1、嘉凯城集团股份有限公司 2013 年度报告全文 1 嘉凯城集团股份有限公司嘉凯城集团股份有限公司 2013 年度报告年度报告 2014 年年 04 月月 嘉凯城集团股份有限公司 2013 年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议 未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名 赵国恩 董事 在外地出差 李怀彬 公司经本次董事会审议通过
2、的利润分配预案为：以 2013 年 12 月 31 日的公司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.00 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。公司负责人边华才、主管会计工作负责人俞耀宏及会计机构负责人(会计主管人员)詹超声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。本年度报告涉及的未来计划等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。嘉凯城集团股份有限公司 2013 年度报告全文 3 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义.2 第二节 公司简介.6 第三节 会计数据和财务指标摘要.8 第四节 董事会报告.10 第五节 重要事项.29 第六
3、节 股份变动及股东情况.37 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.41 第八节 公司治理.48 第九节 内部控制.53 第十节 财务报告.55 第十一节 备查文件目录.159 嘉凯城集团股份有限公司 2013 年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司/本公司/嘉凯城 指 嘉凯城集团股份有限公司 上海公司 指 嘉凯城集团（上海）有限公司 浙江公司 指 嘉凯城集团（浙江）有限公司 浙商集团 指 浙江省商业集团有限公司 证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 嘉凯城集团股份有限公司 2013 年度报告全文 5 重大风险提示重大风险提示 本公司可能面对的经
4、营风险因素及应对策略在本报告的董事会报告一节中进行了详细描述，敬请投资者关注相关内容，注意投资风险。嘉凯城集团股份有限公司 2013 年度报告全文 6 第二节第二节 公司简介公司简介 一、公司信息一、公司信息 股票简称 嘉凯城 股票代码 000918 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 嘉凯城集团股份有限公司 公司的中文简称 嘉凯城 公司的法定代表人 边华才 注册地址 湖南省长沙市岳麓区银盆南路 289 号万利大厦 5 楼 注册地址的邮政编码 410013 办公地址 浙江省杭州市教工路 18 号欧美中心 AB 座 19-20 楼 办公地址的邮政编码 310002 公司网址 电子
5、信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 李怀彬 薛小桥、喻学斌 联系地址 浙江省杭州市教工路18号欧美中心A座20 楼 浙江省杭州市教工路18号欧美中心B座19 楼 电话 0571-87386666 0571-87376620 传真 0571-87922209 0571-87922209 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称 中国证券报、上海证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 四、注册变更情况四、注册变更情况 注册登记日期 注册登记地点 企业法人
6、营业执照注册号 税务登记号码 组织机构代码 嘉凯城集团股份有限公司 2013 年度报告全文 7 首次注册 1998 年 08 月 14 日 长沙市远大一路282 号 430000100568 430102712102806 71210280-6 报告期末注册 2013 年 06 月 05 日 湖南省长沙市岳麓区银盆南路 289 号万利大厦 5 楼 430000000056980 430102712102806 71210280-6 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）1998 年至 2009 年 9 月，公司主营业务为农作物种子种苗及乳制品的生产与销售；2009 年 10 月起，公司主营业务
7、变更为房地产开发与经营。历次控股股东的变更情况（如有）1998 年 8 月-2009 年 7 月 13 日，公司控股股东为湖南省农业集团有限公司；2009年 7 月 14 日，公司控股股东变更为浙商集团。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 10 层 签字会计师姓名 姜波、李重实 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 嘉凯城集团股份有限公司 2013 年度报告
8、全文 8 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 一、主要会计数据和财务指标一、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2013 年 2012 年 本年比上年增减(%)2011 年 营业收入（元）11,247,790,325.49 7,754,489,020.94 45.05%6,484,530,840.11 归属于上市公司股东的净利润（元）57,158,292.00 111,547,179.89-48.76%206,084,974.95 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）22,040,416.2
9、4 76,517,208.37-71.2%69,482,071.27 经营活动产生的现金流量净额（元）-695,819,678.10 1,633,770,271.00-142.59%-3,437,942,763.70 基本每股收益（元/股）0.03 0.06-50%0.11 稀释每股收益（元/股）0.03 0.06-50%0.11 加权平均净资产收益率（%）1.34%2.67%-1.33%5.08%2013 年末 2012 年末 本年末比上年末增减(%)2011 年末 总资产（元）32,191,246,957.93 28,318,425,485.99 13.68%25,301,485,785.
