1、酒店式公寓物业效劳摘 要酒店式公寓意为“酒店式的效劳，公寓式的管理，市场定位较高，集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体。既可“自用又兼“投资潜力。近几年来，房地产市场的居高不下，促进了物业管理行业的开展。而酒店式公寓能满足许多商务、投资和高层次人员居家的需求，从而必将成为大城市、全国省会城市、兴旺城市和地区中心独具魅力的新兴物业，将有着非常可观的开展前途。本文首先介绍了国内外酒店式公寓的开展现状和本研究的意义所在，然后基于SWOT的方法分析了酒店式公寓物业效劳环境，有针对性地提出竞争战略的选择。最后，通过分析万科物业的成功开展得出结论，选择了适合的竞争战略，才能带着物业企业具备自己的市场核心
2、竞争力，从而为行业和企业本身寻求更好的开展。关键字：酒店式公寓；物业；市场竞争；万科目录1.绪论51.1.问题的提出51.2.国内外酒店式公寓物业效劳行业现状51.2.1.国内物业管理的开展及现状51.2.2.国外物业管理的开展与现状61.3.本文研究的思路及意义82.酒店式公寓物业效劳环境分析SWOT分析102.1.竞争劣势102.2.竞争优势102.3.开展机遇102.4.面临挑战103.竞争战略选择123.1.根本竞争战略123.2.品牌战略123.2.1.走市场化道路123.2.2.走专业化道路不断提高专业化水平，树立专业化经营理念123.2.3.创新策略123.2.4.走规模化经营道
3、路123.2.5.提供高质量的效劳133.2.6.加强法制化建设133.3.对外投资战略133.4.战略联盟134.144.1.万科物业公司的根本情况和主要业务144.2.万科物业公司的管理理念与模式154.3.万科物业公司的企业文化15.企业文化的根底154.3.2.万科企业文化的精髓155.结束语171. 绪论1.1. 问题的提出酒店式公寓意为“酒店式的效劳，公寓式的管理，市场定位较高， 既吸收了星级酒店的效劳功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务效劳，集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体。酒店式公寓物业效劳是一种专业化、社
4、会化、企业化的特殊效劳行业，其内容是对建筑物及其附属设施设备、环境等进行科学管理，使其保持完好和正常使用，进而到达保值增值的目的，是一种综合性很强的物业管理概念。国内一路飙升的房价让房地产行业成为各界人士关注的焦点，酒店式公寓的概念在这一时期诞生可谓是天时地利一应俱全。由于它既具有酒店的品质，又低于酒店的价格，能满足许多商务、投资和高层次人员居家的需求，从而必将成为大城市、全国省会城市、兴旺城市和地区中心独具魅力的新兴物业，无论是对物业管理行业或是房地产行业的开展都有着一定的研究价值。1.2. 国内外酒店式公寓物业效劳行业现状1.2.1. 国内物业管理的开展及现状我国物业管理的开展与我们国家的
5、房改和住房商品化密切相关的，在其20多年的探索和实践中，大致经历了三个开展阶段。第一阶段是探索和起步阶段。1981年至1994年初是我国物业管理的探索和起步阶段。1981年3月10日，我国第一家物业管理公司深圳市物业管理公司开始对第一个商品房小区“东湖丽苑实施专业化物业管理，开始了对物业管理新体制的探索和实践，标志着中国有了自己的物业管理2。物业管理在中国的萌发，外因主要是受东南亚等地房地产管理体制，特别是物业管理体制的影响，内因那么是因为国内开始了创立文明住宅小区活动，并加强了对新建商品房售后管理。这一时期，物业管理作为一个行业，只是房地产开发的附属，只限于沿海局部的大中城市，没有形成全国性
