1、老字号品牌营销企业与经济1562023 年 3 月（下）王新华房地产企业内部控制存在的问题及其对策王新华/深圳市融科实业投资股份公司（乌鲁木齐 830012）摘要：当前，我国经济快速发展，人们的生活水平不断提高，房地产业作为我国国民经济的支柱产业，其规模越来越大，企业数量逐年递增，并且呈现出多元化的发展趋势。由于房地产开发项目具有风险高、建设周期长、投资金额大等特点，若没有进行严格规范的内部控制，将会对房地产企业的长期发展构成威胁，企业将会面临无法估量的经济损失。为了有效减少房地产企业在运营过程中的风险，应当充分重视企业内部控制中存在的问题，建立健全的财务管理制度，规范房地产开发与经营过程。基
2、于此，本文将主要研究房地产企业内部控制存在的问题，并提出相应对策，以供参考。关键词：房地产企业；内部控制；监督；激励一、引言目前，由于市场竞争的加剧以及房价的持续走高，房企之间的价格战愈演愈烈。虽然政府实施了一系列调控手段，但是房地产的开发周期长，资金回收期也比较长，使得房地产企业的内部控制出现了很多问题。因此，加强内部的管理与控制对于房地产企业的生存与发展来说至关重要。二、房地产企业内部控制相关理论（一）内部控制的概念内部控制是指一个企业在其经营过程中，为提高经济效益，且不被非法或违规行为干预而采取的一系列具有控制职能的方法与措施。它是由企业董事会、管理层以及其他员工为达成企业的战略管理而共
3、同参与的，以达到促进组织发展为目的的一种相互联系的系统工程。房地产企业的内控，是指企业的高层管理者和全体职工按照一定的原则和流程，通过对风险的评估与监督，采取相应的对策，对业务活动进行有效的调整，使之符合既定的标准要求，从而使各项经济资源得到合理配置，提高工作效率，最终提升企业的价值并起到推动企业发展的作用。在实际的操作过程中，要根据具体情况的不同，制定出切实可行的实施方案，这样才能更好地发挥出内控系统的作用。（二）房地产企业内部控制的代理模型代理理论认为，企业的股东和管理层之间的关系是一种委托代理的行为模式，这种模式下的代理人在经营过程中，为了追求自己的利益最大化，可能会做出一些不道德的事情
4、，从而导致企业内部控制制度的失效和企业的发展受到阻碍。房地产企业内部控制的代理模型主要是指，房地产企业在进行项目开发的时候，需要针对项目的可行性、质量以及成本等方面的问题做出合理的决策与管理，而这些都是由房地产企业的管理者来进行的。由于每个人的工作方式不同，他们所承担的风险也有很大的差别，因此，房地产企业的内部控制必须根据各个部门的特点，建立相应的内部控制系统来满足各阶层的需求。所以，对于房地产的开发商来说，要想实现有效的控制，就要加强对项目的监督，从而达到降低投资的费用、提高利润的目的。（三）房地产企业内部控制的层次房地产企业的内控层次是由房地产企业的业务流程和制度组成的一个系统。具体来说，
5、主要包括以下几个方面：1.内部环境内部环境是指影响企业的所有员工的行为和态度等因素的总和，它决定了公司的发展方向、经营目标以及管理方式，对房地产企业的战略规划、组织结构等的建立与实施具有重要的作用；同时，还对房地产企业的人力资源政策的制定与执行有很大的指导意义。2.风险评估及控制措施由于房地产项目的开发周期长、前期准备工作多等，巨额资金被占用，在这种情况下，很多房地产企业往往选择缩短施工周期，并提前预售房产，以求尽快回笼资金。在风险评估过程中，由于市场竞争不稳定、利率水平波动等，可能会给房地产项目带来意想不到的损失或伤害。因此，要重视风险的重要性，并采取相应的应对策略。在实际操作中，应根据情况
6、的不同进行适当的调整和改进。例如，加强对合同的审核，确保签订的合同合规合法，避免不必要的纠纷。（四）房地产企业内部控制的原则1.全面性原则房地产企业内部控制的建立应该覆盖房地产开发的整个过程，要从全局的角度出发，不能只顾眼前的利益，而忽略了未来的发展。2.重要性原则在进行房地产企业的内部控制时，要根据不同的项目类型，选择合适的内控制度。在设计内控的时候，要充分考虑各个部门的职责和义务，使每个人都能够各司其职，各负其责。同时，还要根据各岗位的重要性，对所有的岗位设置明确的职位责任，这样不仅能够提高工老字号品牌营销企业与经济1572023 年 3 月（下）作效率，还能够降低风险。3.成本效益原则房
