1、佛山三水商业城MALL策划方案2006年-策划目 录一、项目概况11.1 三水经济概述11.2 三水房地产发展状况21.3 2006年三水房地产供应量4二、项目分析72.1 项目位置72.2 三水商业现状82.3 项目的发展机遇92.4 本项目SWOT分析102.5 项目建议12三、市场定位143.1 项目定位143.2 项目各区规划143.3 项目建筑风格建议153.4 配套设施建议163.5 租金定位16四、项目经营理念174.1 商场经营理念174.2 经营策略19五、项目开发成本215.1 装修标准215.2 项目改造成本22六、总结24附录一：商业地产的发展趋势251、“MALL”的
2、含义252、中国MALL的模式273、当前制约我国MALL的关键要素27附录二：中国十大MALL排行榜（按建筑面积排序）30一、项目概况1.1 三水经济概述佛山市三水区位于广东省中部，珠江三角洲西北端，因西、北、绥江在境内汇流，故名三水。全区总面积874平方公里，辖6个镇，总人口44万。有海外华侨、港澳合计胞20多万，是广东著名的侨乡。三水是佛山市“2+5”城市组团中5个30万50万人口规模城区的重点发展区域之一。2005年全国中小城市排名中，三水位列第八，同属佛山的顺德、南海也进入了前十名，由此可见三水的经济实力。从2003年8月到2005年8月，在两年的时间里，佛山市三水区城市总体规划通过
3、多次修改，目前已经初步确定。三水区城市建设的目标就是成为珠三角西、北江交汇处的园林城市，广佛都市圈西部交通枢纽及旅游、会议、培训基地，三水区的政治、经济、文化中心。今后，三水区将抓住机遇，通过进行产业结构调整、整合过境交通、建设新行政中心、文娱中心，提升商业中心职能等举措，改善生活居住环境，营造出亲山近水的城市风貌，体现良性互动的组团式发展局面。城市人口的规模不断扩大，需要通过专项规划来促进人口与经济、社会、环境、资源的协调发展。针对目前三水区市政以及环境建设相对滞后的局面，编制单位在专项规划方面注重精雕细琢，对供水、排水、供电、电信、燃气等方面都进行可新一轮的研究和规划。根据规划，三水将建立
4、占地约6.8公顷的文化中心，包括图书馆、文化馆、展览馆等；三水区将不断完善城市各类绿地系统，使各项指标在规划期间达到国家园林城市标准，人均公共绿地大于7平方米，绿地率32以上；预计用水指标为每万人0.7万立方米0.9万立方米，人均建设用地控制在120平方米以内。1.2 三水房地产发展状况从2005年中到2006年初，三水楼市连续出现了三件大事，引起了佛山房地产界的强烈关注第一件就是在2005年6月，三水7家本地的发展商联合起来以3.23亿元竞得恒达花园227亩“地王”；第二件就是去年年底，丽日集团在云东海旅游经济区竞得1400亩地块，首次进入三水开发天鹅湖别墅项目；第三件就是佛山汇银创展公司在
5、三水江南新区拿下4306亩超级地块，规模之大史无前例。与此同时，由三水区建设局房产业务股提供的数据发现，2004年，三水商品房成交81.87万平方米，成交金额是16亿元，平均楼价为1954.32元/平方米，创了三水成交量和成交金额“双高”，三水楼市出现爆发性增长。而2005年，虽然三水商品房成交面积和成交金额同比都有所下降，但是平均楼价为2016元/平方米，创造了三水平均楼价的新高。自上世纪90年代以来，三水房地产曾经经历了两个高潮和两个低谷，1993年三水撤县设市后，1995年三水楼市出现第一个高峰期。从1996年到1998年，三水楼市开始回落，当时三水房地产市场处于无序和各自为阵的状态，多
