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2023年财务视角下房地产企业经营中的问题.docx

1、天道酬勤财务视角下房地产企业经营中的问题王成 张琨蕊 王超房地产业是高利润的行业,许多企业在盲目扩张时无视了经营管理,财务风险逐渐加剧,最终导致资金链断裂引起破产倒闭。同时,国家的宏观政策也对房地产企业产生深远影响,政府的财政政策、货币政策促进或抑制房产的销售,从而控制房价的走势;银行的信贷把控着地产企业的资金链,刺激或制约着企业的开展。随着“十三五规划的布局,我国经济开展进入新阶段,在新常态背景下,房地产带动传统产业的阶段根本结束。如何让房地产企业的大量资金流向新经济、新产业,脱离买地、卖地、建房、销售传统的房地产开展模式,实现资源的重新配置是房地产企业目前面临的最大问题。企业必须明确把握国

2、家的宏观环境,加强企业财务管理,选择适宜的经营战略实施,提升企业核心竞争力实现长远开展。一、房地产企业面临外部环境压力1.政策环境。国家政策或促进或抑制房地产企业的开展速度。研发规划环节中,国家掌控土地资源,房地产企业只能通过招拍挂的出让方式获取土地资源进行一级开发,地方政府对城市用地的规划,限制房地产企业的建设规模。投资建设环节中,国家调控银行等金融机构对房地产企业的贷款力度,适当给与宽松或紧缩的政策,控制房地产企业的开展速度。销售环节中,政府对于市场价格进行调控,防止泡沫经济的形成。国家利用财政政策和货币政策调控房地产行业的平稳开展,地方政府那么进一步规划房地产企业的投资开展进程。近年来,

3、为了调控市场经济,加强稳定房价、抑制泡沫的力度,国家对于房地长行业呈现周期性调控。大约34年为一个调控周期。政策收紧,有利于政府稳定房价,保障居民生活生产需求。政策宽松,那么有利于财政收入,保障国家经济持续稳定增长。2023年2023年为政策收紧期。自2023年史上最严的调控政策“国十一条和“新国十条的出台,房地产行业开始进入收缩期,严格管理二套房贷款;2023年“新国八条公布,提高首套房、二套房商业贷款的首付比例;2023年“新国五条,再次重申坚持执行以限贷和限购,加大力度打击投机性购房。2023年2023年为政策宽松期。自2023年“930房贷新政推行,个人购房贷款开始松绑,推动市场购置需

4、求;2023年“330政策实行了营业税减免并降低首套房、二套房首付比例,促进房产交易;2023年新的的税收优惠,进一步推动房地产市场的购置力。2023年以后为新一轮的政策收紧期。在两会报告中,强调进一步调控房地产市场,同年,全国各地40多个城市陆续推行限购政策。房地产企业迎来新一轮的政策收紧。在十九大报告中强调“房子是用来住的、不是用来炒的,国家对于房地产的政策调整相对频繁,房地产企业想要长远开展,必须根据国家的政策,灵活调整企业的经营策略,及时应对市场的变化开展。2.同行企业竞争。目前房地产行业大企业间竞争相对剧烈。随着城镇化开展的不断推进以及调控政策的持续深入,房地产企业特别是大型房企间的

5、竞争更加剧烈。从国家统计局数据来看,房地产企业主营业务收入从2023年的70,706.67亿元上涨到2023年95,896.90亿元,涨幅35.63%。房地产企业营业利润从2023年9,562.67亿元上涨到2023年11,728.11亿元,涨幅22.64%。近年来房地产行业主营业务不断增加,土地转让收入逐年大幅增长,说明随着城镇化加快,土地资源的稀缺导致房地产行业本钱的增长。但是商品房销售收入增幅较小,因此带来的营业利润增长空间也相对有限。房地产行业传统高速开展的脚步开始放缓,地产行业利润进一步压缩,当前行业加速整合,大企业快速抢占市场份额,中小型企业竞争优势逐渐消失。不难预见,未来几年房地

6、产行业的竞争将逐渐演变为行业前数十家的剧烈角逐,通过各自的开展战略在抢占市场中创造优势。二、房地产企业经营中的财务问题1.本钱费用占比拟高影响企业净利润。本钱费用的管控是影响企业利润的关键。本钱过高将影响企业的毛利率,而费用过高将影响企业的净利率。房地产行业中营业总本钱占营业收入的比值始终维持在70%,企业在进行房地产开发是,本钱居高不下。虽然营业利润与总收入占比呈上升趋势,但净利润的占比那么呈下降趋势。说明企业的费用支出数年升高,对企业盈利带来影响。2.财务杠杆过高带来财务风险。高杠杆高负债是房地产企业开展的手段,通过大量融资,可以加速企业的布局开展。但大量的负债容易造成财务风险,为企业的长

7、远开展埋下隐患。通过万德数据库获取的年报数据发现,房地产行业2023年-2023年的资产负债率分别为76.03%、76.57%、78.37%。整个行业的财务杠杠程度较高,而行业龙头万科2023年到达了83%。随着国家政策的严控,银行对房地产企业的贷款也逐渐收紧,如果企业出现融资问题,贷款将受到控制,手中的现金流对于高负债来说,很难维持平安运营。因此,房地产企業的高杠杆势必会带来很大程度的经营风险。3.存货周转率低导致现金回流慢。房地产企业一般采用的轻资产运营模式,流动资产特别是存货占企业总资产的比重特别大。随着国家“去库存的推进,房地产近年来持续低价抛售房产,从行业数据看,存货占比连续三年大幅

