1、 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 二一一年四月二十九日 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应阅读年度报告全文。 二、没有董事、监事、高级管理人员声明对年度报告内容的真实性、准确性和完整性无法保证或存在异议。 三、公司全部董事均已出席审议本次年报的董事会会议。 四、大信会计师事务有限公司为本公司 2010 年度
2、财务报告出具了标准无保留意见的审计报告。 五、公司负责人张晖、主管会计工作负责人邓永刚及会计机构负责人李晓清声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 0 目 录 第一节 公司基本情况简介 . 1 第二节 会计数据和业务数据摘要 . 2 第三节 股本变动及股东情况 . 4 第四节 董事、监事和高级管理人员 . 8 第五节 公司治理结构 . 13 第六节 股东大会基本情况 . 22 第七节 董事会报告 . 23 第八节 监事会报告 . 41 第九节 重要事项 . 44 第十节 财务报告 . 51 第十一节 备查文件目录 . 118 万方地产股份有限公司
3、2010 年度报告 1 第一节 公司基本情况简介 一、公司法定中文名称：万方地产股份有限公司 公司法定英文名称：Vanfund Real Estate Co.,Ltd. 二、法定代表人名称：张晖 三、公司董事会秘书：刘玉 公司证券事务代表：董知 联系地址：北京市朝阳区曙光西里甲 1 号第三置业大厦 A 座 30 层 联系电话：010-6465 6161 传 真：010-6465 6767 电子邮箱： vanfund 四、公司注册地址：沈阳市和平区中华路 126 号 公司办公地址：北京市朝阳区曙光西里甲 1 号第三置业大厦 A 座 30 层 邮政编码：100028 公司国际互联网址： 五、公司选
4、定的信息披露报纸：中国证券报、证券时报、上海证券报 登载公司年度报告的中国证监会指定国际互联网网址： 六、公司股票上市交易所：深圳证券交易所 股票简称：万方地产 股票代码：000638 七、其它有关资料： 1公司变更注册登记日期：2009 年1 月22 日 登记地点：沈阳市和平区中华路126号 2企业法人营业执照注册号：210000004935110 3税务登记号码：210102242666665 4、组织机构代码证：24266666-5 5、公司聘请的会计师事务所名称：大信会计师事务有限公司 办公地址：上海市浦东新区向城路58号东方国际科技大厦25楼G-H室 万方地产股份有限公司 2010
5、年度报告 2 第二节 会计数据和业务数据摘要 一、主要财务数据 单位：元 2010 年 2009 年 本年比上年增减（） 2008 年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业总收入（元） 294,938,402.71 442,254,008.98 442,254,008.98 -33.31% 374,601,842.41 374,601,842.41 利润总额（元） 92,439,869.92 74,448,261.19 74,448,261.19 24.17% 85,762,402.80 85,762,402.80 归属于上市公司股东的净利润（元） 48,920,271.99 37,8
6、15,926.80 37,815,926.80 29.36% 72,256,442.96 72,256,442.96 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 31,063,881.49 38,193,513.95 38,193,513.95 -18.67% 45,405,886.05 45,405,886.05 经营活动产生的现金流量净额（元） -73,059,678.86 99,215,872.90 99,215,872.90 -173.64% 100,578,425.46 100,578,425.46 2010 年末 2009 年末 本年末比上年末增减（） 2008 年末 调整
7、前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元） 804,913,795.47 674,915,741.75 674,915,741.75 19.26% 676,546,108.18 676,546,108.18 归属于上市公司股东的所有者权益（元） 200,839,159.52 141,396,727.07 130,353,476.65 54.07% 20,375,843.34 9,332,592.92 股本（股） 154,700,000.00 154,700,000.00 154,700,000.00 0.00% 154,700,000.00 154,700,000.00 二、主要财务指标
8、 单位：元 2010 年 2009 年 本年比上年增减（） 2008 年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 基本每股收益（元/股） 0.32 0.24 0.24 33.31% 0.47 0.47 稀释每股收益（元/股） 0.32 0.24 0.24 33.31% 0.47 0.47 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元/股） 0.20 0.25 0.25 -18.67% 0.29 0.29 加权平均净资产收益率（%） 31.60% 56.07% 77.11% -45.51% 236.60% 251.27% 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 20.07% 56.48% 77.
9、88% -57.81% 95.00% 296.17% 每股经营活动产生的现金流量净额（元/股） -0.47 0.64 0.64 -173.64% 0.65 0.65 2010 年末 2009 年末 本年末比上年末增减（） 2008 年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 归属于上市公司股东的每股净资产（元/股） 1.30 0.91 0.84 54.07% 0.13 0.06 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 3 非经常性损益项目 单位：元 非经常性损益项目 金额 债务重组损益 54,621.25 非流动资产处置损益 25,720,464.06 除上述各项之外的其他营业外收入和支出
10、 -2,151,399.78 少数股东权益影响额 314,869.94 所得税影响额 -6,082,164.97 合计 17,856,390.50 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 4 第三节 股本变动及股东情况 一、股本变动情况 （一）股份变动情况表 单位：股 本次变动前 本次变动增减（+，-） 本次变动后 数量 比例 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 数量 比例 一、有限售条件股份 66,300,000 42.86% 0 0 0 0 0 66,300,000 42.86% 1、国 家 持 股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00% 2、国有法人持股 0 0.00%
11、 0 0 0 0 0 0 0.00% 3、其他内资持股 66,300,000 42.86% 0 0 0 0 0 66,300,000 42.86% 其中：境内非国有法人持股 66,300,000 42.86% 66,300,000 42.86% 境内自然人持股 4、外资持股 其中：境外法人持股 境外自然人持股 5、高管股份 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00% 二、无限售条件股份 88,400,000 57.14% 0 0 0 0 0 88,400,000 57.14% 1、人民币普通股 88,400,000 57.14% 0 0 0 0 0 88,400,000 57.14%
