1、税务稽查中物业管理企业的涉税问题与税务稽查中物业管理企业的涉税问题与对策探析对策探析 摘 要：今年上半年，江门市稽查局组织对物业管理企业的涉税检查中发现了企业存在财务管理相对薄弱、财务人员素质不高、纳税遵从度不强等问题。本文就检查中发现的问题及完善的对策进行了探析。关键词：税务稽查；物业管理；涉税问题；对策 一、物业管理企业普遍存在的税收问题（1）不按规定开具物业管理发票，目前大部份物业公司采取使用自制收据方式收取物业管理费、综合服务费，不申报或少申报经营业务收入。（2）向业主或其他单位收取的场地使用费、空间使用费、车位服务费等未计入单位的业务收入，少申报应纳税款。（3）将产权属于全体业主共有
2、的房屋或公共配套设施对外出租，将收取的“物业经营收入”归入到企业的“物业管理收入”中，仅缴纳营业税，不申报缴纳房产税和土地使用税。（4）将部分营业收入计入“其他应付款”、“预收账款”、“其他应收款”等往来科目，不结转营业收入，少缴税款。如：新建小区预售阶段向开发公司收取的“前期物业费”长期挂在“预收账款”科目；收取的“垃圾清运费”挂在“其他应付款”科目，当实际支出时再冲减“其他应付款”等往来科目。（5）为房屋业主及租住户代收代付水、电、气、电话费及代收代付垃圾费等费用未采取开具发票的方式，缴付相关收费部门后代收代付所产生的结余款项及服务费、手续费收入未申报缴纳营业税，也未计入企业的收入，少申报
3、应纳企业所得税税款。（6）物业管理企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入，少申报或不申报缴纳税款。（7）物业管理企业隐匿代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入，房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等，将上述费用不入账或少入账，达到不缴或少缴税款的目的。（8）有的物业公司的经营收入的会计核算是按照“收付实现制”来确认收入，即只有实际收到物业费才计入收入；而费用的会计核算却往往是采用“权责发生制”来进行记账登记。由此导致物业管理企业的营业税、企业所得税计算不准确，少缴或延迟
4、缴纳税款。（9）混淆应税收入与非应税收入。多数物业管理公司除了收取物业管理费、停车费、租金外，还代收水电费、上网费、电视收视费、燃气费等项目。一些物业管理公司财务人员在进行会计核算时，将本身收取的费用与代收费用有意混淆统一收取，导致不能准确划分应税或非税项目，将应税收入作为非应税收入申报，造成少缴或不缴税款。（10）物业管理企业与相关单位签订的租赁合同、建筑安装合同等未申报缴纳印花税。二、物业管理企业涉税问题原因分析（1）税务管理部门在税务管理手段上过于简单，模式单一，都是以票控税，认为只要按着发票上应缴的税款申报缴足就可以了。而物业管理企业收取费用多数用自制收据收取，不利于税源监控。（2）税
5、务管理部门对企业税源监控不到位，应税凭证难以查实，纳税人申报不实，税源监控渠道单一，税务部门对有的单位纳税核定不够全面也导致税源流失。如管理部门在对物业管理企业的印花税进行纳税核定时往往因为印花税核定不全面或未进行印花税纳税核定，造成企业漏申报或者无法进行印花税的网络申报。计税依据难以掌握，各部门、各单位协作不强，信息交流困难，造成税源不宜掌握，税收监控和管理难度增大。（3）物业管理公司从业人员素质不高。部分物业管理企业，经营管理手段落后，从管理人员到员工，并不是专业人员，他们对财务管理知识生疏，税法遵从度也相对较低，操作随意性强，因而给税务管理增加了一定的难度。（4）物业管理公司纳税意识不够
6、强，存在着故意隐瞒收入的现象。有的物业公司属私营或私人承包性质，企业法人基于本身利益考虑有意隐瞒收入，对税法缺少了解，个别企业对主动纳税有抵触情绪。（5）企业财务管理不健全，日常征管难度大。一些物业管理公司财务人员素质不高，财务管理相对薄弱，存在账证不健全现象，财务报表难以体现实际经营情况。特别是大型的物业管理公司管理多个小区或单位，地点分散、经营管理情况不一，导致基层税务管理部门征管难度大。三、加强物业管理企业涉税财务管理的建议（1）加强企业纳税辅导，促进物业管理行业的守法经营。税收征管部门应对辖区内的物业管理公司会计进行财务专业知识和税务培训，组织学习房地产开发企业会计制度和物业管理企业会
7、计核算补充规定（试行）及纳税申报事项，同时应督促并辅导物业管理公司按照规定建账建制，准确核算成本费用，确保全额申报收入；及时加强税收政策上的辅导，特（转 21 页）（接 22 页）别是代收费用相关税收政策，督促企业准确计算缴纳各种税款。（2）加强对物业管理公司的日常征管，及时掌握物业管理公司的经营动态。在管理体制上要树立现代税收征管理念，积极探索新的有效的征管方式，提高精细化管理水平。辅导并要求物业管理公司按期向主管税务机关报送物管收费标准、所承接管理对象的办公楼、住宅、店面、写字楼和车库车位面积等资料，便于主管税务机关随时掌握物业管理公司的经营情况。加强对纳税人的有针对性的税收政策宣传，避免
8、企业由于理解不到位而出现少缴应纳税款的情形，可考虑采取具体管理措施，如要求物业管理企业提供阶段性的小区物业管理信息系统数据资料等，必要时进行实地查核确认。（3）做好前期物业信息的采集工作，实现对物业管理公司的源头管理。从房地产开发项目着手，在房地产开发企业土地增值税清算环节，要求开发企业报送楼盘销售明细以及相关物业入驻的资料等，建立相关台账，从源头上准确掌握物业户籍信息和物业公司财产登记信息。（4）加强数据分析，发挥纳税评估作用。通过大量采集纳税人生产经营及纳税申报数据，进行横纵向的数据分析，发现纳税人的税收漏洞。同时，结合现代信息技术，在大量数据采集和分析的基础上，建立行业评估模型，实现对物
9、业管理行业的科学管理。（5）发挥综合治税的作用，强化源泉控管。应取得各方力量的支持，必须在当地党政的统一领导下，加强部门协作，凝聚社会力量，构建一个依靠政府领导，税务机关管税、各部门协税、社会力量护税的综合治税网络。社会综合治税是全社会参与的一项工作，建立综合治税社会协调机制，明确职责、提高综合治税组织的功能，交流涉税信息，积极举报偷逃税行为，加强税源管理，加强国地税信息共享，积极与银行、保险公司、房管局、城建局、公证处等有关单位沟通联系，及时取得各单位反馈或共享的相关信息，做到齐抓共管、全社会关心和支持税收工作的良好局面。（6）严格执法，加大税收违法行为的打击力度。加大对于物业管理企业的定期和不定期的税收检查，对于检查中发现的偷逃税等税收违法行为，严格按照相关的税收法律法规处罚，并将该企业列为重点监控对象。（7）加强税收政策的宣传，提高纳税人依法纳税自觉性。税务机关要认真进行税法宣传，充分利用广播、电视、互联网、12366 税法咨询台等媒体就纳税人关心的问题进行解答，加强沟通联系，增进征纳关系。树立优质服务与管理相统一的现代税收征管理念，树立税务机关的良好形象，提高纳税人主动依法纳税自觉性。（责任编辑：王文龙）