1、四改方案(修订稿)城中村改造、旧城、棚户区暂行方法(二次) 市政府办公厅关于转发市“城中村改造建设工作领导小组办公室 XX市“城中村改造建设管理暂行方法的通知 宁政办发（2023）73号 各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位： 市“城中村改造建设工作领导小组办公室拟定的XX市“城中村改造建设管理暂行方法已经市政府同意，现转发给你们，请认真遵照执行。 二六年六月四日 XX市“城中村改造建设管理暂行方法 （市“城中村改造建设工作领导小组办公室2023年5月） 为切实做好“城中村改造建设工作，全面完成“城中村改造建设目标，根据关于加快推进“城中村改造建设的意见（宁政发（2023）214号）等文
2、件精神，结合工作实际，制订本暂行方法。 第一章总那么 第一条本市江南八区绕城公路以内、长江以南区域范围内的“城中村改造建设工作，适用本方法。 第二条本方法所称“城中村是指在以上范围内经市“城中村改造建设工作领导小组（以下简称市领导小组）审核并批准的，在土地性质、居住环境、行政管理体制、经济组织形式等方面仍保存原农村特征的村民聚居点。 第三条“城中村改造建设工作在市领导小组统一领导和部署下进行，各有关区政府为本辖区“城中村改造建设工作的第一责任人。 市委宣传部、农工办，市建委、财政局、国土局、规划局、市政公用局、园林局、市容局、房产局、监察局、审计局、劳动与社会保障局、民政局、乡镇企业局、公安局
3、等各有关部门，应当在各自职责范围内互相配合，共同做好“城中村改造建设工作。 第四条“城中村改造建设应针对各个村的不同情况采取相应的方式实施，主要有以工程开发的方式实施改造、以土地储藏的方式实施改造、以环境整治的方式实施改造等。 第二章规划编制与审批 第五条“城中村改造建设应依据南京城市总体规划和控制性详细规划，编制完成“城中村地区的控制性详细规划和修建性详细规划。 原那么上以各个“城中村为根本单元，如假设干个“城中村相距较近或用地交错，也可以合并为一个根本单元共同编制规划。 “城中村改造建设地区控制性详细规划的编制工作由市规划局牵头组织开展。修建性详细规划由相关区政府牵头，在向市规划局申请规划
4、编制技术要求后，根据控制性详细规划组织开展；市规划局负责修建性详细规划编制的技术指导。 第六条为加快规划审批进度，市规划局应将“城中村改造建设工程作为特办件，局内设立绿色通道，加快办理。 第七条凡进入市“城中村改造建设工程，由各区“城改办持工程批准文件和其他必备材料向市规划局申请办理改造地块用地的市政外部条件和选址意见书。选址意见书附注“城中村改造用地。新建工程通过土地预审后，由各区“城改办向市规划局申请规划设计要点和建设用地规划许可证，然后进入土地公开出让程序。 建设工程选址意见书和建设用地规划许可证由市规划局核发；建设工程规划许可证可视规模情况由市规划局核发或采取“一案一委托方式委托相关区
5、核发。相应许可证上附注“城中村改造字样。 第八条属于“城中村改造建设工程中按规划可以保存的及其他不需进入土地储藏的工程，由规划保存建筑物及用地产权所有人提出申请，所在区“城改办根据已批准的“城中村控制性详细规划和修建性详细规划初审通过后，以区为单位统一报市规划局进行审查。市规划局参照市集体土地房地产工程的审批规定执行。 第三章土地管理与征地拆迁 第九条对于“城中村改造涉及的农村集体经济组织名下现状有农用地的，由各区政府办理立项和规划手续，按程序进行农用地转用报批；农用地转用依法批准后，按规定进行撤组。 对于“城中村改造涉及的农村集体经济组织名下现状没有农用地的，由各区政府统一汇总向市政府专题申