12、2、境内上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00% 3、境外上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00% 4、 其他 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00% 三、股份总数 154,700,000 100.00% 0 0 0 0 0 154,700,000 100.00% （二）限售股份变动情况表 单位：股 股东名称 年初限售股数 本年解除限售股数 本年增加限售股数 年末限售股数 限售原因 解除限售日期 北京万方源房地产开发有限公司 66,300,000 0 0 66,300,000 股改 2012-6-5 合计 66,300,000 0 0
13、 66,300,000 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 5 二、前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表 单位：股 股东总数 29,023 前 10 名股东持股情况 股东名称 股东性质 持股比例 持股总数 持有有限售条件股份数量 质押或冻结的股份数量 北京万方源房地产开发有限公司 境内自然人 42.86% 66,300,000 66,300,000 66,010,000 姚思团 境内自然人 0.47% 723,601 0 0 丁学专 境内自然人 0.36% 552,100 0 0 张治德 境内自然人 0.32% 500,000 0 0 谭文兵 境内自然人 0.23% 3
14、53,600 0 0 日照宏达进出口有限公司 境内非国有法人 0.20% 310,000 0 0 淄博万兰达纺织工业有限公司 境内非国有法人 0.20% 306,341 0 0 李梦 境内自然人 0.19% 300,000 0 0 陈就浦 境内自然人 0.15% 234,685 0 0 孙亦鹏 境内自然人 0.14% 219,528 0 0 前 10 名无限售条件股东持股情况 股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类 姚思团 723,601 人民币普通股 丁学专 552,100 人民币普通股 张治德 500,000 人民币普通股 谭文兵 353,600 人民币普通股 日照宏达进出口有限公司
15、310,000 人民币普通股 淄博万兰达纺织工业有限公司 306,341 人民币普通股 李梦 300,000 人民币普通股 陈就浦 234,685 人民币普通股 孙亦鹏 219,528 人民币普通股 张海平 215,000 人民币普通股 上述股东关联关系或一致行动的说明 公司第一大股东与其他 10 大股东之间不存在关联关系，本公司未知其他 10 大股东是否存在关联关系或属于上市公司收购管理办法规定的一致行动人。 三、报告期末持有公司 5以上（含 5%）股份的股东持股变动及质押或冻结情况 （一）2008 年 12 月 12 日，北京万方源房地产开发有限公司经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
16、质押登记，将其拥有的本公司 700 万股股权出质，质权人为中国长城资产管理公司沈阳办事处，质押股份占公司总股本 4.52%。 （二）2009 年 11 月 2 日，融德资产管理有限公司委托中国工商银行股份有限公司北京西客站支行向北京万方源房地产开发有限公司提供贷款，金额为 5,000.00 万元。2009 年 11 月 4 日，北京万方源房地产开发有限公司经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司质押登记，将其拥有的本公司 1,143 万股股权用于质押，质权人为融德资产管理有限公司，质押股份占公司总股本 7.39%。2011年 4 月 1 日，北京万方源房地产开发有限公司在中国证券登记结算有限责
17、任公司深圳分公司办理解除股权质押手续。 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 6 （三）2009 年 12 月 1 日，融德资产管理有限公司委托中国工商银行股份有限公司北京西客站支行向北京万方源房地产开发有限公司提供贷款，金额为 15,000.00 万元。2009 年 12 月 3 日，北京万方源房地产开发有限公司经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司质押登记，将其拥有的本公司 3,175 万股股权用于质押，质权人为融德资产管理有限公司，质押股份占公司总股本 20.52%。2011年 4 月 1 日，北京万方源房地产开发有限公司在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理解除股权质押手续
18、。 （四）2009 年 12 月 14 日，北京万方源房地产开发有限公司经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司质押登记，将其拥有的本公司 520 万股股权向中国长城资产管理公司出质受让其享有的哈尔滨第一工具厂 30,890.10 万元的贷款债权，质押股份占公司总股本 3.36%。 （五）2010 年 1 月 5 日，北京万方源房地产开发有限公司经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司质押登记，将其拥有的本公司 400 万股股权向北京农村商业银行股份有限公司怀柔支行借款人民币 3,200.00 万元，质押股份占公司总股本 2.59%。 （六）2011 年 4 月 1 日，北京万方源房地产开发有
19、限公司经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司质押登记，将其拥有的本公司 4,343 万股股权向华融国际信托有限责任公司出质，用于向华融国际信托有限责任公司借款 20,000 万元人民币，期限 2 年，质押股份占公司总股本 28.07% 。 四、控股股东及实际控制人情况 （一）控股股东及实际控制人情况介绍 公司控股股东为北京万方源房地产开发有限公司，共持有本公司 6,630 万股，持股比例为42.86%。万方源成立于 2000 年 11 月 16 日，法定代表：张晖，注册资本：25,000 万元，企业法人营业执照注册号：110000001762086，经营范围：房地产开发；销售自行开发后的商品
20、房。 公司实际控制人是张晖先生，男，1974年3月生，本科学历，中国国籍，其直接向万方源出资811万元，占3.24%，通过北京迅通畅达通讯科技开发有限公司间接持有万方源37.33%的股权，通过万方投资控股集团有限公司间接持有万方源49.78%的权益，总共合计持有万方源90.35%的权益。 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 7 （二）公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 万方投资控股集团有限公司张 晖其他两名自然人北京万方源房地产开发有限公司万方地产股份有限公司杨克宁北京迅通畅达通讯科技开发有限公司46.15%92.44%42.86%20%53.85%4%0.32%3.24%80
21、% 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 8 第四节 董事、监事和高级管理人员 一、董事、监事和高级管理人员情况 （一） 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况 姓名 职务 性 别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 年初持股数 年末持股数 变动原因 报告期内从公司领取的报酬总额（万元）（税前） 是否在股东单位或其他关联单位领取薪酬 张晖 董事长 男 37 2008-11-15 2013-06-30 0 0 无 0.00 是 杭滨 副董事长 男 41 2008-11-15 2013-06-30 0 0 无 0.00 是 李庆民 董事 男 41 2008-11-15 2013-06-30
