1、物业管理效劳风险剖析材料 物业管理效劳随着市场化、标准化程度的提高，法制化进程的加快以及客户维权意识的日益增强，物业效劳毫不夸张的讲从最初的无风险期步八了高风险期。首先，物业管理效劳从整个行业的现状来看，目前国内物业管理效劳市场经济秩序尚未健全，配套的政策法规尚不能有效保护行业的健康开展，再加上物业效劳企业自我保护意识淡薄，导致物业管理效劳经营风险增大。其次，从物业管理效劳行业的特点来看，物业管理效劳行业是一门综合性较强的效劳性行业，他所涉及的空间和时间范围都十分广泛而长远，同时又与我们效劳对象生活的各个方面息息相关，这就决定了物业管理效劳面临的风险可能是无处不在和无时不在的。而物业管理效劳行
2、业又是利润相对较低的行业，风险的承当可能使一个物业管理效劳企业无法进行正常的生产经营活动。这些因素都不利于物业效劳企业开展状大，不利于整个行业的不断向前，这就使得如何躲避物业效劳经营风险，提高市场运作能力，成为我国物业管理效劳行业目前的当务之急。 物业管理效劳风险类型及防范 物业效劳涉及客户生活的方方面面，有事就找物业效劳公司，解决不了或解决得不满意 就是物业公司效劳不好，有时甚至开口就以不交物业效劳费相威胁，出了事故就向物业效劳 公司索赔，这是物业效劳公司所面临的严峻问题，也就是物业管理效劳风险。我们要防范各 种物业效劳风险，就先得从分析这些风险来自哪些方面，有何种防范措施来躲避物业效劳风
3、险。物业管理效劳风险主要包括治安风险、车辆管理中车辆的损坏及丧失风险、消防事故和隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险等。 治安风险及防范 所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理效劳范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，导致了物业管理效劳风险。目前因市场经济的深入开展，我国人口流动率日益增高，社会各层次的收入差距日渐增大，该社会问题产生的治安问题已明显体现在物业管理效劳行业里。入室盗窃、抢夺、抢劫和成心伤害、成心杀人等各类事件相继发生在各个小区，给物业管理效劳工作带来极大的压力和风险。怎样防范治安风险 可从如下几
4、方面考虑： 1、首先应明确物业效劳单位的法律地位和职责。每一个物业都是社会的组成单元，都面临社会治安问题。应该明确的是包括每一个物业的治安是由公安机关自责的，物业效劳单位的义务是协助公安机关维护物业项目的公共秩序。这一点作为物业效劳单位和业主都应明确，物业效劳单位仅仅是依法成立的公司法人主体，不享有超过法律规定的任何行政管理职权和行政处分权。物业效劳单位的工作人员，包括安全管理人员都不具有超出普通公民的任何特权。因此，物业效劳单位的治安防范义务是在一定限度内的、有限的义务。 2、物业效劳单位在明白自身法律地位职责的根底上，物业效劳单位应在自己一定限度内、有限协助公安机关维护辖区物业的公共秩序，
5、防范治安风险。防范治安风险，针对不同管理效劳区域的具体不同情况，制定相对完善和实用的制度，组建和设置相应的机构和人员，实施和执行制度规定。制度中应明确对辖区物业往来人员的管理，制定关于定时安排人员巡逻和巡视，针对治安事件的处理程序等。鉴于每一个不同性质的物业及业主和非业主使用人的不同需求和特点，对于人员的往来管理是有区别的。住宅小区可以采用业主和非业主使用人凭密码和智能卡进出，来访者采用登记或经业主和非业主使用人同意后进入。大厦是以办公为主的商业区域，因为人员进出过于频繁，进出人员数量过大，逐一登记制度是不必要和难以落实的，多数采用对从大厦搬离物品进行登记，并凭当时在业主或合法的非业主使用人八