6、的规模。率先对方案经济条件下形成的传统房产管理体制进行了改革，标志着我国物业管理的诞生。之后，我国现代物业管理从无到有，从沿海到内地逐渐开展起来。第二阶段是标准化开展阶段。1994年至1999年是我国物业管理开始进入标准化开展阶段。其特点表现为:(1)是物业管理立法明显加快。1993年，建设部房地产业司召开第一届全国物业管理研讨会，深圳市成立物业管理协会，标志着我国物业管理开始进入全面开展的时期。1994年3月23日，建设部令33号公布了城市新建住宅小区管理方法，指出了推行物业管理的重要意义，强调新建住宅小区必须推行物业管理。同时，深圳、广州、青岛、上海等城市纷纷制定了住宅小区物业管理试行方法
7、，为城市住宅小区实施物业管理构造了开展框架。1996年3月，国家计委、建设部又公布了城市住宅小区物业管理效劳收费暂行方法。同年9月，建设部又印发了关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知。(2)是物业管理效劳的领域不断扩大。从住宅小区逐步扩展到工业区、学校、医院、商场、办公楼等各类物业，为城市公房管理体制改革，以及机关、企事业单位后勤效劳社会化创造了条件。(3)是物业管理队伍迅速壮大。到1998年底全国物业管理企业达12023余家，从业人员近200万。相当于我国社会效劳业从业人员的21%。第三阶段是快速开展和市场化阶段。1999年5月以来是我国物业管理快速开展和市场
8、化时期。建设部1999年5月23日在深圳市召开了全国物业管理工作会议，之后物业管理队伍迅速壮大，物业管理市场培育步伐加快，物业管理招投标工程明显增多，各项配套政策进一步完善。深圳市长城物业公司中标北京回龙观是全国规模最大的一次，万科接管建设部机关大院为国家机关实行物业管理起了带头作用。2023年6月8日，国务院第379号令公布了我国第一部物业管理行政法规物业管理条例，标志着我国物业管理开始进入法制化、标准化的开展新阶段叫。条例明确了业主的权利和义务，对业主大会的组成、职责、运作等作了规定，标准了前期物业管理、物业管理效劳和物业的维修与使用，调整了业主与物业管理企业之间的法律关系，为建立良好的物
9、业管理秩序提供了有力的法律保障。对促进物业管理健康开展，进一步改善人民群众的生活和工作环境有着十分重要的现实意义和深远的历史意义。为标准物业管理效劳收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法和物业管理条例，国家发改委、建设部于2023年10月13日制定了物业效劳收费管理方法。该方法于2023年1月1日起执行。方法坚持了市场化的原那么，充分发挥市场机制的作用，表达了政府职能的转换，政府主要是制定规那么，而不能干预收费，突出了透明、公开的收费机制。202323年中国物协通过网上填报的形式组织全国各地开展了物业管理行业生存状况调查。截止去年12月底，完成网上调查信息数据填报
10、的物业管理企业总数为4600家，调查面覆盖了全国31个省、自治区、直辖市，共涉及128个城市和地区。调查报告展示了我国物业管理行业开展的根本状况。1.2.2. 国外物业管理的开展与现状研究西方兴旺国家的物业管理体制和现状，对我国21世纪新型的物业管理模式有着重要的借鉴作用。这方面较为典型的是美国和新加坡的物业管理模式。美国采用的是注册物业经理制度(Certied Property Manager)，以职业注册经理(CPM)为中心，在全国形成360多家注册物业公司(Accredited Management Organixation)。新加坡采用的是市镇理事会制度(Town Council)，在
