1、关于对我县城市建设与管理的思考与建议讲解 关于对我县城市建设与管理的思考与建议 关于对我县城市建设与管理的思考与建议 实施经营城市战略，是加快我县城镇建设与开展，完善城镇功能，提升城镇水平，增强城镇实力，推进城镇化进程，促进经济社会跨越式开展的必然选择。根据领导的指示精神，本文拟就如何以经营城市的理念、加快我县城镇化建设，浅谈个人思考及几点意见： 一、充分认识经营城市的重要性 经营城市，是对固有模式的挑战，是对现代化城市开展理念的创新，也是促进城市大开展的必由之路。所谓经营城市，就是把现代市场经济的经营理念、经营机制和经营方式运用到城市规划、投资、建设、管理、运营的全过程，构建城市建设投资主体
2、多元化、融资方式多样化、运作方式市场化的新体制，是政府依据城市开展目标经营城市土地、城市根底设施及其附属物等有形资产和城市土地开发权、使用权，经营权、冠名权、广告权以及城市品牌、人文资源等无形资产的一种战略措施。 城市是重要的国有资产，而且是可以经营的，经营城市可以带来丰厚的回报，这已是不争的事实。但是，由于我县历史、区位、开展根底等因素的制约，城镇建设与开展起点低，速度慢，规模小，城镇建设整体水平仍然较低。从总体上看，城市土地资产多头分散管理的状况尚未根本转变，土地资源市场配置比例低，乱批乱占土地时有发生，应由政府取得的土地收益流失严重；城市根底设施建设市场化程度不高，存量资产效益没有得到充
3、分发挥；城市建设投资渠道狭窄，资金短缺问题严重制约着城市开展，等等。一方面，城市根底设施差，资金投入严重缺乏，一方面，城市资源利用率低，大量的土地收益白白流失，说到底，在改革开放的大环境下，我们还是缺乏经营城市的理念。如何变建设城市为经营城市，是我县亟待解决的新课题。因此，进一步解放思想，更新观念，坚决冲破一切体制性障碍，把经营城市作为加快城镇化进程，实现我县经济社会跨越式开展目标的战略举措和关键环节来抓，显得尤为重要。 要走经营城市的道路，就要用全新的理念经营城市土地，全新的机制整合城市资源，全新的方式盘活城市资产，把城市作为重要的国有资产来经营，努力实现工作重心从单一建设城市向经营城市转变
4、；城市规划、建设、管理从部门分割、封闭运行向集中统 一、社会参与转变；城市根底设施和公用事业开展从政府单一投资向多元化投资转变。要通过经营城市，实现城市资源的有效配置及效益的最大化、最优化，使城市的集聚力、影响力、辐射力和竞争力明显增强，真正把城市资源转化为城市资本，走出适合我县“以地建城、以城聚财、以财兴城的新路子。 二、以城市规划为龙头，增强规划调控作用 我县是典型的皖XX县区小县，旌阳镇规划区内，人口不多，面积不大，四面环山，徽水河、白沙河穿城而过，自然环境非常优越。要做好、做美这个县级城市，最重要的是总体规划、城市定位及精品的意识。要走出“旧城改造就是拆旧建新的误区，防止象火柴盒、麻将
5、牌一样的高楼林立，在总体规划及旧城改造中，要站得高，看得远，着力把未来城市的骨架做好。在规划编制中，建议做到以下几点： 一是加快全县城镇体系规划的编制。有关部门要按照全面建设小康社会的要求，在完善全县和区域性经济社会开展总体规划的根底上，及时组织编制全县城镇体系规划，逐步构建和完善具有山区特色的城镇开展框架与体系。按照“建设XX县区、改造XX县区、打造新亮点的开展思路，有重点、有步骤的推进城镇化进程。要充分利用我县四面环山、双水穿城、植被良好等地形、地貌和生态环境条件，充分开掘和利用当地的历史文化资源，注重运用城市设计的手段，提高城市空间环境质量和文化品位，不断丰富和完善建设实施手段，突出特色