22、0 0 无 37.00 否 寻鹏 董事 男 42 2008-11-15 2013-06-30 0 0 无 29.00 否 刘玉 董事会秘书 女 37 2008-11-15 2013-06-30 0 0 无 13.12 否 邓永刚 财务总监 男 37 2008-11-15 2013-06-30 0 0 无 14.40 否 崔劲 独立董事 男 45 2009-08-07 2013-06-30 0 0 无 5.65 否 张汉亚 独立董事 男 65 2010-07-01 2013-06-30 0 0 无 2.83 否 王国强 独立董事 男 43 2010-07-01 2013-06-30 0 0 无
23、2.83 否 张钧 监事 男 40 2010-07-01 2013-06-30 0 0 无 0.00 是 周永坤 监事 男 59 2008-11-15 2013-06-30 0 0 无 0.00 是 刘静 监事 女 34 2008-11-15 2013-06-30 0 0 无 0.00 是 董知 监事 女 28 2008-11-15 2013-06-30 0 0 无 7.45 否 简丽佳 监事 女 27 2010-07-01 2013-06-30 0 0 无 3.90 否 王革红 副总经理 男 44 2010-07-01 2013-06-30 0 0 无 20.58 否 陈北国 副总经理 男
24、42 2010-07-01 2013-06-30 0 0 无 6.50 否 合计 - - - - - 0 0 - 143.26 - （二）董事、监事、高级管理人员基本情况 董事 张晖，董事长，男，1974 年 3 月出生，大学学历。1995 年至 1998 年任北京市电话局左家庄分局工程部经理；1998 年至 2000 年任北京迅通畅达通讯科技开发有限公司总经理；2000 年至 2001年任北京万方源房地产开发有限公司总经理；2001 年至今任万方投资控股集团有限公司总裁；2008年 11 月至今任本公司董事长。 杭滨，副董事长，男，1969 年 9 月出生，大学学历。1992 年至 1998
25、 年任北京肯德基有限公司富华大厦总经理；1998 年至 2004 年任世纪互联数据中心京东方科技园总经理；2004 年至今任万方投资控股集团有限公司执行总裁；2008 年 11 月至今任本公司副董事长。 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 9 李庆民，董事，男，1969 年 3 月出生，中共党员。中国社会科学院研究生院博士研究生毕业，经济学博士。律师。1992 年 9 月至 1993 年 7 月任职于吉林建设开发集团；1996 年 9 至 1999 年 3月北京广盛律师事务所律师；1999 年 3 月至 2008 年 10 月北京众一律师事务所合伙人，党支部书记；2008 年 11 月至
26、今任本公司董事。 寻鹏，董事，男，1968 年 9 月出生，经济学硕士。1988 年 7 月至 1994 年 8 月任职于电子工业部第十一研究所（北京）；1996 年 12 月至 1998 年 6 月任大鹏证券投资银行总部（北京）高级经理；1998年7月至2000年12月任国信证券投资银行部高级经理兼国信财务财务顾问有限公司副总经理；2001 年 1 月至 2003 年 7 月任泰阳证券北京投资银行部总经理；2003 年 8 月至 2007 年 10 月历任巨田证券有限责任公司投资银行总部副总经理、总经理（执行董事）；2003 年 10 月至 2008 年 11 月历任本公司第四届、第五届监事
27、；2008 年 11 月至今任本公司董事。 刘玉，董事，女，1973 年 9 月出生，研究生学历， 1996 年 2 月至 1997 年 10 月任国务院第二招待所任综合部部门主管；1997 年 10 月至 2000 年 12 月任职于中国进出口银行行政部服务中心；2001 年 1 月至 2001 年 9 月任职于北京国际航空俱乐部采购部；2001 年 10 月至 2008 年 10 月任万方投资控股有限公司行政部经理、行政人力资源总监；2007 年 7 月至今任本公司董事；2008 年 11月至今任本公司董事秘书。 邓永刚，董事，男，1973 年 10 月出生，大学学历。1995 年 10
28、月至 1997 年 8 月任新疆辅德机电设备有限公司会计；1997 年 10 月至 1999 年 2 月任新疆中仁有限公司会计；1999 年 3 月至 2000年 8 月任新疆屯河有限公司番茄事业市场部进出口核算员及 ISO9000 质量体系内审员；2000 年 10月至 2003 年 6 月任新疆阿克苏华兴会计师事务所项目负责人；2003 年 10 月至 2004 年 4 月任北京中威华浩会计师事务所审计；2004 年 5 月至 2008 年 10 月任重庆百年同创房地产开发有限公司财务总监；2008 年 11 月至今任本公司董事、财务总监。 崔劲，独立董事，男，1965 年 8 月出生，中
29、共党员，南开大学国际经济学博士。注册会计师、高级会计师 、注册资产评估师。1990 年 4 月至 1992 年 4 月任能源部动能经济研究中心项目主管；1992 年 4 月至 1994 年 11 月任中华财务会计咨询公司中华会计师事务所部门经理；1994 年 11 月至2001 年 4 月任中国国际工程咨询公司中咨资产评估事务所董事、副总经理、首席评估师；2001 年 4月至今任中锋资产评估有限公司执行总裁，2009 年 8 月至今任本公司独立董事。 张汉亚，独立董事，男，1945 年 12 月出生，中共党员，中国社会科学院经济学硕士。1981 年12 月至 1989 年 11 月任中国社科院
30、工经所室副主任；1989 年 11 月至 1991 年 10 月任国家计委投资研究所室副主任；1991 年 10 月至 1994 年 7 月任国家计委投资研究所室主任、处长；1994 年 7 月至 1997 年 4 月任国家计委投资研究所副所长；1994 年 4 月至 2003 年 10 月任国家发改委投资研究 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 10 所所长；2003 年 10 月至今任国家发改委投资研究所研究员；2010 年 7 月至今任本公司独立董事。 王国强，独立董事，男，1968 年 2 月出生，中共党员，中国社会科学院民商法硕士。1990 年至 2002 年任河北省工商局主任
31、科员；2002 年至 2003 年任中国商标专利事务所职员；2003 年至 2005年任北京市中理律师事务所律师；2006 年至 2009 年 8 月任北京市雨仁律师事务所律师；2009 年至今任北京市京泽律师事务所主任律师；2010 年 7 月至今任本公司独立董事。 监事会 张钧，监事会主席，男，1970 年 5 月出生，中共党员，经济学学士。1996 年 9 月至 2002 年 4月任北京市朝阳区第二建筑工程有限公司会计；2002 年 4 月至今任万方投资控股集团有限公司财务主管、 财务结算中心融资部经理，2010 年 7 月至今任本公司监事会主席。 刘静，监事，女，1976年7月出生，中
32、共党员，大学学历。1996年至2001年任职于中国人文科学发展公司进出口部；2001年至2005年任职于北京新纪家园物业管理公司；2005年4月至今任北京万方新源物业管理有限公司总经理和北京米兰天空餐饮管理有限公司总经理；2008年11月至今任本公司监事。 周永坤，监事，男，1951年8月出生，中共党员。1969年至1987年在陕西黄陵供电局工作；1987年至1989年任职北京市朝阳区饮食服务总公司；1989年至2002年任职于北京市朝阳区人民政府饮食服务管理办公室；2002年至今安贞烤鸭店总经理；2008年11月至今任本公司监事。 董知，职工监事，女，1982年11月出生，大学学历。2005
