1、一、论文题目：加强防水性能，提高住宅使用寿命 二、摘要近年来,我国房地产市场红红火火,住房也成了紧俏商品。但人们在“抢购”房子的同时，对顶层住房屋顶、外墙、卫生间的渗漏担心从来没有减少和停止过。因此，提高住宅的防水性能，延长住宅使用寿命，是百姓普遍关心的问题。事实上，近年来建设部在推动住宅产业发展的同时，也推出了许多促进住宅工程质量包括防水性能提高的法规政策。为此，本刊特别邀请了建设部住宅产业化促进中心性能处副主任刘美霞博士，为大家分析防水对确保住宅工程质量的重要性，介绍建设部开展的住宅性能认定工作中对防水性能的具体要求，希望能有助于业内人士了解国家管理部门在住宅工程防水质量管理方面的政策内容
2、和思路三、关键字 住房 渗漏 防水性能四、正文一、中国住宅目前存在的防水性能现状和影响。1、防水性能较差是我国目前住宅工程质量的薄弱环节 近年来，我国住宅的主体结构质量基本上得以保证，城镇住宅中，按照程序规范施工的住宅，基本上不会发生房倒屋塌的事件，但渗漏、裂缝作为质量通病和顽症依然存在，并成为广大消费者关注的焦点。如表1所示，在新建建筑中，墙面、屋面、楼板、门窗、管道的渗漏，在某市某区2005年建设工程质量投诉中有88件，占到了近40%。在住宅的使用过程中，有的渗漏问题逐步暴露出来，如某物业公司2005年度物业维修内容统计如表2。其中，渗漏为334件，所占比例2.28%,不算高，这和物业公司
3、维修的种类繁多、大事小事都要记录统计有关。在撰写中国住宅工程质量现状剖析、国际借鉴、未来对策1） 一书过程中，笔者到7个城市进行了实地调查，和各城市的建设工程质量监督站、开发企业、施工企业、监理企业的有关人士进行了座谈，深入一些住宅项目进行了调查，普遍认为，撇开规划、设计方面理念落后、不愿意增加一次性投入等造成的功能不全、性能不高、配套不够等综合性能以外，就住宅工程施工质量而言，渗漏和裂缝是我国目前最主要的质量问题。2、防水性能的优劣直接影响到住宅结构的耐久性能渗漏不仅影响住宅的防水性能，还会影响到住宅结构的耐久性能。当前我国建筑“短命”的现象普遍存在，上世纪80年代建造的住宅，有的已经被拆迁
4、，有的正面临着被拆迁的命运，尽管拆迁的原因很多，但住宅本身综合性能很低和漏水、裂缝等严重，也是被拆迁的主要原因。目前，我国住宅的平均使用寿命不足30年，远远低于设计寿命50年的标准，而发达国家的住宅寿命一般高达80余年，在法国、瑞典等国家，百年的经典建筑数不胜数。所以，从投资建设起，就要鼓励开发企业立足于建造设计使用年限为100年的住宅，增加住宅的使用寿命，减少拆迁，这是最为根本的节能省地环保，最符合可持续发展的国策。优良的防水性能，不仅意味着住宅不渗漏，更意味着可以提高住宅结构的耐久性能。就量大面广的混凝土结构而言，住宅结构的耐久性设计，面临三类环境作用，即室内环境、室外环境和土壤与土中水分
5、作用的环境。室内环境方面，经过设计、施工以及使用方的共同努力，大部分室内构件的使用寿命基本可以达到100年的要求。但要确保厨房、卫生间混凝土构件的防水性能，防止生活废水、污水渗漏后，造成对厨房、卫生间混凝土及其钢筋的损害。室外环境则比较复杂，室外混凝土构件一般的使用寿命只有3040年，室外砌筑构件的问题主要发生在女儿墙、散水与防潮层之间、遭受雨水侵蚀较多的部位和厨卫间渗漏部位的墙体。提高室外构件实际使用寿命的措施，对于住宅结构来说主要应该是提高防水性能，将雨水、雪水和生活用水的泄漏水等予以很好地处理。水分除了有侵蚀性之外，还会造成钢筋锈蚀、使混凝土和砌体遭受冻融损伤。因此对于室外构件来说，除了
6、采取比室内构件更高的防水材料要求外，还要有相应的构造措施，如避免雨水直接冲淋构件和避免雨水和雪水的积存，并进行定期的检查与维护。土壤与土中水分作用对住宅结构的耐久性也有很大影响。与土壤和水分接触的构件主要是基础和地下室，应该采取措施防止构件与土壤直接接触；当土壤具有腐蚀性时，要注意防护层的抗腐蚀性，以提高住宅基础和地下室的耐久性能。按地下防水工程技术规范规定，地下室属一级防水需两道设防，不允许有漏水和湿迹。屋面、外墙渗漏后还可维修，但地下室一旦外防水破坏，只能从地下室内墙来堵水、防水，虽然可以通过维修使水不渗入屋内，但地下室的结构构件会浸在水中，使钢筋混凝土的结构耐久性下降，影响使用寿命。3、
