1、2023年7月湖北经济学院学报第21卷 第4期收稿日期：2023-05-05基金项目：国家社会科学基金面上项目（18BJY064）作者简介：郑世刚（1978-），男，山东日照人，湖北经济学院经济与贸易学院副教授，经济学博士，研究方向为产业经济学、房地产经济学；郑煜岚（2004-），女，湖北武汉人，新南威尔士大学学生，研究方向为行为经济学。摘 要：在构建中央政府与地方政府的多任务委托代理模型和基于预期的供需模型的基础上，本文采用RDiT和强度DID模型，实证分析了中国房地产长效机制稳定房价的效应及其影响机制与路径。从理论上提出以下假设：房地产长效机制下，地方政府对房地产税收的依赖程度，会影响其在
2、房地产部门的资源配置，从而影响房价波动；政策不确定性通过宏观经济和房地产市场，以及地方政府对房地产税收的依赖，对房价预期进而对房价波动产生影响。实证结果验证了本文的理论假设。从短期来看，房地产长效机制不仅使负向偏离均衡的房价回归到均衡水平，也使房价波动幅度大幅减小；从动态来看，长效机制对房价的正向提升作用显著且具有持续性。从区域来看，长效机制对中西部城市的影响更为显著，而对东部一二线城市的影响并不明显。长效机制对房价的影响机制与路径分析表明，房地产长效机制下，政策不确定性是推动房价波动的显著力量，地方政府对房地产税收的依赖程度正向促进了其对房价的影响，相对而言，房地产税收依赖度越高，长效机制对
3、房价的影响越为显著；政策不确定性的存在，使预期成为影响房价的重要路径，地方政府的政策执行强度对供需双方的房价预期具有明显的负向影响，而政策不确定性通过影响供需双方的房价预期对房价起着显著的正向促进作用。关键词：房地产长效机制；房价波动；政策不确定性；预期中图分类号：F019.6；F293.3文献标志码：A文章编号：1672-626X（2023）04-0028-17房地产长效机制稳定房价了吗郑世刚1，郑煜岚2（1.湖北经济学院 经济与贸易学院，武汉 430205；2.新南威尔士大学 商学院，澳大利亚 悉尼 2033）陶东杰，陈政弘：公共服务均等化与居民再分配偏好王铁成:审视新结构经济学:一个多维
4、视角doi:10.3969/j.issn.1672-626x.2023.04.003夏明:财务学:理性和行为的交响曲江 畅:论智慧湖北经济学院学报Journal of Hubei University of Economics湖北经济学院学报Journal of Hubei University of Economics2023年7月 第21卷 第4期Vol.21 No.4 Jul.2023经济理论与热点一、引言如何抑制房价的过快上涨一直是学界和政府关注的热点。房地产业被确立为国民经济支柱产业以来，中央政府实施了多轮房价调控，但效果普遍欠佳1，甚至陷入“越调越涨”的窘境。究其原因在于，中央政府
5、的房价调控多以短期政策为主，缺乏可持续性，并陷入“动态不一致陷阱”23；房价调控侧重房地产市场需求侧，忽视供给侧，没有从根本上解决供需矛盾4；2009年以来，房价调控过于依赖限购、限贷等行政手段，短期内具有显著的抑制效果56，但一旦放开，房价便会报复性上涨，反而强化了各经济主体的房价上涨预期，减弱了调控效果7。长期以来，房价调控都以“促进房地产市场持续健康发展”为目标，但房价调控本质上从属于宏观调控，是宏观调控实现“促（稳）增长”目标的重要工具，这导致房价调控在“促（稳）增长”和“稳房价”之间频繁交替8。许多学者认为中央政府与地方政府的博弈关系是导致房价调控不佳的重要原因。中央政府对地方政府的
6、考核以经济增长和财政收入为主要指标，造成地方政府陷入“GDP竞争”9和“财政收入28竞争”10之中。1994年分税制改革以来，土地财政成为“第二财政”8，导致地方政府缺乏“稳房价”的激励，陈小亮等（2018）基于委托代理理论，不仅证明了上述观点，同时也证明了经济下行压力下，中央政府也缺乏“稳房价”的激励1。2016年底中央经济工作会议正式提出，“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，从制度层面寻求实现房地产市场平稳健康发展的长效机制；2018年两会政府工作报告提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”；2021年政府
