1、社区物业管理思考与建议社区物业管理思考与建议 社区物业管理的思考与建议一、存在问题1. 认识不够，没有建立起“花钱买效劳的商品消费观念局部居民错误的认为物业管理是政府部门的工作，是开发商的工作，所以主动放弃了自己的权利。按照物业管理条例规定，业主享有十项权力和六项义务，而大多数住户根本不清楚自己的权利和义务，遇事找政府，政府不解决就采取过激的行为，错误的把社会生活中的民事行为上升为行政行为。居民只要求为自身提供效劳，却不愿意承担物业管理相关费用的矛盾较为突出。后续物业管理费用如绿化费、管理费、维修费等开支较大,大多的安置人员缺乏物业费用缴纳意识。由于安置房居住人群的文化素质水平相对较低,对物业
2、管理的认识上存在一定的误区。需要加大宣传的力度,使广阔的安置房居民能够熟悉物业管理程序,理解物业管理的意义,支持和接受物业管理根本费用的缴纳。2物业管理效劳水平不高有的小区物业效劳企业效劳质量不高，不按照合同提供效劳，收费与效劳内容不符，甚至侵犯到业主的权益。有的企业仍停留在小区卫生、绿化、门卫值班、日常维修等传统效劳工程，没有结合社区特点开展全方位、多层次的社会化效劳。另外，有些企业的效劳工程、效劳内容的量化标准不够透明。对于开发公司在建设中所遗留的质量、配套、信用等方面的问题，开发商和物业效劳企业相互推诿，使得居民的正当要求得不到很好的解决。物业管理缺乏规模效应, 科技含量低, 管理行为不
3、标准。传统的物业管理内容多数依然单纯依靠人工方式进行管理, 不但要消耗极大的人力、物力、财力和时间, 而且难以到达标准化的管理效果。3. 物业效劳企业自身先天性缺乏由于种种原因，物业效劳企业经常是开发商指定的利益获得者或者是社区自发组织的管理队伍，造成在经营管理方面往往不能作为一个独立的经济实体来考虑和解决问题，直接给物业效劳企业的自身成长形成了障碍。4. 物业从业人员素质亟待提高社会上对物业效劳工作的重视程度不够，很多人把它等同于社区居委会，甚至有些人将物业效劳工作认为是低人一等的工作，加上工作的繁琐性，使得物业管理行业中高素质人才严重缺乏。5. 物业管理行业利润偏低物业管理行业是个微利行业
4、，物业管理费相对较低，使得局部希望通过高品质效劳来获取较高利润空间的物业效劳企业裹足难进。同时，物业管理效劳对住宅产品保值、升值的作用还远未被社会和政府重视，在住宅产业中的地位还远未确立起来。6. 安置人员鱼龙混杂,需要妥善处理不同群体间的关系安置房居民来自于各行各业,都具备不同的文化素质和经济根底。安置区域内的居民以当地拆迁居民为主,其文化水平普遍偏低,长期接受政府的扶持,生活习惯过于随性懒散,具有一定的依赖心理。同时安置区居民的亲属关系网过于复杂,有些安置居民群体堵闹,纠集亲朋好友吵闹生事。建议政府的相关部门加大对拆迁安置小区物业管理工作的支持和领导,对安置房的物业管理工作在资金和政策上给
5、予必要的扶持和帮助,推进城市建设物业管理工作的不断完善和深入。7. 安置房的质量问题极其重要,且直接关系到安置房使用时的物业管理本钱安置小区建筑物大多是简装房,业主根本上不会再进行装修就直接入住；如果后期发生质量问题时,业主会向物业管理部门提出整改修理的要求,这必将直接导致物业维修维护本钱的提高,也会造成综合物业管理工作的被动和混乱。为减少物业返修率,降低物业管理本钱,提高物业管理工作效率,建议在安置房工程工程竣工后,组织相关部门及时进行验收工作。在经过严格的验收工作后,如果业主验房出现质量问题时,由于工程质量还在保质期内,可以要求原施工单位进行质量整改。8. 业主委员会运作不标准(1)业主委
