1、江苏商论2023.8收改日期：2023-06-21作者简介：李倩舒（1988）女，江苏常州人，硕士研究生，讲师，研究方向市场营销。本文所有作者授权本刊，无偿同意中国知网等网络平台的数字化应用以及新华文摘报刊复印资料的转载和摘编，如有法律代理和第三方网络平台电子使用应征得本刊的同意。一、养老地产概述从第七次全国人口普查数据上来看，我国60岁以上的人口数量已经达到2.64亿，占人口总数的18.7%，这个比例还将不断上升。人口老龄化给社会带来了巨大的压力，庞大的养老需求，与现实生活中供给不平衡的现状，这种矛盾严重阻碍了养老事业的发展。养老事业中的养老地产包括居住、医疗、服务、社交、教育等各种需求，将
2、养老需求融入房地产产业，为老年人打造全方位、立体化的养老生。养老地产行业兼具养老属性和地产属性，因此在建筑、家具、装修等设计中融入适老化设计的同时，为老年人提供包括餐饮、医疗健康、休闲娱乐等一站式的养老服务。产业融合视角下的养老地产，是指除房地产企业外的，多产业、多主体融入老年地产项目中，充分满足当代老年人多样化的需求。养老地产相较于一般房地产项目有特有的发展特点：养老地产受政策的影响大，需要大量的资金来支撑社会福利性的特征。养老地产涉及多个产业，需要各产业之间的融合与发展来满足老年人多样化的养老需求。欧美国家由于较早地进入老龄化社会，因此对于养老地产已经形成了较为完整的理论体系和运营模式。而
3、在我国，养老地产则刚刚起步，由于传统文化的影响，不少城市、农村地区的老年居民对于养老地产有理解上偏差，制约了当地养老地产的发展。但从另一个角度来说，这也给养老地产的发展带来了巨大的空间。二、常州地区养老地产发展现状的调研根据常州市2020年老年人口信息和老龄事业发展状况报告的数据显示，常州市60周岁以上户籍老年人口99.37万人，占户籍总人口的25.70%，这个比例还在逐年增长。常州老龄化程度高，养老需求逐年递增。因此，在政府的大力推动下，常州许多房地产企业开始关注养老地产这一项目。为了进一步了解常州老年居民对于养老地产的需求现状，笔者针对老年居民设计并发放了226份有效调查问卷，通过分析，得
4、出以下结果：（一）老年居民基本情况分析调研对象的年龄均为50岁以上即将退休或已经退休的老年居民。在调查对象中，老年人家庭月收入在30005000元的人数最多，占比为34.9%。57.9%的老年人认为自己的身体状况较好，基本能自理生活。受访者中，71.2%的老年人的居住方式是产业融合视角下常州养老地产高质量发展路径研究基于九洲金东方以及南广场安邸项目的调研李倩舒（常州开放大学，江苏 常州213001）摘要：随着我国老龄化程度的不断加深，养老问题已经上升为社会化问题，养老地产高质量发展是应对老龄化问题的重要措施。本文从常州地区养老地产发展现状的调研入手，并进行了常州养老地产发展的优势、劣势、机遇以
5、及挑战的分析，提出了产业融合视角下常州养老地产高质量发展的五条路径。在此基础上，结合常州本土两个养老地产项目进行进一步分析，为常州养老地产项目高质量发展出谋划策。关键词：产业融合；养老地产；高质量发展中图分类号：F719文献标志码：A 服务经济 49DOI:10.13395/ki.issn.1009-0061.2023.08.008江苏商论2023.8与配偶居住。（二）入住养老地产的意愿较高调查数据表明，有69.02%的老年居民愿意入住老年地产。理由主要有如下几点：由于子女工作繁忙无暇照顾老人，老年地产医疗配套齐全，可以解除子女的后顾之忧。老年地产相较于社区养老、敬老院等养老机构，服务更人性化
6、、管理更到位、设施更齐全、活动更丰富。可以与自己的老友相约共同入住，减少老年生活的孤独感。仅11.9%的受访者表示不愿入住养老地产，原因在于：担心养老地产的费用过高。目前养老地产大多远离市中心，与子女家距离过远。更愿意与子女同住等。（三）购买养老地产考虑要素呈现多样化81.9%的受访者表示购买老年地产，除了考虑养老基础设施配备、为老年人提供养服务外，还会考虑老年地产作为房地产项目的属性。如交通是否便利，周边是否有丰富的景观设计，是否拥有生活配套设施，是否拥有教育资源，是否具有升值空间，住宅的价格、装修风格、户型、装修风格、面积、楼盘声誉、购房补贴等也是考虑的重要标准。三、常州养老地产的SWOT
