1、山西农经/2022 年 4 期DOI：10.16675/14-1065/f.2022.04.049农村产权交易市场发展意义及建议 丁丽摘要：要想顺利发展现代农业，实现农民增产增收，就必须在各地区建立农村产权交易市场。当前，很多地区建立了市场试点，希望能够进一步提升农村产权流动的公开性及公平性，但市场建立的时间比较晚，仍然处于初步发展时期。有很多农村地区的产权交易市场没有取得理想的发展效果，存在着运行效率低下、交易渠道少、产权交易市场主体地位模糊等多种问题，阻碍了农村产权交易活动的开展，影响了农村经济的发展，但也有一些农村地区的试点效果较好，为农村产权交易市场的发展提供了一些可参考的经验。所以，
2、文章基于徐州市铜山区刘集镇产权交易的现实情况，为产权交易市场的发展提供一些建议。关键词：农村产权交易市场；发展建议；农村经济文章编号：1004-7026（2022）04-0158-03中国图书分类号：F320.2文献标志码：A（徐州市铜山区刘集镇农业农村办公室，江苏徐州221147）发展农村集体资产是实现乡村振兴的基础。当前，我国基本完成了集体资产的清产核资、农村产权确权工作。根据中央一号文件的指导，人们要在此基础上激活农村市场，拓宽农村集体经济的发展途径。在此过程中农村产权交易服务需求会更加旺盛，如果不能规范农村产权交易市场，就无法利用农村的各生产要素激发农村资源活力，所以建立并规范农村产权
3、交易市场是非常必要的。1农村产权交易市场的发展意义1.1方便农村产权交易建立农村产权交易市场的目的是方便农村产权交易活动顺利开展。从法律的角度来看，这是一种有偿的民事行为。两者或两者以上的农村经济主体在相互协商后，遵循相关的程序，有偿转让农村产权。农村产权的内容十分丰富，最基本的是土地承包权、农村宅基地使用权等1。1.2促进农村资产资本化农村地区的经济资源非常丰富，但在多种因素的限制下，这些资源并没有得到充分利用，资源的流动性不足，所以，农村经济缺少发展活力。建立产权交易市场后，村民可以以交易的方式把农村的资产转化为最大利益，这就是农村资产资本化。城乡之间、各乡村地区都能够进行资源流动，进一步
4、扩大了农村产权的流动范围。在这个过程中，农村经济资源能够实现优化配置，产权交易也会更有活力。从某种角度上来讲，在扩大了农村产权的流动范围后，农村地区能够收纳更多的外来资金，甚至是优秀的外来人才，推动现代农业的发展。此外，在建立农村产权交易市场后，村民能够在农村产权交易市场上变现自己的自由产权，摆脱土地的束缚，交易得到的资金能够用于个人发展。此过程间接促进大部分村民进入城市，推动了城镇化的发展2。1.3提高农民地位在提出农村产权交易概念之前，这种交易活动就已经开展。但在较长的一段时间里，这种产权交易活动的范围比较小。大多数是以亲朋好友介绍、邻里之间相互置换的方式开展，所以交易对象比较单一。在这种
5、情况下，很多村民都处于弱势地位。在没有建立规范的产权交易市场之前，产权交易工作不够规范、有序，无法充分发挥农村集体资产的价值。村民缺少信息发布及沟通渠道，持有产权的村民可选择性比较小，交易价格比较低。在农村产权交易市场上，人们制订了一系列的交易规则。村民要想顺利交易，就必须遵循这些规则制度，使交易过程更加公平、公正。无论是产权的持有者还是购买者，都能够看到相关的信息，这就变成了双向选择、互动的过程。由于这个过程需要进行市场竞争，所以土地等一些资源的交易价格有所提升，这对村民来说是非常有利的3。1.4推动农村改革改革开放后，农村地区的产权交易现象时有发生，而且不断扩大。但从大方向上来看，很多交易
6、活动都缺少规范性，缺少政策的保障。这与运行机制不完善有很大关系。如果此时建立了完善的农村产权交易市场，就能够规范村民的交易行为，同时也符合市场经济的发展规律，交易过程将会更加公开透明，村民的根本权益得到保障。这样会有更多的村民积极地参与到产权交易中，农村资源也能够进一步得到优化配置，这个过程就推动了农村深化改革。2铜山区刘集镇产权交易的基本情况铜山区已经建立了农村产权交易中心，有较多村镇通过该交易中心完成了产权交易。以铜山区刘集镇为例，从 2015 年至今，完成了 226 次产权交易，累计作者简介：丁丽（1971），女，汉族，江苏徐州人，专科，中级经济师，研究方向为农业经济。158交易资金达到