7、建设部A级住宅对防水性能的要求根据住宅性能评定技术标准（GB/T 503622005）,我国所有的新建住宅都可以进行评定，分等定级。住宅性能按照评定得分和关键性指标一票否决的双控方法，划分为A、B两个级别，A级住宅为执行了国家现行标准且性能好的住宅，B级住宅为执行了国家现行强制性标准但性能达不到A级的住宅。A级住宅又进一步分为1A、2A、3A三等。截至2007年7月，共有340个住宅小区通过了预审，91个小区通过了住宅性能认定终审，其中69个小区，共2 420栋由建设部第33号公告、77号公告、244号公告、427公告向全国进行了公告。作为我国唯一的住宅性能评定标准，是衡量住宅性价比是否合理的
8、水准和标尺，有助于提高住宅商品市场透明度，还消费者以知情权，促进住宅产业的有序发展。住宅的耐久性能是衡量住宅综合性能的5个方面之一（适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能），而防水性能则是住宅耐久性能中最重要的性能。其定性定量指标要求如表3所示。住宅性能评定技术标准将防渗漏作为耐久性能的重要评定内容，着眼于提高防水性能，克服住宅渗漏这个质量顽症。标准分别从防水设计、防水材料、防潮与防渗漏措施、防水工程质量和外观质量5个方面进行评定4、防水设计是保证进入“A级住宅”的门票住宅性能评定技术标准要求所有的A级住宅，屋面和卫生间的设计使用年限不低于15年，地下室不低于50年，这是A级住宅的一
9、票否决指标；第档要求屋面和卫生间的设计使用年限不低于25年。国家标准建筑结构可靠度设计统一标准对设计使用年限的术语解释为：设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按其预定目的使用的时期。即房屋建筑在正常设计、正常施工、正常使用和维护下所应达到的使用年限。正常维护包括必要的检测、防护及维修。设计使用年限是 建筑工程质量管理条例中要求的“合理使用年限”的具体化。就屋面防水工程而言，其设计使用年限非常重要。屋面常年处于温度、湿度不断变化条件下，处于太阳紫外线照射下，处于臭氧和酸雨不断腐蚀的室外环境下，因此住宅屋面防水要结合建筑屋顶构造和形式，结合住宅所处的地理气候条件，相应地选择防水材料，确定相应施
10、工工艺以及节点处理工艺。我国2004年修订的屋面工程技术规范中，将住宅屋面防水工程的等级定位三级防水，防水年限为10年，而A级住宅将设计使用年限提高到15年，目的在于大幅度提高“A级住宅”的防水性能。二、防水性能提高的方法1、防水材料的选用是进入“A级住宅”的基石改革开放后，我国的建筑防水材料工业取得了长足的进步，尤其是新型建筑防水材料发展较快。但关键问题是，在我国优质的防水材料和劣质的防水材料并存，市场不规范，还往往出现“劣币驱逐良币”的现象。劣质的防水材料价格低，通过某些手段比优质的防水材料更具有竞争力。开发建设和施工企业是防水材料的采购者，不是住宅的最终使用者，往往倾向于选择普通的价格较
11、低的防水材料，没有选择优质防水材料的压力和动力。一般的开发企业和施工企业往往满足于达到国家强制性规范的最低要求，部分不注重品牌建设的项目开发公司，则更不愿意投入，更别说A级住宅要求屋面和卫生间在国家强制性规范基础上再提高5年的要求了。2、防潮与防渗漏措施是施工全过程必须加强的环节防水性能的提高，除了设计和材料方面的问题外，第三个方面就是现场施工。除了常规的对防水工程现场施工方面的要求外，A级住宅特别强调了外墙采取防渗漏措施和首层墙体与首层地面采取防潮措施。就外墙防水工程而言，在20世纪80、90年代以前，我国住宅的结构形式主要是砖混结构，外墙基本可以不做防水处理，外墙的渗漏问题并不突出。随着限