8、下降,从2023年的60.91%降到2023年的53.68%。存货的大量清盘,势必会影响市场的价格,企业获利空间进一步压缩。近年来国内一、二线城市大范围推行限购政策,政府严控对住宅用地和商业用地的审批。对房地产商来说,新工程的利润空间十分有限,而且土地本钱逐年升高,新拿的土地两年内必须做出规划方案进行报批。工程的建造也存在周期性,假设不及时规划新工程,房地产企业手中的存货将会出现断层,将严重影响现金回流,带来巨大的经营风险。4.应收账款占比高存在坏账风险。应收账款影响企业经营现金流,制约着企业资金的有效运转。随着去库存的加快和限购政策的影响,今年来房地产企业的赊销比例逐渐增大,从行业数据表来看

9、,应收账款占总资产比例从2023的1.15%上涨到2023年的1.35%,涨幅17%。而2023年固定资产与总资产占比才仅为1.55%。大量的应收账款带来巨大的坏账风险,同时也影响企业现金回流,不利于企业长远开展。三、加强房地产企业财务管理的对策1.强化本钱费用管控。房地产企业的运营本钱主要包括:土地本钱、建安本钱、公配本钱、大配套本钱、资本化利息和缴纳的税费。其中建安本钱相比地价和房价而言相对较为稳定,随着国内供应侧改革的推进,钢铁、水泥价格虽上升趋势但逐渐趋于稳定。而最关键的就是土地本钱,随着国内一线、二线城市土地资源的消耗,土地价格持续走高,因此房地产企业需要谨慎对待工程拿地需求,加强土

10、地投资风险评估。可采取并购的方式,收购当地小型房地产企业的在建工程,这样即可以节约土地本钱,又可以有效缓解企业资金压力,同时由于工程已经在建,相应的节约了工程完工时间,促进现金及时回流。为了降低企业费用支出,需要加强内控管理。伴随着企业自身的快速开展,资本的大量运作,在经营中难免会出现资金监管的漏洞。特别是销售费用和管理费用的支出,必须加强管理,完善内控机制。从财务的角度,及时严格的审核相关部门费用的支出情况,保障资金使用的合理性,最大限度的降低财务风险。同时加强管理人才的培训和教育,有效提高工作效率进而降低企业运营本钱。加强企业内部监督机制,保障企业平安运营。2.优化资本结构。为保证企业的长

11、远开展和平安运营,必须进一步调控企业的融资方式,拓宽企业的融资渠道,减少债权融资比例。可以通过适当提高股权融资的方式,降低企业的负债比例。以创新的合作模式提供资金资源,以较少的自由投入撬动更大的规模,保持高速开展的态势。股权融资具有一定的优势:可以解决工程开展的资金瓶颈,可以防止债权融资开盘售房引起大量提前还款的局限性;具有风险转移优势,由投资方共担经营及财务风险;有利于品牌价值输出,充分发挥企业自身的品牌价值,同时有效降低资产负债率,调整债权和股权的比例。进一步寻求“非金非银的融资渠道。银行近年来对地产的贷款逐渐收紧,不利于企业的长远开展。而信托等金融业的融资相对银行来说利率相对较高,影响企

12、业的利润水平。可以尝试通过其他渠道如保险、社保基金、养老基金、上市公司、民营企业、政府引导基金等进行融资,拓宽企业资金来源渠道,降低财务风险。3.加强存货管理。加强存货的管理,就成为了企业快速开展的关键。高效的销售,加快存货去化,不仅可以为企业带来巨额销售收入提高利润,也带来的大量的现金流保障未来开展。存货过多,说明企业资产变现能力较弱;存货过少,企业未来经营容易出现危机。要想加强存货的管理,必须建立有效的经营预算分析机制。通过历史发生数据对未来的方案期进行预测,对资金的支付时点、工程进度情况、资金回流时间严格把控,可以有效控制现金流水平和利润水平。保障企业经营效率,有效对存货进行管控,对未来

13、的开展做出判断。同时对于国家政策的变革,能够及时调整,促进企业长远开展。对于存货的清理,需要加强企业销售能力,制定合理的營销策略,提供优质的效劳。针对不同地区,设立不同的销售方案迎合市场需求。同时,提供多元化的社区物业效劳,争取客户的满意度,利用顾客的口碑可以更好地进行产品宣传,形成良性循环。4.完善应收账款管理。想要控制应收账款的增长,必须建立完善的管理体系制度。实现多部门配合协调作用。明确各部门的岗位职责,加强各部门之间业务的联动性:销售前台岗、银行按揭岗、应收账款核算岗应做到业务融通,形成紧密的业务链,加速应收账款的回流。相关部门的负责人,应该定期关注,通过财务部门反响的相关数据,及时了解应收账款的情况并作出相应的对策。完善应收账款回收的管理机制,保障企业资金平安。作者单位:齐齐哈尔大学经济与管理学院

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