1、农村宅基地使用权确权登记发证存在的问题研究与对策 XX省宅基地使用权确权登记发证实施细那么 1总那么为了全面掌握全省宅基地土地利用状况，科学合理地利用土地，切实加快推进集体建设用地使用权确权登记发证工作，按照XX省农村集体土地确权登记发证工作实施方案的统一部署和要求，特制定本实施细那么。 1.1调查单位和单元调查单位为完整县级行政辖区。调查单元是宗地。凡被权属界线所封闭的地块或空间称为一宗地。 1.2规程适用范围和调查范围本规程适用于全省范围内宅基地使用权的调查，也适用于集体建设用地使用权的调查。宅基地使用权调查范围为第二次全省土地调查成果村庄用地范围内的每宗宅基地。集体建设用地使用权调查范围
2、为第二次全省土地调查成果城市、建制镇、村庄用地范围外的的集体建设用地。 1.3地籍测量方法宅基地使用权可采用的地籍测量方法有野外数字测量法和解析法。 1.4任务宅基地使用权的主要任务是。以县（市、区）为根本单位，依据第二次全省土地成果和年度土地变更调查成果、已有的土地权属和土地登记资料，对宅基地使用状况全面进行权属调查（核查），查清宅基地宗地的界址位置、界线走向、面积；调查成果经公示确认后，作为宅基地使用权登记发证的依据，登记造册，核发证书。根据地籍调查成果和土地登记结果，建立宅基地使用权数据库和管理系统。 1.6工作程序1.6.1准备工作。包括组织准备、方案制定或审查、宣传培训、资料收集、经
3、费筹措、表格仪器准备、工作底图制作等工作。 1.6.2权属调查或核查：现场调查核实每一宗土地的位置、权属、界址、地类、数量等根本状况； 1.6.3地籍控制测量。依据有关控制测量标准，结合宅基地确权登记发证工作相关要求，建立相应等级的控制网。 1.6.4地籍细部测量。在权属调查的根底上，以控制点为依据，测定界址点，测绘地籍图和宗地图。 1.6.5公示与确认。在乡（镇）政府所在地、行政村内公示地籍调查结果。公示期间无异议的，以2乡（镇）为单位由有批准权的人民政府确认。 1.6.6登记发证：各类调查资料经公示无异议后，报县级人民政府确认，并向使用权人发放土地证书； 1.6.7数据库及管理系统建设。利
4、用上述调查成果，采用先进的地理信息系统和数据库技术建立地籍专题数据库。 1.6.8成果整理。主要包括统计汇总、图件编制和报告编写等工作。 1.6.9检查验收。包括对各类工作成果的自检、复验、预检、验收等工作。 1.6.2023成果资料归档和汇交。包括给类成果的存档、逐级汇交、保密等工作。 1.7土地利用分类体系土地利用分类按照土地利用现状分类，采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类，57个二级类。具体分类编码、名称及含义见附录a。 1.8地籍图的投影类型、坐标系统、高程基准1.8.1投影类型。采用高斯-克吕格正形投影。 1.8.2平面坐标系统。原那么上应采用1980西安坐标系。 1
5、.8.3当长度变形不大于2.5cm/km时，应采用高斯正形投影3分带的平面直角坐标系统。当长度变形大于2.5cm/km时，可采用投影于抵偿高程面上的高斯正形投影3分带的平面直角坐标系统；也可采用高斯正形投影抵偿带的平面直角坐标系统。 1.8.4抵偿面和抵偿带平面直角坐标系统，须通过认真计算确定。 1.8.5高程基准采用1985国家高程基准。 1.9地籍图及比例尺1.9.1根本地籍图比例尺为1。500。 1.9.2地籍图的分幅、编号1.9.2.1地籍图不管其比例尺大小，均采用50cm50cm正方形分幅，其图幅理论面积及边长见表1。表1地籍图图廓参数比例尺图廓线实地长、宽度图上图廓对角线长度图幅理