33、年至2008年10月任万方投资控股集团有限公司副总裁助理；2008年11月至今任本公司证券事务代表；2010年4月至今任本公司职工监事。 简丽佳，职工监事，女，1983年8月出生，法律硕士。2008年7月至2009年3月任职于澳大利亚和新西兰银行集团有限公司北京分行企业金融部；2009年6月至今任本公司法务主管，2010年7月至今任本公司职工监事。 高级管理人员 李庆民，总经理，详见本公司董事简历。 寻鹏，副总经理，详见本公司董事简历。 王革红，副总经理，副总经理，男，1969 年 3 月出生，大学学历。1990 年 9 月至 1995 年 8 月任天津市机械局副处长；1995 年 10 月至
34、 2001 年 1 月任天津天房发展集团下属华昌房地产公司副总经理；2001 年 4 月至 2003 年 5 月任天津翔达集团公司总监；2003 年 5 月至 2009 年 11 月任天津泰达控股集团下属天津泰达置业公司总裁；2010 年 7 月至今任本公司副总经理。 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 11 陈北国，副总经理，男，1968 年 4 月出生，大学本科学历。1992 年 8 月至 1993 年 8 月，中国建筑一局工作，从事人事管理工作；1993 年 8 月至 1997 年 8 月，北京肯德基公司工作，任餐厅经理区域经理；1997 年 8 月至 1999 年 12 月，北京
35、满庭芳餐饮有限责任公司，任总经理等职；2000年 1 月至 2006 年 10 月，北京创景置业有限责任公司，任副总经理等职；2006 年 10 月至 2010 年 6月，重庆百年同创房地产开发有限公司，任总经理等职；2010 年 7 月至今任本公司副总经理。 刘玉，董事会秘书，详见本公司董事简历。 邓永刚，财务总监，详见本公司董事简历。 （三）报告期内公司董事、监事、高级管理人员变更情况 根据公司法、公司章程及相关法律法规的规定，公司接受第一大股东提名，经第 5 届董事会第 30 次会议及 2010 年第一次临时股东大会审议通过关于提名公司第六届董事会董事候选人、独立董事候选人的议案、关于选
36、举公司第六届监事会监事的议案，选举张晖先生、杭滨先生、李庆民先生、寻鹏先生、刘玉女士、邓永刚先生为公司第六届董事会董事；选举崔劲先生、王国强先生、张汉亚先生为公司第六届董事会独立董事；选举张钧先生、刘静女士、周永坤先生为公司第六届监事会监事；2010 年职工代表大会选举董知女士、简丽佳女士为公司职工监事。 公司于 2010 年 6 月 30 日召开第 6 届董事会第 1 次会议，会议审议通过了相关议案，选举张晖先生为公司第六届董事会董事长，选举杭滨先生为公司第六届董事会副董事长；公司第六届董事会聘任李庆民先生为公司总经理，聘任刘玉女士为公司董事会秘书，聘任寻鹏先生、陈北国先生、王革红先生为公司
37、副总经理，聘任邓永刚先生为公司财务总监， 聘任董知女士为公司证券事务代表。 二、董事出席董事会会议情况 董事姓名 具体职务 应出席次数 现场出席次数 以通讯方式参加会议次数 委托出席次数 缺席次数 是否连续两次未亲自出席会议 张晖 董事长 8 8 0 0 0 否 杭滨 副董事长 8 8 0 0 0 否 李庆民 董事总经理 8 8 0 0 0 否 寻鹏 董事副总经理 8 8 0 0 0 否 刘玉 董事董事会秘书 8 8 0 0 0 否 邓永刚 董事财务总监 8 3 5 0 0 否 崔劲 独立董事 8 4 4 0 0 否 张汉亚 独立董事 5 3 2 0 0 否 王国强 独立董事 5 2 3 0
38、0 否 李凯 独立董事 3 1 1 1 0 否 张韶华 独立董事 3 1 2 0 0 否 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 12 年内召开董事会会议次数 8 其中：现场会议次数 2 通讯方式召开会议次数 0 现场结合通讯方式召开会议次数 6 三、公司员工情况 截至 2010 年 12 月 31 日，公司共有在册员工 139 人（含受大股东委托管理的重庆百年同创房地产开发有限公司），其中中层以上管理人员 38 人、专业技术人员 46 人、财务人员 21 人、人力资源 12 人、行政等相关人员 22 人。 上述人员学历构成为：硕士及以上学历占 4.32%、本科占 36.69%、大专占 41
39、.73%、大专以下占17.27%。；年龄构成为：25 岁以下占 7.19%、25-34 岁占 47.48%、35-44 岁占 30.94%、45-54 岁占 10.07%、55 岁以上占 4.32%。 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 13 第五节 公司治理结构 一、公司治理现状 （一）关于公司治理规章制度 公司严格按照公司法、证券法、上市公司治理准则等有关上市公司治理的法律、法规、规范性文件的要求及公司章程的有关规定，不断完善公司管理制度和治理结构，提高了公司规范运作水平，并且严格按照深圳证券交易所股票上市规则履行信息披露义务。 2010年公司根据深交所下发的深圳证券交易所主板上市公
40、司规范运作指引修订了公司章程，制定了年报信息披露重大差错责任追究制度和外部信息报送和使用管理规定，同时根据业务需要修订了合同管理制度、固定资产管理制度、印章管理制度等一系列内部管理规范化制度，2011年4月公司还制定了财务报告内部控制制度。 （二）关于股东与股东大会 公司严格按照上市公司股东大会规则、公司章程及公司股东大会议事规则的要求召集、召开股东大会，能够平等对待所有股东，保障中小股东享有平等地位，确保所有股东能够充分行使自己的权利，股东大会召开经律师见证，由律师出具法律意见书。公司的经营决策均按照法律法规及公司制度履行审批程序，控股股东及实际控制人均遵循公司法、公司章程及公司相关制度的规
41、定，规范地行使权利。 （三）关于控股股东与上市公司 公司拥有独立的业务和经营自主能力，在业务、人员、资产、机构、财务上独立于控股股东，公司实行独立核算，独立承担责任和风险，公司董事会、监事会和其他内部机构独立运作。公司控股股东能严格规范自己的行为，没有超越公司股东大会直接干预公司决策和经营活动的行为。对于目前与公司控股股东尚存的同业竞争问题，在公司完成首次定向增发后将得以解决。 （四）关于董事与董事会 公司严格按照公司章程规定的董事选聘程序选举董事；公司董事会的人数和人员构成符合法律、法规的要求，目前公司共有董事 9 名，其中独立董事 3 名；各位董事能够以认真负责的态度出席董事会和股东大会，
42、认真履行作为董事的权利、义务和责任；各专门委员会运作规范、各司其责，发挥了相应职能。 公司董事会向股东大会负责，按照法定程序召开会议，并严格按照法律、法规及本公司章程规定行使职权，董事会会议的召集、召开符合公司章程及董事会议事规则的有关规定，会议资料保存完整。 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 14 （五）关于监事与监事会 公司严格按照公司章程的规定选举监事，监事会的人数和人员构成符合法律、法规及规范性法律文件的要求，目前公司共有监事 5 名，其中职工监事 2 名；公司监事能够认真履行自己的职责，能够本着对股东负责的精神，对公司财务以及公司董事、高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督
43、。 （六）关于绩效评价与激励约束机制 公司正在逐步建立公正透明的董事、监事和经理人员的绩效评价标准和程序。经理人员的聘任方式公开、透明，符合有关法律法规和公司章程的规定，经理层能够全面尽责的履行职责，维护公司和全体股东的利益。公司已建立了经理人员薪酬考核体系，使经营者的收入与企业经营业绩相挂钩。 （七）关于利益相关者 公司尊重其他利益相关者的合法权益，愿意与利益相关者积极合作，共同推动公司持续、健康地发展。 公司建立了以“职工之家”为主的交流平台，使职工有渠道向公司管理层反映意见。 （八）关于信息披露与透明 公司按照证券法、上市规则和公司章程的要求，真实、准确、完整、及时地披露有关信息，并确保
