1、 北京地区房地产领域突发公共事件治理与政策制定研究摘要文章在国内外有关房地产领域突发公共事件的研究回顾的基础上，对当前房地产领域突发公共事件类型进行了归纳总结，认为在房地产领域的突发公共事件主要有拆迁方面的公共突发事件、工程建设方面的突发事件、销售方面的突发事件、物业管理方面的突发事件、城市规划方面的突发性公共事件，并且各具特点，之后,结合危机与危机管理理论、治理与多中心治理理论、多源流政策分析理论进行了简要的分析，结合北京地区房地产领域突发公共事件现行法规与公民参与现状，用房地产领域的一项拆迁案例进行多源流与多中心治理理论分析，认为将多中心治理理论融合到多源流理论中有利于政策制定的有效性、低
2、成本与完整性。【关键词】：多源流理论 治理 多中心治理理论 突发公共事件ABASTRACT The article Summarizes the current real estate field of public emergencies types in the review of public emergencies of the domestic and abroad.Believe that the estate field have such kinds of public emergencies:construction projects emergencies, sales i
3、ncident emergencies, property management emergencies, urban planning emergencies and so on.They all have their own characteristics.Then analysis and combinate the theories of crisis,the crisis management theory, the governance theory and the multi-center governance theory.Combinate the regulations o
4、f Beijing real estate areas of public emergencies and the status of citizens participate in the public emergencies.make multi-Origin and muliti-center governance analysis about a case related to urban plan in Beijing. In favor of the combination of the two theories when making policy,can get effecti
5、veness cost and integrity.【Key Word】：Theory of Multiple Streams Governance the Multi-Center Governance Theory Public Emergencies目录摘要1ABASTRACT2一、导论5（一）选题的背景及研究意义6（二）研究思路和方法7（三）国内外研究概况8二、基本理论与模型11（一）突发公共事件与房地产领域突发公共事件11（二）危机与危机管理理论13（三）治理理论与多中心治理理论14 (四）公共政策相关理论与模型16三、房地产领域公共突发事件类型及特点分析19（一）拆迁方面的公共突发
6、事件的特点19（二）工程建设方面的突发事件与特点20（三）销售方面的突发事件与特点20 （四）物业管理方面的突发事件与特点22（五）城市规划方面的突发性公共事件与特点22四、北京有关突发事件的法规与公民参与23（一）北京地区房地产领域突发公共事件法规23（二）北京地区房地产领域政策制定中的公民参与25五、北京地区房地产领域公共突发事件治理与政策制定-以拆迁事件为例26（一）多源流理论的分析27（二）多中心治理理论下分析29六、地产领域公共突发事件治理与政策制定理论结合的原因30（一）多源流分析的缺陷30（二）多中心治理的缺陷31七、理论结合下北京地区房地产领域公共突发事件治理与政策制定32参考
7、文献35一导论房地产领域发展较快且与居民的日常生活息息相关。随着北京城市化程度的提高，人口数量在城市中的攀升，对城市中的住房需求加大。为了满足不断增长的需求，房地产市场供需旺盛，房地产开发和销售蓬勃发展。在一篇繁荣景象的背后，不时的会出现一些不协调的声音。如2008年3月19日施工人员在建筑工地安全责任事故，又如2009 年央视大楼发生火灾， 消防队员只能人为攀高灭火，面对着三、四十层高的大楼，消防水枪鞭长莫及，灭火效率很低1。这些事件既是某一单位某一行业的单独突发事件，但发生后必然联系各个层面，各个社会环节，例如一场火灾可能就涉及各级政府的关系、基层性团体活动、社区关系、社会责任活动、信息发
8、布、媒介关系、风险评估与社会政治发展等公共事务领域的内容。因此房地产领域的物业管理、建设、规划、销售等方面因为涉及多方主体和利益。因此也可以被看做公共事务。近些年来, 由于北京商品房连年增长, 北京房地产业的发展受到社会的普遍关注.近年来发生在北京的突发公共事件比比皆是，虽然突发公共事件的名称有所不同，但是都多多少少与北京地区房地产领域有联系。比如由于城市汛期导致的建筑物泡水，地铁停开；由于奥运会人口密度大需要建筑物防火防盗；由于小区物业管理不健全导致的集体性业主与房地产商的冲突；房地产商违反规划方案的强拆行为导致民愤等等。（一）选题的背景及研究意义北京地区作为政治文化中心，经济发展迅速，作为