6、请撤销其原建制；市政府下文批准撤销原村民小组建制后，其名下的集体土地性质变更为国有土地。 第十条集体土地变更为国有土地后，在符合土地利用总体规划和城市规划的前提下，对于保存的学校、医院、养老院等公益事业用地、局部工业企业和经营性工程用地，在按规定程序补办用地手续后办理土地登记。土地使用权确认给原集体经济组织以外单位的，该单位应按规定对原集体经济组织进行补偿，补偿标准按XX市征地拆迁补偿安置方法（宁政发（2022）93号）的有关规定执行。 第十一条对涉及的原集体经济组织和农民，由各区政府按照XX市征地拆迁补偿安置方法对原村民小组全部的集体土地面积进行土地补偿、青苗附着物补偿、农业人员安置；并按X
7、X市被征地农民根本生活保障试行方法（宁政发（2022）100号）及有关规定，组织符合条件的“城中村农业人员进入根本生活保障。 第十二条“城中村改造范围内，集体土地上房屋拆迁补偿安置（含撤组剩余国有土地上原建于集体土地上的房屋，或撤组后依法对该房屋翻建、改建的）按照市国土局制定的有关进一步标准我市征地房屋拆迁补偿有关工作的意见执行。 国有土地上房屋拆迁执行XX市城市房屋拆迁管理方法（市政府227号令）相关规定。 第十三条“城中村改造建设范围内所建经济适用住房专项用于“城中村改造建设工作。 第四章资金安排和使用 第十四条各区“城中村改造建设所涉资金包括实施改造的“城中村范围内的土地净收益、捆绑工程
8、收益、“城中村改造建设专供经济适用住房溢价收益等其他工程资金。该项资金必须实行专项存储、专项用于“城中村改造建设，具体管理方法另行制定。 第十五条经市领导小组批准，局部地块可与本行政区域内其他土地进行捆绑出让，出让净收益专项用于“城中村改造建设，以平衡改造建设资金。 第十六条申购“城中村改造建设专供经济适用住房的被拆迁人，其货币补偿款实行封闭操作，即货币补偿款由拆迁人直接支付给该经济适用住房建设单位。 第十七条支持、帮助集体资产实行股份合作制改革，允许和鼓励股份经济合作社优先参与本村集体所有土地的经营开发。经市领导小组批准，可由集体经济组织自行改造，农民将量化的资产作价入股，参与改造建设，收入
9、进行再分配。 第十八条市、区城建资金对“城中村改造建设相关的环境整治及市政根底配套设施建设工程统筹安排、重点考虑。 第五章“村改居与集体资产处置 第十九条“城中村50%以上的集体土地已转变为国有土地的，可以依法撤销村委会，组建社区居委会。 第二十条撤销村委会的有关工作： （一）村民委员会的撤销，由镇政府（街道办事处）提出，经村民会议或村民代表会议讨论同意后，报区人民政府批准。 （二）按照有关规定，对村级财务进行审查，审查结果应当及时公布。 （三）召开村民会议或村民代表会议，妥善处置集体资产。 凡财务不清、资产未妥善处置的不得办理村委会撤销手续。 第二十一条“城中村的集体资产包括经营性资产、非经
10、营性资产和资源性资产。“城中村的集体资产归该村集体经济组织全体成员（村民）共同所有，受法律保护，任何单位和个人不得侵占、平调、私分。 第二十二条 “城中村应在所在镇政府（街道办事处）的指导下，成立由镇街农村集体资产管理办公室工作人员、村组集体经济组织负责人以及村民代表参加的撤制工作小组，负责具体工作。 第二十三条“城中村必须对其所属集体资产进行清产核资。凡涉及到产权变动或多数村民要求评估的，由集体经济组织或者资产占有、使用单位委托具有农村集体资产评估资格的评估机构进行。清产核资、评估结果应当按照村民委员会组织法第十七条的规定经村民会议或村民代表会议确认，同时报镇街农村集体资产管理办公室审核、认