44、所有股东有平等的机会获得信息；公司证券事务部负责具体信息披露工作、接待股东来访和咨询，向投资者提供公司公开披露的资料。 二、独立董事履职情况 公司根据相关法律法规及公司章程的要求，制定了独立董事工作制度。公司独立董事认真勤勉的履行职责，对各项议案进行认真审议，充分发挥各自的专业优势，作出独立、客观、公正的判断，不受公司和主要股东的影响，切实维护了公司和中小股东的利益。 （一）独立董事出席会议情况 报告期内，公司董事会召开会议8次，独立董事出席董事会的情况为： 董事姓名 应出席 次数 现场出席次数 以通讯方式参加会议次数 委托出席次数 缺席次数 是否连续两次未亲自出席会议 张汉亚 5 3 2 0
45、 0 否 崔 劲 8 4 4 0 0 否 王国强 5 3 2 0 0 否 李 凯 3 1 1 1 0 否 张韶华 3 1 2 0 0 否 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 15 （二）独立董事发表独立意见情况 1、2010 年 4 月 22 日公司召开第 5 届董事会第 29 次会议，独立董事针对以下议案发表了独立意见： （1）2009年度利润分配及资本金转增股本预案 （2）2009 年度公司内部控制自我评价报告 （3）对公司资金占用和对外担保情况的专项说明 （4）预估 2010 年公司日常关联交易的议案 （5）关于续聘会计师事务所及确认 2010 年度审计费用的预案 （6）关于公司下
46、属孙公司沈阳超力钢筋有限公司对外担保的预案 2、2010 年 6 月 11 日公司召开第 5 届董事会第 30 次会议，独立董事针对关于提名公司第六届董事会董事候选人、独立董事候选人的预案发表了独立意见。 3、2010年11月11日公司召开第6届董事会第5次会议，独立董事针对关于出售沈阳超力钢筋有限公司股权的预案发表了独立意见。 （三）2010年度，公司未有独立董事对董事会议项提出异议的情形。 三、审计委员会履职情况 报告期内，公司审计委员会认真履行职责，委托公司内部审计部门对公司的内部控制情况进行了专项审计，并对内审部门出具的审计报告进行了审议，在此基础上审议通过了公司内部控制自我评价报告，
47、并提请公司董事会审议。 报告期内，审计委员会共召开会议5次，分别对公司的外部审计工作安排、4次定期财务报告、会计师事务所选聘、年度利润分配方案、内部控制自我评价报告等事项进行了审议，充分发挥了专业委员会的作用。 在公司2010年年度财务报告审计的相关工作中，严格按照审计委员会年报工作规程中的要求，在年审注册会计师进场前，审计委员会成员就审阅了公司编制的财务会计报表，形成书面意见；并在年审注册会计师进场后加强与年审注册会计师的沟通，年审注册会计师出具初步审计意见后再次审阅公司财务会计报表，形成出面意见。年审注册会计师出具公司年度财务会计报告后，审计委员会对此进行了表决，形成决议后提交董事会审核，
48、确保了公司年度财务报告的真实、准确和完整。 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 16 四、公司内部控制建设的总体方案 公司内部控制的目标是合理保证公司经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进公司实现发展战略。 （一）在控制环境方面 公司需继续完善法人治理结构，根据经营管理实际需要和外部环境的变化合理设置组织机构，明确高级管理人员、各职能部门的权责；加强内部审计工作； 建立科学规范的人力资源管理体系；创造良好的企业文化。 （二） 在风险评估方面 公司需结合自身情况，继续完善风险识别、 风险分析和风险应对的工作制度，以便及时发现经营活动中与实现内部控制
49、目标相关的风险，分析公司面临的主要风险因素，并根据风险分析结果制订可行的应对策略。 （三） 在控制活动方面 公司需通过完善制度建设、合理的资源配置和授权等方式加强公司在募集资金使用情况、对外投资、职责分工、授权等重点方面的控制措施，将风险控制在最小范围之内。 （四） 在信息与沟通方面 公司需不断加强有效的信息收集系统和信息沟通渠道， 确保及时、准确地收集、传递与影响内部环境、风险评估、控制措施、监督检查有关的信息，确保信息在企业内部、企业与外部之间进行有效沟通。 （五）在内部监督方面 公司需对内部控制制度的建立与实施情况进行监督检查，定期评价内部控制的有效性，发现内部控制缺陷，并及时加以改进。
50、 五、公司内部控制制度建立健全情况 公司已按公司法、证券法、上市公司章程指引及中国证监会有关法规的规定， 结合自身实际情况制定了一系列公司内部控制制度，主要包括以下内容： （一）公司章程、三会议事规则及内部管理规范化制度 公司严格按照有关法律法规的要求以及自身实际情况不断完善公司各项管理制度，公司以公司章程为核心建立了股东大会议事规则、董事会议事规则和监事会议事规则等规章制度。董事会下设的战略委员会、审计委员会及薪酬与考核委员会并建立了相应的工作细则。 经公司 2010 年第三次股东大会审议通过，公司根据深交所于 2010 年 9 月 1 日起实行的深圳 万方地产股份有限公司 2010 年度报
51、告 17 证券交易所主板上市公司规范运作指引对公司章程的部分条款进行了修订，进一步加强了公司的规范运作。 公司还制定了内幕信息知情人报备制度、董事、监事和高管持股及变动管理制度、独立董事工作制度、年报工作规程、内部审计自查制度、信息披露事务管理制度、年报信息披露重大差错责任追究制度和外部信息报送和使用管理规定等一系列内部管理规范化制度。 目前公司形成了以股东大会、董事会、监事会及管理层为架构的决策、执行及监督体系。股东大会、董事会、监事会及管理层授权明晰、操作规范、运作有效，有效维护了公司和广大投资者的利益。 （二）投资及日常经营管理制度 公司已建立了募集资金使用管理办法、关联交易管理办法、对
52、外担保管理制度、关联交易管理制度、重大信息报告制度、重大投资管理制度、股份有限公司分子公司管理制度、固定资产管理管理制度、项目工程预算管理制度，房地产项目流水台账管理制度等规章制度，细化了投资经营管理等方面的具体职责和操作。 报告期内，为适应企业内控制规范及其指引和公司新的发展形势的要求，公司对原有的固定资产管理制度、合同管理制度、印章管理制度及档案管理制度进行了修订。 （三）公司会计及财务管理方面制度 报告期内，公司根据会计法、企业会计准则、企业会计制度、内部会计控制规范，在已经建立了财务工作规范、二级架构下财务中心的管理职能、会计政策、派出制度、资金管理制度、资金安全管理制度、费用管理制度
53、、预算管理制度等，以上制度保证了公司财务收支的计划、执行、控制、分析预测和考核工作的有效进行，保证了公司基础会计信息的真实、完整、清晰、一致。 （四）劳动人力资源管理制度 公司将职业道德修养和专业胜任能力作为选拔和聘用员工的重要标准，切实加强员工培训和继续教育，不断提升员工素质，另一方面加强企业文化建设，培育积极向上的价值观和社会责任感，倡导诚实守信、爱岗敬业、开拓创新和团队协作情神，树立现代管理理念，强化风险意识。 公司根据国家有关法规政策，结合自身业务特点，制定了一系列相关人事管理以及薪酬考核方面的内控制度，包括员工任用管理规定、员工培训制度绩效管理办法、奖惩制度、考勤规定、派驻员工管理规
54、定、薪资管理办法、员工行为规范等制度。 （五）公司内部审计部门设立情况 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 18 公司董事会负责内部控制的建立健全和有效实施，监事会对董事会建立与实施内部控制进行监督，经理层负责组织领导企业内部控制的日常运行。 公司在组织架构中设立了审计监察部，在董事会的直接领导下开展工作，对监督检查中发现的内部控制重大缺陷，有权直接向董事会及其审计委员会、监事会报告。 审计监察部编制3人，主要负责公司及下属控股子公司内部控制制度执行情况的检查监督，确保内部控制制度得到贯彻实，定期不定期对各单位的财务、内部控制及其他业务进行例行和专项审计，切实保障公司规章制度的贯彻执行，