6、员会现有的法律地位无法代表业主维权。(2)业主及业主委员会自身维权意识不强。由于业主委员会是在物业管理活动中维护业主合法权益的代表性组织, 委员是无偿兼职的。(3)业主委员会的运作缺乏监督机制。业主委员会具有代表全体业主行驶有关物业管理的权利。二、典型案例（一）深圳宝安区村改居社区物业管理工程1. 面临问题有“五难观念转变难效劳收费难管理运作难硬件整治难人才引进难2解决对策可“五化（1）宣传常态化开展形式多样的物业管理宣传活动，普及物业管理法律知识，潜移默化为原村镇住宅区居民灌输理念，使原农村社区的居民充分认识到物业管理的重要性。增强这些居民的物业管理消费意识、业主管理意识、契约意识和法制意识
7、。引导他们积极参与和支持推进社区物业管理。宝安区为引导广阔社区居民转变居住和消费观念，曾按照“十个一总体工作要求，即发表一批文章、播放一张光盘、编定一本册子、创作一套宣传挂图、成立一个咨询小组、组织一台巡回演出、举办一次征文活动、宣传一批典型案例、筹划一场论坛、总结一套模式，把宣传引导作为推进工作的“先锋，大张旗鼓进行宣传。这一筹划效果较好。但这样的筹划、这样的活动要常态化、持续化。（2）经费多元化对于物业管理经费要多渠道、多来源。应建立政府，社区股份公司、业主和住户承担费用的机制。政府承担。政府承担费用应改变目前的补贴形式。应以承担费用的形式引导社区物业管理上水平、上档次。如对社区物业管理进
8、行定期考核，并将考核得分和政府承担的费用标准挂钩，得分越高，政府支付的费用也就越多，从而鼓励业主和物业管理企业共同做好物业管理。目前，政府补贴根本是按年度规定比例划拨，没有考核物业效劳企业物业管理的效果，致使少数企业没有将重点放在如何提升物业管理水平上，而是等到时间一到，就申请政府补贴。这种方式不利于调动物业效劳企业和业主对提升物业管理水平的积极性。社区股份公司承担。目前，宝安区大多“村改居小区都有自己的股份公司，每年股份公司都有一定盈利。因此，可考虑将物业管理费用直接进入股份公司的本钱。或从股份公司的分红中直接扣除业主应交纳的物业管理费。业主承担。业主是物业管理的直接消费者，因此，业主应承担
9、主要费用。这是市场经济的根本原那么同，也是法制经济的根本原那么。因此，应通过情、理、法的手段强化业主的缴费意识。提高费用收缴率。当然。政府可制订适宜的指导价格。物业管理企业也要合理收费。（3）运作差异化政府应区别不同社区的情况和物业管理推进的难易程度，将社区划分为几个类别，并据此拟定出各类社区推进物业管理工作的经营模式。如对经济实力较强或根底设施较好的社区，可按照市场化、专业化的要求，推行高标准的物业管理；对经济实力和根底设施一般的社区，可先重点做好道路硬底化、修筑围墙、设置门卫和治安亭等关键性的改造工作，再引进物业管理逐渐修缮其他配套设施；对较为分散和小型的社区，要敢于打破各社区各自为政的框
10、框，将邻近的小社区进行有机整合，连小片为大片，扩大管理区域，实行规模化管理，降低运营本钱。（4）整治社会化对于小区硬件的整治，要充分利用社会资源。政府的主要功能是管理、协调，并进行适量投资。利用社会资源主要是明确产权单位，由产权单位实施整改。当然，确定产权是一项繁琐且涉及很多部门的工作，如三线整改就涉及到电信公司、网络公司、供电局等单位，而路面的硬化和排水管道的改造就涉及村与村、村与组、组与组、组与户、户与户等多方关系。因此，产权单位确实定应由工作站协调负责。（5）人才专业化物业管理是一项专业性较强的工作。人才是社区物业管理能否成功的关键要素之一。因此，应加快人才专业化的步伐。要实施引进一批，
11、培养一批的人才战略。首先，要引进一批。要以高职位、高待遇为手段引进一批高学历、高水平的专业人才。一定要充分认识到，对人才的投入是回报最高的投入，也是必须的投入。二是要培养一批。要分期分批对社区从事客务、保安员、清洁员、绿化员等物业管理工作的人员进行系统的业务培训，全面提高社区物业管理人员的效劳意识和专业技能。(二) 重庆市沙坪坝区社区物业管理1. 社区物业管理的现状和存在的问题产权形式多样局部社区硬件条件相对落后存在局部住宅楼有物业管理、部份住宅楼无物业管理的现象局部居民观念陈旧，物业管理交费意识淡薄对旧小区根底设施进行改造的资金缺口较大小区公共局部侵权引起业主之间纠纷开发商遗留问题引发业主对