10、40 归属于上市公司股东的净资产（元）4,289,693,980.33 4,230,620,949.19 1.4%4,119,073,769.30 二、非经常性损益项目及金额二、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）54,530,999.70 59,146,076.18 80,345,909.09 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）2,421,686.00 2,021,251.95 2,735,407.00 委托他人投资或管
11、理资产的损益 30,066,400.00 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和243,654.98 嘉凯城集团股份有限公司 2013 年度报告全文 9 可供出售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 10,000,000.00 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 34,805,914.88 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-10,492,178.92-7,090,989.14-13,977,212.27 小计 减：所得税影
12、响额 14,412,183.28 13,572,248.10-1,081,947.73 少数股东权益影响额（税后）-2,825,897.28 15,474,119.37-1,544,537.25 合计 35,117,875.76 35,029,971.52 136,602,903.68-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 嘉凯城集团股份有限公司 2013 年度报告全文 10 第四节第四节 董
13、事会报告董事会报告 一、概述一、概述 2013年，房地产业在整个宏观调控政策环境下发生了悄然的变化，房地产企业也在不断地调整自身的发展战略和重新审视自己的商业模式，以便获得长期、可持续的增长能力。报告期内，公司进一步明确发展战略，细化商业模式，积极践行适合自身发展的创新转型之路。公司在房地产主营业务平稳发展的同时，创新业务模式和战略实施也取得了较大发展。战略实施与商业模式创新是2013年的重点工作，公司明确了在房地产开发业务稳定增长的基础上，发展体验式消费型城镇商业资产运营的转型发展战略。按照年初确定的打造城镇商业投资、商业资产运营、房地产金融服务“三位一体”城镇商业资产运营模式的战略目标，公
14、司搭建了城镇商业投资平台；组建了多省市“名镇天下”城镇商业资产管理公司；投资了店口“城市客厅”项目，打造现代商业业态和政府公共资源相融一体的城镇商业渠道终端产品。战略实施的实质性突破与各项业务的协同发展将有效提升公司的实力，为公司的长远发展奠定基础。二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 2013年公司围绕年初制订的工作计划，完成了各项经营指标。报告期内，公司实现营业收入112.48亿元，同比增长45.05%，其中房地产销售收入82.73亿元，占营业收入总额的比例为73.55%，其他业务收入38.93亿元，占营业收入总额的比例为26.45%；实现利润总额4.46亿元，同比增长56.4
15、2%；实现归属于上市公司股东的净利润5715.83万元，同比下降48.76%。房地产业务方面，公司实现合同销售面积35.74万平方米，合同销售金额79.8亿元，回笼资金60.22亿元；公司建设工程项目15个，施工面积192.67万平方米，其中2013年新开工项目5个，新开工面积35.83万平方米；完成交付项目8个，交付面积76.71万平方米。报告期内，公司根据2013年经营计划全面推进各项工作，完成了预期工作目标。1、加强房地产业务管理，保持平稳发展。、加强房地产业务管理，保持平稳发展。根据公司发展战略，公司保持传统房地产业务地稳健发展，在发展区域上公司充分利用区位优势和资源优势，深耕长三角区
16、域。2013年公司通过收购，取得了上海新江湾城项目，通过招拍挂取得杭州滨江长河项目，新增城市中心的土地储备面积21.03万平方米。在项目管理上，公司通过深化管理，促进销售，降低成本，提升了项目收益。公司完善产品标准化建设，强化目标成本管理。在产品设计方面，公司建立了项目配套、产品建造、结构设计等多个方面的标准，编制了住宅项目和标准化产品的标准化户型、建筑立面及单体方案、建筑施工等图集，涵盖标准化户型500多个，标准化住宅单元平面170多个，公司在新项目中全面实施标准化；公司按照目标成本不高于可研成本的原则，完善了青岛时代城、重庆北麓官邸、上海新江湾城、杭州博园等在建项目的目标成本编制及评审，为