55、降低公司经营风险，强化内部控制，优化公司资源配置，完善公司的经营管理工作。 六、内部监督和内部控制工作开展情况 （一）对控股子公司的管理控制情况 公司目前拥有6家控股子公司，均取得了51%以上股权，公司制定了股份有限公司分子公司管理制度，各子公司依法设立了董事会、监事会，股份公司依据在子公司的持股比例委派相应数量的董事、监事。被委派担任子公司董事、监事人员必须对股份公司负责，承担相应的责任，并按股份公司意愿充分行使权力。 各子公司不具有独立的股权处置权、重大资产处置权、对外筹资权、对外担保权和各种形式的对外投资权。如为经营活动需要，确需增加筹资、对外投资和自身经营项目开发投资及重大固定资产投资
56、的，必须在事先完成投资可行性分析论证后，报股份公司总经理办公会审查批准，或由股份公司总经理办公会审查后提请股份公司董事会及股东大会批准后方可实施。 公司从人事、财务、重大信息通报和反馈几个方面加强对控股子公司的控制和管理。子公司的财务人员统一由公司财务总部派出任职，子公司资金统一由公司财务总部调配，子公司财务报表每月报送公司财务总部审阅。 公司制订了重大信息内部报告制度，要求子公司将发生的重要事项及时报告。 报告期内，子公司中辽国际工业总公司持有的沈阳超力钢筋有限公司48.9%的股权已通过出让方式进行处置。目前，公司控股子公司控制结构及持股比例见下图： 万方地产股份有限公司 2010 年度报告
57、 19 （二）公司关联交易的内部控制情况 公司制定了关联交易管理办法，对关联方、关联关系、关联交易价格、关联交易的批准权限、关联交易的回避与决策程序、对控股股东的特别限制、关联交易的信息披露、法律责任做了明确的规定，保证了公司与关联方之间订立的关联交易合同符合公平、公开、公正的原则。 报告期内公司发生两项日常关联交易： 1、公司受托代为管理北京万方源房地产开发有限公司（以下简称“万方源”）的控股子公司重庆百年同创房地产开发有限公司（以下简称“百年同创”），代管期限自 2009 年 7 月 1 日起至百年同创通过定向增发的方式成为公司的控股子公司为止，委托管理费为 104 万元/年。本次日常关联
58、交易的目的是为避免在首次定向增发完成前万方源因同业竞争问题对公司利益构成损害，同时也有利于首次定向增发完成后公司对百年同创的顺利接管，不存在通过关联交易损害公司利益的情形。 2、公司与控股股东母公司万方投资控股集团有限公司于 2010 年 6 月签订了为期一年的房屋租赁协议，公司租用其合计建筑面积 1041.03 平方米的办公用房，年租金为 100 万元人民币，低于市场同等水平，不存在通过关联交易损害公司利益的情形。 以上两项日常关联交易已经公司股东大会审议通过了，不存在违背有关法律法规和公司章程的情形。 3、公司对外担保的内部控制情况 报告期内，公司未发生对外担保事项。公司已经制定了对外担保
59、管理办法，明确规定担保业务评审、批准、执行、管理、披露等环节的控制要求，对担保业务进行控制。 4、公司募集资金使用的内部控制情况 报告期内，公司未出现使用募集资金情况。公司为规范后续可能存在的募集资金使用事项，制定了募集资金使用与管理制度，对募集资金的存放、审批、使用、变更和监督均作了明确的规定，以确保募集资金的安全和按照公告的募集用途使用。 5、公司重大投资的内部控制情况 公司章程、股东大会议事规则、董事会议事规则、总经理工作细则、重大投资管理制 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 20 度对公司对外投资的投资类别、投资对象以及相应的决策程序、决策权限等方面作了明确规定。2010年度发
60、生如下重大投资 ： （1）2010年7月29日，经公司召开第6届董事会第2次会议审议通过了公司对外投资设立子公司的议案，同意公司与自然人蔡宏炜共同在北京市门头沟区投资设立子公司。2010年8月2日，北京万方天成房地产开发有限公司正式成立，注册地址：北京市门头沟区，注册资金5,100万元，法定代表人：张晖，万方地产以现金方式投资人民币5,090万元，占该公司注册资本的99.8%。 （2）2010年8月6日，经公司召开第6届董事会第3次会议及公司2010年第三次临时股东大会审议通过，公司与自然人苏建青共同在河北省沧州市投资设立子公司。2010年10月28日，沧州市广润房地产开发有限公司（以下简称“
61、沧州广润”）正式成立，注册资金3,000万元，法定代表人：张晖，万方地产以现金出资2,550万元，占注册资本的85%。 （3）2010年8月6日，公司召开第6届董事会第3次会议，审议通过了关于公司购买香河东润房地产开发有限公司70%股权的议案，公司以700万元的价格购买北京宽邦投资有限公司持有的香河东润70%的股权。2010年8月18日，香河东润70%股权正式过户至万方地产名下。 上述对外投资均按审批权限做出决定，公司没有违反重大投资制度和程序的行为发生。 6、公司信息披露的内部控制情况 报告期内，公司对各类应披露信息及时、准确、完整地作了公告。公司建立了信息披露事务管理制度和重大信息内部报告
62、制度，重大内部事项信息统一报告到董事会秘书处，由董事会秘书专职负责对公开信息披露工作。公司信息披露工作保密机制完善，在公司的信息公开披露前，本公司董事、监事、高级管理人员及其他知情人员有责任确保将该信息的知情者控制在最小范围内，并申明保密责任。 七、内部监督和内部控制工作中存在的问题及整改计划 （一）审核监督职能仍待加强：随着公司的进一步发展，公司的内部控制方面会产生新的需求，公司还应当不断完善与提高内部控制水平。随着公司经营业务的发展，需加大监督检查和内审工作的力度。 改进计划：公司应根据生产经营状况和发展情况不断更新和完善公司内部控制体系，健全各项内部控制制度。针对经营中出现的新情况、新问
63、题制定出科学的内部控制流程予以规范。按照内部控制指引的要求，做好各项内部审计工作，发挥内部审计对各个业务环节的控制和监督功能。 （二）全面预算管理状况有待进一步提高：预算目标的设立与公司发展战略和年度生产经营计划、预算期内经济政策、市场环境等因素结合不紧密；公司目前对各预算执行单位的考核缺乏刚性，易导致预算管理流于形式。 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 21 改进计划：增强预算管理部门的职能，通过提高预算准确性和对预算考核的刚性保证预算管理水平的提高。 （三）进一步重视运营分析控制，加大整改力度：公司通过运营分析还是暴露出一些管理问题，问题出现后，应该引起管理层的充分重视，尽快进行纠
64、正与整改。 改进计划：一方面将纠正与整改的责任落实到人，与考核指标挂钩，并通过定期反馈与跟踪分析加快纠正与整改的速度；另一方面加强对员工的职业及专业培训，提高员工的整体水平，先行减少问题的发生。 （四）进一步强化对公司董监高的培训，避免违规情况的发生：2010年9月，公司副总经理陈北国之配偶王青违反了深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引第3.8.15条第一款规定，在公司第三季度定期报告公告前30日内买入公司股票，暴露出公司对全体董事、监事及高管的培训与日常监管力度不够。 改进计划：事件发生后，公司对主要责任人进行了处罚并内部通告。证券事务部随即组织了制度学习，目前，在敏感时期到来时证券事务部
65、会以短信形式提醒相关人员禁止买卖公司股票。 八、内部控制自我评价工作开展情况 公司制定了董事会审计委员会工作细则、内部审计制度等内部控制规章制度，董事会下设审计委员会，公司审计监察部在董事会审计委员会的直接领导下依法独立开展公司内部审计、督查工作。 2010年审计监察部开展主要工作： （1）万方地产审计监察部以企业内部控制基本规范和企业内部控制规范指引及新企业会计准则为依据对公司本部及子公司的半年报和年报开展内审工作，并出具审计报告，对财务会计和内控方面出现的问题提出合理化建议并对审计建议的整改情况实施了后续跟踪审计。 （2）结合企业内部控制规范指引的新要求对公司现有制度进行梳理，提出合理化建
66、议，并参与了修订。 （3）为进一步推进全面预算管理，审计监察部提议并参与修订了资金预算制度及项目工程预算管理制度；为实时反映在建房地产项目的进度情况，审计监察部参与编制了房地产项目流水台账管理制度。 九、高级管理人员的考评及激励机制 公司薪酬与考核委员会按照公司绩效管理办法中的相关规定,在报告期初制订了经理层的工作目标，报告期结束后，薪酬与考核委员会又对公司经理层进行了考评，以确定其年度工作任务完 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 22 成情况和绩效工资发放标准。公司将在合适的时机推出高管层股权激励办法。 第六节 股东大会基本情况 2010 年共召开股东大会 5 次，审议了 15 项由