11、全国按区域划分形成几个理事会为中心的物业管理体系。1.2.2.1. 美国物业管理模式6虽然物业管理起源于英国，但真正意义上的现代物业管理却是在美国形成和开展的。物业管理在美国己有60年左右的历史。(l)物业管理机构主要为物业管理的行业协会和物业管理公司。(2)物业管理内容广泛，效劳的工程多，完全视业主需要而定。如美国纽约市小星城住宅区，管理单位是“小星城地产公司，其管理内容包括开发建设与规划设计、房地产管理与维修、庭院绿化、交通道路、环境卫生、治安保卫、文化教育、播送电视、附属发电厂、污水处理站以及有关的生活效劳工程，几乎居民生活需要的事都有人管理，是“一家管百事。(3)物业管理经费来源于效劳
12、收费，一般无统一标准，由委托方和物业公司视市场供求状况、地区环境以及房屋的数量与质量、效劳内容多少与深浅而商定。收费在物业管理合同中占有重要地位，尤其在美国，由于各地物业管理合同对计费的规定不同，收费往往比较复杂。日前美国对物业公司的效劳收费流行两种计算方法:一种是根据物业公司与业主之间的年度预算数额的百分比收取;另一种是根据利润来计算管理费。(4)物业管理模式是市场型住房经济制度下，契约化、现代化的模式，简称契约式管理模式。由于美国的物业管理行业发育相当成熟，市场竞争十分剧烈，因此物业管理最突出的特点就是充分的市场化运作，物业公司必须以优质效劳求生存、求开展。(5)美国物业管理企业的经营方式
13、美国物业管理企业多实行综合性经营策略，因而收入来源也是多种多样的，主要有租赁、交易、代理、估价、开发、咨询和合作经营等收入类别。其多种经营方式与中国是不相同的，中国一般是以家政效劳方面来经营，而美国那么是侧重于物业的经营，其经营主要有三点特色：一是CPM注册物业经理的时间分配和收入结构上，以物业管理为主，代理、咨询、估价开发也属重要内容；二是管理业务方面，住宅和非住宅并重；三是组织类型上，CPM主要在物业管理公司外，在地产开发、建筑、投资信托、银行等行业中均有分布。6美国物业管理企业的效劳工程特点及范围在为业主效劳方面，物业管理公司也相当周到。管理人员充分考虑业主衣食住行等方面的需求，如提供车
14、辆保管、绿化养护、洗衣熨衣、看护儿童、护理病人、代订代送报刊、通报天气预报和股市行情等效劳，尽可能地满足业主现实和潜在的效劳需求，让每个人感到舒适方便。效劳体系严密。尽管有些小型物业管理公司未必部门齐全但必定功能齐全，有专职人员分别负责会计、保安、工程等各项工作。物业管理各部门工作都十分认真，如工程部门会不定期测试火警系统，并及时对电力、暖气等设备进行维修和保养；管理资料齐备。社区的管理系统中，不但有物业管理公司本身酌资料，各种图纸、管线资料都非常详尽，同时业主和租户的资料也应有尽有。这样一旦需要查询，公司便可迅速作出反响为了掌握丰富的资料，提供优质效劳，物业管理公司一般在物业开发时就已成立，
15、有的甚至在工程规划时就提前介入，以便在设计时向业主或开发部门提出合理的建议，使物业有更高的管理水平。除日常管理工作之外，物业管理公司同时还在努力为居民创造一种既舒适、又有人情味的居住环境上。在此根底上还较重视开展人际交往，增强人与人之间的交流，使住户之间、住户和管理机构之间有必要的沟通和理解。为了使业主和租户放心，物业管理公司往往还在物业保险上作较多投入美国现代房屋保险主要有产权保险和房屋保险适当的保险，对吸引住户是极为有利的，这样，业主和住 户就会更加放心地选购和租住收费有章可循。1.2.2.2. 新加坡物业管理模式5新加坡的土地资源有限，人口密度是世界上最高的国家之一。政府从1960年就开始重视住宅建设，目前，87.5%的公民居住在组屋内，并且90%拥有自己的组屋，人均居住面积20一30平方米，是香港的两倍，比日本高出30%以上，居亚洲之首。(l)物业管理机构主要为建屋开展局、市镇理事会、私人住宅的管理理事会和物业管理公司。(2)物业管理内容很广，除购房直接放在建屋开展局申请外，其他业务都在物业管理单位办理，包含了一项效劳和四种管理，即社区效劳和维修管理、财务管理、行政管理及法纪管理。(3)物业管理经费是管理正常运行的根本保证，也是物业公司经常面临的最大难题，主要来源是:l)政府补贴。每年在政府开发预算中划出一定资金作为住宅区管