6、住时预先所留的印鉴或签名确认。往来人员的登记和管理是由固定岗位的工作人员完成的，同时必须配备相应的其他人员进行定时的流动式巡逻和巡查工作，对已进入小区或大厦的人员的行为进行监督，及时发现和制止不法侵害的行为，第一时间进行报警，协助公安机关制止和防范违法犯罪行为、保护事发现场，以实现协助公安机关维护公共秩序的职责。物业效劳单位应根据物业的不同情况与业主委员会协调共同组织一定数量的业主，结合自愿原那么，建立业主防范体系，配合和促进物业效劳单位的治安防范工作，既针对非法侵害行为，也可以监督和发现物业效劳单位工作漏洞，最终形成不同层次的防范体系。作为物业效劳单位在严格依据经过业主大会确定的各项管理规定
7、，履行了自己义务，协助公安机关维护社会公共秩序物业效劳单位不再承当业主或非业主使用人因第三人非法侵害导致的人身和财产损失赔偿责任。 3、在目前物业效劳行业中，有一局部企业将协助公安部门维护物业公共秩序的工作委托给专门的安保公司，协商约定对外支付一定保安效劳费，由保安公司根据物业效劳单位的具体要求提供一定数量的保安人员，按合同约定提供物业效劳单位要求的效劳。该做法实际也是物业效劳单位与其他主体分担法律风险的措施。但众多的保安公司往往在合同中要求排除因小区盗窃和抢劫事件造成损失的赔偿责任。而法律目前对保安公司的的义务尚没有明确的规定，造成聘请专业保安公司分担法律风险变得极为有限。 车辆管理风险及防
8、范 所谓车辆管理中车辆的损坏和灭失主要指在物业辖区内的停车场经营车辆停放效劳过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等情况。车辆停放效劳是由辖区物业管理效劳附带产生的附加效劳，通常由物业效劳单位接受开发商或辖区业主委员会的委托进行停车场的经营管理，并收取车辆停放效劳费。车辆停放期间车辆外表可能被儿童包括其他第三人用器具划伤，也可能会被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏，也有可能在停放期间被盗窃或抢劫，这些就是车辆管理的风险。怎样防范此类风险，可从两方面着手： 1、从停车场硬件建设及维护来防范风险。停车场经营管理需要向公安机关依法取得许可证，向物价部门取得收费许可证。取得经营许可证的前提是停车场的规划和
9、建设符合法律规定。物业效劳单位必须确保停车场的规划和建设符合法律规定的条件，同时须负责相关停车场设施的维护和维修保养；将停车场车辆停放效劳的内容制作成公示牌，放置在停车场显著位置，明示停车场经营单位是否承当车辆的保管责任等，停车场内因维修工程等原因可能造成停放车辆损害时，应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知，并将可能造成车辆损害和危险的区域进行单独围拦来隔离，明确禁止车辆停放在上述区域。 2、从车辆停放管理软件上防范风险。在停车场硬件完善并符台要求后，还应制定车辆停放管理制度，对车辆的出入严格管理。停车场的工作人员对进入停车场的所有车辆发放停车凭证，该凭证可以是一次性的停车票，或者是屡次反复使
10、用的停车卡。该停车凭证应由物业效劳公司或下属管理处加盖公章，停车凭证上应记载车辆牌号、进入停车场时间、发卡的经办人，对车辆明显已有的损害和破损应记载在凭证上；同时对停车场停放效劳的具体内容和车辆停放人应注意的事项记载在该凭证上，告知车辆停放人。当车辆进入停车场后，停车场工作人员负责对车辆的停放位置和停放秩序进行标准和指挥，及时制止不标准的停放行为。防止造成停放车辆的损害，履行自身的管理职责。车辆驶离停车场时，停车场管理人员应向车辆驾驶人员收取停车场发放的凭证，并仔细核对凭证上记载的车牌号和其他情况是否与车辆相符。当不一致时，应及时核对车辆行驶证件、驾驶人员的证件，与发放凭证的人员联系确认是否在
11、记录中存在错误。确认驾驶人员后，予以放行；收取停放效劳费，给予收款凭证，收款凭证上应记载停放的时间和车辆的牌号。如果车辆停放凭证丧失，应由车辆停放人持车辆行驶证件和驾驶人员的身份证前往管理处或物业效劳单位，办理相应的凭证挂失手续，重新领取车辆放行凭证。上述管理标准程序就是风险防范的过程，其目的在于确保停放车辆车身不被损害，确保停放车辆的完好。如果车辆停放人，有意不按停车场的管理规定停放车辆，而停车场已进行明示告知，管理人员已进行劝止，停放人拒不纠正导致损害的，应由车辆停放人承当责任。 消防风险防范 消防事故和隐患其实也是物业公共设施管理效劳风险之一，但由于消防设施自身的特殊性，同时消防往往影响