67、董事会提交股东大会的议案，具体情况如下： 一、2010 年 5 月 16 日，召开了 2009 年度股东大会，会议审议并通过了2009 年度董事会工作报告、2009 年度监事会工作报告、2009 年度财务决算报告、2009 年度独立董事述职报告、2009 年度报告全文及摘要、2009 年度利润分配及资本公积金转增股本议案等 9 个议案。 二、2010 年 6 月 30 日，召开了 2010 年第一次临时股东大会，会议审议并通过了关于选举公司第六届董事会董事、独立董事的议案、关于选举公司第六届监事会监事的议案，公司第六届董事、监事会成员已于公告日上任并履行职责。 三、2010 年 8 月 25
68、日，召开了 2010 年第二次临时股东大会，会议审议并通过了关于公司对外投资设立子公司的议案审议议案，2010 年 10 月 28 日，沧州市广润房地产开发有限公司正式成立。 四、2010 年 11 月 9 日，召开了 2010 年第三次临时股东大会，会议审议并通过了关于修改的议案，公司章程已于公告日修订完毕。 五、2010 年 11 月 29 日，召开了 2010 年第四次临时股东大会，会议审议并通过了关于出售沈阳超力钢筋有限公司股权的议案、关于审议子公司北京天源房地产开发有限公司增资扩股方案的议案。2010 年 12 月 29 日，沈阳超力钢筋有限公司 48.9%的股权正式过户；2010
69、年 12 月 29 日北京天源的注册资本由原来的 7,000 万元变更为 11,970 万元，2011 年 1 月 4 日万方地产将其持有的北京天源 6,400 万的股权质押给农投基金，出质股权数额占北京天源全部股权的 53.47%。 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 23 第七节 董事会报告 报告期内，公司董事会成员勤勉尽责，为公司的规范发展、增强持续经营和持续盈利能力、提升公司资产质量、完善公司治理结构等方面做了大量的工作，也为公司能够沿着既定的战略目标发展发挥了重要作用，现将董事会一年来的主要工作汇报如下： 一、对公司经营状况的讨论与分析 （一）公司经营情况的回顾 1、公司总体经
70、营情况 2010 年度，公司实现营业总收入 29,493.84 万元，较上年同期减少 33.31%；实现归属于上市公司股东的净利润 4,892.03 万元，折合每股收益 0.32 元，较上年同期增长 29.36%；扣除非经常性损益后的净利润 3,106.39 万元，折合每股收益 0.20 元，较上年同期降低了 18.67%；公司总资产达到80,491.38 万元，较上年同期增长 19.26%；归属于上市公司股东的所有者权益达到 20,083.92 万元，较上年同期增长 54.07%，每股净资产从 2009 年的 0.84 元/股增长至 2010 年的 1.30 元/股，较上年同期增长 54.7
71、6%；经营活动产生的现金流量净额为-7,305.97 万元，较上年同期减少 173.64%。详见下表： 单位：元 2010 年 2009 年 本年比上年增减（） 2008 年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业总收入（元） 294,938,402.71 442,254,008.98 442,254,008.98 -33.31% 374,601,842.41 374,601,842.41 利润总额（元） 92,439,869.92 74,448,261.19 74,448,261.19 24.17% 85,762,402.80 85,762,402.80 归属于上市公司股东的净利润（元
72、） 48,920,271.99 37,815,926.80 37,815,926.80 29.36% 72,256,442.96 72,256,442.96 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 31,063,881.49 38,193,513.95 38,193,513.95 -18.67% 45,405,886.05 45,405,886.05 经营活动产生的现金流量净额（元） -73,059,678.86 99,215,872.90 99,215,872.90 -173.64% 100,578,425.46 100,578,425.46 2010 年末 2009 年末 本年
73、末比上年末增减（） 2008 年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元） 804,913,795.47 674,915,741.75 674,915,741.75 19.26% 676,546,108.18 676,546,108.18 归属于上市公司股东的所有者权益（元） 200,839,159.52 141,396,727.07 130,353,476.65 54.07% 20,375,843.34 9,332,592.92 股本（股） 154,700,000.00 154,700,000.00 154,700,000.00 0.00% 154,700,000.00 154
74、,700,000.00 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 24 单位：元 2010 年 2009 年 本年比上年增减（） 2008 年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 基本每股收益（元/股） 0.32 0.24 0.24 33.31% 0.47 0.47 稀释每股收益（元/股） 0.32 0.24 0.24 33.31% 0.47 0.47 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元/股） 0.20 0.25 0.25 -18.67% 0.29 0.29 加权平均净资产收益率（%） 31.60% 56.07% 77.11% -45.51% 236.60% 251.27% 扣除非经常性
75、损益后的加权平均净资产收益率（%） 20.07% 56.48% 77.88% -57.81% 95.00% 296.17% 每股经营活动产生的现金流量净额（元/股） -0.47 0.64 0.64 -173.64% 0.65 0.65 2010 年末 2009 年末 本年末比上年末增减（） 2008 年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 归属于上市公司股东的每股净资产（元/股） 1.30 0.91 0.84 54.07% 0.13 0.06 对主要会计数据分析情况如下： （1）报告期内，公司实现营业总收入 29,493.84 万元，较上年同期减少 33.31%；其中公司房地产开发业务实
76、现收入 19,281.21 万元，较上年同期减少了 36.71%，主要原因是北京华松房地产开发有限责任公司（以下简称“北京华松”）在望京地区的房地产开发项目结算接近尾声，收入减少；钢压延加工业务实现收入 10,108.63 万元，较上年同期减少了 25.26%，主要原因是公司在报告期内出售了对沈阳超力钢筋有限公司（以下简称“超力钢筋”）的全部股权，因此，自 2010 年 7 月 1 日起，公司不再合并该公司钢压延加工业务的营业收入。 （2）报告期内，虽然营业收入减少，公司实现净利润却较上年同期增长 34.08%，达到 5,070.36万元，主要原因是：商品房销售单价的提高，使毛利润率达到了 5