17、切实做好成本控制及目标考核建立了基础。公司积极顺应市场，加强营销管理，实现营销创新。公司通过体制改革，减少了营销管理层级，由区域公司直接管理项目公司营销工作，有利于提升工作效率，灵活应对市场，2013年上海区域公司指导上海徐汇城市之光项目完成销售面积6.26万平方米，销售金额35.59亿元，回笼资金24.55亿元，多项销售指标位列上海市高端楼盘前列；公司根据产品的特点，对目标客户群特征进行归纳，加强了渠道营销拓展，创新了营销的方式，如徐汇城市之光、青岛时代城、杭州名城公馆等项目针对别墅、大户型产品开展点对点的嘉凯城集团股份有限公司 2013 年度报告全文 11 针对性销售，取得了很好的效果。公
18、司严抓工程项目质量，确保项目按期交付。公司历来注重项目的工程质量管理，建立了完善的项目管理制度，坚持定期对项目质量、安全文明生产等监督检查，组织项目公司进行质量评比和经验交流，确保工程量质达标；进度管理方面，公司统筹规划，进一步完善项目进度管理计划，在原有工程管理的基础上增加了设计、营销、采购等专业进度计划，确保项目按计划交付。2013年项目开发情况如下：单位：平方米 项目名称项目名称 位置位置 权益权益 占地面积占地面积 规划面积规划面积 2013年年 开工面积开工面积 2013年年 竣工面积竣工面积 截止截止2013年末年末累计竣工面积累计竣工面积 嘉凯城（苏州）苏纶场 苏州市沧浪区 61
19、%135,515 386,135 0 92,205 176,137 嘉凯城（苏州）吴门天地 苏州市沧浪区 41%37,614 41,053 20,582 41,053 41,503 嘉凯城（无锡）嘉业国际城 无锡太湖新城 58%56,779 379,336 0 379,336 379,336 嘉凯城（重庆）北麓官邸 重庆江北区 100%139,377 97,313 6000 35,748 85,061 嘉凯城（徐汇）中凯城市之光 上海徐汇区 100%26,220 133,453 0 44,000 133,453 嘉凯城（青岛）时代城 青岛李沧区 51%1,203,700 1,446,706 0
20、 42,767 102,824 嘉凯城（重庆）魔方城 重庆江北区 100%27,105 113,841 0 0 0 嘉凯城（杭州）名城公馆 杭州拱墅区 100%44,764 111,910 0 111,910 111,910 嘉凯城（杭州）名城博园 杭州余杭区 100%82,981 232,341 96,390 0 0 嘉凯城（湖州）太湖阳光假日 湖州太湖旅游度假区 98.9%647,336 313,000 0 20,001 307,000 嘉凯城（嘉善）嘉业阳光城 嘉善县魏塘镇 48%200,217 303,459 0 0 168,468 嘉凯城（湖州）龙溪翡翠 湖州龙溪港 98.9%82,
21、169 392,409 0 0 0 嘉凯城（潍坊）东方天韵 潍坊奎文区 79%209,003 337,752 0 0 100,141 嘉凯城（上海）新江湾中凯城市之光 上海杨浦区 100%42,852 127,965 127,965 0 0 嘉凯城（武汉）巴登城 武汉江夏区 51%4,945,259 1,310,000 107,425 0 2、城镇商业投资、商业资产运营、房地产金融服务“三位一体”的城镇商业资产运营模式落地实施。、城镇商业投资、商业资产运营、房地产金融服务“三位一体”的城镇商业资产运营模式落地实施。2013年，是公司细化商业模式、实施战略转型、开启消费型城镇商业运营战略的布局年
22、。年初，公司紧跟国家政策，结合自身优势，确定了发展体验式消费型城镇商业资产运营的发展战略。报告期内，战略落地实施及商业模式的转型升级成为公司最重要的一项工作。通过一年的努力，城镇商业战略按计划得以稳步推进，公司在城镇商业投资与运营平台搭建、商业模式细化、产品线打造等方面取得了较好的成果，初步建立了公司在城镇商业发展领域的领先优势，为公司未来的发展奠定了良好的基础。建立城镇商业投资平台，获得首个城镇商业投资项目。公司出资10亿元成立了“嘉凯城城镇化建设发展有限公司”作为新型城镇化战略实施的主体，并迅速完成团队的组建。城镇化建设公司将围绕国家政策，以国家新型城镇化建设为契机，落实推进公司城镇商业战
23、略，打造城镇商业集投资、运营、地产金融等为一体的全产业链运营模式。2013年，公司已经成功获得诸暨市店口镇“城市客厅”项目，根据规划，该项目将打造成现代商业渠道终端和政府公共资源相融合的城镇商业产品形态，公司将利用自身资源，实现城镇商业投资、资产运营、房地产金融相结合，“三位一体”协同发展的城镇商业资产运营模式。该项目也将成为公司发展城镇商业的示范项目，为未来城镇商业项目的发展建立标准。商业资产管理平台不断拓展，管理项目初具规模。2013年，公司收购了“名镇天下”城镇商业运营管理品牌，并迅速组建了浙江、上海、江苏及四川等5个名镇天下平台公司，平台采用公司控股、业务团队参股的模式实现与业务团队利
24、益共享，以有效提升业务团队的积极性及保持核心业务团队的稳定。报告期嘉凯城集团股份有限公司 2013 年度报告全文 12 内，各业务平台充分利用自身资源和嘉凯城集团优势发展了杭州“名镇天下生活港湾”、苏州“名镇天下生活港湾”、连云港“名镇天下盐河巷”历史文化街等六个特色街项目，管理面积10.16万平方米。管理凯思达基金持有的商业资产项目一个，实现了基金持有物业和商业资产运营相结合的突破。在名镇天下的核心管理体系建设方面，完成了战略规划、产品系列、品牌策划和投资标准等基础搭建工作，并完成了品牌数据库和智慧社区的内部平台搭建和测试工作，为未来大规模的团队扩张和业务拓展奠定可复制的基础。3、房地产金融
