1、56地产前线 REAL ESTATE FRONTLINE文_舍静平 刘弯弯2023年“保交楼”能否迎来交房潮？国家统计局数据显示，2022年111月份，我国房地产开发企业房屋施工面积为89.685亿平方米，同比下降6.5个百分点。其中，房屋竣工面积5.5709亿平方米，下降19个百分点，比110月份同比下降18.7，降幅比19月份收窄1.2个百分点，已经连续四个月降幅收窄，从整体市场来看，全国“保交楼”进度在提速，也预示着“保交楼”取得阶段性进展。随着消费信心改善、保交楼工作稳步推进，2023年房地产行业将从逆境中走出来，迎来基本面改善。房企融资“三箭齐发”定军心2022年11月，房地产领域“
2、救市”政策频出，楼市三支箭陆续强势发布。第一支箭：中农建交工邮国有六大行落实“金融十六条”，向优质房企提供万亿级授信额度；第二支箭：支持民营房企发债融资，预计额度2500亿元；第三支箭：重启房企股权融资。短短不到一个月，“三支箭”陆续发布，从多方面向房企提供资金支持，避免房企债务风险蔓延，减少房企爆雷数量，更进一步稳定市场预期。其中提到允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资
3、金投向主业。这是时隔12年后，首次重启上市房企重组和再融资通道。业内人士普遍认为这次政策是史诗级的救房企。由此，上市房企掀起再融资的热潮。据不完全统计，截至2022年12月，已有世茂股份、福星股份、北新路桥、新湖中宝、大名城、万科、陆家嘴、格力地产、华夏幸福、天地源、招商蛇口、冠城大通、金科股份、华发股份、嘉凯城、外高桥、绿地控股等17家上市房企发布公告，表示将筹划股权融资方案。在上述房企发布的公告中，“保交楼、保民生”是其在募集资金用途方面的关键词。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，企业大多清晰地阐述了资金用途，涉及保交楼、偿债务、改善经营状况等，对于房企经营的稳定具有积极作用。57RE
4、AL ESTATE FRONTLINE 地产前线多项政策托底楼市，“保交楼”成效显而易见在项目停工、停贷问题出现后，政府出台多项政策“救市”，纾困基金托底楼市，“保交楼”工作稳步推进，并已取得了一定成效。银保监会相关部门负责人表示，截至目前，保交楼专项借款工作已取得阶段性进展。2022年110月，银行业投放房地产开发贷款2.64万亿元，发放按揭贷款4.84万亿元，为稳定房地产市场提供了有力的金融支持。多地成立房地产专项纾困基金。在武汉，建设银行拟以湖北省为试点，设立300亿元的纾困基金，用于收购问题项目。在郑州，由中心城市基金下设立纾困专项资金，规模暂定100亿元，纾困项目限定为未来销售收入能
5、够覆盖项目投资的存量房地产项目，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%。在长沙、贵阳、东莞等多地出台商品房预售资金监管新规，要求将购房款直接存入监管账户，保证资金“留在项目”，优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。在南宁，有望成立房地产平稳基金，计划首期规模30亿元。从企业层面来分析，恒大集团珠三角公司下辖的广东、浙江、江苏、上海、天津等85家附属公司在建项目已实现100%复工；恒大集团山西省下辖的太原、大同、朔州、吕梁、阳泉、晋中和沂州等至少17个在建楼盘已100%复工。许家印表示：“2022年111月，恒大集团实现交楼25.6万套，2022年全年要力争完成30万套的交楼，12月份必须保
6、质保量完成交楼4.4万套。”此外，碧桂园在2022年上半年214个城市如约交付房屋累计1070个批次、超25万套。从城市层面来分析，武汉“保交楼”正在进行中，典型项目有佳兆业滨江新城、新长江地产香榭澜溪、绿地中心经开城、融创首创国际智慧生态城市、武汉恒大时代新城等；郑州全市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中，有145个实现全面、实质性复工，主要项目有郑州绿地城、名门翠园、富力建业盛悦居、锦艺金水湾、瀚海思念城等；无锡已有5个项目宣布复工，分别为新力翡翠湾、协信未来城三期、恒大悦珑湾、金科蠡湖和恒泰悦璟府。“保交楼”再加码，2023 年或迎交房潮奥维云网（AVC）地产大数据显示，2
7、022年精装修楼盘计划交付3162个项目，327.3万套精装房，其中新一线城市占比较多，共1056个项目，精装修套数占比32%；其次为二线城市，项目为961个，精装修套数占比30%。2023年计划交付3270个项目，284万套精装房，目前监测数据显示2022年延期交付项目占比高达30%以上，意味着将有近1/3的项目延期到2023年后交房，按照这个比例推算，2022年计划交付项目中超过1000个项目预计在2023年交付，那么2023年预期交付项目将超过4000个项目，主要集中在一线、二线城市。（见表）表：2022年精装计划交房项目分城市性质分析城市性质项目数（个）规模（万套）精装占比（%）新一线
8、城市105688.631.9二线城市96183.029.9三线城市46644.316.0四线城市26326.59.6一线城市30873.78.6五线城市678.23.0其他城市413.01.0合计3162327.3100.0来源：奥维云网地产大数据在政府保交楼资金支持之下，“第二支箭”支持民营企业发债融资，可支持约2500亿元民营企业债券融资。央行拟发布保交楼贷款支持计划，至2023年3月31日前，央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，封闭运行、专款专用。这项结构性政策新工具有望激励商业银行新发放保交楼贷款。同时，银保监会积极推动支持“保交楼、稳民生”。依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目建设。“金融十六条”精准把脉，对症下药，解决企业流动性资金紧张，快速稳定回血，恢复正常运转，以时间换空间，舒缓债务、减少烂尾；从现实端让购房人获取正能量，保交楼、保稳定、保民生。在一系列利好房地产“保交楼”政策的支持下，预示着房企将会加快延期项目交付周期，2023年将迎来交房大潮。作者单位：奥维云网编辑：李丹丹