1、163163投资与创业Investment and EntrepreneurshipApr.2023Vol.34,No.72023 年 4 月第 34 卷第 7 期商业银行房地产贷款风险防范建议以 H 集团债务事件为例姚 远（安徽大学，安徽 合肥 230039）摘 要：近年来，我国房地产市场发展迅速，对国民经济所作的贡献也越来越大，但是其中积聚的问题也在慢慢暴露。本文从商业银行的角度出发，以H集团债务事件为切入口，运用 COSO-ERM 框架分析商业银行在这一事件中所反映出的问题，并提出相应的建议，从而进一步加强我国商业银行的房地产贷款风险管理，希望能够为金融业健康发展提供理论参考。关键词：H
2、 集团；房地产贷款风险；商业银行；COSO-ERM 框架我国房地产行业“高杠杆，高负债”的模式对资金的需求非常大，其最重要一个资金来源就是商业银行。但房地产行业在发展的同时也出现了许多的问题，其居住属性逐渐金融化、商品化，过去对于其他行业的联动作用现已变成一把“双刃剑”。如果房地产行业泡沫形成并且破灭，会对我国的经济运行产生巨大的负面影响，对于商业银行而言，这一问题体现在房地产不良贷款上。一、事件回顾2021 年 12 月 3 日晚上八点，H 集团发布可能无法履行担保责任的公告，称其收到要履行一笔金额为 2.6 亿美元的担保义务通知，但是根据目前公司的资金流动性状况，无法正常履行担保义务，这可
3、能会导致债权人要求债务加速到期。在这种情况下，H集团宣布将制订境外债务重组方案。H 集团 2021 年中期报告显示，其总负债 1.97 万亿，同时，中国银保监会新闻发言人回应，H 集团全部负债中金融负债占比不到三分之一，约为 4000 亿元，这部分债务主要以银行贷款的形式存在，近 4000 亿的债务会对有关债权银行造成一定的冲击，尤其是对中小型银行。二、商业银行房地产贷款风险管理存在的问题COSO-ERM 框架是 COSO 委员会在 2004 年 企业风险管理整合框架 后又一次起草的关于企业风险管理的框架，历经三年，在2017年9月6日正式公布。虽然五大要素标题中的“风险”一词都去除了，但是其
4、对风险的重视并没有减少。另外，对于风险产生的影响也由 2004 年版本的“负面影响”扩展为“正面”“负面”兼顾，这些变化都说明 COSO-ERM 框架对于风险管理的水平提升了一个层次1。本文依据COSO-ERM 框架中的五个要素对商业银行房地产贷款相关问题进行分析。（一）公司治理与文化公司治理与文化包括五个方面，即实现董事会对风险的监督、建立运营模式、定义组织文化、展现对核心价值的承诺，以及吸引、发展并留住人才。我国房地产市场自 20 世纪 80 年代才发展起来，距今也不过四十多年的历史，但房地产贷款余额增长速度令人惊讶2，从 2005 年的 2.77 万亿元暴涨至 2020 年的49.58
5、万亿元，增长了近 17 倍。房地产企业在这一过程中也不断发挥其“高杠杆，高负债”的特点。虽然 2016 年国家就提出“房住不炒”政策，银行业也不断将涉房贷款压降，但是房地产贷款仍是许多银行重要的利润来源，这一情况在中小银行中表现得更为明显。贷款过于集中于房地产行业，会侵占商业银行对于制造业、服务业等领域的贷款资金，与经济“脱虚向实”相违背，不利于商业银行发挥“金融为实体经济服务”的功能3。（二）战略与业务目标设计战略与业务目标设计包括四个方面，即考虑业务环境、定义风险偏好、评估替代战略和建立业务目标。房地产行业虽然对国家的经济作出了较大贡献，但是其中蕴含的风险也不可忽视。纵观过去许多国家作者简
6、介：姚远（1999），女，安徽六安人，硕士在读。研究方向：公司金融。164社会视点的金融危机都是由房地产引爆的。为防范系统性金融风险，促进房地产企业的稳定发展，国家采取了一系列行动。2015 年 12 月，中央经济工作会议中提出了“三去一降一补”；2016 年 5 月，人民日报发表文章开局首季问大势权威人士谈当前中国经济，其中提出“树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险”；2020 年 8 月，中国人民银行与住房城乡建设部提出房企融资“三道红线”。这些都明确了国家对于房地产行业的调控，但是根据相关数据，房地产贷款占金融机构贷款的比重还是基本保持稳步增加，说明银行并没有谨慎考虑房地产信贷业务环境。