25、业务快速发展，再创佳绩。、房地产金融业务快速发展，再创佳绩。2013年，公司房地产金融业务迅速发展，凯思达资本新增基金管理规模27亿元，实现管理收入2000万元。2013年末，管理基金规模达到35亿元。报告期内，新设基金5只，募集资金总额27亿元。特别是为配合集团城镇商业的发展，专门设立了嘉盈城镇商业发展基金I期、城镇商业发展基金II期，募资14亿余元，既支持集团城镇商业的发展，也为基金公司的发展拓展了空间。4、调整贸易业务结构，外贸实现突破。、调整贸易业务结构，外贸实现突破。2013年，公司对下属的贸易公司进行了整合，面对国内外复杂多变的经济形势，贸易集团在为公司房地产业务发展提供支持的同时
26、，顺应行业趋势，优化业务结构，强化风险管控，加强业务创新，完成了年度的工作目标。报告期内，实现营业收入25.65亿元，比上年增长38.33%。2013年贸易集团开始了外贸业务的尝试，成立了海外子公司-圣诺国际，创新了业务模式，利用境外平台，降低采购成本和融资成本。报告期内，外贸业务实现营业收入9.3亿元，实现利润总额1,937万元。5、物业管理全面整合，管理水平及竞争能力增强。、物业管理全面整合，管理水平及竞争能力增强。2013年，公司对下属的物业公司进行了全面整合，进一步理顺了组织架构和股权关系。整合后的物业公司成为一家下辖5家控股子公司综合性物业服务集团，有效整合原三家区域公司下属物业服务
27、资源，形成统一运作的嘉凯城物业服务品牌及统一的物业管理模式与管理体系，不仅提升了市场竞争能力，对打造提升嘉凯城品牌及公司项目的附加值也有积极的影响。报告期内，物业公司管理项目54个，管理面积近700万方；实现营业收入1.03亿元，比上年同期增长4.16%。公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因 适用 不适用 2、收入、收入 说明 无 公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 行业分类 项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）房地产开发 营业收入 8,272,626,142.68 5,596,367,478.53 47.82%商品销售 营业收入 2
28、,564,729,585.53 1,854,028,309.64 38.33%物业管理 营业收入 102,654,378.48 98,553,120.6 4.16%其他 营业收入 307,780,218.8 205,540,112.17 49.74%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 房地产营业收入较上年同期增加47.82%，主要为公司加大销售力度，房产销售增加。嘉凯城集团股份有限公司 2013 年度报告全文 13 商品销售营业收入较上年同期增加38.33%，主要为公司大力拓展外贸业务，外贸销售收入大幅增加。其他营业收入较上年同期增加49.74%，主要为公司为盘活资产，投
29、资性房地产处置收入增加。公司重大的在手订单情况 适用 不适用 公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元）3,109,898,330.00 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%）27.65%公司前 5 大客户资料 适用 不适用 单位：元 序号 客户名称 销售额（元）占年度销售总额比例（%）1 法人 1 1,808,000,000.00 16.07%2 法人 2 934,216,440.00 8.31%3 法人 3 193,902,780.00 1.72%4 法人 4 87,090,930.00 0.77%5 法人 5
30、 86,688,180.00 0.77%合计-3,109,898,330.00 27.64%3、成本、成本 行业分类 单位：元 行业分类 项目 2013 年 2012 年 同比增减(%)金额 占营业成本比重（%）金额 占营业成本比重（%）房地产 营业成本 6,173,732,219.53 68.47%3,610,488,784.26 64.18%70.99%商品销售 营业成本 2,588,998,269.49 28.71%1,839,094,666.20 32.69%40.78%物业管理 营业成本 88,039,515.82 0.98%65,369,546.74 1.16%34.68%其他 营
31、业成本 165,613,443.77 1.84%110,659,248.31 1.97%49.66%说明 房地产营业成本较上年同期增加70.99%,主要为随着房地产销售收入的增加，与收入配比增加。商品销售营业成本较上年同期增加40.78%,主要为随着商品销售收入的增加，与收入配比增加。其他营业成本较上年同期增加49.66%,主要为随着处置投资性房地产收入的增加，与收入配比增加。公司主要供应商情况 嘉凯城集团股份有限公司 2013 年度报告全文 14 前五名供应商合计采购金额（元）2,119,234,157.67 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%）21.6%公司前 5 名供应商资料