6、论面积1500250m250m70.71cm0.0625km。 1.9.2.2地籍图图幅编号。采用图廓西南角平面坐标2023公里数（小数后两位）编号，x坐标在前，y坐标在后，中间以半短线连接。2准备工作2.1方案的制定与批准宅基地使用权调查前，应制定相应的实施方案（包括工作方案、技术方案），经批准后实施。也3可和集体土地所有权确权登记发证实施方案一起编制。 2.2组织准备成立相应的工作领导小组，组织调查队伍，组建登记发证队伍。 2.3资料准备2.3.1收集、整理土地权属来源有关资料。包括第二次全省土地调查和上年度土地变更调查数据库制作的1：2023000比例尺的正射影像图以及宅基地登记发证等有
7、关资料。 2.3.2收集、整理有关测绘资料。包括控制点资料，已有的影像平面图、地形图、平面图、地籍图、数字高程模型等。 2.3.4收集房屋普查资料及其它有关资料。 2.4表格仪器准备2.5人员培训及试点方案3权属调查（核查）根据权源资料对宅基地范围、界线、界址、权属性质、用途等情况进行实地调查、记录并经相邻各方认定，填写地籍调查表，为地籍测量打下根底，为发放证书提供具有法律效力的调查文件和凭证。 3.1根本要求已经发证且资料完整、宗地实际现状未改变的，经县级以上（含县级）国土资源行政主管部门复核无误的，作出书面说明（可用表格或文字记载，并由核查者签字盖章），可不再重新进行权属调查；未发证或已经
8、发证但资料不全、宗地实际现状发生变化，应重新进行权属调查。 3.2宗地编码3.2.1宗地代码结构。宗地代码采用五层19位层次码结构，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、土地权属类型、宗地号。如以下列图所示：xxxxxxxxxxxxxxxxxxx县级行政区划地籍区地籍子区土地权属类型宗地号3.2.2编码方法。第一层为县级行政区划，代码为6位，采用中华人民共和国行政区划代码第二层为地籍区，代码为3位，用阿拉伯数字表示。第三层为地籍子区，代码为3位，用阿拉伯数字表示。第四层为土地权属类型，代码为2位，其中，第一位表示土地所有权类型，第二位表示宗地特征码。第五层为宗地号，代码为5位，用000
9、0199999表示。宗地代码表见附录。 3.2.3赋码规那么。 3.2.3.1地籍区、地籍子区原那么上按照乡镇行政区划、行政村界线划分，如有必要如有必要也可按4照明显的或不可移动的线状地物划分。地籍区、地籍子区划定后，其数量和界线应保持稳定，原那么上不得随所依附界线或线状地物的变化而调整。 3.2.3.2当未划分地籍子区时，相应的地籍子区编码用“000表示，地籍区代表地籍子区。 3.2.3.3宗地不得跨越地籍子区、地籍区、县级行政区划。当现有宗地跨越划定的地籍区、地籍子区时，应调整相应的界线，以保持宗地的完整性；当宗地跨越县级行政界线时，以县级行政界线分割宗地。位于城镇地籍更新调查范围的宅基地
10、，应保持原有编码不变。未分宗的，应重新调查。 3.3界址点编码一般以地籍子区为单位，按从左到右、自上而下的原那么依次编号，同一街坊内的界址点不得重号。 3.4权属调查的内容、程序和方法3.3.1收集调查工作底图利用已有的数字正射影像图、影像平面图、航片或已有的地籍图、大比例尺地形图、平面图做为调查工作底图。也可以利用按街坊或小区绘制的宗地关系图作为调查工作底图。 3.3.2划分调查区在县级行政区划内依次划分地籍区、地籍子区，地籍区、地籍子区应和集体土地所有权、城镇地籍更新调查范围的街道、街坊保持一致，做到无缝衔接、不重、不漏。 3.3.3划分宗地在集体土地所有权宗地内划分宅基地使用权宗地。两户
