1、三线城市社区商业业态现状及对策研究宋洁【摘 要】社区商业以社区内居民为主要效劳对象，以满足居民根本生活及多样化消费需求为主要目的。论文以三线城市浙江省湖州市为例，通过现场访谈与问卷调研，明确湖州市中心城区社区商业业态现状与主要存在的问题。借鉴长三角地区典型成功社区商业运营模式和操作流程，从核心理念、业态配比、品牌构建与商圈融合四个方面提出构建科学合理的湖州市社区商业业态的相关建议。【Abstract】Community commerce takes the residents as the main service object， and satisfies the residents bas
2、ic life and diversified consumption demand as the main purpose. Taking the Third-tier City of Huzhou， Zhejiang Province as an example， this paper makes clear the current situation and main existing problems of community commercial forms in the central urban area of Huzhou City through on-site interv
3、iews and questionnaire surveys. By referring to the business operation mode and operation process of the typical successful communities in the Yangtze River Delta region， this paper puts forward some suggestions on the construction of a scientific and reasonable community commercial forms in Huzhou
4、City from four aspects： core concept， business type ratio， brand construction and business circle integration.【关键词】三线城市;社区商业;湖州市1 引言根据商务部SB/T 104552022社区商业设施设置与功能要求中的定义，社区商业是以特定居住区的居民为主要效劳对象，以便民、利民和满足居民生活消费为目标，提供日常生活需要的商品和效劳的属地型商业，一般应配备满足社区居民的根本要求的必备型业态与满足居民多样化消费需求的选择型业态1。欧美兴旺国家，社区消费在社会商业消费总额的占比达60%
5、以上，社区商业早已成为居民日常消费的重要载体。在我国，即使是北京、上海、深圳等一线城市，居民在家门口日常生活的一站式消费占社会商业消费总额比例仍然不到40%。由此可推测，我国社区商业仍存有很大的开展空间。2 三线城市概念及特征三线城市（Third-tier City）是根据城市规模、人口数量、经济开展水平和GDP总量等多个指标综合评估的具有战略意义、经济较兴旺、经济总量较大的大中城市。三线城市一般多数为东部地区的经济较兴旺城市，中部地区的省域副中心、区域中心或经济强市，西部地区的省会城市2。我国目前共有70个三线城市，其中包括浙江省湖州市。三线城市大局部城市规模较大，中心城区非农业人口多数在1
6、00万人以上，城市根底设施、商业配套设施和交通设施相比照拟完善，居民拥有一定的消费能力，居民的生活水平一般相比照拟富裕，城市拥有一定的支柱产业，产业结构相比照拟合理，对某些行业的大型企业具有一定的吸引力，但城市综合竞争力仍有待提升。3 研究意义我国社区商业的开展尚处于初级阶段，社区商业配套设施不完善、经营不标准是目前存在的主要问题，特别是：商业设施总量缺乏;业态配比不合理、功能不完善;商业设施整体盈利能力较低3。湖州市城市化率已经到达62.9%的较高水平，各类市级商业中心建设己趋于完善，区域型商业中心也已逐步形成，随着城市商业的成熟化开展，城市居民消费水平的不断升级，居民对社区商业业态的丰富程
7、度有了更高的要求，社区商业已经在城市商业开展体系中显示出越来越重要的根底地位。因此，基于社区商业业态的研究，对于满足居民根本生活需求，提升人民生活质量具有重要的现实意义。4 湖州市社区商业业态调研4.1 调查概要从社区商业满意度、社区业态布局、盈利程度等方面，针对中心城区的余家漾与嘉业阳光城（10年以上成熟小区）、金色地中海与绿城御园（5年次新小区）以及赞成学士府（3年新小区）的社区居民和商家进行了问卷调查，共回收调查问卷221份，有效问卷率100%（面对面式无记名调查）。4.2 问卷调查结果4.2.1 小区数量与成熟度对目前湖州中心城区即吴兴区已经建成并投入正常使用的小区数量与小区成熟度（建
