1、试述投资性房地产的会计核算学生：00 指导老师：000000内容提要：近十几年来，房地产行业伴随着经济的开展也更加地活泼。企业对于房地产行业的投资业越来越多，对于企业的财务上的影响也越来越大。企业的会计核算中，投资性房地产的会计核算也越来越重要。对于房地产的投资，由于其独特的地方，应该对其单独核算。由于在旧的会计准那么中，对于投资性房地产是作为固定资产、无形资产、存货的方式进行核算。这样显然是不完全符合投资性房地产的特征的。作为房地产，有时它的价值不仅不会下降反而上升，用来作为固定资产等的方式核算，这样对投资性房地产计提折旧或摊销和计提减值准备，这样显然是不能反响投资性房地产的真实价值。企业也
2、可以利用这样的核算漏洞，操纵企业的利润。所以针对这些问题，在现行的会计准那么中，对于投资性房地产进行单独列示。本文主要从投资性房地产的定义、初始计量、后续计量、投资性房地产和非投资性房地产之间的相互转换以及对企业财务的影响几个方面入手对投资性房地产的会计核算进行阐述。从这些方面对于投资性房地产的会计核算由更加深刻地理解。关键词：投资性房地产 本钱模式 公允价值模式 Accounting For Investment PropertyAbstract: Over the last decade, the real estate sector with economic development a
3、nd more to active. Enterprises for investment in real estate industry, more and more, for the financial implications of business is also growing. Therefore the enterprise accounting, investment accounting real estate more and more important.So for real estate investment, because of its unique place,
4、 it should be a separate accounting of its.But in the old accounting standards for investment real estate as fixed assets, intangible assets, inventory accounting manner.This is obviously not fully in line with the characteristics of investment real estate.Because, as real estate, sometimes its wort
5、h not only will not fall further under the increase in fixed assets such as the way to accounting, so the investment real estate depreciation or amortization and impairment provision, which is clearly notreaction the true value of investment real estate.Enterprises can also use this accounting looph
6、ole, manipulate profits.So these problems, the existing accounting standards, investment in real estate for a separate listing.This article from the definition of investment property, initial measurement, subsequent measurement, investment real estate and non-investment real estate between the conve
7、rsion and the impact on several aspects of corporate finance to start real estate investment accountingexpounded.So for real estate investment accounting by the more profound understanding.Key words：Investment Property Fair value model Cost-value model 目 录一、课题的研究背景以及意义1二、关于投资性房地产的定义1（一）在使用权上的区别2（二）在
8、定义上的区别2（三）在用途、状态、目的方面的区别2三、投资性房地产的初始计量2（一）外购的投资性房地产2（二）自行建造的投资性房地产2（三）非投资性房地产转换投资性房地产3四、关于后续计量的会计处理3（一）采用本钱模式计量的投资性房地产3（二）采用公允价值模式的投资性房地产4（三）后续计量的两种模式对企业的不同影响5（四）投资性房地产的处置6（五）投资性房地产计量模式的变更8五、投资性房地产的转换8 （一）投资性房地产转为非投资性房地产8（二）非投资性房地产转换为投资性房地产10参考文献11致谢12试述投资性房地产的会计核算一、课题的研究背景以及意义 随着我国房地产业的迅速开展，企业出于资金保
9、值增值的目的而投资房地产已逐渐成为一种普遍的经济现象。投资性房地产既不同于一般企业的固定资产，又不同于房地开发企业的存货，是具有为增值而置的资产。投资性的房地产在经过数年后，其市场价值一般不仅不会因计提折旧而低于初始投资本钱，而且还经常高出其初始投资本钱而大幅增值，而且还能高于其账面原值的数倍，甚至数十倍。在我国以前的发布的会计制度中，投资性房地产没有作为单独的一项资产来反映，而是与企业自用房地产一样纳入固定资产或无形资产进行核算，房地产按历史本钱记入企业的固定资产、无形资产、其它资产，并按其估计使用年限提取折旧、进行摊销。但是，这种计提折旧后的固定资产净值或摊余价值往往不能反映投资性房地产的