7、了 3 000 多万元。其中有 885 hm2的土地完成了经营权的流转，年租金可达到 1 000 多万元；有 15 hm2的养殖水面完成了经营权的流转，累计金额达到了 820 875 元；涉农资金项目达到了 130 宗，累计资金为 1 800 多万元。交易次数、交易资金逐年递增，受新冠肺炎疫情的影响较小4。3农村产权交易市场的主要问题3.1法律法规不完善就现实情况来看，中国农村产权交易法还有很多不完善的地方。在各省、各级政府所建立的管理体系以及政策法规不完善，所建立的农村产权交易市场指导体系也不完善。在这种情况下，农村产权交易过程缺少法律和相关运行机制的保障，影响正常的产权流转。具体来看，其与
8、农村产权立法的滞后性相关。宅基地流转、土地承包经营权抵押等都是比较常见的农村产权交易内容。但以 土地管理法 为代表的一些法律严格限制了宅基地的流转行为。不允许单独转让宅基地、非本集体经济的组织成员不能购买本集体经济的宅基地。同时，从法律层面来看，并没有明确规定农民是否能够交易或是抵押自己的集体资产股权。所以有很多产权交易行为缺少法律的支撑，尤其是集体资产股权这方面的交易，一旦出现问题，很可能无法可依，导致村民无法维护自身的利益。所以虽然设置了较多的交易品种，但有很多产权无法顺利流动，一旦交易就会埋下安全隐患。3.2监管体系不完善虽然很多地区已经建立了农村产权交易市场，但建设时间较晚，还有很多不
9、完善的地方。对于地方来说，农村产权流转交易是全新的领域，在具体交易操作时需要法律以及相关制度的保障，这样才能提高交易的市场化程度。同时，需要有效的监督体系来监督整个交易过程，这样产权交易市场才能健康发展。但就徐州市乃至全国范围来看，并没有建立统一的监督体系或是产权交易市场监督机构。而 2018 年建立的产权交易市场监督委员会也只是临时性的机构，并没有发挥监督管理作用，无法全方位监控交易过程及交易后的履行情况。绝大多数村民只关心产权交易价格，并不关心交易之后的用途，所以事后监督工作就无法落实到位。以土地产权交易为例，一些企业在获取了土地使用权后，为了谋取利益改变土地的原有用途，在耕地上建设公司、
10、工厂等，不注重对土地的可持续性利用。在这种情况下，耕地的面积会逐渐减少，生态环境也会受到破坏。这就需要产权交易市场发挥监督作用。此外，部分产权交易市场存在着总体信用度低的问题，这也在一定程度上挫伤了农民交易的积极性。3.3配套服务不到位农村产权交易并不是一个简单的过程，涉及到了资产价值评估、法律政策咨询、融资担保等多个内容。要想提高村民的产权交易率，使交易过程更加顺利，市场就必须为村民提供配套服务。但就当前的交易市场来看，在配套服务方面还存在着滞后性。村民在确定产权交易价格时，主要靠双方协商，市场无法为村民提供第三方资产评估机构。在抵押时金融机构成了主要的产权价值评估主体，无法保证评估过程的公
11、平性，更无法保证价格的合理性。在交易过程中，交易双方需要签订合同，但大多数村民对于合同签订相关的法律问题并不了解。所以需要咨询第三方机构，但第三方机构在提供服务的同时，要获取一定的佣金，这对村民来说无形中增加了成本。所以，为了降低成本，村民可能会选择退出市场交易。4农村产权交易市场的发展建议4.1完善相关的立法为了让农村产权交易过程更加规范，国家要弥补相关法律的空白，使产权交易相关的法律更加完善，这是规范农村产权交易市场的第一步，能够营造良好的法治环境。在完善立法的过程中，决不能损害村民的核心权益，更不能触碰耕地红线。必须明确全能归属，并在此基础上推进多样赋权。如：根据农村产权的交易情况，明确
