1、物业管理投标书文件 正本 xx物业小区 投 标 文 件 二xx年十一月 xx招商局物业管理 目 录 第一节 概 述 1 一、xx小区项目：1 二、公司概况 1 三、公司优势 2 第二节 物业管理总体设想 3 一、实施综合治理，复原一个清洁的xx小区。 3 二、健全、完善保安系统。 3 三、逐步改良绿化环境，建造一个舒适的优美小区。 4 四、以人为本，实施人性化管理，塑造xx小区形象。 4 第三节 拟采取的管理方式及工作方案 5 一、管理体制 5 二xx小区管理处组织管理架构 5 二、监督约束机制 6 三、鼓励机制 7 四、管理工作的控制方式 7 一、接管管理工作方案 8 二、正常期管理工作方案
2、 8 第四节 管理人员的配备及培训 10 一、管理效劳人员的配备 10 二、管理效劳人员的培训 11 第五节 管理规章制度的建立 15 一、公众制度 15 二、内部岗位职责 16 三、内部行政管理制度 16 四、工作流程 17 五、员工工作岗位考核及奖惩 17 第六节 物业管理报价文件及经费收支测算 19 一、投 标 报 价 文件 19 二、物业管理经费收支的根本原那么 19 三、日常物业管理费及开办费测算 19 四、“两金的管理与使用 20 第七节 住宅区档案的建立和管理 25 一、档案的接管 25 二、档案的管理 25 三、档案的运用 26 第八节 各类经营管理效劳指标的承诺 28 一、管
3、理经营指标承诺及拟采取的措施 28 二、管理效劳指标承诺及拟采取的措施 28 第九节 设施设备、保洁效劳实施方案 34 一、保安管理设想 34 设备管理方案 39 一、工作职责 39 二、设备的接管、验收 39 三、建立健全规章制度 41 四、设备运行管理和维修效劳 41 六、节能和节约维修费用 50 清洁效劳方案 52 第十节 便民效劳及特约效劳 59 一、我们的效劳理念 59 二、日常效劳措施 59 第十一节 社区文化 62 一、社区文化目标 62 二、社区文化设想 62 第一节 概 述 一、xx小区项目：xx小区总建筑面积81,170平方米，住宅面积65837.68平方米，共建有557户
4、。 二、公司概况 xx招商局物业管理主要从事住宅、大厦物业管理和效劳以及装饰装潢和商品经营。公司在物业管理效劳上建立了一整套科学化、标准化、标准化的管理和经营体系。公司以品牌开展为起点，不断探索经营管理新路子，崇尚业绩、注重工作改良的考核鼓励制度，使公司全体员工始终以积极的心态和专业化的效劳技能，为客户提供价格比的高品质、专业化效劳。 公司制定了完善的管理规章制度，并严格考核。从作息时间到工作实绩，从保洁、保安、维修工到收费员，做到任务明确，奖惩清楚。 为业主提供全方位高质量的效劳是我们的宗旨，使业主的生活无后顾之忧是我们努力的目标。公司除开展日常的保安、保洁、保绿、公共部位的维修业务外，还提
5、供各种特约便民效劳，开设房屋装修、维修、代叫出租车、代缴水电费、代购物品等效劳。 数年来，我公司以其标准的管理、优质的效劳、精湛的智能化管理技术，赢得了上海市房地产业内人士的赞誉和关注。 三、公司优势 1、具有一支高素质的管理及运行队伍。经过不断地开拓创新、兢兢业业，塑造了一批高素质的xx招商局物业人员。人员业务素质高，动手能力强，一专多能，一职多能，队伍精干，完全能满足xx小区的管理需要。 2、形成了一套完整科学管理运作模式和质量管理体系。该模式涵盖物业管理的有关设备维护保养、房管、客户效劳，保安、清洁、车辆管理、消防管理、社区文化等各个环节，凝聚了xx招商局物业人多年的心血，吸收了南通市同