10、真实价值。在很大程度上低估了房地产的市场价值，歪曲了企业投资的真实含义，不利于会计报表使用者了解企业的真实情况，并给企业当局进行利润操纵提供了很好的时机与很大的空间，极大地损害了会计报表使用者的利益。现在，投资性房地产在企业资产中的比重越来越高，如果按固定资产或无形资产对这些资产进行处理，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的奉献，也不能反映这种业务的经济实质。所以在现行的会计准那么将投资性房地产不在作为固定资产进行核算，而是对投资性房地产采取本钱模式和公允价值模式两种方式进行会计核算。在现行会计核算方式下，投资性房地产初始计量是否准确，计量模式选择是否合理，是否在很大的程
11、度上影响企业财务状况及经营成果等都成为研究投资性房地产会计核算的方向。因此本文讨论的重点所在投资性房地产的初始计量、两种核算模式下企业在什么情况下可以采用本钱计量模式或公允价值计量模式以及采用这两种模式下对企业的影响、投资性房地产两种计量模式的后续计量和其他资产的转换对于会计利润的影响。通过对于上述问题的解决可以对于投资性房地产有更加深刻地了解。二、关于投资性房地产的定义所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和出租的建筑物，但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。在
12、以前的会计准那么中将投资性房地产作为固定资产等进行处理，这样的处理方法显然是不完全正确的，因为投资性房地产在以后期间如果增值，那么作为固定资产等计提折和减值，这样就不能反响投资性的真实价值，违背了企业投资的真正意图。因此作为固定资产等进行会计核算显然是不完全正确的，这样也忽略了投资性房地产的特征。首先，投资性房地产是一种经营活动。投资性房地产主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实际上是一种让渡资产使用权行为，是企业为完成其经营目标所从事的经营活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益的总流入。这区别于固定资产、无形资产。（一）在使用权上的区别固定资产、无形资产是企业进行生产的生产资料，企业是
13、将资产的使用权保存在企业，而投资性房地产是让渡资产使用权的行为，假设甲企业从外部够买的一项机器，同时又购置一栋建筑物出租给乙企业，这里将购置的机器作为固定资产显然是没有问题的，因为企业保存了对机器的使用权，但是企业如果将这栋建筑物作为固定资产是不对的，因为企业没有保存对该资产的使用权，实际上是让渡给乙企业，但是作为一项资产，就要进行核算，所以在准那么中就规定其作为投资性房地产进行核算。（二）在定义上的区别从定义上看，固定资产是企业为生产商品、提供劳务、出租或经营管理持有的且寿命超过一年，无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可识别非货币性资产，投资性房地产的持有没有固定的期限才是投资性房
14、地产，这里显然和投资性房地产的特征不完全符合，所以不能作为固定资产、无形资产处理。假设，甲企业发生转产或厂址搬迁，局部土地使用权停止使用自用，企业管理当局作出书面协议明确继续持有这局部土地使用权，待增值后转让以转让以赚取租金。在此例中，甲企业的这局部土地使用权就不能作为无形资产，因为这局部土地使用权是用来增值赚取租金，这显然是不完全符合无形资产的定义的，所以在现行的会计把这类房地产资产作为投资性房地产。（三）在用途、状态、目的方面的区别投资性房地产在用途、状态、目的方面区别于作为生产经营场所和用于销售的房地产。这也区别存货，存货是企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品，投资性房地产不是随时
15、准备出售的资产，因此也不能作为存货处理。所以在现行的会计准那么基于投资性房地产的这些特殊性，将其区别于固定资产、无形资产和存货单独核算和列示。假设，甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘，一层租给一家大型超市，已签订经营租赁合同；其余楼层均为普通住宅，正在公开销售中。在这中情况下，商铺应该作为甲企业的投资性房地产，而其余的楼层为甲企业的存货，即开发产品。三、投资性房地产的初始计量投资性房地产的初始计量，都按照实际本钱进行计量。投资性房地产的取得主要有三种方式。（一）外购的投资性房地产外购的投资性房地产，本钱应当按照取得时的实际本钱，实际本钱包括购置价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出进行
16、初始计量。假设，企业从外部购置投资性房地产的价款为12022万元，直接相关费用为500万元，税费为200万元，这样该投资性房地产的初始本钱为12700万元。（二）自行建造的投资性房地产自行建造的投资性房地产，本钱由该项资产到达预定使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑本钱、安装本钱、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用。建造过程中的发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造本钱。假设，甲企业在2023年建造一栋投资性房地产，在2023年9月20日到达预定使用状态并对外出租，建造中的开发费、建筑本钱、安装本钱等合计12022万元，建造期间发生的非正常损失为200万元，这栋投资性房地产的本钱为12022万元。这里不是122