7、分析（一）优势分析1.经济发展迅速。常州拥有一大批先进的制造业基地，有着丰富的文化旅游资源，是江苏省第五大经济城市。常州的社会服务业、金融业发展势态好，为常州地区高端养老地产提供了较为完善的平台。与此同时，常州的老年人相较于其他城市与农村地区，具有较好的经济条件，拥有较为宽裕的养老资金。2.老年人的养老观念逐渐转变。较于农村以及三四线城市，常州老年人的养老观念在逐渐转变，从传统的与子女同住的居家养老模式逐渐发展为独居模式。据调查的数据的反映，59.3%的常州老年人更希望有自己的独立居住空间。在访谈中了解到，许多老年人在看到金东方的运营模式和现状后，觉得现在的养老地产充分尊重了老年人的各种需求，
8、包括饮食、医疗、社交、娱乐、教育等，给他们的老年生活带去了身心上的充实。（二）劣势分析1.未形成完整的产业链。养老地产产业链涉及医疗、保险、教育、餐饮、旅游等多个行业，当前常州的养老地产还未形成完整的产业链，也没有完整的运营模式可供参考，社会资源难以整合。参与养老地产开发的各个主体，如地产开发商、保险医疗机构、餐饮企业、老年大学等缺少沟通平台以及精细化的分工，因而导致各主体各自为政。2.养老地产产品存在供需不平衡的现象。随着常州第一批中产阶级群体的退休，具有一定消费能力的老年群体对于高端老年地产项目的需求正在不断增加。但是目前常州的中高端老年地产项目的数量较少，而且已经基本售罄，出现供需不平衡
9、的矛盾。如常州金东方项目是江苏省首个养老示范工程，拥有会员房1789户、护理床位约500张、医院床位约500张。2013年开始运营，2018年就已全部住满，入住老人近4000名。调查数据显示，老年人更希望入住像金东方这种一站式、会员制的高端养老地产项目。（三）机会分析1.政策支持。1999年我国正式步入老龄化社会，自此开始，政府采取了多方面的措施以及出台了相应的政策来保障老年人的合法权益。为积极响应国家应对人口老龄化战略，努力提升广大老年人的获得感、幸福感、安全感，常州市出台了一系列的政策文件，如常州市“十四五”养老服务发展规划中提到要集聚产业，完善康养模式与融合相关产业，同时鼓励更多的社会力
10、量加入养老产业。规划还强调养老服务要与先进制造业、生态农业、健康养生、文化旅游、金融保险、教育培训等行业进一步融合。2.发展潜力大。苏州很早就开始引入养老地产，近几年更是有大量的资本涌入该行业，各路资本悄然占据了苏州的中高端养老市场，包括建屋、吴中地产、人寿、泰康等知名地产企业和保险公司。它们开发的养老地产一经推出便获得了苏州以及周边城市养老群体的青睐。可见，养老地产有着巨大的市场发展潜力。同时，这些较为成熟的养老地产模式也给常州地区提供了一定的参考价值。常州养老地产起步较晚，但是同样有着巨大的发展空间。（四）挑战分析常州的养老地产尚处于起步阶段，但是已有多家知名房地产企业开始布局老年地产，势
11、必会带来更多的竞争，这也将推动养老地产走向规范化、产业化、规模化的发展道路。同时，经营者属于初步进入这个行业，对于经营理念的完善、管理技术的磨炼尚须时日。人才缺乏也是目前养老事业发展的主要障碍，需要从根源上进行解决。四、产业融合视角下常州养老地产高质量发展路径研究（一）加强顶层设计，完善养老社会保障制度在养老地产的发展中，政府部门发挥着重要的指挥引导作用。政府部门要加快出台相应的政策文 服务经济 50江苏商论2023.8件，将常州养老地产的发展规划纳入城市发展的统一规划中，通过实际调研，了解常州老年居民对于养老地产的实际需求。养老地产并不只是政府和地产开发商的事，还关系到医疗、金融、保险、旅游