6、数发展商开发的楼盘规模小，楼盘建设标准不高，行业发展水平低，当时政府有关部门就开始整顿，将80多发展商精简为30多家，并着手规范管理混乱的房地产市场。从1999年开始，三水楼市又开始上升，在2000年出现了一个小阳春，商品房成交面积超过了53万平方米。很快，经过2001年的小低潮之后。从2002年开始，在“2+5”组团式城市发展规划引导下，加上三水城市总体规划、江南新城规划和一系列大规模的规划建设的推进，三水楼市在2004年出现了一次大爆发。虽然2005年三水商品房交易量和交易金额同比下降不少，但是这只是暂时的，因为去年三水楼盘的供应量少，而且今年三水会陆续推出一些地块，加上去年底今年初推出的
7、地块，未来三水房地产还会有一定的增长。这两年，三水房地产均价涨幅较大，特别是三水中心城区的楼价上涨得更快，去年大概每平方米比2004年上涨了500元左右。现在三水西南中心旺地的花园式楼盘楼价已经上涨到约3000元/平方米。有业内人士分析，其中有楼盘的品质提高的原因，也有土地、建设等成本在不断上涨的原因。目前，三水一些楼盘已经出现了入户花园、跃式等户型，原来多层住宅主导的局面发生了变化，10多层的小高层电梯洋房有增加的趋势。不少业内人士认为，三水楼市起步低，上升空间还是大，禅城和外地发展商纷纷前来“涉水”，看中的还是三水未来房地产发展的前景。三水楼市目前最大的优势就是环境优势和价格优势，三水是广
8、佛两地的城市后花园，环境不可比拟，近年来一些有实力的品牌发展纷纷进驻三水，带来了一些先进的开发理念和模式，改变了以往本地发展商小打小闹的做法，提升了三水的房地产开发水平。不过也有不少业内人士认为，这两年三水楼市出现了占地规模巨大的项目，而三水多数楼盘以本地客户为主，市场容量有限，这些大盘项目货量庞大，供应量上升，势必造成竞争压力。1.3 2006年三水房地产供应量据“2005年佛山房地产销售数据”显示，2005年三水区累计的住宅销售面积仅为41.4万平方米，与2004年三水区的住宅销售面积64.51万平方米相比，三水楼市05年的供应不足。除了三水千叶花园外，三水广场的落成开业和海畔名苑10月份
9、的发售成为去年三水楼市的两大亮点。而今年三水的楼市货量供应充足，海畔名苑二期、恒达花园一期、绿茵爱伦堡一期等几大项目都将在今年推出市场，三水销售市场将迎来一个小高潮。三水楼盘素质越来越高三水海畔名苑自05年10月29日推出一期500套单位以来，截至目前，已经销售了300多套，主要是以套内面积从100-110平方米左右的三房二厅为主。项目二期目前正在打桩，有望在下半年将推出市场，总货量约为500户左右。而与海畔名苑同在一个地段的成业汇景苑项目，目前正在推出一期多层产品，户型有三房、四房还有复式单元。而去年以3.25亿元竞得的恒达花园，也将在今年下半年推出市场。据介绍，恒达花园将规划建设40栋17
10、层-25层小高层及高层洋房，首期将兴建1万多平方米的人工湖，并围绕湖区建设20栋17层-25层小高层及高层洋房，预计货量为1500套左右。位于森林公园的新秀项目绿茵爱伦堡一期也将在今年国庆推出。据介绍，绿茵爱伦堡占地约1500亩，总货量约1000多户，分成3期开发，第一期的货量包括300套洋房和60套别墅。而三水花园酒店也将在今年推出300多套酒店式公寓，加上三水千叶花园新产品；以及丽日天鹅湖，三水楼市今年的供货量有望超过3000套。除此之外，三水区国土部门还将在今年上半年推出西南涌右岸700亩用地。据了解，不少大品牌地产已经对该地块有极大的兴趣，并进行调研考察，这块地的拍卖将竞争激烈。伴随着
11、三水对西南涌进行了整治，拆迁违章建筑和污染工厂，并对生活污水的排放进行了治理，两岸的绿化和环境逐渐得到改善。而在今年1月18日，佛山市华粤投资控股有限公司以1.38亿元竞得西南涌左岸总用地面积97392.6平方米的1、2号地块。三水区规划部门也谈到，目前，规划部门正在加紧对西南涌的治理，以及对两岸进行规划性的控规，有望近期内推出该地块。目前城区（不包括云东海片区）商住用地储备大概有4800多亩,今年三水年中及下半年的土地供应量将有所减少。二、项目分析2.1 项目位置三水工业品专业市场位于广海路，占地约2万平方米，总建筑面积5.5万平方米，楼龄已有10年。项目由A、B、C、D四个区组成，A、B区
