1、42 2023 Vol.38,No.3引言日本传统的住宅主要以木质独栋建筑为主。二战后经济高速增长时期，随着产业升级，大量人口开始向大城市圈集中。为了应对城市圈住宅供给不足的问题，日本住宅公团开始大面积在城市近郊建设住宅小区。随着时间的推移，这些商品住宅小区的建筑和公共设施开始逐步老化，老旧小区的重建和改造问题被提上议程。由于日本已经步入人口负增长阶段，人口减少导致城市近郊住宅区的住房空置和居民老龄化问题日益严峻。为解决这些问题，2013 年 7 月国土交通省开设“住宅小区再生方式研究会”（住宅団地再生方関検討会），就住宅小区老化改造问题展开了八次会议讨论。2017 年 8 月再次开设“住宅小
2、区再生方式研究会（第 2 期）”，进一步探讨小区再生制度的改进方向，并将独栋住宅小区与多户型商品住宅小区进行了区别分析，出台多户商品住宅用地出售制度，制定住宅小区再生手册，修订建筑基准法等，以一系列行政和法律政策促进住宅小区的改造再生。2020 年 2 月公寓管理与重建问题进入日本内阁会议讨论，老旧小区改造政策有了新的进展。在我国，2020 年 7 月国务院办公厅出台关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见，同年 10文章编号：1673-9493（2023）03-0042-12 中图分类号：TU984 文献标识码：A DOI：10.19830/j.upi.2021.230The Policy
3、 System,Promotion Countermeasures and Enlightenment of Japans Old Apartment Complex Renovation日本老旧公寓小区改造的政策体系、推进措施与经验启示陆卓玉Lu Zhuoyu作者：陆卓玉，硕士，贝壳研究院政策研究员。 现称都市再生机构（UR 都市機構），负责全日本公团住宅（相当于中国的保障房）的建设与运营，是日本住宅产业关键技术的源头，曾在引领日本住宅形式走向现代化方面发挥关键作用。其主管部门为日本国土交通省。日语，多指三层以上、钢筋或钢筋混凝土结构的多户共同住宅。日本住宅的分类与名称较为细化，公寓是最接近
4、中国城镇大部分商品住宅的一种住宅形态，因此本文着重对日本公寓改造进行分析研究。摘要：日本曾于二战后经济高速增长时期在城市近郊供应超大规模的住宅小区，近年这些住宅小区的建筑和设备逐步老化，迫切需要进行修缮改造或重建再生，但业主们难以达成一致意见。改造费用过高、改造后的维护费用难以保障以及人口老龄化等因素阻碍了老旧小区改造的推进。日本政府自 2013 年逐步重视并研讨住宅小区再生问题，逐步完善住宅改造再生的立项和实施过程、改造前后的物业维护管理，并构建起小区住宅“管理维护老化修缮大规模改造重建”的全生命周期再生政策体系，同时配套出台推进老旧小区改造的具体措施。中国作为人口大国，城镇人口的主要居住形
5、式为住宅小区，将会面对更大规模的待改造老旧小区。本文基于日本老旧小区改造中的经验启示，为国内推进城镇老旧小区改造提出一系列建议。Abstract:During the period of rapid economic growth after World War II,Japan once supplied large-scale condominium complexes in the suburbs of cities.In recent years,the buildings and equipments of these condominium complexes are gradua
6、lly aging,which urgently needs to be repaired,reconstructed and regenerated.However,the difficulty to reach a consensus among owners,high cost of regeneration,maintenance cost and aging population were the major impediments to apartment regeneration promotion.Since 2013,the Japanese government has g
7、radually begun to pay attention to and discuss the issue of condominium renovation.From the project approval,implementation process and property maintenance management before and after the reform,the Japanese government has gradually improved and constructed a condominium complexes renovation policy
8、 system of“management and maintenance-aging repair-large-scale reconstruction-reconstruction”in the whole life cycle of condominium complexes.As a country with the main urban population living in condominium complex,China faces a more large-scale condominium complexes to be transformed as the popula