12、物业管理不满的矛盾业主委员会成立困难，数量少，运作难度大2. 社区物业管理存在问题分析物业管理条例还不完善，难以落实物业管理缺乏规模效应，科技含量低，管理行为不标准居民委员会和物业管理企业的责任划分问题物业管理企业的权限届定问题3. 社区物业管理的具体做法（1）政府要加强宣传,提高全民物业管理消费意识，并做好监管、指导到位要认真学习和宣传好物权法、重庆市物业管理条例，提高业主物管及全民的法律意识，这是贯彻物权法和重庆市物业管理条例的根底。使社会各方面充分认识到物业管理实质上是一种有偿效劳，可以带来巨大的社会效益、经济效益和环境效益，营造一个全社会了解物业管理、接受物业管理、关心物业管理、支持物
13、业管理的良好气氛，积极营造出一个物业管理市场化的良好气氛，为物业管理的健康开展奠定良好的社会环境。是要深入调研，为建立健全业主委员会和物业管理的监督体系提供有力的依据。要强化党委政府及社区居委会对业主委员会的指导，提升城市管理整体水平。当前社区居委会必须转变观念，提高自身业务素质，特别要分析和研究新时期社区内业主的利益目标及现实需求，从他们最关心的问题出发，积极帮助业主组建业主委员会，配合物业管理企业在社区中依法开展物业效劳活动，积极协调物业管理纠纷和邻里纠纷。（2）签订明确详尽的物业管理合同无论是业主还是物业管理企业，都应当把签订内容权利义务、详尽明确的物业管理合同作为防范物业管理纠纷的重要
14、手段。业主和物业管理企业在签订物业管理合同时，应当切实遵循自愿、公平、等价有偿、老实信用原那么。在合同内容上应当就可能发生的争议作出明确的规定。在确定双方的权利义务时，应当根据物业管理费用的收费水平来确定物业管理企业提供物业管理效劳的水平。（）依法成立业主委员会针对业主积极性不高，小区业主委员会成立难的这一现状，我们将尝试在业主委员会筹备及成立的前期，由街道社区人员充实进去，组织小区内的业主依法进行选举，协助业主委员会与物业及政府部门进行沟通，承担组织、监督等职责，方便业主委员会正常运行，及业主权利的有效实现。当业主委员会动作正常时，自动退出。作为小区的业主也应当主动、积极、依法成立业主委员会
15、，保障业主委员会的职权，为业主委员会行使职权、维护业主利益提供方便。业主委员会应当由能代表业主利益的业主组成，应当根据法律、法规的规定行使职权。对于物业公司所提供的管理效劳应及时予以审查、监督，对于损害业主利益的物业公司，应及时予以解除物业管理合同或诉讼主张民事权益。但也不可否认，确有个别业主以个人私利出发无理拒交物业管理费用，或无理指责物业管理企业的物业管理效劳。此时，业主委员会应当积极参与个别业主与物业管理企业之间的纠纷，平衡业主与物业管理企业之间的权利义务，以最大限度的维护小区绝大多数业主的合法利益。（4）有效发挥业主委员会的作用是明确业委会工作职责，标准业委会各项制度。业主委员会负有召集业主大会、组织业委会换届选举、代表业主大会与业主大会选聘的物业效劳企业签订物业效劳合同并监督物业效劳企业履行物业效劳合同、监督管理规约的实施，配合辖区街办、社区居委会进行社区管理、收集业主意见和建议等职责。制定出台有利于进一步标准业委会的行为各项制度。是选好并推荐业委会成员。可吸纳有财务管理、平安管理、设备管理、环境管理、法律专业特长的业主参加，形成业主委员会成员有管理技能和履职能力，便于更好的开展业委会工作，激发广阔业主的主动参与意识。是房管局应该加强业主委员会的培训、指导和监督。房管局应该加强对业主委员会成立及其活动的指导、监督，对已成立的业主委员会开展培训，提高他们的思想、