1、精进(jn jn)，2011,华星(hu xn)新员工培训专业术语篇,CHINASTAR.2011.03,第一页，共七十八页。,工欲行其事，必先利其器,第二页，共七十八页。,地块(d kui)性质,我国是实行土地社会主义公有制的国家，即全民所有制（国有土地）和劳动群众集体所有制（集体土地），一般个人和团体是不拥有土地的所有权的。楼盘建设所使用的土地仅是拥有其土地的使用权，而出让，转让和划拨(hub)是我们获得土地使用权的三种方式。,第三页，共七十八页。,出 让,出让是指国家将国有土地使有权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使有权出让金的行为。通常，我们将土地使用权的出让称
2、为土地的一级市场。它的出让金有按土地面积计算的，也有按建筑面积计算的。按土地面积计算的依土地的生熟程度不同分为生地价(d ji)（指未开发的农地、荒地的价格）、毛地价(d ji)（指城市中需拆迁而未拆迁的土地价(d ji)格）和熟地价(d ji)（指经过开发或拆迁后可供直接建设的土地的价格）。按建筑面积计算的简称楼面价，楼面价=土地总价总建面积，楼面价=土地单价容积率。,第四页，共七十八页。,11土地(td)使用权出让形式,11土地使用权出让形式土地使用权出让采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行。协议出让土地使用权就是当事人双方经过反复协商，最终达成出让协议，经登记受让人取得土地使用权的形式。
3、1-1-1招标出让土地使用权，是指在规定期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定要求择优确定受让人，由受让人在办理完一切手续后取得土地使用权方式。1-1-2拍卖出让土地使用权，是指在这指定时间、公开场合，在土地管理部门拍卖主持(zhch)人主持(zhch)下，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用权，由出价最高者获得土地使用权的土地出让方式。,第五页，共七十八页。,12土地(td)使用权出让年限,1-2-1居住用地70年；1-2-2工业用地、教育、科技、文化卫生(wishng)、体育及综合或其他用地50年；1-2-3商业、旅游、娱乐用地40年,第六页，共
4、七十八页。,13土地(td)使用权出让形式,1-3-1划拨 划拨即县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用(fi yong)后将该幅土地交其使用，或者将土地使有权无偿交给土地使用者使用的行为。土地使用权的划拨是计划经济的产物，它正渐渐的为土地使用权出让或转让所取代。1-3-2 转让转让即房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。出让或划拨的土地均可转让，但其涉及到的费用和程序有所不同。习惯上，我们把土地使用权的转让称之为土地的二、三级市场。我们通常所讲的土地批租，实际上是来之于香港的说法，指土地使用权的出让或转让。了解土地（使用权）的获得方式一方面可以
5、帮助我们明确楼盘的产权关系，理顺投资方的合作关系，避免未来可能发生的商业合作中的不必要麻烦，另一方面，通过对土地价格的掌握，也可估算它的大致成本和利润空间，以制定相应的工作策略。,第七页，共七十八页。,二、建筑(jinzh)类别,所有的楼盘，按售卖对象不同，可分为外销房和内销房；按使用功能(gngnng)的不同，可分为公寓，纯办楼，商场，综合楼和别墅等。,第八页，共七十八页。,1、外销房,是指房地产开发企业按政府(zhngf)外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府(zhngf)计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其他建筑物。,第九页，共七十八页
6、。,2、内销(nixio)房,是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过(jnggu)政府主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括香港特别行政区，澳门和台湾）出售的住宅，商业用房及其他建筑物。外销房和内销房的主要区别仅在于它的土地成本不一样，卖售对象不一样。其他的差别都是这二点的外部延伸。随着上海的经济的不断发展，这种区隔已经逐步消失。,第十页，共七十八页。,3、公寓 是指二层以上供多户人家居住的楼房(lufng)建筑4、纯办楼 是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼5、商场 规划为对外公开经营商业的建筑物。,第十一页，共七十八页。,6、综合楼 兼有住家，办公，甚至商场
7、(shngchng)的大楼7、别墅 在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为联排别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。,第十二页，共七十八页。,三、面积(min j)房型,面积的大小和房形优劣，不但是房地产产品买卖(mi mai)计算的一个基本尺度，而且也是我们据以判断产品品质的一个重要角度。,第十三页，共七十八页。,1、面积(min j),11居住面积 是指住宅(zhzhi)中供日常生活起居用的卧室，起居室等的净面积的总和。12使用面积 是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室厅，厨房，卫生间，壁橱，阳台和室内走道，室
8、内楼梯等等13建筑面积 对一栋楼来讲，是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是按建筑物勒脚以上外墙的水平截面面积计算的。对一套单元来讲，每套单元的建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。其中套内建筑面积包括套（单元）内的使用面积，套内墙体面积和阳台建筑面积三部分；分摊的公用建筑面积包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间等，但它仅限于本栋楼内的公用建筑面积，与本栋房屋不相连的公共建筑不得分摊到本栋房屋内。,第十四页，共七十八页。,2、房型(fn xn),1.目前房型发展趋势私密性舒适性布局合理性分割的灵活性（框架）日照条件通风条件（南北最佳）采光条件（低窗台）层高智能化系统（安全性
