1、HOUSING AND REAL ESTATE住宅与房地产163文/Article 王书德建筑工程管理影响因素及优化措施摘要：工程管理是房地产建筑工程管理中产业化生产水平高低的重要衡量标准，能直接影响人们的生命财产安全。因此，文章结合房地产建筑工程管理案例，剖析时下建筑工程的影响因素，并提出具有针对性的优化措施加以改进，以此达到缩短工程建设时间，保障企业经济效益和社会效益的效果。关键词：建筑工程；质量管理；影响因素；房地产项目房地产建筑工程中的不同阶段，会受合同、建设安全性、系统管理等诸因素影响而出现管理问题。加之传统粗放式的管理方式，往往无法收到预期的管理效果。因而在建设过程中，要采取有效的
2、项目质量管理措施，这对保障建设安全，避免人员伤亡，确保项目顺利进展等具有至关重要的意义。然而，受房地产企业的开发成本范围较广，包含土地费、前期费、设计费、建安工程费、营销费用、咨询服务费等工程管理中各方面因素影响，导致管理出现重重困难。因而有必要对相关影响因素加以剖析，并采取有效可行的优化措施加以改进。1 工程概况某工程项目占地约 2 万 m2，旨在建设以公租房、商业住宅为核心，集酒店、商场等为一体的住宅区。除满足日常居住、休闲、度假、观光外，还涉及与之相关的配套设施，尤其是土石方、道路绿化、安保设施、给排水等多种内容。此项目顺应国家各项政策和法律法规的要求，用地符合选址原则，地理位置优越，自
3、然环境质量良好，基础设施配套齐全，充分具备了项目建设集公共租赁、商业住宅、购物、酒店等多功能于一体的选址优越性。此项目地处长江中下游南岸，与繁华的市区接壤。全区建设总面积近 3000 km2，市场体系基本建立。但此次项目建设中，对新接手项目的管理经验不足，亟待通过优化措施加以改善。2 建筑工程管理影响因素从主观因素来分析，建设工程管理环节，受建筑工程材料多样化影响，在入场前的试料工作中，因在低标住宅与房地产HOUSING AND REAL ESTATE164ARCHITECTURE FORUM建筑 论坛准的准入机制下选择劣质材料，故影响项目工程建设质量。加之施工管理中，受机械设备购买不当影响，
4、使企业蒙受较大的损失。而工程建设中盲目追求建设速度，故无形之中增加了劳动强度，导致工程建设效益无法达到预期的效果。同时，人为因素是影响管理质量的重大因素，因此要求在施工建设项目的整个周期中，综合提升管理者的技术水平，并切实提高监督质量和管理水平。从客观因素来分析，首先，相关部门在房地产建筑工程中对相关责任部门的负责程度及其政策集成管理中，管理方式欠缺，这无形之中导致管理项目成为“老大难”。在实际的项目管理监督中，未充分结合基层规定实现对政策的全新解读，因而无法将监理部门的监督作用发挥到极致；其次，因施工中各参建方在管理咨询服务能力上的缺失，导致监督发挥效力下降；最后，在环境安全要素实践中，还出
5、现了“重生产轻环保”的错误做法。3 建筑工程管理优化措施3.1 深入工程，有备无患此次房地产建筑工程管理细节上，对参建方提出了深刻的要求，并在施工技术规范及其操作规程上，深刻了解细部要求乃至节点做法，并制定有效可行的技术资料，以确保施工工程建设中总体质量的提升。而在施工全过程控制中，除了严格房地产施工管理中的工序控制，还就节点施工控制方法、有效的施工现场进度控制乃至平面布置要求等进行现场管理，并深入施工现场勘察。后续施工中，深度了解工程建设基本情况，确保最终能够施行有效可行的管理方法，并使后续工作进一步完善。房地产工程管理的基本模式上，协调好各方关系，并做好权责管理，让不同职能部门在专业化的中
6、实现“下沉”。引入项目经理制管理模式，定额单价中，对施工图预算成本加以控制，确保支出单价要与之持平，并充分考虑损耗。原材料管理上，以招投标的招标比价、限额领料等，执行严格的比价采购策略，并将物料损耗限定在指标范围内。为防止可能出现的管理失控问题，要求将质量安全管理控制在可限定范围内，并以比价采购来选择性价比高的材料。现场管理中，以标准化控制方法来达到堵塞漏洞的效果，并在政府有关部门的统一领导下，形成合力优势，从当下地产实际情况出发，严格相关政策法规的执行。针对各种违法行为，要各参建方主动协调配合，严格落实部门责任，让管理工作开展更高效。3.2 加强质检，降本增效建筑工程施工管理中，建立一套科学
7、合理的质量保证体系，确保发挥监理在监督管理中的效果。全面树立质量监测意识，落实企业内部精细化管理方法，确保整个施工过程均能在协同完成中保质保量完成。加强质检力度，在施工人员中以此为轴心，调动工作人员积极性，牢固树立质量第一理念。在材料管理中，项目经理对项目部材料管理部门负有主要责任，严格遵守相关条文和规定，确保施工人员的从业素质得到大幅度提升。通过“轮岗制”，让不同岗位的人员丰富自身从业经验，扎实其理论知识，整体上做好施工指导，并以此提高管理人员的职业道德素养和从业能力。3.3 创新体制，加强管理对施工相关进度计划编制依据，以确保能满足现场施工条件和合同工期要求。此项目的施工过程中，细化考核计
