1、38再向前2023，物业管理行业十大展望2022年，物业管理行业在发展规模、品牌建设、城市服务、IFM、资本市场等方面都呈现出新的特点。下半年，行业加速回归，引起广泛关注。受2022年11月“三支箭”等房地产融资政策提振，物业股估值开始触底反弹，并有望逐步回归到物业管理行业合理的估值范围。展望2023年，物业管理行业还有哪些“新路”？本文梳理了十大展望。展望一：提质增效，推进品牌“四化”建设考虑到新盘竣工体量下行、物业服务企业在管项目平均楼龄增高，物业服务企业正在由之前盲目扩规模向追求有质量的增长转变。2023年，企业或将聚焦于服务品质提升、单盘盈利能力建设和品牌价值提升三大维度实现规模增长的
2、提质增效。面对日趋激烈的竞争环境，2023年，头部物业服务企业在扩张规模的同时，会更加聚焦服务品质提升，着力构建以客户为中心的标准化服务体系，稳步提升服务质量，牢筑企业运营根基。当前，大多物业服务企业着力于精细化发展，通过深刻洞察并满足客户需求，打造规范化、市场化的物业服务标准体系。不同项目业主群体的服务需求和关注点不尽相同，企业应关注具有广泛共性的痛点和问题，并持续强化自身标准化服务能力，使其成为守住优质服务底线的关键。未来，物业服务企业要加快推进品牌“四化”建设：服务标准化、标准产品化、产品品牌化、品牌价值化，并以此来引领服务效率和服务品质提升。聚焦服务品质，通过建立标准化管理制度、运用智
3、能化手段和引进专业人才等举措，推动服务标准化和标准产品化建设；积极延伸服务链条，形成多元品牌组合，将产品形成品牌概念，增强品牌市场竞争力；积极响应客户物质层面及精神层面的诉求，升华品牌价值。展望二：市场倒逼物企提供质优价廉服务物业服务费刚性强、提价难，存量合约项目流转度低。随着市场竞争加剧，物业服务企业必须提供质优价廉的服务才能赢得市场。从目前企业的实践情况来看，提升服务密度是实现质优价廉服务的重要途径。随着服务密度提升，物业服务企业可进行科技化改造，以实现人效提升、人力节约，起到托举基础物管利润率的效果。此外，基于密度可以更好地开展合适的增值服务，强化企业竞争力。比如，万物云的“蝶城”战略，
4、旨在提高服务密度。作为全新的街道战略，为突破传统服务业效率瓶颈，万物云将在城市区域内划出一个服务者2030分39再向前73001101540002000080006000100001200020212022202320242025202620272028202920302031单位：亿美元钟可达半径三公里的服务圈。在这个5万户居民的服务圈中，万物云可服务1万户以上，并将其打造成一个高浓度的服务网络。据测算，彻底改造完成后，理论上单蝶城有望实现节约20%以上的基础服务人员。再如，保利物业的“大物业”战略，有助于提高服务密度。保利物业在公共服务领域的发展策略方面，通过打造标杆项目，以点带面，最终实
5、现全域管理。目前，其服务的西塘古镇项目已经成为行业公共服务业态的标杆。“大物业”战略，即全域物业、全业态物业、全民物业、全技术物业、全价值物业，旨在通过提升服务密度，形成自身在公共服务领域的优势地位。展望三：头部物企战略多元化，品牌建设和城市服务成关注重点近三年，随着物业管理行业快速发展，企业的战略方向更加多元，战略内容愈发丰富但是趋同。2022年10家头部企业（华润万象生活、碧桂园服务、万物云、保利物业、绿城物业、雅生活服务、融创服务、金科服务、中海物业、旭辉永升服务）战略布局聚焦于：城市服务、品牌建设、多元化服务、智慧化建设以及客户满意度建设，其中品牌建设和城市服务是这10家企业共同关注的
6、战略重点；9家企业（除绿城物业外）共同重点关注多元化服务和智慧化建设，7家企业（除万物云、保利物业、雅生活服务外）共同重点关注客户满意度。此外，标准化建设、智慧物业和市场化外拓也是TOP10企业战略部署的重要方向。目前，城市服务入局者以综合实力出众的头部企业及具备区域资源优势的本地企业为主，企业切入赛道的方式呈现多元化趋势，整体可概括为合资合作、战略合作、公开竞标、投资收购等四类，不同拓展渠道无优劣之分，实力领先的头部物业服务企业普遍选择多渠道并举。2022年上半年世茂服务、雅生活服务、金科服务城市服务收入同比增速分别高达400%、302%、128%，板块营收增速快；更多企业仍处于加速布局阶段