6、行的先进经验，管理运作的标准化、标准化程度到达南通市先进水平，是我们对事业执着追求的结晶。 3、高级物业管理人才优势。公司中高层管理人员均获全国物业管理企业经理上岗证，有着丰富的项目创优经验，这些经验必将对管好xx小区、塑造物业管理的品牌形象起到极大的促进作用。 4、具有珍惜时机、全情投入的激情。我公司是一个正在开展中的公司，在剧烈的市场竞争面前，我们珍惜市场给予的每一次时机。xx小区是海门市的高尚住宅区，通过分析投标项目的物业管理特点和我公司的实力与优势，我们坚信我们完全有能力管理好该项目，完全有能力满足业主对该项目物业管理标准的期望。如果双方有时机合作，我们必将全情投入，派出精锐人员，付出
7、百分百努力，塑造该项目的物业管理的崭新形象，实行双赢局面。 第二节 物业管理总体设想 根据住宅小区的物业管理的自身运作规律，针对xx小区日前的实际情况，我们经过初步综合分析，认为在对该物业的管理效劳工作中应着重抓好如下几项工作：一、实施综合治理，复原一个清洁的xx小区。 xx招商局物业接管xx小区以后，首先将对社区环境进行综合治理，具体方案是。 1、对社区的卫生综合治理，把公共场所、场地的卫生彻底清扫干净，重点清理卫生死角，全面进行“灭四害消杀、去除所有垃圾杂物、泥沙等，还社区一个干净整洁的环境。 2、对所有沙井、沟渠进行疏通清淤工作，保障排水系统畅通。 3、对社区的公共设备、机房、值班室、宿
8、舍等公共设施进行全面检修维护，使其恢复正常工作状态。 二、健全、完善保安系统。 1、建立健全适合xx小区实际的安全管理规定并严格执行。 2、对全体保安人员的聘用实行严格把关，严格审查资历、经历、确认无不良记录，并实行担保人制度。 3、利用技防与人防相结合，不留安全隐患与死角，对保安员实施半军事化管理，加强培训，严格管理。 4、对消防设备、设施认真巡查，严格管理，使其随时保持在良好状态。 5、加强对业主、住户的治安消防意识和知识的宣传，做到全民具备防范能力。确保xx小区安全万无一失。 三、逐步改良绿化环境，建造一个舒适的优美小区。 xx小区的绿化环境经过精心设计，绿化面积比重很大，绿化覆盖率较高
9、，花草树木品种繁多，我们接管后将发挥我们多年对东苑半岛等管理经验，结合小区的环境特点，对小区绿化进行改造，并精心管理，精心修造，把xx小区塑造成一个四季花开、鸟语花香的美丽的高档社区。 四、以人为本，实施人性化管理，塑造xx小区形象。 为了管理好xx小区，在对社区环境进行综合治理的同时，最重要的是塑造人气，尽最大努力去调动业主住户的积极性。大家的家园大家关心，我们将坚持我公司的“业主、住户至上，效劳第一的效劳宗旨，实施“以人为本，人性化管理，逐个走访业主、住户，广泛征求意见和建议，集思广益，事事处处为业主、住户的利益着想，以诚待人，以诚感人，与全体业主、住户及业主委员会一起共同努力，完善收费，
10、竭诚效劳，用我们的双手和智慧，塑造xx小区的美好形象，保证物业的保值与增值。 第三节 拟采取的管理方式及工作方案 一、管理体制 接管xx小区物业管理以后，形成以业主委员会为主，居委会、派出所参与的住宅共管体制，管理处在业主委员会和公司的直接领导下，根据所签委托管理合同条款要求，严格执行物业管理条例及其实施细那么，对xx小区实施综合一体化物业管理。管理的指导思想是：以社会效益为主，经济效益、环境效益有机结合，为业主提供一流效劳。 一外部管理体制 康宁居小区管理处 业主管理委员会 政府主管部门 xx招商局物业管理 二xx小区管理处组织管理架构 xx招商局物业管理根据物业管理效劳合同，设立xx小区管
