探求和谐社会的可持续开展思路。 第10页 共10页