7、，如旭辉永升服务和康桥悦生活在2021年没有城市服务板块收入，而在2022年中期城市服务板块业绩已经分别达到1.85亿和0.97亿元。到2022年底，物业服务企业开展城市服务业务已经有8年之久。目前来看，企业在城市服务领域的赛程加速、竞争加剧。一方面，城市服务整体标的额不断增大，企业竞争加剧，以2022年上半年为例，年化额超过亿元的大标的累计达到153个，同比增长68%。另一方面，由于城市服务业务的毛利率低于物业服务企业整体毛利率，且低于环卫公司毛利率，现阶段城市服务对企业的营收贡献仍大于利润贡献。展望四：上市物企兼并收购案例或增多物业管理行业在经历过收并购热潮后，买卖双方对彼此的认识和了解更
8、加深刻，并购更谨慎，性价比、业务的协同性、布局的互补性、投后管理和长期盈利能力等多个方面都被考虑在内，整体趋于理性。而目前上市物业服务企业数量众多，一方面部分企业由于关联方拖累、自身优势不明显等原因出现“掉队”现象，另一方面部分企业通过资本市场获得融资，发展势头良好，开展收并购的“弹药”充足，因此未来上市企业间的兼并收购案例可能会增多。展望五：物企抢先布局，独立发展正当时当前市场环境下，资本市场高度关注物业服务企业的独立性问题，关联方的经营问题已经拖累了上市物图1：20212031年全球IFM市场容量及预测情况40再向前业服务企业的估值。此外，关联方对物业服务企业的业务输送能力持续弱化，非业主
9、增值服务收入降幅较大，如第一服务控股、正荣服务、康桥悦生活2022年中期相关收入同比服务降低分别高达93.75%、57.02%、54.07%。因此，物业服务企业独立发展正当时，而抢先布局、独立化发展的物业服务企业能够获得资本市场青睐、企业外拓能力提升等优势。展望六：规模加速分化，三大梯队差异明显现阶段，规模仍然是衡量物业服务企业价值的基础因素。随着行业竞争加剧，企业间的规模分化加剧，根据2022年上半年上市物业服务企业的在管面积，港股上市物业服务企业可划分为三大梯队。第一梯队共13家，在管面积不少于2亿平方米。在管理规模上，该梯队取得了先发优势，企业在管面积均值达到4.1亿平方米。一方面，这得
10、益于其地产关联方的支持；另一方面，这也是其积极外拓、寻求战略性收并购的结果。规模支撑了它们的价值，第一梯队的企业平均市值高达286.35亿。该梯队企业的战略方向趋于多元化，积极开拓城市服务、IFM等全新赛道，同时在智慧化升级和品牌建设方面也领先于行业。第二梯队共10家，在管面积介于5000万到2亿平方米。该梯队企业在管面积均值为0.9亿平方米。市场赋予了它们可观的估值，第二梯队企业的平均市值约为23.98亿。该梯队企业在服务能力、品牌影响力明显弱于第一梯队，但通过加速拓展规模，仍有很大希望进入行业第一梯队，这部分企业以区域性企业为主，也在积极尝试布局多种经营业务，但是成效并不明显，未来战略主要
11、聚焦在拓展规模方向。第三梯队共29家，在管面积小于5000万平方米。该梯队在管面积均值为0.3亿平方米，规模方面与第一梯队相差13倍，平均市值约为13.01亿，与第一梯队市值相差21倍。该梯队主要为地方性企业，大部分企业服务能力和品牌影响力较弱，部分企业通过差异化战略定位，强化自身服务品质、业务特色等优势，也能受到市场和投资者的青睐，但特色优势不明显。展望七：IFM 服务成为发力主战场综合设施管理（IFM）服务作为一个综合性的空间服务体系，通过围绕多种专业整体人员、场所、流程和技术以确保其所管理的场所发挥其应有功能的专业领域。近几年，IFM受到了国内企业的高度关注，而物业服务企业凭借高效整合空