32、 适用 不适用 序号 供应商名称 采购额（元）占年度采购总额比例（%）1 法人 1 698,501,486.75 8.27%2 法人 2 365,296,080.01 4.32%3 法人 3 284,348,165.35 3.37%4 法人 4 190,290,793.00 2.25%5 法人 5 180,913,540.45 2.14%合计-1,719,350,065.56 20.35%4、费用、费用 报告期内，所得税费用发生额为419,648,665.06元，较上年增加64.67%，主要为个别项目盈利较高，税负较重，本期计提增加所致。5、现金流、现金流 单位：元 项目 2013 年 201
33、2 年 同比增减（%）经营活动现金流入小计 11,949,749,166.96 10,830,282,884.68 10.34%经营活动现金流出小计 12,645,568,845.06 9,196,512,613.68 37.5%经营活动产生的现金流量净额-695,819,678.10 1,633,770,271.00-142.59%投资活动现金流入小计 222,602,928.73 84,541,087.08 163.31%投资活动现金流出小计 1,325,966,422.80 88,854,731.77 1,392.29%投资活动产生的现金流量净额-1,103,363,494.07-4,3
34、13,644.69 筹资活动现金流入小计 12,390,184,425.98 5,903,875,000.00 109.87%筹资活动现金流出小计 10,834,953,146.00 6,541,573,602.16 65.63%筹资活动产生的现金流量净额 1,555,231,279.98-637,698,602.16 现金及现金等价物净增加额-243,951,911.18 991,758,024.15-124.6%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 1、经营活动现金流出较上年同期增长 37.5%，主要为新项目拓展、项目开发投入及商品贸易采购增加，使购买商品、接受劳务支付
35、的现金同比增长 54.45%所致；嘉凯城集团股份有限公司 2013 年度报告全文 15 2、经营活动产生的现金流量净额较上年同期降低 142.59%，主要为新项目拓展、项目开发投入及商品贸易采购增加，使购买商品、接受劳务支付的现金同比增长 54.45%所致；3、投资活动现金流入较上年同期增长 163.31%，主要为处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额同比增长 9,664.21%所致；4、投资活动现金流出较上年同期增长 1,392.29%，主要为新项目收购，取得子公司及其他营业单位支付的现金净额同比增加 104,284.59万元所致；5、投资活动产生的现金流量净额较上年同期减少 1
36、09,904.98万元，主要为新项目收购，取得子公司及其他营业单位支付的现金净额同比增加 104,284.59万元所致；6、筹资活动现金流入较上年同期增长 109.87%，主要为新增金融机构贷款同比增加，使取得借款收到的现金增长 106.6%所致；7、筹资活动现金流出较上年同期增长 65.63%，主要为归还金融机构贷款同比增加，使偿还债务支付的现金增长 74.69%所致；8、筹资活动产生的现金流量净额较上年同期增加 219,292.99万元，主要为金融机构贷款同比净增加237,903.36 万元所致；9、现金及现金等价物净增加额较上年同期减少 123,570.99 万元，主要为经营活动产生的现
37、金流量净额、投资活动产生的现金流量净额同比减少所致。报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 不适用 报告期内经营活动产生的现金流量净额与本年度归属于母公司股东的净利润差异-75,297.80万元，主要为新项目拓展增加土地储备，导致购买商品、接受劳务支付的现金支出较大。三、主营业务构成情况三、主营业务构成情况 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率(%)营业收入比上年同期增减（%）营业成本比上年同期增减（%）毛利率比上年同期增减（%）分行业 销售房屋 8,272,626,142.68 6,173,732,219.53 25.37%47.82%70.99%-10.1
38、1%商品销售 2,564,729,585.53 2,588,998,269.49-0.95%38.33%40.78%-1.75%物业管理 102,654,378.48 88,039,515.82 14.24%4.16%34.68%-19.43%其他 148,911,511.45 104,033,166.98 30.14%-9.91%-5.99%-2.92%分产品 销售房屋 8,272,626,142.68 6,173,732,219.53 25.37%47.82%70.99%-10.11%商品销售 2,564,729,585.53 2,588,998,269.49-0.95%38.33%40.