7、地产行业的利润率较高，而为了获得更多的收益，就要付出更具体的项目成本，在各个环节上进行人力的把控，以保证目标的实现和完成。所以，在实施内部控制的时候，需要注意的一点就是合理地分配资源，从而达到最大的经济效果。如果不注重这一点，那么会导致资金的浪费以及人力的消耗等，只有将两者结合起来才能更好地发挥出作用。三、房地产企业内部控制存在的问题（一）房地产企业内控目标不明确目前，我国的房地产企业内部控制目标不明确，主要表现在以下两个方面：一是内部控制的目标和执行力之间存在明确差距。在房地产企业的日常经营中，很多管理者认为内控的目标就是“保证财务报告的真实可靠”，但是事实上，许多房地产企业的高层管理人员并
8、不清楚自己的管理理念，对自身的职责和权力没有清晰的认知和定位，导致内部控制的执行力不够强。二是内部控制系统的设计不合理。由于缺乏对市场的调查研究，大多数房地产企业的内控制度的建设都比较简单，只是为了应付上级的检查而设立的一种形式，这样就会使企业的管理层不能及时发现问题并采取相应的措施解决问题，最终影响到整个的发展进程。（二）房地产企业内部控制制度不健全从宏观环境来看，我国房地产市场的发展速度较快，但是仍然存在一些不足之处。在经济政策方面，由于房地产企业的投资规模较大，资金回收周期较长，对国家的财政税收产生了一定的影响，在房地产政策发生变动的时候，未回收的房地产资金会给地方财政的预期税收带来消极
9、影响；在土地价格方面，虽然政府出台了一系列的优惠措施，但对于一些中小型房产开发企业来说，这些都是杯水车薪，因此，很多的中小企业受到挤压，甚至出现倒闭现象。从微观环境来分析，目前，我国房地产行业竞争激烈，为了能够获得更多的利润和更好地服务客户，许多企业都采取低价销售的策略来获取利益，这就使那些实力较弱的小开发商面临着巨大的压力。另外，随着城市化进程的不断加快，城市人口的增加也是一个重要的影响因素，作为弱势群体的广大人民群众，对住房的需求越来越大，这就要求房企必须完善内部控制制度，加强自身的建设和管理，提高内部控制的有效性、合理性。（三）房地产企业内部控制监督体系缺失当前，我国房地产企业的内部控制
10、还没有形成一套完整的体系和机制，在实际的操作过程中，很多房地产企业的管理者对内部控制的认识不够，缺乏对内部控制的重视，导致企业的内控管理水平低下。在中国，大多数的房地产开发公司的规模都比较小，资金实力有限，而且，这些小型的房地产企业的领导者往往不具备专业的知识与经验，对于一些复杂的业务流程一知半解，无法进行合理的规划与设计，从而造成了许多问题；同时，他们也缺少相应的监督措施，使得内部的监督工作难以落实到位。此外，有相当一部分的房产开发商的管理人员认为，自己所拥有的权力越大，越能够影响到整个工程的质量以及进度，因此，忽视了对项目的监管，甚至有些高层人员会利用自身的权力来干涉相关的施工计划，这样就
11、会出现违规建设的情况。（四）房地产企业内部控制的激励力度不够企业的发展离不开员工的努力工作，而激励机制是企业维持良好经营状况的基础。目前，我国房地产企业的激励政策以物质奖励为主，忽视了精神方面的激励，导致很多房地产企业的管理者只注重眼前的利益，而忽略长远的目标和战略，从而使人力资源的作用没有得到有效的发挥和利用。在这种情况下，内部控制的效果也会大打折扣。在对内部控制的管理过程中，如果缺乏相应的约束制度，就会出现一些问题。一方面，实现房地产企业内部控制的关键在于员工对内部控制的理解程度，以及在日常工作过程中的执行力度和参与程度。很多房地产企业的激励力度不够，员工对内部控制的含义的理解较为模糊，对