7、工作报告继续提出，“坚持房住不炒”，“稳地价、稳房价、稳预期”。实施至今，中央政府逐步确立了房地产长效机制的根本定位、政策构成以及调控思路。那么，房地产长效机制是否稳定了房价，尤其是在“因城施策”策略下，不同城市实施长效机制的效果如何，是非常值得关注的问题。2020年时任副总理韩正在房地产工作座谈会上指出，“房地产长效机制实施以来，取得明显成效，值得充分肯定”，但已有文献主要探讨如何构建和完善房地产长效机制1，8，1113，缺乏房地产长效机制影响房价的定量分析和机制与路径研究。事实上，官方口径中房地产长效机制的提出始于2006年，但直至2016年长效机制都未取得实质性进展，反而短期调控成为房价
8、干预的主要机制。作为公共政策，不管是短期调控还是长效机制，其制定都是诸多利益相关者争夺利益的博弈过程，尤其是决策者中央政府与执行者地方政府的博弈过程。中国现行决策者权力为双轴心多层级，居民与政府、中央政府与地方政府之间构成双重委托代理关系，前者形式虚置，后者链条冗长，但都会导致委托代理陷阱14。而分税制形成的“土地财政”以及以GDP为中心的考核机制必然造成地方政府过度依赖于房地产市场15，当政策目标、政策方案和执行细则一致时，调控政策容易达到预期成果，否则会出现政策失灵14。房地产业具有两个客体特性，即私人性和公共性，并构成房地产政策的两个重要目标，即促增长和稳房价16。长期以来，中央政府调控
9、目标的摇摆性以及地方政府绩效考核的固定性，导致地方政府缺乏控房价的激励，这也是房价调控效果欠佳、长效机制缺失的根本原因1，17。因此，考察房地产长效机制对房价的影响效果，应考虑地方政府对中央政府“稳房价”目标的执行强度。陈小亮等（2018）采用Holmstrom和Milgrom（1991）18提出的多任务委托代理模型，发现由于地方政府考核体系侧重于GDP，没有考虑房价，导致地方政府缺少控房价的激励。本文将在陈小亮等（2018）的基础上，探析地方政府对中央政府调控目标的执行强度对房地产长效机制“稳房价”效果的影响。本文的边际贡献在于：（1）构建中央政府与地方政府的委托代理模型，从理论上分析双重目
10、标下地方政府的行动策略选择条件，结果表明初始条件不同，不同考核目标压力下地方政府将选择不同的资源配置偏好。（2）与已有文献关注如何构建和完善长效机制不同，本文将地方政府在考核目标下的选择偏好与其对中央政府调控目标的执行强度进行联结，考察地方政府对长效机制的执行强度对房价的影响。（3）以房地产长效机制实施为自然实验，采用时间断点回归（Regression Discontinuity in Time，RDiT）和强度双重差分（Difference in Difference，DID）法，引入政策不确定性和供需双方的房价预期，识别与估计房地产长效机制影响房价的效应、机制与路径，为长效机制的进一步实施
11、提供经验证据。二、基本事实、理论分析与研究假设（一）基本事实1.房地产长效机制与房价波动综合中央政府历次会议的表述，房地产长效机制是以“房住不炒”为根本定位，由金融、土地、财税、投资及立法等政策手段构成的基础性制度，旨在实现“稳房价、稳地价、稳预期”。根据国家统计局数据，长效机制正式推出之前，20002016年商品房销售面积、销售额和平均价格的年均增长率分别为14.26%、23.66%、郑世刚，郑煜岚：房地产长效机制稳定房价了吗292023年7月湖北经济学院学报第21卷 第4期8.22%，而推出之后，20172021年三个指标值分别降至2.66%、9.11%、6.28%。其中长效机制推出前后的
