1、中南建设高成长低盈利隐忧谢泽锋从建筑包工队到中国前20大房企，中南集团历经32年;其房地产业务销售额从100亿到突破1000亿用了六年时间;而从1000亿到2000亿，中南置地方案仅用两年时间。如果说中南集团创始人陈锦石奠定了中南商业大厦的基石，其女儿陈昱含执掌的中南置地那么带着中南进入了跃进式开展的阶段。单从销售额和营收利润来看，陈昱含的战绩有目共睹。在她参加中南之后，三年里带着中南置地业绩从2023年的225亿增长到2023年的1466亿，连续三年年销售额增幅均在50%以上，最终实现5.5倍的增长。2023年度，中南置地实现销售金额1960.5亿元，销售面积1540.7万平方米，同比分别增
2、长33.7%和34.6%。根据克而瑞排名，中南置地位列2023年房企销售排行榜第十六位。2023年中南建设（000961.SZ）实现营业收入718.3亿元，归属于上市公司股东的净利润41.6亿元，同比增长89.8%。其中，中南建设房地产营收515.9亿元，同比分别增长85.2%及45.5%。中南置地对速度有着过高的憧憬，在2023年初，陈昱含明确喊出“中南置地要在3年内进入行业前十，剑指3000亿元目标的口号。3000亿的枪声已经打响，但最终却并没有实现。在疫情和房地产调控双重压力下，众多大型房企纷纷降低速度修炼内功，而中南置地方案2023年销售额冲刺2300亿，相对应的增速率是15%，这个目
3、标并不算低。需要警惕的是，高速奔跑背后，中南置地的净负债率依然处于高位，融资本钱也接近10%，毛利率不升反降2023年，中南置地还能否高歌猛进？陈昱含的“难对于2023年，陈昱含在年度工作总结大会上只用了一个字总结“难。她说，2023年，中南置地太难了，爬坡过坎，倍感艰辛。但她同时指出，“难可能会是未来的一种常态。“熬得过去就出众，熬不过去就出局。令人印象深刻的是，速度已经不再是这位85 后掌门人的口头禅，取而代之的是不断地反思。对于中南置地的问题，陈昱含坦言：“中南置地存在盈利能力和产品能力两大短板。盈利能力方面，地价本钱偏高、产品做错或溢价能力缺乏导致了毛利显著低，同时规模优势缺乏导致了费
4、用显著高。可以说，这个判断是准确的，中南置地尽管体量庞大，但盈利能力却十分孱弱。公司营收、利润实现稳步增长的同时，其毛利率却再度下滑。财报显示，截至2023年12月31日，中南建设的综合毛利率为16.7%，同比下降2.81个百分点。其中，房地产业务毛利率为17.93%，同比下降2.3个百分点，处在行业平均毛利率水平之下;建筑业务毛利率也较去年同期下降2.58个百分点，仅有9.01%。與之相对应的是，中南建设2023-2023年的净利率仅为1.24%、1.76%、5.77%、6.44%。比照来看，行业优等生万科A（000002.SZ）近三年的毛利率均在35%左右，净利率均在15%以上。从重速度到
5、更重视质量，正是中南置地未来的转型方向。陈昱含指出，“过往，融资信用向规模和速度低头，规模和速度要求高周转和高杠杆，高周转和高杠杆下牺牲经营质量。在陈昱含看来，未来中南要做到三个关键财务指标的平衡增长、负债和投入资本回报率。整个行业依靠增长和负债来驱动的模式已经越来越难，未来“我们必须追求在合理增速和负债下的优秀ROIC 表现，只有这样，我们才有足够的武器和信心，穿越新常态。过高的负债率165.95%，这是中南建设2023年末的净负债率。尽管同比下降了25.56个百分点，但目前来看，仍然处于过高水平。近三年公司的资产负债率均在90%以上负债率居高不下的同时，中南建设的融资本钱也在提升，公司融资
6、本钱由2023年的8.31%提升至2023年的9.45%。过高的融资本钱侵蚀了公司的盈利能力。另外，中南建设有息负债由2023年末的579.4亿元增加至699.2亿元，全年增长20.7%。其中短期借款和一年内到期的非流动负债235.6亿元，在全部有息负债中占比33.7%，比例较2023年末的31.09%有所提高。2023年末，中南建设保有的现金余额为254.1亿元，同比增长24.5%;但经营性现金流净额为81.96亿元，同比上年减少57.82%。与此同时，通过梳理公司公揭发现，中南建设频繁为子公司提供融资担保以及借款，仅2023年初至今，上市公司为子公司提供担保及借款的公告就高达22条。与其说
7、是支持子公司开展，不如说是解救子公司的资金链。最新的一那么公告显示，5月6日，为促进南通、嘉兴工程开展，中南建设为两家子公司融资提供担保，担保总额6.7亿元。至此，中南建设及控股子公司对外担保总金额到达695.4328亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的324.37%。其中，中南建设及控股子公司对表外单位提供的担保总金额为131.22亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的61.21%。虽然还未出现逾期担保金额以及涉及违约的担保金额，但如此频繁的为子公司透支上市公司信用，中南建设的风险在不断累积。此外，2023年，中南建设销售费用同比增长逾五成至14.63亿元;管理费用同比增长34.54%至32.16亿。财务费用增幅最大，为62.33%到达6.75亿元。近期，地产圈明星经理人陈凯离开中南置地，加盟新力控股，上述这些棘手问题也将由陈昱含单独担当。根据公告显示，中南建设今年4月房地产业务销售金额约155.7亿元，同比增长仅1%。而公司1-4月累计销售金额约371.6亿元，同比减少20%;销售面积约276.5万平方米，同比减少27%。既要完成年初制定的15% 增长目标，又要实现规模、利润、回报的平衡，留给陈昱含和中南建设的时间已经不多了。