9、）功能分区（干湿分离(fnl)、洁污分离(fnl)、动静分离(fnl)、寝食分离(fnl)）,第十五页，共七十八页。,房型设计介绍*卧室要求私密性、舒适性，一般目前主卧面积(min j)14-16平米，次卧12-14平米；*客厅（又称起居室）一般分为会客区和就餐区，一般目前面积18-24平米，大的可达24-30平米。会客区最小跨度3.3米,大的可达4米;就餐区最小跨度2.4米。“安定面”厅内一块比较完整、可做倚靠的墙面。“动线”厅内门与门的之间的连线；*卫生间一般面积5-7平米，而主卫一般3-5平米；,第十六页，共七十八页。,*厨房一般面积6-8平米，形状一般有L形、长方形、正方形和形；*阳台
10、作用为晾衣和观景，一般面积6平米，操作阳台2-3平米（厨房外面），而卫生间的阳台一般是放洗衣机的。建设部规定：单套房的阳台数量不可超过4个；*壁橱储藏物品，实用性强；*玄关又叫“照壁(zhob)”（中国古代）和“屏风”（西方国家）；即在门和分户门之间留一个缓冲区。功能在于：放衣帽、换鞋放雨具、衣梳美观加强私密性；*个性房即“第三房”，一般面积8-10平米，可用做书房、琴房、客房、健身房等；*工人房一般面积4平米左右，且靠近厨房，某些高档房还配有独立的进出门。,第十七页，共七十八页。,人体(rnt)功能学,双人床 150200,床头柜 30302,化妆台 4560,衣 柜 60240（6090）
11、沙 发 3人座 75180,2人座 75120,1人座 7575 茶 几 6060,TV 8050,钢琴 60150,小桌 6090 餐桌 75120（75180）,椅子 45456,餐柜 30120（30150）洗涤(xd)台60100,调理台6060,煤气灶6045,冰箱 6275*1英寸2.54CM，1平方米10.76平方英尺*车位一般：2.66米,第十八页，共七十八页。,朝 向,座向：座北朝南 冬暖夏凉 座南朝北 夏热冬冷 坐西朝东 晨曦 坐东朝西 只有日晒以四季来作区分解释不同的房间(fngjin)需要不同的朝向，一般住宅日照要求1小时以上。,第十九页，共七十八页。,划分建筑(jin
12、zh)形式,按居住的功能可以划分为：1房1厅1卫、2房1厅1卫（2卫）、3房2厅1(2)卫等。按建筑形式目前(mqin)也可以分为：跃层、错层、平层等,第二十页，共七十八页。,3、得房率,是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积的比率。一般来讲，得房率的高低与二个因素有关，一是产品定位，二是建筑设计。产品定位高，公共活动空间(kngjin)大而舒适，得房率就低；产品定位一般，为经济实惠而促进销售，公共活动空间(kngjin)便在规定许可的范围内尽可能的小，得房率自然就高。另一方面，建筑设计若合理紧凑，得房率也会走高；建筑设计产生莫明的空间(kngjin)浪费，得房率就会自然下降。目前，标准的得房率
13、，多层住宅为8590%甚至以上，高层、小高层住宅为8085%，办公楼为5570%。,第二十一页，共七十八页。,四、专业名词,基地面积基地面积是指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影(tuyng)面积，不包括代征的面积。总建面积由城市规划管理部门正式确定的，按建筑面积计算规则计算的，项目建设的总的建筑面积。据此，我们一般可以知道楼盘的建筑规模，并从中揣摩大至的建筑周期。建筑基底面积是指建筑物首层的建筑面积。,第二十二页，共七十八页。,规划(guhu)形态,规划形态则是指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼寓组成，每栋楼寓的使用性质是什么，单栋楼寓的地上有
14、几层，地下有几层，每一层的具体用途是什么。例：二幢二十八层带二层地下室的公寓楼，我们通常表示(biosh)为2-28F/2B公寓。,第二十三页，共七十八页。,容积率,是建筑的各层建筑面积总和与建筑基地面积的比值，地下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。由此，我们可以知晓建筑的大致层高。譬如(pr)，多层的容积率大致为1-1.5，高层的容积率一般为1.5-2.9，超高层的大楼大于6，有的甚至更高的。对别墅而言，标准的容积率是045，绿化高，独栋别墅多的社区，容积率是030左右。,第二十四页，共七十八页。,覆盖率,又称建筑密度(md)，是建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比
15、值，通常以百分比表示。一般而言，覆盖率越小，建筑物的占地面积就越小，社区活动面积就越大，绿化、道路的范围就越广；覆盖率大，地块面积所剩无几，绿化也往往为道路所侵占。,第二十五页，共七十八页。,建筑(jinzh)高度,指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。应符合下列规定：1、烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建设高度。2、楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分(b fen)的水平投影面积小于屋顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度。3、建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处至室外地平面计算建筑高度。,第二十六页
16、，共七十八页。,建筑间距指两栋建筑物外墙之间的水平距离。建筑平面外轮子廓线指建筑外墙面水平投影(tuyng)的外轮廓线。建筑密度一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率(%)。建筑密度是控制地块容量和环境质量的重要指标。,第二十七页，共七十八页。,绿化面积指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。绿地率城市一定地区内各类绿地的总和占该地区总面积的比率(bl)(%)。人口净密度居住区总人口与住宅用地总面积之比(人/ha)。停车场指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。停车场面积小型汽车按每车位25平方米计算，自行车按每车位1.2平方米计算。停车库的建筑面积小型汽车按每车位40平方米计算，自行车按每车位1.8平方米计算。,第二十八页，共七十八页。,市政工程,市政工程主要包括以下几个部分：1道路交通工程：如道路、立交、广场、交通设施、铁路及地铁等轨道交通设施；2河湖水系工程：如河道、桥梁、引（排）水渠、排灌泵站、闸桥等水工(shu n)构筑物；3地下管线工程，如供水、排水（包括雨水、污水）、供电、通信、供煤气、供热的管线部分以及特殊用途的地