11、定。清产核资中涉及不良资产核销的，要以村为单位经村民会议或村民代表会议逐笔讨论通过后，报镇政府（街道办事处）审批。 第二十四条经村民会议或村民代表会议讨论通过的集体资产处置方案，须经镇政府（街道办事处）审核，报区（市）农村集体资产管理办公室（农工办）批准。 第二十五条集体净资产数额较大、且有稳定的经营工程和收入来源的村，要按照关于积极推进农村社区股份合作制改革的意见（苏办（2023）25号）和关于开展村集体经济股份 合作制改革试点工作的意见（宁委办发（2022）38号）要求，积极创造条件进行改制，开展标准的股份合作经济。 第二十六条“城中村集体净资产数额较少，或者没有条件进行股份合作制改造的村
12、，集体资产按以下规定处置：货币资金、库存物资、牲畜（禽）的折价款及有价证券等，兑现给集体经济组织成员；由村种植的树木补偿费和不属于固定资产的土地附着物的补偿费，可以兑现给集体经济组织成员；固定资产（包括变价、折价款）和历年的公积公益金等，原那么上可按50%兑现给集体经济组织成员，50%交由镇街集体经济组织（农村集体资产管理办公室）管理，主要用于原村公益事业、社会保障等；清产核资后的债务由资产抵偿，一时收不回的债权、无法清偿的债务可委托镇街农村集体资产管理部门管理。 镇街农村集体资产管理办公室必须专户管理代管款，同时报区（市）农村集体资产管理办公室备案，每年接受区（市）农村集体资产管理办公室组织
13、的专项审计。 第二十七条组一级集体资产数额较小，可以直接变现兑现给集体经济组织成员。 第二十八条“城中村集体资产因产权界定、资产处置等引起纠纷的，由当事人协商解决；协商不成的，由当地镇政府（街道办事处）或区县人民政府农村集体资产管理办公室进行处理；当事人对处理决定不服的，可以向人民法院起诉；当事人也可以直接向人民法院起诉。 第二十九条组建社区居委会的有关工作： （一）成立社区居委会筹备工作小组，开展成立居委会的准备工作，报区县人民政府批准设立社区居委会，主持本社区居民选举工作。 （二）制定选举工作方案，组织推选社区成员代表。社区居委会可以由代表选举、户代表选举和选民直接选举三种方法产生，提倡采
14、用直接选举和户代表选举的方法。 （三）由社区成员代表会议民主确定正式候选人，候选人人数须大于应选人人数。 （四）采用无记名投票、差额选举的方法，正式组建社区居委会。 第六章社会保障 第三十条“城中村所在地政府应利用现有资源，兴办第三产业，开发就业岗位，鼓励劳动者自主创业。 凡在法定劳动年龄段内，有劳动能力、且有就业愿望的就业困难人员，均可参照执行下岗失业人员再就业各项优惠政策。 第三十一条“城中村中居住的南京户籍人员，未参加社会保险的劳动年龄段的劳动者，男性年龄不满45周岁、女性年龄不满40周岁的，可根据本人意愿，按自由职业者方法参加城镇职工社会保险。 “城中村改造建设范围内的农民，符合根本生
15、活保障条件的，纳入根本生活保障体系，按照XX市被征地农民根本生活保障试行方法（宁政发（2022）100号）及有关规定执行。 “城中村居民，被用人单位录用的，由用人单位统一办理参加我市城镇职工社会保险。 第三十二条村民转为城市居民后，凡共同生活的家庭成员人均收入低于城市居民最低生活保障标准的，均有申请获得最低生活保障的权利。 申请最低生活保障待遇，由户主向户籍所在地的社区居委会提出书面申请，并提供相关证明材料，按规定程序审批。 第三十三条家庭人均收入高于当地最低生活保障标准，但在当地最低生活保障标准2倍之内，且符合以下情形之一的，本人在一个年度内可全额享受当地最低生活保障： （一）持有残疾证的肢体1级，盲人、智力、精神残疾 1、