1、关于房屋建设综合开发的经济效益问题【摘要】实行房屋建设综合开发与社会生产的关系是十分密切的，一方面整个社会生产的水平和速度决定或制约着房屋综合开发的水平和速度，另一方面房屋综合开发又对整个社会生产有很大影响，促进社会生产的发展。本文研究了房屋建设综合开发的经济效益问题。【关键词】房屋；经济效益；开发城市的发展建设是百年大计、千年大计。在多家开发、互相竞争的情况下尤其要强调注意这个问题。要按照城市功能布局进行综合开发建设。各类房屋建设要把握住城市发展的趋势，协调一致地进行安排，有计划按比例地进行建设，防止盲目发展。由于市区，特别是繁华的商业区的房屋经济效益较高，目前出现了加快、竞相改造开发的趋势
2、，因而强调房屋建设综合开发的经济效益问题更为重要。一、房屋开发的基本概念“开发”的词意，一般是指以荒山、矿山、森林、水力等客观上已存在的自然资源为象，进行开发劳动，以达到利用目的。而城市房屋开发，比较之下是新概念，它是以城市建设房屋为对象进行开发劳动，最终达到使用目的。具体说:城市房屋开发，是指在所征用的土地上建造开发设施。这些开发设施包括，征用(购)土地，削山填谷，平整基地，修筑道路、建造住宅和公共建筑，铺设上下水，电力电讯及热力管网，修建公园，绿化设施等一整套建设任务。开发又有新开发与再开发两种。新开发是指对新市区(日本称副都心)、卫星城等的建设开发，先行取得大地，按城市总体规划，进行小区
3、规划布置，在分析论证的基础上，特别是确保交通、电讯体系、绿化系统等完全就绪条件下，进行慎重开发。再开发是指对旧城市的改建或扩建，旨在市中心的功能发生很大变化，要求市中心大规模地重新构成，它一方面充分利用现有道路与公共设施，另一方面明确各自的功能，区分应该保护的建筑物和改造的建筑物，使文化设施、商业设施适当集中的同时，改善住宅区的居住功能，总之通过再开发，形成以适应现代化城市功能需要的市中心。二、国内外房屋综合开发的发展房屋建设实行综合开发，是40一50年代国际上发展起来的一项新兴事业，它可以有效地克服分散建设中带来的多占土地，盲目建设等弊端，而按城市总体规划进行建设，使房屋逐步走向商业化、社会
4、化，为此在国外发展很快。二次世界大战后，英、法、日、德都普遍采用过这一方式进行建设，取得成功。如英国于1946年国会通过了“新城法，计划分期分批地在大城市周围建设一批新城。到目前为止，在全国范围内大体开发了34座新城。英国开发新城采取的措施是成立开发公司，统一规划、设计、施工和建设管理。又如日本，为解决房荒问题，政府于1955年制定了“日本住宅公团法”，并设置半官方半民间性质的房屋开发机构日本住宅公团，它是当今世界上最大的房屋开发组织，它不仅有计划地进行成立公寓式住宅的开发建设工作，还承包住宅卫星城，工业城、科学城的开发建设工作。如多摩住宅卫星城的开发建设，鹿岛工业城开发建设，神户人工岛的开发
5、建设，筑波科学城的开发建设等。六十年代以来，我国在许多城市先后实行过住宅统一建设的方法，应当肯定过去搞统建有它成功的一方面，即统一规划、统一组织征地、统一设计、统一施工、统一配套、统一管理，这六个“统一”有利于克服城市建设中分散混乱建设的局面，有利于城市建设中互协调。但是不太使人满意的地方，就是用行政办法太多，用户无法选择，也不能按经济法则办事，大家认为应当改革。八十年代初，随着城市商品经济的发展和建筑业改革，个别城市首先推行住宅开发建设和住宅出售。经国务院批准，中国房屋建设开发公司于1981年成立，这是专门经营房地产的企业，其主要任务是在国家计划指导下，推行建筑产品的商品化和社会化，按城市总
6、体规划，开发土地和房屋建设，包括各类住宅、宾(旅)馆、综合业务楼、多层通用厂房，公用建筑及相应配套设施。近年来，城市房屋开发事业在国内飞速发展，许多城市都成立了房屋开发公司。三、房屋建设综合开发的经济效益问题1、要配套进行开发建设这个问题虽然提出来多年了，但远未完全解决。成小区或成一条街地进行开发固然需要配套建设，而零星分散开发的也应按照需要进行配套建设。当前主要防止两种倾向:一是不能孤零零地只建主要房屋，而把有关的生活配套设施甩开不建，留给社会，造成诸多不便;二是各种配套设施建设费用要合理分担，不能统统压到某一家头上，如都摊到住宅造价上，使它昂贵得出奇。一般来说，配套设施，除了道路、桥梁和某
7、些目前暂无经营收入的以外，都应当是有偿使用，或出售，或出租，或以其为投资合股经营，为配套建设费来源找个出路。在此需要强调指出的是，所有开发公司，包括农民进城或在郊区搞开发建设，都不允许只收取配套费而不建配套设施，也不允许多收少建或收优质高标准的钱而建低质量、低标准的配套设施。2、要建立开发建设的良好信誉当前首要任务是建立交货快的信誉。现在城市百业振兴，房屋奇缺，急需加快建房速度。要有强烈的时间观念，各开发公司都应当把缩短房屋建设周期作为头等任务去抓。现有经验表明缩短交房周期的主要措施是:自加压力。建房周转金一部分向银行贷款，由利息迫使加快建设速度;但下般宜在开工以后再贷款较为经济，因为这样可以
8、缩短贷款时间，少付利息。从社会上筹集资金，如预收订金，应同出资单位签订合同，规定交房时间。先作好开工前的淮备工作，如做好规划、设计、征地、拆迁、备料等，尔后再向需房单位集资。集资要酌量自己建房能力而行，防止什么准备工作都未做，就筹集了大量资金而贻误需房单位的用房。施工推行招标，规定严格的交工期限。在施工中就应当参与施工质量检查，把质量向题解决在交工之前，以防交工时扯皮，影响按时交付使用。看房交钱，一手交钱，一手交房。这是所有的开发公司经营努力的目标。在多家开发竞争的情况下，这也是开发公司得以生存、发展的重要条件。当然，光有速度还是不够的，还需要造价降下来，质量上去，才能赢得社会信誉和竞争能力。
9、3、按环境确定土地使用和房屋的价格城市综合开发建设要有经营观念和市场价值价格观念。地处经济地理环境不同，房屋的使用、经济价值悬殊颇大。每个城市都应有自己的高低不等、分片或分段的土地，包括拆迁出来的地皮和开发出来的土地有偿转让取费标准。过去规定的征地取(支)费只有一个标准的应当改革。土地费标准开始可搞粗一些，分闹市区、一般市区、居住区、郊区四个档次。郊区又可分为菜地、农田、荒地、水面四个档次。取费等级之差应拉开，宜大不宜小。它们之间应是倍数关系。结论：城市房地产实行综合开发建设，主要是为了充分发挥有限的资金、材料、土地的经济效益、社会效益和环境效益，为城市人民居住服务。提倡多家开发，鼓励竞争是实现三个效益的有力措施。我们鼓励竞争，是以多建房、健好房、合理用地，较好地实现城市规划为宗旨的。因此，要提倡顾全大局，协调进取，互相支持，取长补短，发挥各自的优势，共同发展，为使综合开发、多家竞争达到预期的目的。