11、理处，财务实行独立核算。管理处组织架构图如下：维 修运行 房 管 收 费 客户 效劳 内勤检查 消 防 社区文化 清洁 绿 化 主 任 管 理 员 管 理 员 保 安 车辆管理 保 安 队 三xx小区管理处组织架构说明 1、管理处内部采取直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道畅通。 2、在岗位设置上，充分考虑到xx小区规模偏小，硬件设施先进的特点，岗位设置少而精，减少中间层，满足xx小区的实际需求，降低管理本钱。 3、要求管理处管理维修人员素质高，一人多职，一专多能，最大限度地压缩人员定编数量。 二、监督约束机制 xx小区监督约束机制说明 1、由政府部门、业主及业主
12、委员会、物业管理公司对管理处实行全方位监督。 2、管理处内部运作公开透明，便于大家监督。 3、强化物业管理公司及管理处的检查考核职能，考核结果与员工工资待遇挂钩。 三、鼓励机制 鼓励机制说明 1、公司鼓励机制分为两个层次，第一层次为员工直接感受的报酬及奖惩体系。第二层次为沟通、提升、企业文化体系，满足员工的精神需求。 2、通过合理的报酬体系设计，完善的绩效管理与考评，严格的奖惩体系，真正做到奖惩清楚，优胜劣汰，保护员工长期的工作热情及动力。 3、通过加强沟通，加强企业文化建设，引导员工形成共同的价值取向和文化观，确保员工积极主动愉快地从事本职工作。同时对积极上进，追求自我提升的员工，给他们提供
13、培训再教育的时机，随着企业的开展，使员工的自身能力不断提高，尽可能创造条件满足员工自我价值实现的愿望。 四、管理工作的控制方式 1、采用定点检查方式，通过管理处受理投诉，追溯处理问题的全过程，检查有无推拖、应付之现象，发现问题及时纠正。 2、实行“走访管理、层层检查，主任、管理员定期、不定期对各类人员的工作进行检查、量化考核奖优罚劣，从而不断改善工作质量。 3、实行动态信息反响控制，定期或不定期走访住户、街道办及派出所，听取他们对管理处的意见和建议，并在工作中予以改良。 依据管理方式和管理运作流程，我们将工作方案分为接管管理和常规管理两局部，按照轻重有序、科学实效的原那么，拟定如下管理工作方案
14、。 一、接管管理工作方案 xx小区进驻管理、对于接管管理工作尤为重要。一方面要接管原来开发商所移交的xx小区建设施工验收的各种图纸资料，另一方面还要办理有关业主的各种入伙、交费资料，以便今后进行完善的管理效劳，更为了xx小区业主的切身利益，所以在接管时我们将认真进行接收，严格进行科学分类、编号、建档、整理。做好登记造册，完善交接签收认可工作，分清责任，对于各类设备设施，结合设备档案，认真核对，办好接收手续。 序号 项 目 内 容 时 间 一 档案接管 xx小区建筑施工竣工全套资料 业主资料档案 历年业主交费记录 签订委托管理合同后一周内 二 设备接管 公共设备接管 公共设备技术、维修档案 三
15、环境整治 xx小区内环境绿化的整治 二、正常期管理工作方案 序号 项 目 内 容 时 间 一 机电设备的 维修养护 设备的根底资料管理 设备的运行管理 设备的维修管理 设备能源和安全管理 2023年5月起 二 保安管理 治安管理 交通、车辆管理 消防管理 2023年5月起 三 小区环境管理 园林绿化管理 清洁卫生管理 2023年5月起 四 财务管理 费用收取 2、财务记帐 2023年5月起 五 社区文化 活动开展 社区宣传 举办社区活动 2023年5月起 六 便民效劳和 完善配套 为住户提供便民效劳 2023年5月起 第四节 管理人员的配备及培训 一、管理效劳人员的配备 主任 1人 一xx小区管理处人员配备方案 炊 事 员 1人 清洁绿化 清洁工16人 保 安 队 队长1人 保安员21人 维 修 工 6人 管 理 员 6人 人员配备说明：xx小区管理处拟配备各