8、变更、工程量、自然条件、材料供应、业主违约等内容，并在施工管理实践中实施动态优化调整，保障建设进度顺利进行。贯彻施工进度计划环节，根据施工方编制进度计划施工要求，实现对工程相关进度计划的精准施行。对于工程重点部位的建设施工，认真细致检查。尤其要针对框架梁柱节点处、悬挑结构、结构错层标高、偏轴线等部位，严格按施工规范和设计加以验收。现场调查环节，严格项目的批准及其审查，确保整个评估项目有迹可循、有据可依。在建设管理细节上，应管理机构部门等对施工的专业化要求做好工程管理工作，强化对各方实施有效管理。验收环节，对建设质量监督机构的专业性进行资质认证，务必为业主提供质优价廉的产品。对此次房地产用地竣工
9、开展开发建设，并针对相关细节实施执行巡查；以市场为动态监测指标和监管系统，最终防止相关违法违规问题出现，对施工中的违法问题实施严格追责。HOUSING AND REAL ESTATE住宅与房地产1653.4 质量管理，安全控制树立“以人为本”的安全防范理念，规避安全事故发生。构筑完善的安全管理体系，严格执行安全管理和监督。在建设全过程周期管理中，除施工人员外，还要对建设人员、管理人员等实施的全面的、定期的、科学的评价和考核，以此达到增强参建人员安全管理意识，提高安全管理质量的效果。同时加大安全防护装备的投产，降低可能存在的安全事故的发生。做好临时电气设施的管理工作，合理安装电线，保障项目顺利施
10、工。综合考虑房地产项目开发全过程投资决策、规划设计、招标采购、建设实施、市场营销各个阶段影响成本管理，确保建筑工地所有员工严格履职，以严格的质量体系标准为指导，树立员工形成扎实的责任和质量意识，预防可能存在的质量隐患等。质量检验层面，严格材料进场控制，针对进入建设现场各类材料，做到从源头上保证质量的效果。为实现采购管理的规范性，在材料模式、供应商管理上；以公开招标方式杜绝腐败事件发生。加强设计管理、保证设计周期的全过程管理。注重营销策划的创新，实现快速销售，减少企业资金压力，降低成本；为保证工期，合理应对环保政策，确保原材料足量供应。3.5 借鉴经验，取长补短设计质量管理从设计条件输入源头抓起
11、，进行设计条件的多方论证与确认，以保证输入条件的准确性；设计过程、设计成果输出，除设计单位内部审查外，还增加了监理、施工和审图的审查环节，以达到确保设计工作质量的目的。施工质量管理通过加强组织管理做好施工前准备、施工过程控制及施工养护质量管理方案的落地。编制科学合理的项目进度计划，选择合适的方法来管理项目进度。发现问题后，项目任务管理可凭借正确运用 WBS、网络计划图和关键路径等逻辑处理方法，并以最佳关键路径来达到有效分解方法的效果。在优化项目进度时应用关键链技术，在缓冲区设置之后编制高效合理的进度计划。建筑工程施工依赖于良好的技术保证。应国家有关技术文件、标准、规范和施工合同的要求，加强施工
12、现场技术管理。要求所有施工均须符合既定要求，有效避免可能出现的非法作业。技术方案选择上，整合专项计划、施工图、关键工艺计划、施工组织设计等多个关键点。施工过程要从设计交底、图纸审查、分步验收、签证管理、技术文件变更等详尽的资料中找寻足迹。安全管理和风险预测作为防范此次工程建设中安全隐患的方法，不但能掌握具体的气候条件、环境温度和湿度，而且能在相应的设计交底、图纸审查、分步验收、签证管理、技术文件变更等及其安全事故发生中，督促现场人员严格执行。全方面、多角度地预测建筑工程施工中可能遭遇的搭设脚手架、安全网围护、施工用电、高空操作、使用机械等问题；完善现场施工安全管理制度，确保工程顺利进展。坚持安
13、全第一的原则，从法治宣传着手，做好应急预案和特殊情况的紧急处理工作，最大限度地降低可能施工风险，保障施工过程中人员的安全。4 结束语在房地产的工程建设项目管理实践中，为合理控制工程施工建设进度及其安全性，合理建设项目投产，建设单位应建设项目特点，采取优化措施改进问题，以此提高房地产项目成本管理水平。（作者单位：山东碧桂园房地产开发有限公司）参考文献1 高春.建筑工程管理影响的重点因素与管控对策分析 J.经济师,2021(3):292-293,295.2 尹彦海.提升房建工程管理水平及施工质量的几点意见 J.施工技术,2015,44(S2):723-725.3 杨立沛.基于全过程的房地产项目成本管理成效关键影响因素研究 D.郑州:郑州大学,2019.4 裴杰.国民股份公司技术大厦工程质量管理优化研究 D.兰州:兰州大学,2021.5 王晓莎.基于关键链技术的 L 小区项目进度优化管理研究 D.济南:山东大学,2021.