12、等多个产业。因此，政府部门要给予更多的政策支持，鼓励更多的社会主体参与到养老地产的开发与运营中来。同时也要发挥监管的力量，确保多主体有序参与。除此以外，政府部门还要健全养老保障制度，逐步提高养老补贴水平，为选择入住养老地产的老年人提供相应的补贴与支持。另一方面，养老地产是一项投资量大、回报周期长、带有公益性质的房地产项目，房地产企业承受的资金成本风险比一般地产项目更高。因此，要进一步放宽养老地产的投资渠道，鼓励更多、更多元化的资本流入养老产业。（二）加大养老新观念的宣传，逐步转变养老理念虽然在调研中，大部分老年人还是接受老年地产的养老观念，但是真正落实到行动中的老年居民还是不多，说明常州老年人
13、对养老地产这种养老新观念还存在疑虑，而加大养老新观念的宣传是最佳途径。可以多组织参观讲解养老地产项目，让老年群体真实感受养老地产的设施及服务。通过真实的案例体会，让老年人从身边的真人真事体会养老地产与传统养老方式的差别。（三）推动多产业融合发展，逐步促进常州养老地产产业链形成从养老地产产业链来看，分为上游、中游、下游三部分。上游主要是提供资金、土地等方面支持的企事业单位，包括政府部门、开发商、保险企业。中游主要的职责是开发运营，根据不同养老地产的类型进行养老设施的建设。下游主要是负责提供养老产品以及服务，如医疗照护、日常保洁、休闲娱乐、养老器具、智慧养老技术、养老金融等。目前，常州养老地产仍处
14、于起步阶段，需要政府部门牵头，引导市场开展常州养老需求的评估，制定合理的发展方案，将有实力的企业聚集起来，整合优质资源，共同打造常州标杆型的养老地产。（四）开发多类型产品及服务，满足多样化的养老需求目前更多的房地产企业会选择开发高端的养老地产项目，高端的养老地产项目会给老年人带来更好的养老体验，但与此同时也意味着养老费用的增加。对于收入较高、追求生活品质的部份老年群体，高端养老地产是一个不错的选择。但是对于有需求但是没有消费能力的老年群体，则需要开发者在服务质量不打折的基础上，采取措施降低购买费用，或者采用租赁、会员费等形式减轻老年群体的负担。除此以外，还要提供多样化的养老服务内容，根据老年群
15、体的需求开展多层次的娱乐休闲活动，并与老年大学、社区学院联动，丰富老年人的精神文化世界。对于行动不便的老人，要送爱上门、送服务上门，提供更细致的看护照顾服务，让他们感受如亲人般的温暖。（五）加快专业化人才建设，提升服务水平养老地产的口碑最重要的是体现在养老产品和服务上，而养老服务人员的素质、水平则直接决定了养老产品服务的质量。现在市场上的养老服务人员大多没有经过专业培训，有些甚至在道德法律上触及红线，令人担忧。养老地产在后续运营管理上要充分重视人才队伍建设的重要性，首先要对服务人员的素质进行考核，严格把关。其次要为服务人员提供专业化的职业培训，并定期进行考核评价，努力提升养老服务质量和水平，促
16、使养老服务整体健康发展。五、常州九洲金东方以及南广场安邸项目分析（一）常州九洲金东方颐养中心项目分析常州金东方项目，位于江苏省常州市武进区，占地265亩，总投资23亿元，是江苏省第一个医养护一体化示范基地，常州市第一个医养融合示范社区，江苏省唯一一个拿到“会员制”牌照的公司。共有1789户活力单元、护理床位约500张、医院床位约500张。自2013年开始运营，现已全部住满，入住老人近4000名。颐养园区内工作人员共计800人，其中医养社区用工350人，医护院用工450人。1.运营特点（1）会员制管理：颐养中心引进美国CCRC（Con-tinuing Care Retirement Community）持续照料退休社区理念，全力打造CCRC3+1养老模式，实行会员制经营管理。硬件配套全面落实规划和服务理念，让每一位入住者都可以足不出园便能享受全方位的居家养老服务，满足不同老者在不同生理、年龄、健康状态下对居住、生活、娱乐、休闲、医疗、护理等全方位的服务需求。（2）康养结合：项该目定位高端康养居住区，以养老为核心，以医疗护理为特点，以金东方医院为后盾，集居家养老、休闲娱乐、餐饮服务、健康养