11、以上共同使用的宅基地，要确定分摊面积，分摊原那么是有协议的按协议定，无协议的按共有宗处理；农村居民点或农户穿插在原来城镇地籍更新调查范围内的，已经调查过的，符合本次调查要求的，可不再重新调查。 3.3.4发放调查通知按调查工作方案，分区、分片公告通知，或邮送或登门送达地籍调查通知书或 通知。通知土地所有者、使用者及相邻宗地使用者按时到现场指界。送达的通知书，应由土地使用者签名并留存根备查， 通知必须有 记录。 3.3.4调查土地权属状况3.3.4.1土地使用者名称以批准或登记的名称为准。宅基地使用者一般为本农村集体经济组织成员，此外经批准也可为城镇非农业户口居民、回原籍落户的职工、退伍军人、离
12、退干部以及回家乡定居的华侨、港澳台同胞等。集体建设用地使用者包括农村集体经济组织的各类企业、事业单位。以及个体工商户、农村承包经营户等。53.3.4.2土地权属性质可分别填写宅基地使用权和集体建设用地使用权，对于空闲地填写集体土地所有权。 3.3.4.3农村宅基地使用者应提交的土地权属证明文件为人民政府批准文件、其他证明文件。 3.3.4.4集体建设用地使用者应提交的土地权属证明文件为人民政府建设用地批准文件、建设用地批准书、联营合同、原集体土地使用证、其他证明文件等。 3.3.4.5因历史等原因无法提交权属证明材料的的，由四邻认可，村民委员会开具证明。 3.3.4.6其他资料3.3.5调查土
13、地利用分类以土地利用现状分类为依据，结合权属调查成果，逐宗地调查核实土地的利用类别、位置、分布、面积等。 3.3.6确认界址点、界址线3.3.6.1宗地界址的认定必须由本宗地及相邻宗地使用者亲自到现场共同指界。临街、临巷或土地使用者已有建设用地批准文件，且用地图件上的界线与实地一致时，可只由本宗地指界人指界。 3.3.6.2宅基地须由户主指界，签字，按手印，并出具户主身份证明和户口簿。户主外出的，由其成年家庭成员指界、签字、按手印，村组干部或村民代表作为见证人在见证栏签字；户主或其成年家庭成员均无书写能力，可只按手印，由村组干部或村民代表作为见证人在见证栏签字，并注明按手印者姓名；整家外出或只
14、有未成年人在家时，先由村组干部或村民代表指界测量，待户主或其成年家庭成员认可后，完善签字手续。 3.3.6.3土地权属或宗地界址有异议的，应及时在现场调解处理。现场未能调解的，应在调查记事栏内写明争议原因，并标绘出有争议的地段，待以后依法调解处理。在现场难以调解的，应在土地权属争议登记簿上注明相关情况。 3.3.6.4历史用地、没有权属文件的宗地，经审核后，一般按土地使用现状确定界址。 3.3.6.5经双方认定的界址，必须由双方指界人在地籍调查表（附录c）上签字盖章。 3.3.6.6宗地界址有争议的，调查人员应现场调解处理。 3.3.6.7所有宗地界址点都必须编号，并按规定设置界址标志（界址标
15、志见附录d）。 3.3.6.8违约缺席指界的，按以下规定处理。a.如一方违约缺席，其宗地界址线以另一方所指界线确定。b.如双方违约缺席，其宗地界址线由调查人员依据现状及地方习惯确定。c.将确界结果以书面形式送达违约缺席者，如有异议，必须在15日内提出重新划界申请，并负担重新划界的全部费用。逾期不申请，a、b两条确界结果自动生效。违约缺席定界通知书见附录（附录e）。63.3.6.9指界人认界后，不在地籍调查表上签字盖章的，参照3.3.5.8条的规定处理。 3.3.7记载地籍调查表3.3.7.1地籍调查表主要内容地籍调查表主要内容包括：本宗地地籍号及所在图幅号；土地座落，权属性质，宗地四至；土地使用者名称；单位性质及主管部门；法人代表或户主姓名、身份证明号码、 号码；土地使用权类型；批准用途、实际用途及使用期限；界址调查记录；宗地草图；权属调查记事及调查员意见；地籍勘丈记事；地籍调查结果审核意见。 3.3.7.2地籍调查表填写要求地籍调查表必须做到表、图、实地三者一致，各工程填写齐全，