6、，积极营造和谐统一，独具匠心的城市环境景观，通过“城市四化、“城市包装，打造旌德城市名片，树立独树一帜的“皖南山城形象。同时，要从开展的眼光，考虑规划区的适度外延，尤其应将城东起伏的丘陵地带纳入规划之中，并突出山城特色。 二是加快城市总体规划和土地利用总体规划的编制。城市规划是城市建设、管理和开展的“蓝图，是实施经营城市工作的前提和根底。要立足当前，着眼长远，按照高起点、高水平、高质量的要求，抓好新一轮城市总体规划的编制工作，并做好与土地利用总体规划的衔接。总规编制要注重城市定位、县城体系布局、山区特色和城市旅游等配套效劳功能，突出山城风情、城市个性、城市生态环境保护，使规划更加科学、合理和系
7、统，更具前瞻性和操作性。通过编制城市总体规划，合理确定城市开展目标、开展方向、城市性质和城市总体框架，科学进行城市用地布局及功能分区，发挥好指导和调控城市建设的作用。要在坚持土地根本国策和耕地占补平衡的前提下，及时调整和完善土地利用总体规划，合理确定土地资源利用的开展目标，培育级差地租，实现土地资产的增值。同时，切实抓好城市 土地经营规划的编制工作，为经营城市土地提供科学依据。 三是加快城市控制性详细规划的编制。在完成城市总体规划后要及时开展城市详规的编制工作，编制详规要有侧重，要根据城市建设与开展实际，注重实效，突出重点，确定规划编制范围。对已经形成规模的XX县区，短期内无法成片改造的，详规
8、重点应放在XX县区或开展区；对近期能够实施XX县区改造的，详规重点应放在改造区；对近期建设地段以及拟向社会供给的土地，要及时编制出控制性详规，确定用地性质、建筑密度、容积率、绿地率等规划指标，形成规划图那么和文本。 四是加大对规划工作的投入。在规划编制中，要舍得花钱，大胆花钱，采取灵活多样的方法，多渠道、多形式筹集规划经费，切实解决规划资金缺乏以及规划滞后和水平不高等突出问题。要拓展规划视野，对外开放规划市场，积极邀请省内外及国内外专家或单位参与规划编制，积极建立“政府决策、专家建议、社会参与的体制，提高规划技术水准，增强规划科学性、民主性。 三、以土地储藏运营为突破口，强化土地经营与管理 城
9、市土地是城市的最大资产，要做好经营城市这篇文章，必须舞活“土地这个龙头，确保政府高度垄断土地一级市场，搞好土地的综合开发，发挥土地的最大、最正确效益，才能使龙身、龙尾都带动起来。如何做到以地生财，本人认为当务之急，是要从加强土地市场化管理入手，努力抓好以下几个环节： 加快土地储藏。实行“一个渠道进，一个池子蓄，一个口子出，一个市场经营的土地供给新机制，彻底根治多头分散批地、管地、供地的现象，坚决堵住政府土地收益流失的口子。强化国有土地储藏制度。要抓紧对规划区域内新增和存量国有土地、非法占地、违法供地、土地批租情况等进行清理，分类处置限期收回，并标准供地行为。凡城镇规划区内的集体土地，按方案组织
10、征用收储，其他单位和个人一律不得擅自征购规划区内的集体土地。对城市建成区的闲置和低效利用土地、规划的经营性用地、旧城改造用地等要有方案地依法统一收回或收购，纳入政府储藏。 加强地价管理，深化有偿使用制度。除法律法规规定可以继续实行划拨的用地外，无论新增建设用地还是存量闲置划拨土地，都必须纳入有偿使用。主要包括：一是用于商业、旅游、房地产开发等经营性活动的新增建设用地和存量闲置土地；二是经依法批准改变用途并用于经营性活动的划拨土地，如将住宅、办公等非生产经营性用地房改作生产、经营性用地房或用于出租从事经营活动的，以及将划拨土地依法用于联建、合营合作和以地易物的；三是依法用于抵押贷款的划拨土地。任
11、何单位和个人不得随意减免出让金、租赁金等土地收益，更不得零地价出让土地，积极推行国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让制度。严格控制协议出让土地的范围，同时，建立健全地价管理制度，完善城镇基准地价更新，准确显化土地资产。 加快土地开发，努力掘得“第一桶金。我县XX县区市场繁荣，商业兴旺，河东缺乏商业气息，但开展空间大，根据平衡开展的原那么，应下大力抓好XX县区的开展，着力提高商业化程度，建立河东商业XX县区，要加快调研，做好规划，制定方案，把开发河东XX县区列入议事日程。 制定综合措施，盘活XX县区土地。对旧城改造，本着“政府要环境，商家要市场，居民要实惠的原那么，制定优惠政策，通过市场运作，吸引