12、以及C区的首至三层为商铺，C区四至六层为酒店客房，D区首层为农贸市场，D区二至九层为多层住宅。A、B、C区面积合共3.4万平方米，D区的农贸市场及多层住宅合共2万平方米。多层住宅已全部售罄，D区农贸市场也正在使用，其余A、B、C区商铺及酒店客房则大部分空置。本项目的工作是如何将A、B、C区重新策划、包装，再推出市场。三水工业品专业市场所处的广海路是三水的重要的商业区，周边有目前三水最高级的四星级酒店恒益酒店、在建五星级的产权式酒店三水花园酒店、以及三水规模最大、种类最全的综合性休闲娱乐购物广场三水广场。周边民居密集，人流较大，此地段已形成较成熟的消费环境。2.2 三水商业现状随着经济的发展，三
13、水区城市化进程加快，居民的生活水平得到了很大的改善,中心城区人口（包括流动人口）骤增，可以说消费力是相当可观的，同时三水作为广佛都市圈与肇庆、高明等粤西地区以及广西地区联系的重要通道，再加上三水作为环境优美的旅游城市，每年涌入大量的旅游人口，同样有着巨大的消费力。但是，三水本地零售业界却因资金、管理、观念等问题未能及时捕捉商机，三水区目前的商业状况应该说是不能适应其经济发展的需求。三水区的商业设施多沿路蔓延，缺乏统筹布局。目前三水商业中心区如新华路、文锋东路、文锋中路、红卫路两侧行成的商业街，基本为底层铺面经营，以满足居民的日常生活消费为主，没有形成真正意义上的商业街。虽然商业设施总量较多，但
14、网点规模小、档次低，超过300平方米营业面积的零售网点有19家，超过1500平方米的仅为7家，而最大的综合型商场，其营业面积也不超过6000平方米。且目前商业机构的硬件设施明显落后，市场服务设施也不符合现代物流业的发展，制约了商业的发展。在这种情况下，不少三水人在周末开车或者乘车奔向广州、佛山的超市、商场大采购一番，据估计“三水人日常消费的三成金额，流进了广州、佛山市场”。2.3 项目的发展机遇面对消费市场的日渐成熟，三水区政府已提出“大力发展现代物流业，以大流通促大发展”的工作思路，希望借助建设广东第三大城市这一机遇给三水区的商业流通领域带来发展动力，并引进了三水广场这样的大型综合性商业零售
15、商场落户于三水。随着三水广场的建成和世界500强企业泰国正大集团下属零售企业易初莲花购物中心进驻，将有望带动三水以及周边地区的商业格局发生重大变革。大型商业项目助推城市品位。三水广场整个项目投资近3亿元人民币，总体面积达8.6万平方米，建成后将是三水乃至周边地区近5年最大规模的SHOPPING MALL，同时与近在咫尺的一个超过1.5万平方米、两个近万平方米的超大型公园广场组成三水区政府十大重点工程之一。三水广场的建设，改写了三水城区内无大型商业项目的历史，也将极大地提升三水的城市品位。而经营面积过万平方米的易初莲花也已进驻三水广场，由于大型知名零售商家和各种品牌店、功能店的结合方式，能有效组
16、合各投资商家，并形成强大的规模效应和聚集效应，对消费人群形成巨大的吸引力,同时还促进三水商业朝大型化、专业化、市场化的方向发展，促使三水商业有一个质的飞跃。随着三水广场、三水花园酒店的进入，再加原有的四星级恒益酒店，本项目所处的广海路已成为三水商业新型业态的聚集地，广海路有望成为三水较为成型的、消费层次较高的商业街，这将有力推动三水工业品市场的重新招商。 2.4 本项目SWOT分析SWOT因素含 义优势地段优势地处广海路与健力宝路中心地段，是三水城市中心商业圈。人流优势作为三水城市中心商业区，并且是三水城区两条主干道的交叉地段，消费人流和交通人流为项目的消费带来巨大的机遇。外形优势项目的外形相当漂亮，其