12、间、资产、人员的天然业务基因，有望通过IFM推动行业价值达到新高度。IFM服务在国际市场的发展更加成熟，根据国际研究机构PMR预测：2021年全球IFM服务市场规模达7300亿美元，并将在20212031年间以4.2%复合年增长率保持稳定增长（2031年超万亿美元）。（见图1）物业服务的价值已从过去的保障资产安全到现在的提升业主的资产价值和使用价值，物业服务企业的商业逻辑和服务方式也正在发生巨大变化，IFM作为能够统筹客户多元需求、提升企业经营效率的新领域受到关注。就目前行业实践情况来看，不同物业服务企业在IFM领域的战略布局和服务内容存在较大差图2：20152022年国资背景物业服务企业上市
13、情况保利物业、招商积余、华发物业越秀服务、京城佳业金茂服务、鲁商服务、苏新服务金融街物业、华润万象生活、远洋服务、建发物业、特发服务中海物业20152019202020212022关注期热潮期战略机遇期41再向前异，它们开始聚焦自身业务优势构筑护城河。比如，万物梁行明确把IFM服务作为重点发力的主战场，其优势和特点在于“量身定制”。从吉利集团的需求出发，快速量身定制全套整合业务服务方案；为宁德时代从0到1量身定制全套的设备设施运维服务方案等。再如，长城物业结合集团产业链资源，借助楼宇科技、一应云、一应社科以及康养服务的支持，现已拥有全国性资源和供应链整合能力，业务主要覆盖金融、科技类、高端制造
14、类、医疗类行业客户。长城物业根据自己成熟的物业服务和设备设施服务，为客户提供符合国际标准全方位的后勤保障服务，业务范围覆盖不动产管理、办公空间运营及安全管理、商旅交通、员工后勤、人事服务、员工健康及应急保障。展望八：国资背景物企迎来 IPO 战略机遇期目前，虽然物业服务企业IPO节奏明显放缓，但未来有三类企业冲击资本市场仍有机会和空间。第一类，有一定管理规模的企业，具备冲击资本市场的实力。第二类，国资背景企业，特别是发展目标坚定的地方国资企业。第三类，由于物业管理行业可延伸的专业赛道众多，如商业运营、城市服务、IFM等，在专业赛道中的佼佼者也会是资本市场潜在的敲钟人。2021年至今，向香港联交
15、所交表以及在A股递交招股书的企业一共39家，其中20家成功上市，占比51%，仍坚持筹备上市并且上市程序有实质进展的企业有3家，分别是融汇悦生活、润华智慧、龙湖智创生活，在规模体量、经营指标、企业背景、科技智能化等方面各具特点。截至目前，共有14家国资背景企业登陆资本市场，它们处于IPO战略机遇期，未来或出现上市新浪潮。第一，当前形势下，国企更具有优势，容易赢得投资者认可，通过联交所和证监会的审批；第二，物业是集团实现转型升级的重要抓手，分拆物业上市会给集团及物业板块带来发展机会；第三，物业管理行业弱周期性、成长性好、现金流比较稳定的行业，具备投资价值；第四，上市是重要的融资渠道，可以为规模扩张
16、、业务发展、智能化建设等方面提供支持；第五，物业板块的市盈率普遍高于地产开发集团，物业分拆上市有利于提升集团估值。（见图2）展望九：强化 ESG，争取绿色金融支持近年来，在政府政策的倾斜和社会舆论的引导下，社会公众对绿色经济和绿色产业有了更深入的了解，在投资上也更加倾向于绿色产业和绿色企业，这对资本积聚本身具有重要意义。鉴于在资本市场上的融资能力趋弱，物业服务企业更要强化自身ESG发展，塑造低碳、绿色发展形象，一方面吸引资本市场投资者的关注，另一方面争取获得绿色金融支持，从而达到高效融资目标。（见表）表：部分上市物业服务企业ESG表现ESG内容企业案例社会责任建业新生活以现代农业产业园、田园综合体建设运营为核心，通过市场化的方式将人力、资金和智力导入乡村，依靠科技、整合、连接、物联网以及人工智能，大力发展三产融合的高技术农业和高效农业，并推动农村人才培养和促进农民就业，带动农民致富。环境保护金科服务实施了车库LED智能感应灯升级，铺设LED智能节能灯具超47000盏，实现车库、园区公共区域(车库、人行道、球场等)的智慧照明，能源使用效率提升超60%。企业治理星盛商业成立了董事会领导下的