1、关于消费性住房购房者债权优先权的意见 关于消费性住房购房者债权优先权的意见 在与开发商签订购房合同并支付购房款后，但未办理商品房预售登记手续的情形下，假设有其他债权人就房屋主张权利时，购房者是否有就房屋满足自己债权的优先权。我们认为，消费性住房购房者享有优先权。理由如下： 一、消费性购房者的债权具有优先性有法律和实践依据1、最高人民法院法释（2022）16号关于建设工程价款优先受偿问题的批复能够推导出消费性购房者的债权具有优先性。 关于建设工程价款优先受偿问题的批复第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的
2、优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条那么规定，消费者交付购置商品房的全部或者大局部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 批复的前述两条规定，在肯定工程价款优先权优先于抵押权后的情况下，确立了消费者交付购置商品房全部或者大局部款项后，享有优先于工程价款优先权的权利。如此，举重以明轻，既然上述消费者权利优先于承包人优先受偿权，而承包人优先受偿权优于抵押权，所以消费者交付购置商品房全部或者大局部款项后，得以对抗设立在商品房上的抵押权。因此我们可以得出如下结论，当涉及不同类型的请求时，其根本的清偿顺序应当是：首先满足已经交付了全部或者大局部款项的购房人（消费者）的权利，其
3、次满足拖欠的建筑工程承包款， 再其次是满足抵押权人的抵押权，最后是满足普通债权人。换言之，基于针对房屋提出的请求，满足条件的消费性购房者，其债权优先其他债权。 2、司法实践亦支持消费性住房购房者的优先权。 （1）XX省高级人民法院法官和XX省第二中级人民法院法官著作执行异议之诉案件裁判思路认为，案外人符合“是消费者、“已交付50%以上的购房款、“购置房产的性质为居住房、“和房地产开发经营者签订的房屋买卖合同的条件，可对被执行房产主张阻止执行的实体权利。 （2）XX市高级人民法院于2022年制定的关于对最高人民法院应如何理解的意见（渝高法（2022）48号文）明确：从该批复（即最高院关于建设工程
4、价款优先受偿问题的批复）第一条、第二条的文意理解，应按购房消费者、承包人、抵押权人的顺序享有优先权，故购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应优先保护购房消费者的利益。 二、消费性住房购房者的优先权不以预售登记为前提1、批复对购房者享有优先权的条件有明确规定。 批复规定的是“消费者交付购置商品房的全部或者大局部款项后作为条件，从该规定看，享有优先权应满足以下条件： （1）购房者为“消费者。但需要说明的是，对“消费者的定义，实务界存在争议。不过最高人民法院民一庭的法官在解释的时候，明确说明批复中的消费者是指消法中的消费者，即购房者购房是为生 活消费需要而不是为经营需要。只是对于此说明，并不是以批复或司法解释等形式传达，所以导致各级人民法院在审理时仍存在分歧。 （2）购房者交付购置商品房的全部或者大局部款项。 由此可见，购房者享有优先权的条件不包括办理商品房预售登记。 综上，我们认为，只要是为生活消费需要而向房地产开发经营者购置商品房，且在支付了全部或者大局部购房款的情形下，请求交付商品房的权利优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他普通债权。 第3页 共3页