7、（三）执行执行包括五个个方面的内容，即识别风险、评估风险的严重程度、风险排序、执行风险应对和建立风险组合观。商业银行主要是通过抵质押担保方式对房地产贷款风险进行防范，而押品又以房产和土地为主。H 集团作为龙头企业，其发生债务危机，也许会改变房地产市场预期，驱使房价下行，并进一步影响到土地市场，导致房产和土地价格波动，增加银行房地产贷款风险，为银行发展带来负面影响。根据中国指数研究院发布的数据，2021 年，全国 300 城推出住宅用地规划建筑面积 12.3 亿平方米，同比下降 9.6%，成交规划建筑面积 8.8 亿平方米，同比下降25.2%。房产和土地市场出现变化，银行押品价值面临下降风险。在
8、市场对 H 集团流动性危机担忧时，与其有密切往来的 A 银行回应，该行对于 H 集团的授信有充足的抵质押物，风险可控，这明显是低估了风险的严重程度。（四）审阅与修订审阅与修订包括以下三个方面，即评估重大变化、审阅风险与绩效和企业风险管理改进。2021 年 9月，H 集团推迟了对多家信托公司的信托款支付，之后 H 集团重要子公司 H 财富又宣布将停止兑付全部已发售的理财产品。这些迹象表明其资金存在一定的流动性问题，但是相关银行仍认为风险可控，说明银行对于重大变化的评估存在一定的偏颇。商业银行在处理房地产企业的贷款申请时，主要考虑集团实力、排名等信息，过分信任大企业，对于 H 集团的高负债、高杠杆
9、现象，授信银行即使明知其中存在风险，但是出于对绩效等因素的考虑，还是会发放贷款，说明银行没有贯彻执行审阅风险与绩效的工作。同时，对于早就提出的资金监管账户，许多银行并没有将其落到实处，在贷款合同中很少对其进行约定，只要企业可以按时按期还款即可，这可能会导致销售回款被挪用，出现还款问题。（五）信息、沟通和报告信息、沟通和报告包括三个方面，即利用信息和技术、沟通风险与信息核对风险、文化和绩效报告。B 公司一直与 H 集团有密切往来，曾多次增持 H 集团股票。但是在 2021 年 8 月 26 日，B 公司开始减持股票，持股比例由 9.01%下降到 8.96%，并于 2021年 9 月 10 日再次
10、减持，由 8.96%下降到 7.96%，之后也是逐渐减持，最后在 2021 年 11 月 24 日将其持有的股票全部清仓。而早在 2021 年 8 月 11 日，H 集团总裁夏某就开始减持集团股票。C 集团和 D 集团分别在 2021 年 9 月 21 日和 2021 年 10 月 25 日发布公告称，计划清仓式减持 H 集团汽车子公司 1.336 亿股和 4200 万股的股票。通过这些信息也可以看出 H集团债务的严重程度，但根据相关银行的反馈，银行并未收集相关信息并分析其中的风险。三、商业银行房地产贷款风险防范建议由于 H 集团债务所涉及的商业银行较多，可以在一定程度上反映我国商业银行房地产
11、贷款中存在的问题，基于上述分析，提出以下建议。（一）加强文化建设与治理商业银行对于房地产贷款风险的管控可能会设立一系列政策和程序，但是如果自身没有良好的风险治理文化内核，那么所有的政策和程序都不能真正发挥作用，因此，银行应加强自身风险文化建设4。商业银行的管理层是风险文化主要的建设者和维护者，管理层的行为态度、言语等信号会潜移默化地影响企业文化的形成。如果这些信号前后不一致或随心所欲，那么下属职员就会上行下效，这对于银行的风险文化建设会产生负面影响。因此，银行管理层应严格履行自身职责，严以律己，给下属职员树立榜样。同时，银行各部门需要形成“风险无处不在”的理念，针对反面案例，要及时进行自我反思