39、78%-1.75%物业管理 102,654,378.48 88,039,515.82 14.24%4.16%34.68%-19.43%其他 148,911,511.45 104,033,166.98 30.14%-9.91%-5.99%-2.92%分地区 上海市 3,753,331,412.99 2,520,933,301.24 32.83%34.88%72.31%-14.59%嘉凯城集团股份有限公司 2013 年度报告全文 16 重庆市 18,850,048.00 15,679,086.07 16.82%-91.08%-89.74%-10.86%浙江省 5,065,408,790.38 4,
40、551,070,891.10 10.15%43.99%53.22%-5.41%江西省 6,451,602.87 6,889,584.66-6.79%128.31%12.36%110.19%河南省 1,316,065.05 1,093,086.81 16.94%-74.73%-95.69%404.1%山东省 366,180,930.00 271,237,545.99 25.93%-12.25%-14.15%1.64%江苏省 1,757,992,199.77 1,469,303,610.96 16.42%126.22%112.34%5.46%香港 119,390,569.08 118,596,06
41、4.99 0.67%公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 四、资产、负债状况分析四、资产、负债状况分析 1、资产项目重大变动情况、资产项目重大变动情况 单位：元 2013 年末 2012 年末 比重增减（%）重大变动说明 金额 占总资产比例（%）金额 占总资产比例（%）货币资金 3,292,077,689.05 10.23%3,165,127,092.43 11.18%-0.95%应收账款 2,114,396,698.98 6.57%1,008,011,679.04 3.56%3.01%存货 22,649,919,7
42、52.35 70.36%20,536,528,194.23 72.52%-2.16%投资性房地产 400,285,603.96 1.24%461,344,599.43 1.63%-0.39%长期股权投资 189,561,317.52 0.59%206,738,509.84 0.73%-0.14%固定资产 360,518,550.98 1.12%598,702,077.86 2.11%-0.99%在建工程 150,000.00 0%0%2、负债项目重大变动情况、负债项目重大变动情况 单位：元 2013 年 2012 年 比重增减（%）重大变动说明 金额 占总资产比例（%）金额 占总资产比例（%）
43、短期借款 4,481,919,520.98 13.92%2,518,100,000.00 8.89%5.03%长期借款 7,716,480,000.00 23.97%5,346,025,880.00 18.88%5.09%嘉凯城集团股份有限公司 2013 年度报告全文 17 五、核心竞争力分析五、核心竞争力分析 1、公司是浙江省国资委旗下唯一的房地产上市公司，具备较好的资源优势；大股东浙江省商业集团的商业资源和综合实力及业务板块能力能与公司形成很强的协同效应，对提升公司竞争实力有积极的影响。2、公司具备多年的房地产开发及商业资产管理经验，储备了大量的专业人才。已经成功开发了60多个房地产项目，
44、包含中高端住宅、酒店、城市综合体等，产品线丰富；运营管理了多个不同类型的大型商业项目，在房地产投资开发与城镇商业资产运营管理的团队和人才优势明显。3、公司抓住城镇化商业发展先机，建立了城镇商业投资平台，拥有“名镇天下”城镇商业运营管理品牌，发展了一批特色的城镇商业项目；特别是店口“城市客厅”项目，打造了现代商业渠道终端和政府资源相融一体的城镇商业产品形态，实现了城镇商业投资、资产运营、房地产金融“三位一体”的可复制的城镇商业资产运营模式。4、公司地产业务源自且深耕长三角，战略性业务以上海、浙江、江苏为核心进行布局，使得公司在项目获取、资源整合、战略转型、模式创新、人才引进等方面有较强的区域优势