9、tion ages.Based on the enlightenment of Japans condominium complex renovation,this paper puts forward a series of suggestions for promoting the renovation of condominium complexes in domestic cities and towns.关键词：老旧小区；住宅再生；政策体系；人口老龄化;日本Keywords:Old Residential Area;Condominium Complex Renovation;Pol
10、icy System;Aging Population;Japan43 2023 Vol.38,No.3国际城市规划陆卓玉 日本老旧公寓小区改造的政策体系、推进措施与经验启示 在我国，根据 2019 年住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅印发关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知规定，老旧小区应为城市、县城（城关镇）中建成于 2000 年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。为了与国内老旧小区认定标准作对标，这里默认日本建成时间超过 20 年的住宅小区是待改造的老旧小区。月十九届五中全会通过中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划
11、和二三五年远景目标的建议，明确提出“加强城镇老旧小区改造和社区建设”，这标志着未来老旧小区改造成为中国住房发展中一个不可忽视的重点，因此借鉴日本老旧小区改造应对措施具有重要意义。1日本老旧小区的现状1.130%的住宅小区居民入住时间超过 30 年根据日本国土交通省住宅局调查，截至 2018 年日本全国有 2 903 个住宅小区，其中约一半小区位于三大都市圈（东京、大阪、名古屋都市圈），1970 年代前半期是日本新建住宅小区的供应高峰期。小区个数占比方面，面积不超过 50 hm2的小区个数占 60%左右；小区面积占比方面，超过 100 hm2的超大型小区所占面积在全国住宅小区总面积中超过 50%
12、（图 1）。从开始有住户入住计算，30%的小区从第一批居民入住至今已经超过 30 年，建筑年限超过 20 年的老旧小区占比至少达到 58.9%1（图 2）。1.2较全国水平，东京都市圈的住宅小区中多户型商品住宅占比较高东京都市圈独栋住宅占比过半的小区占比为 46%，独栋和多户型商品住宅占比过半的小区占比达到 30%。从日本全国来看，绝大部分小区中独栋住宅占比最多，国土交通省调查数据显示，日本 68%的小区中独栋住宅占比过半，独栋与多户型商品住宅占比过半的小区占比 11%。相比日本全国水平，东京都市圈小区中多户型商品住宅占比较高（图 3）。1.3老旧公寓住宅存量规模不断增加截至 2017 年底，
13、日本公寓型住宅存量约 644.1 万户。根据 2015 年国势调查，按平均每户家庭 2.33 人进行推算，全国约有 1 501 万人（约占日本总人口的一成）居住在公寓型住宅中，其中建筑年数超过 40 年（2018 年时点数据）的老旧公寓住宅约 81.4 万户，预计老旧公寓数量未来会出现急剧增加，10 年后这个数字会增长 1.4 倍达到 197.8 万户，20年后会增长至 366.8 万户2（图 4）。1.4老旧商品住宅维护不善给周边带来一系列负外部效应从硬件体系来看，如果公寓住宅没有进行适当维护，有可能对住户和附近居民的人身安全产生威胁。建筑年限超注：统计样本总量 2 886 件，剔除了 8
14、个入住时间不确定小区。图2日本的住宅小区从入住至2018年所经历年数（2018 年统计）资料来源：2018 年国土交通省住宅局调查结果（https:/www.mlit.go.jp/common/001227046.pdf）注：按小区占地面积计算占比，剔除了 5 hm2以下小区。图 1日本住宅小区占地面积分布资料来源：作者根据参考文献 2 绘制入住时间不明20 年2029 年3039 年4049 年 50 年100 hm2以上50100 hm21650 hm2516 hm2图 3东京都市圈与日本全国住宅小区内房屋类型占比概况资料来源：作者译自参考文献 221%11%68%23%30%46%独栋与
15、多户型商品房合计过半的小区独栋住宅占比过半的小区租赁住宅等占比过半的小区全国住宅小区东京都市圈注：根据建筑开工统计与都市再生机构、全国住宅公社的供应户数等推算预测。图 4日本老旧公寓型住宅存量数量变化预测资料来源：作者译自参考文献 2（万户）6005004003002001000建成超过 50 年建成 4050 年建成 3040 年2038 年（预测值）2028 年（预测值）2023 年（预测值）2018 年0%20%40%60%80%100%51%16%29%33.2%12.5%7.4%23.1%15.9%7.9%4%44 2023 Vol.38,No.3城乡研究 过 40 年的老旧公寓住宅
16、容易出现外墙脱落、钢筋露出腐蚀、供水排水管道老化等硬件缺陷，不仅会威胁居民人身安全，还可能造成居民财产的损失。根据国土交通省调查，一般每12 年为周期需要对公寓型住宅进行一次大规模修缮，目前日本的住宅公寓建筑年限在 40 年及以上的至少有 37%、建筑年限在 30 年及以上约有 20%大概率没有适时进行大规模修缮，有可能对周边居民产生人身安全威胁（图 5）。值得注意的是，住宅小区有一个重要特征，即居住者几乎在同一时期入住，年龄层十分接近。这在早期有利于形成良好的社区关系，但随着时间的推移，居住者也容易出现集体老龄化的现象3。受此影响，居住者的行动范围和行动能力减弱，容易产生消费行为减少、社区活力下降等问题。如果小区内生活便利设施和交通方式维持原样，对于年老的居住者而言生活便利性会逐步下降。老年人居多的住宅小区，若没有新入住居民迁入，空置住宅和空置用地也会逐年增加。在老龄化问题日益严重的背景下，未来日本的住宅小区问题会继续恶化。2日本老旧公寓小区的改造流程和面临问题日本是一个多地震国家，对建筑物的抗震要求较高，老旧小区的改造问题更多集中于改造重建方面。我国的小区改造问题目前主要集中在修缮