12、、查漏补缺5。此外，银行还可以通过激励机制巩固风险文化，对于帮助银行远离风险或减少损失的职员，应给予其一定的奖励，以此让职员认识到风险文化的重要性，并自觉加入银行的风险文化建设。（二）评估市场，及时调整战略房地产行业属于周期性行业，受经济周期波动的影响大。商业银行应从自身风险承担能力及目前房地产市场形势出发，合理设置本行房地产贷款额度，以防范系统性风险。但同时也要注意防范“一刀切”现象，不同地方的房地产市场会存在一定的差异，银行需要因地制宜、因城施策。对于预计房价上涨的城165社会视点市，应严格控制贷款投机购房行为、土地成本过高的住房开发项目。对于库存较多、需要去库存的城市，则要审慎控制新增住
13、房开发项目贷款。银行也需要及时调整贷款结构，开辟新的业务增长点，并根据经济发展形势、行业前景，找出适应当前形势、有发展前景的产业精准施策6。（三）提高员工专业水准在对房地产贷款风险防范的过程中，人是最关键的因素。房地产贷款风险形成机制是人为机制，即人是导致房地产贷款风险的根本原因。房地产贷款业务对于职员的专业性要求较高，员工不仅要熟知贷款业务，还需要了解房地产信息，只有这样才可以构建一个完整的房地产贷款风险防范体系。因此，提高员工专业水准对于防范房地产贷款风险至关重要。对于专业水准不符合要求的房地产信贷业务员工，银行可通过定期邀请专家开展讲座、对同业中具有针对性的案例进行模拟或点评、组织员工去
14、他行参观学习等方式提高其专业水准；对于专业水准较高的员工，可以通过优化晋升机制、提高薪资待遇、员工关怀等方式留住他们，从而降低人才流失率。在未来人才招聘时，商业银行则需要提高对于应聘者的硬性要求，如学历、资格证书等。（四）加大风险管理力度房地产贷款风险存在于贷款的全过程，商业银行要尽可能主动地防范贷款风险防范，主动提高自身的外部适应能力、风险管理能力和管理效率，增强银行不同部门的风险协调管理能力，细化银行各部门风险管理职责和权限，通过风险管理与业务经营管理的结合，提升自身的管理水平。同时，对于贷前、贷中、贷后进行精细化处理，贷前调查要尽量保证调查的真实性、完整性，以此对客户风险抵御能力和发展前
15、景进行全面判断；贷中审查时依据不同行业的风险特征，规定不同行业的基本审查要素；贷后检查要定期分析客户资产状况、业务状况、抵押物价值，做好风险排查工作，及时掌握客户的风险状况。此外，对于风险防范能力的提升，商业银行还可以参考国际银行业风险管理模式，由资产负债管理逐渐转变为资本配置管理。银行要通过整合人力、财力等资源，构建全面风险管控模式，以此不断增强自身的风险管控能力。（五）引入先进技术商业银行应将大数据、云计算、物联网等技术手段应用在日常业务中，为后续的风险管理提供数据信息。首先，银行要充分利用前期经营所掌握的庞大数据资源，通过在内部设置统一的数据采集标准，归纳数据资源，对数据进行挖掘与分析，
16、在确保数据的真实性、完整性的情况下建立数据信息管理库。平时，商业银行也要注重对于数据库的维护，如果发现数据有误，要及时更正，并查明错误原因，避免再犯。其次，银行要打破“数据孤岛”，加强银行各部门的互联互通，实现系统内部风险管理数据共享，以便从多个维度对客户进行全面检测，从而及早发现风险问题。再次，员工监督防范风险可能会出现百密一疏的情况，银行可以引入人工智能实时监控，利用人工智能对数据的抓取和分析，对可能出现的风险进行识别和预警。最后，银行还可以借助科技手段建立数字化监管系统，分析自身风险管理现状，通过查漏补缺，提高风险管理水平7。四、结语虽然政府能够帮助 H 集团进行债务重组，但是债务事件对商业银行造成的损失是实际存在的。H集团债务事件为整个商业银行敲响了警钟，“垒大户”仍有风险，对于房地产贷款风险防范，商业银行不可放松警惕。银行需要将提高风险管理水平放在自身战略发展的重要位置上，积极主动地采用行之有效的方法解决现有的问题，在实践中总结经验，尽可能消除风险因素，将风险管理工作由被动转变为主动，通过不断完善风险管理制度，提高风险管理效率，从而为商业银行可持续发展奠定基础。参考文献1 周