12、制和淘汰粘土砖的使用，住宅大多采用框架结构、框剪结构等，外墙多用轻质隔墙砖，如轻质加气块、粉煤灰砖、多孔空心砖、灰渣砖、黄河淤泥砖等等，这些材料的吸水率大大超过粘土砖，如果不专门进行防水处理，整个外墙面经过雨季后就会渗迹斑斑。目前，我国住宅的外墙开始进行防水处理，但防水施工技术跟不上外墙建筑及结构的变化，外墙的渗漏问题也时有发生，主要表现在砌块找平层开裂及窗框四周的缝隙等部位，尤其淋雨面的外墙墙体和卫生间的淋水墙面要特别注意。墙体渗水产生的主要原因有以下几个方面：墙体砌筑质量较差，灰缝不密实；外墙面粉刷龟裂、起壳等。3、防水工程质量是进入“A级住宅”的保证经过近30年的发展，我国的建筑防水行业
13、与世界发达国家相比，防水材料的种类几乎都有，但防水工程质量却相去甚远。在发达国家，屋面防水工程的渗漏率只有2，而我国90年代建筑渗漏现象一度非常猖獗，屋面工程的渗漏率曾高达70%，近年来，经过各级建设主管部门的常抓不懈，市场的逐步发育，建筑防水性能已经有了大幅度的提高，但裂缝和渗漏依然是我国住宅工程质量的顽症，久治不绝。究其原因，主要三个方面：第一是乱压价。在防水工程招标过程中，为了揽到工程，投标人盲目压价，而开发商乐得减少成本，导致施工中承包商使用劣质材料并偷工减料。第二，非专业化施工，操作人员没有操作上岗证，没有经验的农民工施工粗糙、质量不能保证。第三，结构主体的变化和瑕疵导致防水性能的下
14、降。如现浇钢筋混凝土屋面板有裂缝；屋面防水构造受到房屋沉降变形、温差变化导致失效。A级住宅要求全部防水工程（不含地下防水）经过蓄水或淋水检验，无渗漏现象。目前我国厕浴间防水多采用丙烯酸涂料、JS复合涂料、聚氨酯涂料以及聚合物水泥防水砂浆，只要严格按涂料和砂浆的不同要求施工，防水质量在技术上是有保证的。但由于我国大部分住宅销售的是毛坯房，住户请装修公司装修时有可能破坏防水层，当住户入住后发现厕浴间渗漏时，到底是开发商的责任，还是装修公司的责任，往往很难界定和取证，住户自己的损失甚至邻居的损失也很难估计，造成了较多的纠纷，投诉也难以处理。为确保消费者利益，建议从政策和法规上，鼓励以精装修房交房。在
15、对毛坯房装修过程中，水管、电线、煤气管道、暖气等设施需要专业人员的安装或改线，往往一些装修公司派没有资质的人员擅自改线，留下了包括防水方面的隐患。4、外观质量是“A级住宅”防水性能的体现发于内必形于外。在住宅性能中期检查和终审过程中，专家组会从地下室到楼顶，查验住宅的隐蔽工程质量和外观质量，要现场检查防水工程排水口部位排水是否顺畅，有无渗漏痕迹，首层墙面与地面是否潮湿。如高层地下室结构变形缝部位很容易出现不同程度的渗漏，所以不能只设一道止水带防水，需要设置至少3道防水，包括止水带、遇水膨胀止水条、预埋注浆管等。又如，半地下室底板、外墙防水性能不好，有的是因为选材失误，采用了不能长期浸水的丙烯酸
16、酯涂料或型JS聚合物水泥复合涂料等水性涂料。从外观质量来看，容易出现的问题主要有：1） 自防水屋面板上下搭接长度不够，搭接缝口过大，屋脊盖瓦坐灰不当，出现爬水飘雨而渗漏；2） 屋面找平找坡不够，造成屋面或天沟等局部积水；3）没有按规定留分格缝，过宽或过窄，缝内没清理干净；4） 细石混凝土屋面因养护不到位而造成混凝土龟裂，进而出现渗迹；5） 女儿墙泛水处高度不够，卷材未采用满粘法，收口处张口，封口砂浆开裂、剥落；6） 水落口防水构造不符合要求，埋设标高高于面层；短管未紧贴基层，水斗四周卷材粘贴不严密等；7） 出屋面管道周壁嵌灌不密实，管道周边防水处理不符合要求，造成水顺着管道向下渗漏；8） 变形缝细部处理不当。如顶面封盖没有缓冲层，铁皮向中间泛水，接头没有焊接，刚性封盖接头没做好防水处理；9）屋檐口下端未按规定做滴水线，产生爬水渗漏等现象；10）天沟、檐沟与细石混凝土防水层的