8、成年数）进行初步统计，吴兴区共有小区350个，其中，成熟小区74.86%，次新小区13.43%，新小区11.71%。社区中10年以上的成熟小区占比较高，大局部社区商业依然沿襲传统的“沿街式社区商业模式，尚处于初步开展阶段。4.2.2 调查结果10年以上成熟小区。小区整体商铺数量多（余家漾188家，嘉业阳光城196家），生活效劳类业态占比20%左右，但是与居民日常生活密切度较低的专业零售店铺占比过高。约30%的居民对目前社区商业满意度评价一般或表示不满意，商品和效劳品类过少是目前居民对商圈不满意的主要原因。居民和商家对小区的整体档次、规模与周边商业的配套合理性评价一般。可见，虽然是10年以上成熟
9、小区，但是社区商业依然缺乏合理的规划。5年次新小区。小区整体商铺数量较少（金色地中海小区42家，绿城御园18家），生活效劳类业态占比20%左右，但是与居民日常生活密切相关的餐饮、超市等便民生活类店铺比例明显低于成熟小区。居民对目前社区的满意度低于成熟小区，根本半数居民对社区商业持不满意态度。与成熟小区存在的问题相同，商品和效劳品类过少是造成居民不满意的主要因素。居民和商家对小区的整体档次、规模与周边商业的配套合理性评价较低，超过70%的居民认为目前小区商业配套不合理，缺乏菜场、早餐店、娱乐休闲类店铺。3年新小区。小区整体商铺数量和整体业态门类偏少（赞成学士府22家），约80%的居民表示，商品和
10、效劳品类过少。社区商业结构不合理，虽然生活效劳类业态占20%左右，但是专业零售店和娱乐类业态占比过高，缺少餐饮、银行这样与居民日常生活密切相关的业态。由于是新建小区，整体社区商业尚处在开展阶段，社区商业种类与功能仍不完善。5 问题与建议5.1 主要问题通过对湖州中心城区五个代表性小区的居民和商家的问卷调查和现场访谈发现，与居民生活紧密相关且数量最多的社区商业仍处于自发成长状态，开展水平较低，尚未出现规模化、专业化运营商进行有效的一体化社区商业生态运营模式，不能满足居民对于高品质社区生活的强烈需求，主要表现在以下几个方面的問题：居民对小区商业的整体满意度偏低，约20%居民表示不满意和非常不满意;
11、超过60%的居民认为目前小区商铺的商品和效劳品类过少，特别是成熟小区，虽然商铺的整体数量多，但由于业态配比不合理，并没有真正满足小区居民的日常生活所需;店铺盈利情况不容乐观，仅有30%的商家对目前盈利状况表示满意;小区对入驻商家的经营门类缺乏严格的规划和把控;受访的半数居民和商家认为小区的整体档次、规模与周边商业配套匹配度不高，有20%以上的居民表示目前小区商业与小区规模、档次并不配套，缺乏合理性;大局部受访者认为小区内便民公共效劳相关的店铺占10%30%比较合理，早餐店、日常用品超市、菜场、休闲娱乐设施等商铺的数量普遍缺乏。5.2 对策建议基于湖州市中心城区目前社区商业业态存在的主要问题，并
12、通过对长三角地区比较成功的社区商业运营案例的调研，了解和借鉴其他社区的商业运作模式和运作流程，汲取适合湖州市社区商业实际运营的成功经验。对构建湖州社区商业业态，促进社区商业经济的可持续开展提出如下建议：契合“便民生活的核心理念，前期进行合理、科学的业态配比与规划;优先引进满足居民根本生活的必备型业态，如日用超市、生鲜产品（水果）、社区食堂（早餐）、教育培训等4;构建社区商业品牌，实行统一管理与运营，逐步引进具有当地人文特色的个性业态，突显本品牌社区商业的特色，增强差异化优势;合理、有效利用社区附近现有商圈，形成互惠互利的运营模式。6 结语三线城市的城市规模较大，非农业人口数量多，居民拥有一定的
13、消费能力，社区商业作为城市居民家门口的消费方式，存在极大开展空间。明确社区商业核心运营理念，进行合理、科学的业态配比与规划，促进社区商业的均衡开展不仅关系着城市居民的生活质量，对三线城市的城市化开展与综合竞争力的提升都能起到积极作用。【参考文献】【1】SB/T 104552022社区商业设施设置与功能要求S.【2】褚瀛，王莹，赫丛喜，等.三线城市居民休闲农业品牌化调查研究以大庆上仓农业产品为例J.黑龙江八一农垦大学学报，2022，31（06）：118-123.【3】闫成玉.关于我国社区商业开展的探讨J.商，2022（17）：149.【4】崔正道.我国社区商业开展趋势与规划要点分析J.商讯，2022（04）：117-118.