12、社会资金参与旧城改造；对XX县区建设，关键是筑巢引凤，走地产运营建城的新路子，要筑好巢，就要对XX县区内根底设施进行配套完善，搞好“七通一平，优化开发环境，为引凤奠定根底，此外，打造新亮点，开发精品以及道路硬化、绿化等等，都要在盘活存量土地上做文章，要借助市场这只手，实现城市建设与盘活存量以及土地置换的互动，为经营城市注入强大的活力。 加强领导。由县政府牵头，相关职能部门参加，负责对城市土地开发经营中的重大问题进行组织协调和决策。建立土地收购储藏交易中心，负责县内土地征用、收回、收购、储藏、开发整理和招标、拍卖、挂牌、出让工作。财政部门加强对土地收益的监管，按合同规定及时将土地出让金和收益纳入
13、政府财政基金预算，缴入财政金库，用于城市根底设施、市政工程、社会根底设施建设和土地储藏。方案部门要会同财政、国土资源、建设等有关部门，按照国家和省关于固定资产投资管理的有关规定，提出具体工程，并将其纳入年度固定资产投资方案。通过经营土地筹集更多的资金，加快城市根底设施和公用事业建设。 四、放开市场准入，推行城市根底设施市场化经营 一优化增量资产，盘活存量资产，推进城市根底设施建设与经营。对投资收益比拟稳定的城市根底设施和社会事业工程，均应吸纳社会资本和外资进入。除国家法律、法规明确规定外，城市道路、桥梁、停车场、供水、排水、供气、供热、公共客运交通、污水处理、垃圾处理等设施的建设经营，都要在科
14、学评估的根底上，通过公开向社会招标选择投资和经营主体，中标者对工程的筹划、资金筹措、建设实施、管理运营全过程负责，并享有一定期限的收益权。对出租车营运权、公交线路经营权、道路桥梁广场冠名权、城市公共空间广告经营权等各类无形资产，要采用拍卖、招标等方式，实行有偿使用，提高效劳水平和质量。 二放宽城市根底设施建设和经营市场准入限制。按照“谁投资、谁经营、谁受益、谁承当风险的原那么，充分调动各方面的积极性，除关系国家平安和必须由国家垄断的领域外，鼓励法人和自然人利用社会资金、外地资本采取独资、合资、合作，产权转让、入股、拍卖，使用权出让、经营权转让等多种方式，跨地区、跨行业参与城市根底设施的建设与经
15、营，形成多元化的投融资机制。 三放开市政公用事业经营市场。打破行业垄断和地区封锁，在全面规划、统一管理、特许经营、有序开放、提高效劳水平和效劳质量的前提下，培育有序竞争的市政公用事业市场体系，走专业化、企业化、社会化经营的路子。市政设施、园林绿化、环境、卫生等非经营性设施的日常养护、城市公共场所保洁等要逐步推向市场，通过招标发包方式，面向社会选择作业单位、承包单位或个人，建立和实施道路养护、绿化养护和环卫保洁的承包制度，增加市场透明度。 四改革市政公用事业经营管理体制。按照政企分开、政事分开和建管别离、管养别离的改革思路，引入竞争机制，分割垄断行业，变独家经营为多家经营，增强行业开展活力。 五建立科学合理的市政公用事业价格形成机制。市政公用事业要按照保本微利的原那么，制定合理价格，逐步实行价格听证制度。企业、个人及外商以独资、合资、合作等多种方式建设和运营的市政公用设施，其价格按收回投资并保本微利的原那么制定。除国家政策规定外，由县人民政府根据本地具体实际制定城市供水、排水、污水处理、垃圾处理、公交、出租车、供气等市政公用事业价格，报县人民政府审核批准后实施。 五、改革投融资体制，优化投资环境 一建立统一标准的政府投融资体制。政府经营城市的各种收入含土地有偿使用收入、城市根底设施和公用设施及其他设施所有权、经营权、管理权的出让