9、国际大都市与国家的首都，不仅代表着中国先进城市发展的模式与先锋，对其发展中遇到的问题的解决与政策研究也是其他城市的有效借鉴。北京房地产领域不同于其他城市房地产领域，不仅有着其他城市因为人口多、密度高赋予城市房地产领域可能产生突发公共事件的动因，而且其作为各种资源集中的城市，北京具备治理房地产领域突发公共事件的条件，北京是政治与信息中心，又拥有着众多的智库机构，因此可以为房地产领域突发公共事件治理做系统的政策研究。今天我国处于经济与社会转型期，经济的发展在促进资本积累，社会财富增加的同时，也给社会带来了众多的不和谐因素：收入分配差距的加大增加了社会隐形矛盾；地区经济不平衡导致的人口频繁流动；贫困
10、问题仍旧制约着真个社会迈向小康的步伐；失业人口增加，社会就业压力增大；教育、卫生、社保等公共资源不平等导致阶层矛盾突出；腐败问题仍旧严重；能源、资源短缺，生态破坏、环境恶化等等这些不确定的因素都可能导致突发公共事件。而北京作为全国城市的一个缩影，潜藏了城市中的这些不和谐因素，同时作为掌握各种应急手段和能力的中心城市，北京需要能积极应对高效处理大量的应急信息，搞笑的有个各种应急资源，快速的制定各种治理方案和进行决策。北京的房地产领域近年发展迅速，各类突发公共事件是偶然的，但是并不标明是小概率事件，而且房地产领域往往任何一个环节发生突发公共事件都会涉及几个客体甚至群体，因此政府治理与政策的研究应该
11、是常态的。对北京地区房地产领域突发公共事件治理做政策研究有利于：（1） 借鉴北京地区房地产领域应对突发公共事件的措施和方法，对突发公共事件的发生做风险规避和风险控制。对于已知的可能导致恶性突发公共事件，采取风险规避；对无法避免的风险, 在事先要尽可能控制事件发生的可能性和后果。（2）梳理大城市在经济社会转型期，特殊领域突发公共事件发生的状况、特点与原因，并为今后北京类大城市预防此类事件的发生做参考。（3）汲取北京地区房地产领域应对突发公共事件怎样在事后制订预案, 怎样做的基本的人员、财产、资金的部署的经验， 制定本地区的预案，一旦房地产领域突发公共事件, 可以遵照预案迅速解决危机, 节省了最宝
12、贵的时间。（4）最后，事件与简单的政策模型相互结合为了对现实世界能够简化表现形式，简化识别问题的重要性，促进我们对政策的理解，鉴别问题解决的途径重要与不重要的方面，解释政策并评价和预测结果。（二）研究思路和方法1.研究思路本文以对北京地区房地产领域突发公共事件的治理与政策制定分析，在分析房地产领域存在的的突发公共事件种类的基础上，以其中城市规划的一个案例入手，分析其现实治理问题以及政策制定过程，并分析现实与假设条件下问题不同侧面以及原因，结合多中心治理理论与多元流分析理论的框架，以问题解决方案与策略为研究思路。从北京地区地产领域突发公共事件的概念和特点、特殊性做延伸，结合近年来房地产规划实际情
13、况为背景，发展了多源流政策分析的框架。最后通过政策分析的框架与治理理论的结合，得出提升在治理北京房地产领域突发公共事件过程中制定政策的方法。2.研究方法 近年来，突发公共事件治理与政策制定越来越受到政府的高度重视，北京市房地产领域有突发公共事件的共性也有北京城市背景下，房地产领域的个性。本文综合突发公共事件应急管理的法律文件，参考北京市公民参与的情况，在整篇文文章中运用了突发公共事件与房地产领域突发公共事件、危机与危机管理理论、治理理论与多中心治理理论、多源流理论与公民参与等的相关理论为支撑来进行文章的研究。具体研究方法如下： 文章的文献分析法通过书刊、杂志、以及新闻媒体等信息渠道查阅了大量有
14、关我国突发公共事件领域、应急管理的状况、公民参与的情况、北京市房地产领域存在的突发公共事件情况以及房地产规划方面的案例信息与数据资料，并以此作为文章基础。 比较分析法是对国内外针对房地产领域突发公共时间治理情况的梳理将基础上做对比。通过对比发现我国的基本环境不同于其他国家的状况，房地产领域的突发公共事件更加复杂和多样化。我们在研究中除了借鉴其他国家某个方面的治理经验的同时，更适合发展出我国大城市自己在应对房地产领域的突发公共事件的方法。通过多源流的模型，最后本文对北京市近期发生的相关案例作了深度思考，在分析整个案例政策产出与结果的基础上，归纳出北京市房地产领域公共突发事件治理与政策制定的模式，
15、虽然不能以一个方面的个案模式解决房地产领域所有方面突发公共时间的治理与政策制定问题，但是可以从理论上做一种分析途径，为其他方面的房地产领域公共突发事件做一种参考，同时也可以作为其他城市在遇到类似问题时间治理与政策分析的借鉴。（三）国内外研究概况 国外对突发公共事件的研究主要集中在突发公共事件应急管理机制上，比如美国由于911事件，建立了城市危机管理系统（CIMS）,系统以美国国家危机命令指挥系统为模板组建，对各个政府机构在危机处理中的角色和责任进行明确界定，明确规定各种不同类型的危机应当由那些机构负责。日本面对经常发生的火山爆发、地震、热带风暴、海啸等建立了全政府机构统一应对体2。加拿大1988 年成立了应急准备局，使之成为一个独立的公共服务部门，执行和实施应急管理法。荷兰于1988 年在德尔福特技术学院成立了灾害和应急中心，致力于研究、评价、制订计划和进行训练，以提高应对突发公共事件的能力和水平3。 针对房地产领域的研究主要集中在房地产泡沫经济上，通过怎样的手段治理房地产价格过快上涨，怎样保持治理政策的相对稳定，避免政策特别是金融政策调整过快过频。将此两个领域结合起来研究的还比较少，原因在于几个方面。一是，国外土地所有权比较清晰。如美国，是国有和私有两类，土地流转的方式主要有两种