12、2016年和2017年，平均房价增长率由10.05%降至5.56%，降幅显著。35个大中城市的房价偏离率计算结果显示，2016年之前大部分城市的实际房价均负向大幅偏离均衡房价，而房地产长效机制实施之后，虽然不同城市房价回归均衡值的速度存在差异，但整体波动幅度明显缩减。2.房地产长效机制与预期35个大中城市的实际房价波动在长效机制推出后趋于平稳，但若将这一变化归于长效机制的直接影响，则存在解释上的困难。房地产长效机制的关键在于“长效”8，其构建与完善，一方面是将原有短期政策长期化，如金融信贷政策、土地供应政策、限购限贷等行政政策，另一方面是构建长效的住房、财税、立法等制度体系。但这些制度很难在短
13、期内建立，租赁住房、集体土地供应、共有产权住房等政策还处于试点或扩大试点阶段，房地产税仍面临诸多不确定性。历次短期调控的经验表明，由于调控目标频繁更替，房地产市场存在大量的投机性套利空间，导致房价持续存在上涨预期，从而造成房价大幅波动。而长效机制以“房住不炒”为根本定位，以“稳预期”为主要目标之一，短期内对房价的直接影响可能不显著，但可以通过改变市场主体的预期，对房价波动形成显著影响。3.房地产长效机制与地方政府“稳房价”中国分税制改革后，19942015年地方财政收入占全国财政收入的比重平均仅为48.8%，支出却达到75.7%，地方政府的事权与财权极不匹配1。由此催生了土地财政，地方政府的财
14、政资金高度依赖于土地出让金及土地相关税费。对地方政府而言，房价上涨不仅能够拉动地方经济增长，还可以带来可观的财政收入，并且通过土地抵押效应能够获得更多的城市建设资金。因此，对土地财政的依赖度将决定地方政府对中央政府长效机制的执行强度，当中央政府的考核目标为“促增长”时，地方政府会希望房价上涨，而考核目标转为“稳房价”时，地方政府也会为了维持房价上涨而疏于长效机制建设。（二）理论分析与假设1.中央政府与地方政府的委托代理关系中央政府与地方政府之间存在着典型的委托代理关系1920，陈小亮等（2018）基于Holmstrom和Milgrom（1991）18的理论框架，构建了包括“促增长”和“控房价”
15、的多任务委托代理模型。以此为基础，本文考虑土地财政对地方政府行动策略的影响，进一步考察房地产长效机制下地方政府的执行强度对房价的影响。假设房地产长效机制实施后，中央政府对地方政府的考核包括经济增长和房价稳定两项任务，分别使用GDP增长率y和房价波动率h表示。地方政府需要考虑将拥有的有限资源配置于宏观经济部门和房地产部门，分别为r1和r2，且r1+r2=r。为使两部门的资源配置等式动态成立，假定r1和r2为配置于两个部门的资源占总资源的比例。假定地方政府的考核任务是配置于两部门资源的函数，分别为y=y()r1,r2+y、h=h()r1,r2+h，其中，y是r1和r2的凹函数，yN（0,21）、h
16、N（0,22）分别为经济增长和房价稳定中不受政府控制的随机因素。同时，y ri0、h ri0，表示配置于宏观经济部门和房地产部门的资源都会推动经济增长和房价上涨。在与中央政府的委托代理关系中，地方政府的效用来源包括：中央政府的考核绩效支付和从经济增长与房价上涨中获得的税收收入。双任务考核体系下，中央政府同时偏好经济增长与房价稳定，假设中央政府对地方政府的考核绩效支付函数为线性，表示为=0+1y()r1,r2-2h()r1,r2，i0，为中央政府对两个任务的偏好系数。假设地方政府获得的税收收入为经济增长和房价上涨的函数，且为线性形式，T=t1y()r1,r2+t2h()r1,r2，ti0，为经济增长和房价上涨的税收支付系数。假设地方政府具有不变的绝对风险规避偏好，其效用函数表示为：ul=-exp()-()-r1-r2，为绝对风险规避系数。在绩效支付约束下，地方30政府的确定性等价补偿表示为式（1）：CEl=0+()1+t1y()r1,r2-()2-t2h()r1,r2-()2 2121-()2 2222-r1-r2（1）对（1）式求取一阶导数得到地方政府资源配置的最优条件为：()1+t1