12、立法漏洞，修改有关农村集体资产股份方面的法律条例，让农村集体资产股份交易拥有立法保障。4.2加强政策扶持当前，我国还没有建立完善的农村产权流转体系，没有充分激活农村产权交易市场。这种情况下无法充分发挥农村资产的价值，所以需要相关的配套机构、环境的支持。政府在这个过程中要发挥引导和推动作用。一方面，要完善权属登记工作，做好农村产权的确权颁证工作。以多样化的形式大力宣传农村产权确权登记颁证工作，让村民认识到这项工作的重要性。为了帮助村民处理土地产权纠纷，还需要鼓励党员、干部主动参与调解工作，并在农村地区落实土地权属纠纷调处机制。另一方面，政府要制定优惠政策。因为农村产权交易市场的利益主体较多，与开
13、发商、企业的联系较密切。为了让市场更加稳定，平衡各方利益，政府要做好调控工作，出台更多优惠政策，投入更多的资金，开设资金扶持项目。引导公益性质的农村产权交易活动顺利开展。如针对土地转入户经营提出税收优惠政策，使土地转入户农业组织可以根据当地政府的具体规定，享受一定的税收减免政策。同时，政府也要主动建立风险防范机制，针对土地经营权流失问题提出具/经验交流/159山西农经/2022 年 4 期体的补偿办法。如为了降低交易风险，防止交易双方出现违约行为，要求交易双方在进场之前必须交纳一定的保证金。4.3建立、推广线上交易平台为了更好地发展现代农业，必须大力支持农村土地产权流转工作。考虑到网络的便捷性
14、，地区在发展过程中要建立并推广线上交易平台。把各种农资流转的信息、产权交易的相关政策发到交易平台上，为村民提供信息方面的支持，减少信息不对称带来的问题。如内蒙古地区建立了产权交易中心，并在实施农村项目的过程中，以公开的方式获取电子招投标方案。通过线上“易农村”平台，公开询价，采购拖拉机。预算金额为 518 万元，实际交易金额仅为 490 万元，极大地节省了资金。为了减少村民私下交易的行为，鼓励村民利用产权交易服务系统进行线上交易。市场要建立专门的宣传部门。通过微信公众号、户外广告等方式，向农民宣传在农村产权交易市场交易的重要性以及私下交易可能会出现的纠纷。也可以采取熟人营销的方式，选择一些在农
15、村地区声望比较高的人，让他们利用节假日开展亲民活动，宣传产权交易的信息、政策。同时，要开设培训班，深入实地指导村民使用线上交易平台发布、搜索相关的产权交易信息。让村民认识到私下交易可能会出现的风险，这样村民才会选择在交易市场上完成交易。4.4加强监督管理为了确保农村产权交易过程的合法性，市场要建立专门的监管委员会，主要监管村民的产权交易活动，帮助村民处理交易纠纷，降低村民交易过程中的风险。具体的监管内容包括交易前后的产权信息、产权变更登记、产权的开发利用等，监管委员会要以实地走访的方式了解产权交易，了解交易方是否改变了土地性质、租期是否过长、租金是否合理。如永久性基本农田被改为一般农田，这显然
16、改变了土地性质，违背了基本农田不得改变的要求。这种情况下，监管委员会要第一时间上报当地的监督管理部门。监督管理部门要依照规定采取一定的惩罚措施。除了线下交易市场外，村民也会通过产权交易平台完成相关的产权交易。这个过程就需要发挥农业农村局的作用，与纪检、金融等多个部门相互配合，全方位监督交易平台。可以在该平台上引入大数据分析技术，将协议合同、“三资”账本等进行数据化转换，既方便线上管理，也方便线上监督。4.5拓展市场功能地方政府要发挥主导作用，确定林业、国土资源等多个部门在产权交易市场的责任。要引导部门之间做好配合，在相互协作的过程中顺利推进农村产权交易工作的开展。同时，要进一步拓展市场的服务功能。由市场牵头拉线，引入更多的第三方服务机构，为村民交易提供便利。如市场可以通过降低准入门槛的方式吸引更多符合资质、信誉度高的服务机构。让服务机构以较低的价格为村民提供产权价值评估服务。政府也可以以财政补贴的方式降低村民的交易成本，发挥“三农”惠农政策的作用。此外，还要吸引法律、财会等多个中介组织，引入银行、金融等多个金融机构，为村民提供一站式服务。村民可以直接在该市场发布信息，完成资产评估、抵押