1、关于问题楼盘化解工作的调研报告关于问题楼盘化解工作的调研报告 2016年之前，房地产行业快速发展，一路高歌猛进，促进了经济的快速发展。但近年来，房地产行业出现增速放缓现象，行业整体利润成下行趋势，可见行业规模已过谷峰，后续大概率慢慢往下掉。随着“蛋糕”越来越小，“问题楼盘”也应声而起。 一、问题楼盘的概念 “问题楼盘”是指在国有建设用地上的商品房、房改房、经济适用房、单位自建（集资房）等各类住房，因各种原因，造成长期停工、迟迟不能交工、购房人或返迁人员长期无法入住、或房屋交工入住后长期无法办理产权证等历史遗留问题的楼盘。 二、问题楼盘的现状 *办事处共*个“问题楼盘”项目。从开发性质上分：*个
2、项目为企业开发，*个项目为单位集资建房。从住户规模上分：*个项目超过了*户，*个项目小于*户。从问题楼盘产生时间节点上分：*个项目发生于2020年前，*个项目发生于2020年之后。*个项目共涉及*栋楼，涵盖*多户居民*余名群众。由于群众反映较为强烈，具有重大风险隐患，严重影响社会稳定。 三、问题楼盘的形成原因 “问题楼盘”的形成，既有企业管理不善、违法违规建设的问题，也有政府部门监管不到位的问题，具体形成原因主要有以下7个方面：一是由于开发企业资金链断裂造成一部分楼盘“烂尾”。二是各级政府片面追求经济效益和城市形象，在特定的时期违背工程建设基本程序，允许建设单位边申请、边审批、边施工，甚至未批
3、先建；但在后期补办国土、规划、建设、消防等手续时一旦与国家“刚性”规定相违背，就会出现行政审批链断裂，最终影响到群众办理不动产登记。三是由于城市总规调整，导致一些项目手续无法办理。四是政府部门在行政审批程序上“互为前置”，致使一些项目手续办理停滞，最终影响到群众办理不动产登记，导致问题楼盘的浮现。五是建设企业经营过程中由于债券、债务等经济纠纷引起涉法涉诉案件，导致楼盘被法院查封，难以解封。六是部分建设企业违法建设，批少建多；或者由于资金问题欠缴税费、土地出让金，导致项目手续无法办理。七是部分局委或破产企业在建设时，未考虑后期办证事宜，导致项目无法办证。 四、化解问题楼盘的主要做法 *月份以来，
4、为妥善解决好辖区群众急难愁盼的“问题楼盘”，同时为了维护社会和谐稳定大局，办事处在市委市政府的正确领导下，在区委区政府的正确指导下，在各级局委机关单位的共同协助下，全面开展了“问题楼盘”的化解工作。 （一）成立专班，强化领导。市委、市政府正确指导各级辖区政府和局委单位，认真贯彻“以人民为中心”的发展思想，始终带着感情、带着责任、带着政策做好化解问题楼盘工作。按照“一个案件、一名领导、一个专班、一套方案”的工作要求，处级领导干部是各项目的总包案领导，辖区办事处、局委单位一把手是各项目的包案领导，各办事处、局委的科级干部是具体项目的负责人，抽调业务骨干成立工作专班，为“问题楼盘”的化解工作提供有力
5、保障。同时，包案处级领导定期开展会商会审，指导工作思路，做好跟踪督办。 （二）建立机制，分类施策。根据不同“问题楼盘”的产生原因，坚持“依法依规、尊重历史，实事求是”的工作原则，理清化解思路，主要从三个方面分类施策逐一化解：一是办证类，探寻不能办理不动产证的具体困境，针对困难打通办证路径。二是配套设施不完善类，查找项目哪种设施不完善，根据实际完成配套设施建设。三是烂尾楼，剖析楼盘烂尾的深层次原因，梳理化解思路，提高化解效率。 （三）“证缴分离”，全面化解。“问题楼盘”都存在着一些现实矛盾问题，按照上级提出的“证缴分离”的处置思路，全面开展各楼盘的证件办理、缴费分离的化解工作。办事处工作专班积极
6、与区质监站、区住建局对接，全力推进质量安全检测和消防评定工作；主动与市不动产登记中心沟通，扎实推进不动产首次登记工作，同时指导各项目按市住建局要求办理现房销售备案的相关手续；加强与上级专班的交流，拟定化解请示和交办清单，为后期相关职能部门依法依规、依政策依事实理清各种费用金额和收缴工作夯实基础。“证缴分离”既最大限度地维护广大人民群众的合法权益，又做到依法依规、不留隐患。 五、延伸思考 历史遗留问题要站在历史的角度来解决。问题是一定时代和社会环境的产物，它不是凭空产生的，也不是从来就有的，那么面临的问题必然带有一定历史时期的性质和特点。对于问题的处理，我们要坚持深入调查研究，并且在调研中用历史
7、的眼光认真审视，梳理总结、把准症结、对症下药，真正回到当时场景、站在当时角度、依照当时政策法规解决。结合“问题楼盘”这一难啃的骨头，尤其是那些无法按照现行法律规定化解的“硬骨头”，要继续使用“老标准、老政策”妥善解决，逐步化解。要解决面临的种种问题，必须把问题放在不断发展的历史进程中来分析，用改革的思路、发展的办法去认识、去解决： 一是创新制度，出台指导意见。印发出台问题楼盘分类化解处置指导意见，该指导意见是切合实际的、规范科学的，通过该意见实现了制度创新、明确职责分工、建立联动机制。坚持属地管理，落实主体责任，积极协调国土、规划、住建、消防、人防等职能部门，确保把工作做扎实、做到位，把老百姓
8、遇到的困难、难题化解掉、处理好。 二是创新方法，实行“证缴分离”。针对购房群众已向指定账户交付完所有费用款项，但因开发企业欠缴税费或建设手续不完善，造成购房群众入住多年却不能登记办证的问题，在遵守法律法规，符合国家有关规定的前提下，将解决人民群众办证问题与追缴企业相关税费、处理企业违法违规行为相分离，优先解决群众办证难问题。切实秉承“为人民服务”原则，及时受理，快速办证，最大限度维护广大人民群众的合法权益。 三是府院联动，追缴应收资金。国土、消防、人防等职能部门根据各自职责，继续督促开发企业和建设单位缴纳土地出让金和相关税费，并全面完善手续。对口头答应交钱，实际未行动的企业，政府联合法院、检察院、公安等政法单位形成合力，要采取强制措施，向企业追缴各种钱款；对耍无赖、拒不配合的企业，要坚决打击，依法依规提起法律诉讼，严防国有资产流失。