12、广阔业主重大生命财产安全，将此项风险单独列明有利于物业管理效劳风险的防范和广阔业主公共安全利益的保护。消防设施的日常维护和养护以及确保火灾发生时，消防设施能够发挥正常成效满足消防部门处理消防事故的要求。消防设施的维护保养不善、无消防用水供给、消防报警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失，物业效劳单位面临如此的风险不仅要承当经济赔偿的民事法律责任，直接责任人和单位主要负责人还可能因此而承当刑事法律责任。 l、物业的消防问题是关系到广阔业主和非业主使用人生命、财产安全的关键问题，同时也是具有一定专业性的管理事项。物业效劳单位首先在接手物业时，尤其是针对新建的物业，应查验是否已通过消防部门的验收
13、，取得消防验收合格证。在物业未取得消防验收合格证之前，物业管理单位可以提前进入，但业主不能办理入伙手续。即使是开发商要求入伙，物业管理单位应坚持不办理入伙手续。如果在此情况下，为业主办理了入伙手续，发生消防事故造成人身和财产损失，物业管理单位将负有不可推卸的责任。 2、业主入伙后，在二次装修过程中，物业管理单位审查业主申请装修项目，是否影响结构安全，使用的材料是否符合消防要求。同时在装修过程中，应监督业主是否按照消防要求配备消防灭火器械、在装修现场应严禁明火等：监督业主在装修过程中，是否损坏公共消防设施和器械。对损坏公共消防设施和器械的行为应及时制止，造成重大损坏或后果严重的，物业效劳单位应向
14、消防主管部门报告，由消防主管部门依法处理。 3、物业效劳单位在进行物业效劳过程中，对物业辖区内的消防设施和器械进行日常维护和养护。消防设施的维修和养护事项已委托给专业消防公司的，对消防设施需要中修、大修等以及根据消防部门检查的整改意见需整改的，应依法律规定的程序，经业主大会同意，从维修基金中开支。 4、在辖区物业发生消防事故时，物业效劳单位应在第一时间报警,并协助；消防部门进行事故处理；确保消防设施、器械完好和功能正常；相关人员能够熟悉和掌握消防设施的正确使用。 设备风险防范 物业本身及公共设备和设施的管理不善都可能造成业主或非业主使用人的人身和财产损失，此项管理效劳义务是物业管理单位主要的义
15、务之一，同时因物业、公共设备的多样性和分布的分散性特点，随之而来产生了风险的频繁发生。物业本身主要包括房屋本体及属于物业管理效劳范围的房屋建筑物的附着物、坠落物和悬挂物：公共设施和设备包括供水、供电、安全报警系统、排水和排污系统、配套的娱乐活动设施等；概括地讲可以认为是辖区物业内不属于业主个人所有和承当管理责任的其他局部。 根据?物业管理条例?第二十七条规定，全体业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，物业本身及公共设备和设施的管理是物业效劳单位的主要工作内容。物业公共设施、共用设备管理以及维护方面潜在的隐患也是物业效劳风险的主要方面。为防止上述风险，物业效劳单位可从以下几
16、个方面着手： 1、首先，物业效劳企业与开发商或业主委员会签订物业效劳合同时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，与原开发商或业主委员会、原物业效劳单位进行交接过程中，应对物业共用部位、共用设施设备的现状和存在的问题进行交底和记录，了解以往曾出现的故障和隐患，各方进行书面确认，这些记录和情况作为以后防范风险的参考资料。对于交接过程中发现的重大损坏和人为原因造成的事故，根据不同情况，确定责任和修复费用的承当主体。 在办理物业承接验收手续时，物业效劳单位应向建设单位接收以下资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料；(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理所必须的其他资料等。 在各方交接的过