12、具体实施方法和要求理解程度较低，导致房地产企业的内部控制无法达到预期效果。另一方面，房地产企业对于内部控制的执行力度不够，由于房地产业的特殊性，其开发周期长，资金需求量大，这就要求管理层要有足够的耐心，但是现在大多数的房地产企业都缺少这样的团队来完成这项任务。四、房地产企业解决内部控制问题的对策（一）明确房地产企业内部控制的目标由于房地产企业的特殊性，其内部控制的建立与实施必须以企业的实际情况为依据，制定明确的内部控制目标，并根据相关的制度来执行，这样才可以保证房地产企业的健康发展。（二）加强企业的内部控制环境建设首先，要优化企业的治理机制，健全管理制度，发挥董事会的监督职能，保证决策的科学性
13、和合理性，使管理层的责任和权力相互分离，避免高层管理人员独断专行，防止出现“一言堂”的现象。其次，要完善组织机构，确立各个部门的职责与权限，使各部门各司其职，各负其责形成权责统一的工作局面，同时也要实施有效的奖惩措施，激发员工的积极性，促进房地产企业的健老字号品牌营销企业与经济1582023 年 3 月（下）康发展。再次，为了更好地对房地产开发项目进行有效的监管和风险评估，房地产企业应该成立独立的内部审计委员会，并由总经理直接负责，这样可以及时发现其中的问题，并且能够对这些问题做出正确的判断与处理。最后，还需要设立专门的内审人员，定期开展内审业务培训，让他们掌握最新的专业知识，从而不断更新自己
14、的理论与技术，以适应新的挑战与任务。（三）完善房地产企业内部控制制度在我国，房地产企业的发展速度较快，但由于房地产行业的特殊性，其内部控制制度不完善，因此，建立健全的内控体系是非常有必要的。同时，针对房地产企业内部控制的特点来建立一套科学、完善的制度体系可以有效管控内部控制过程中存在的风险，可以依照不同的项目和制度来落实房地产企业内部控制制度，其中包括资金链控制、项目控制、成本控制等。首先，要从国家的政策法规入手，制定出适用于房地产企业的内部控制的法律规范，并严格执行。其次，要加强对内部审计的重视，加深对内部控制的认识和了解，从而使其发挥出应有的作用。最后，还要培养大批专业人才，为内控的有效实
15、施提供人力资源保障。此外，在企业管理中，也要注重对员工的再教育和培训，使他们的综合能力得到不断提升，以促进内控的顺利进行。同时，也可以通过外部的招聘方式，引进高学历、经验丰富的人员来担任相应职位，以保证企业的正常运营。还需要注意的是，对于一些新的业务和流程，应该由老员工去处理，这样才能更好地适应新的环境和变化的市场需求。只有将上述的各个方面都结合起来，才能够使企业稳定发展。（四）完善房地产企业内部控制监督体系为了能够更好地对房地产企业的内部控制进行管理，应该建立健全的内部监督机制，加强对房地产企业内部控制的监督和检查，并将其作为一项重要的工作来实施。首先，要明确相关的责任人，使他们的职责分工更
16、加的清晰明了，同时还要制定相应的惩罚制度，使内部控制在实际的执行过程中可以得到有效的监管和制约。其次，房地产企业应该持续引进高素质的人才，并辅以科学、系统的训练方式充实工作人员的理论知识储备，为企业内部控制制度的实施提供充足的人力资源。同时，企业应该多方面提高工作人员的综合素质，增强员工的职业道德意识，让每一位职工都有强烈的责任意识，利用薪酬激励机制发挥工作人员的价值，让他们可以感受到归属感和荣誉感，这样才能从根本上保证房地产企业的健康发展。最后，要引导良好的社会舆论，通过媒体等方式来宣传，让群众了解到房地产企业的真实情况，从而起到一定的引导性作用。也可以采取一些奖励措施，鼓励大家积极参加，使更多的人参与到监督的行列中，为内部控制的良好运行提供一个好的环境。还应当加大力度培养专业人才，为房产开发公司的长远发展做出 贡献。（五）加强房地产企业的内部控制激励激励是指管理者通过采取一些措施，提高员工的积极性，从而实现组织目标。在房地产企业中，激励机制的作用是非常重要的。首先，可有效地激发企业人员的需求，调动他们的生产热情，促进企业的发展；其次，可以使企业的人力资源管理更加合理，减少浪费，降低