45、和先发示范能力。六、投资状况分析六、投资状况分析 1、对外股权投资情况、对外股权投资情况（1）对外投资情况）对外投资情况 对外投资情况 报告期投资额（元）上年同期投资额（元）变动幅度（%）1,657,960,000.00 63,400,000.00 2,515.08%被投资公司情况 公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例（%）杭州嘉凯城滨虹房地产开发有限公司 房地产开发 100%厦门立信伟业房地产开发有限公司 房地产开发 100%上海同轩置业有限公司 房地产开发 100%上海友舜建筑装饰工程有限公司 装饰 100%圣诺国际（香港）有限公司 贸易 100%嘉凯城集团资产管理有限公司 资
46、产管理 100%上海名镇天下商业管理有限公司 商业资产管理 65%浙江名镇天下商业管理有限公司 商业资产管理 65%江苏名镇天下商业管理有限公司 商业资产管理 65%苏州名镇天下商业管理有限公司 商业资产管理 65%四川名镇天下商业管理有限公司 商业资产管理 60%嘉凯城集团城镇化建设发展有限公司 城镇化建设 100%诸暨市店口嘉凯城城镇化建设发展有限店口城市客厅项目开发与运营 65%嘉凯城集团股份有限公司 2013 年度报告全文 18 公司 上海颐嘉投资管理有限公司 股权投资、实业投资 100%上海京凯投资管理有限公司 基金管理、股权投资、实业投资 51%（2）持有金融企业股权情况）持有金融
47、企业股权情况 公司名称 公司类别 最初投资成本（元）期初持股数量（股）期初持股比例（%）期末持股数量（股）期末持股比例（%）期末账面值（元）报告期损益（元）会计核算科目 股份来源 浙商财产保险股份有限公司 保险公司 82,500,000.00 82,500,000 5.5%82,500,000 5.5%82,500,000.00 长期股权投资 购买 杭州银行股份有限公司 商业银行 5,000,000.00 5,000,000 0.4%5,000,000 0.4%5,000,000.00 1,000,000.00 长期股权投资 购买 合计 87,500,000.00 87,500,000-87,
48、500,000-87,500,000.00 1,000,000.00-2、主要子公司、参股公司分析、主要子公司、参股公司分析 主要子公司、参股公司情况 单位：元 公司名称 公司类型 所处行业 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 嘉凯城集团（上海）有限公司 子公司 房地产 房地产开发 100,000,000.00 13,792,633,824.69 2,631,638,776.97 4,047,808,055.76 452,454,079.45 130,159,943.62 嘉凯城集团嘉业有限公司 子公司 房地产 房地产开发 100,000,000.00 9,7
49、36,587,571.04 943,385,375.87 2,216,525,762.95-9,431,008.56-42,086,616.18 嘉凯城集团（浙江）有限公司 子公司 房地产 房地产开发 100,000,000.00 3,252,096,158.46 1,141,780,438.95 2,415,363,669.00 229,076,582.78 183,463,354.58 武汉巴登城投资有限公司 子公司 房地产 房地产开发 100,000,000.00 2,969,783,344.95 601,844,784.60 4,500.00-12,281,151.99-18,242,
50、008.43 海南华航房地产开发有限公司 子公司 房地产 房地产开发 10,000,000.00 1,244,742,274.30 1,145,688,433.61 -8,061,916.96-8,066,368.72 上海凯思达股权投资有子公司 管理咨询 股权投资、投资咨询 100,000,000.00 311,243,717.66 93,281,919.06 19,853,647.57-909,422.80-668,801.28 嘉凯城集团股份有限公司 2013 年度报告全文 19 限公司 上海友舜建筑装饰工程有限公司 子公司 装饰 商品房装修 10,000,000.00 209,616,