77、2.39%，较上年同期增加 39.58%；公司全资子公司中辽国际工业总公司出售下属沈阳超力钢筋有限公司的股权实现了 1,724.72 万元的净利润，扣除这部分非经常性损益后，净利润为 3,106.39 万元，较上年同期下降了 18.67%。 （3）报告期内，公司归属于上市公司股东的所有者权益较上年同期增长了 54.07%，主要原因是：公司实现了净利润 4,892.03 万元；北京天源房地产开发有限公司（以下简称“北京天源”）因增资扩股而增加资本公积金 3,030 万元。 （4）报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为-73,059,678.86，较上年同期减少 173.64%，主要原因为：
78、因公司向大股东归还借款导致支付与经营性有关的其他款项增加。 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 25 子公司北京天源和香河东润房地产开发有限公司支付工程预付款增加 19,034.28 万元，导致预付款项期末余额较年初余额增长 67.92% 2、主营业务及其经营状况 （1）主营业务分行业、产品情况表 单位：元 主营业务分行业情况 分行业或分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 房地产业 19,281.21 9,180.64 52.39% -36.71% -51.75% 39.58% 钢压延加工业 10,108.6
79、3 9,382.91 7.18% -25.26% -24.93% -5.40% 主营业务分产品情况 商品房销售 19,281.21 9,180.64 52.39% -36.71% -51.75% 39.58% 钢棒产品销售 10,108.63 9,382.91 7.18% -25.26% -24.93% -5.40% 地区 营业收入 营业收入比上年增减（%） 北京 19,281.21 -36.71% 沈阳 10,108.63 -25.26% （2）对公司主营业务及其经营情况的分析 公司本报告期内的房地产业务收入主要来自于北京华松，由于北京华松所开发的项目在 2008和 2009 年度已经完成大
80、部分房屋交付使用，因此本报告期北京华松确认的收入减少，导致合并报表中公司的主营业务收入减少。 报告期内，公司不断开拓房地产业务，房地产开发业务量有较大幅增长，其中，北京天源在顺义太平村的 30.3 万平米回迁安置房项目正在施工，香河东润在香河地区的“滨河国际新城”（暂定名）项目正处于拆迁整理阶段，北京万方天成房地产开发有限公司（以下简称“万方天成”）在朝阳区的“孙河家园（暂定名）四期”40.3 万平米回迁安置房项目正在办理与立项等手续，但前述项目均处于开发阶段，尚未达到结转收入的条件。上述项目的经营正有序进行，预计在未来 12 年内可实现利润。 由于公司处置对超力钢筋的全部股权，因此，公司今后
81、将不再经营历史遗留的钢压延加工业务，公司今后主业更加突出。 3、公司资产构成的变化 （1）报告期内，公司以 5,900 万元的价格出售了公司全资子公司中辽国际工业总公司持有的超力钢筋 48.9% 的股权，并于 2010 年 12 月 29 日完成股权过户手续，公司自 2010 年 7 月 1 日起不再合并沈阳超力钢筋的报表，对公司的资产构成情况造成如下影响： 单位：元 项 目 期末余额 年初余额 变动情况 变动率 备注 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 26 （2）报告期内，根据项目进度，北京天源和香河东润对其所开发的项目增加预付工程款，使公司的预付账款较年初增加了 67.92%。同时
82、，因北京天源收回了“顺义太平村一级开发项目”的工程押金，使得公司的其他应收款相应减少 53.89%。 单位：元 （3）报告期内发生的长期股权投资变化 报告期内，公司收购或新设立控股子公司 3 家，处置了超力钢筋 48.9%的股权，通过增资扩股为子公司北京天源引入了新股东，具体情况如下： 2010 年 7 月 29 日，公司召开第 6 届董事会第 2 次会议，审议通过了公司对外投资设立子公司的议案，同意公司与自然人蔡宏炜共同在北京市门头沟区投资设立子公司。2010 年 8 月 2 日，北京万方天成房地产开发有限公司正式成立，注册地址北京市门头沟区，注册资金 5,100 万元，法定代表人：张晖，万
83、方地产以现金方式投资人民币 5,090 万元，占该公司注册资本的 99.8%。 2010 年 8 月 25 日，召开了 2010 年第二次临时股东大会，会议审议并通过了关于公司对外投资设立子公司的议案，同意公司与自然人苏建青共同在河北省沧州市投资设立子公司。2010 年10 月 28 日，沧州市广润房地产开发有限公司（以下简称“沧州广润”）正式成立，注册资金 3,000万元，法定代表人：张晖，万方地产以现金出资 2,550 万元，占注册资本的 85%。 2010 年 8 月 6 日，公司召开第 6 届董事会第 3 次会议，审议通过了关于公司购买香河东润房地产开发有限公司 70%股权的议案，公司
84、以 700 万元的价格购买北京宽邦投资有限公司持有的香流动资产： 超力钢筋不再纳入合并 应收票据 0.00 4,690,000.00 -4,690,000.00 -100.00% 应收账款 446,500.00 30,385,933.14 -29,939,433.14 -98.53% 非流动资产： 固定资产 4,457,056.90 27,287,740.89 -22,830,683.99 -83.67% 无形资产 0.00 5,025,251.08 -5,025,251.08 -100.00% 长期待摊费用 0.00 1,119,180.04 -1,119,180.04 -100.00% 非
85、流动负债： 长期借款 0.00 34,000,000.00 -34,000,000.00 -100.00% 营业总成本 财务费用 1,056,335.88 2,438,164.60 -1,381,828.72 -56.67% 销售费用 2,756,955.61 4,527,937.56 -1,770,981.95 -39.11% 超力钢筋不再纳入合并，房地产销售主体完成，销售费用同时减少。 项 目 期末余额 年初余额 变动情况 变动率 备注 流动资产： 预付款项 470,591,334.35 280,248,523.02 190,342,811.33 67.92% 北京天源和香河东润增加工程预
86、付款 其他应收款 19,283,539.24 41,818,540.82 -22,535,001.58 -53.89% 天源收回工程押金 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 27 河东润 70%的股权。2010 年 8 月 18 日，香河东润 70%股权正式过户至万方地产名下。 2010 年 11 月 29 日，公司召开了 2010 年第四次临时股东大会，会议审议并通过了关于出售沈阳超力钢筋有限公司股权的议案，公司与北京宏途建设工程有限公司（以下简称“宏途建设”）于 2010 年 11 月 11 日签订了股权转让合同，宏途建设以人民币 5,900 万元的价格收购万方地产全资子公司中辽国际
87、工业总公司持有的沈阳超力钢筋有限公司 48.9%的股权。2010 年 12 月 29 日，沈阳超力钢筋有限公司 48.9%的股权正式过户至宏途建设名下。 2010 年 11 月 29 日，公司召开了 2010 年第四次临时股东大会，会议审议通过了关于审议子公司北京天源房地产开发有限公司增资扩股方案的议案，公司与北京市顺义区仁和镇资产运营中心、北京农业产业投资基金（以下简称“农投基金”）、北京天源四方于 2010 年 12 月 21 日签订了增资扩股协议，农投基金对北京天源以每股 1.61 元的价格进行增资扩股，2010 年 12 月 29 日北京天源完成增资扩股，注册资本由原来的 7,000
88、万元变更为 11,970 万元，公司持股占全部股权的53.47%，农投基金持股占 41.52%，顺义区仁和镇资产运营中心持股占 5.01%。 4、公司人员变动情况 截至 2010 年 12 月 31 日，公司共有在册员工 139 人（含受大股东委托管理的重庆百年同创房地产开发有限公司），其中中层以上管理人员 38 人、专业技术人员 46 人、财务人员 21 人、人力资源 12 人、行政等相关人员 22 人。 上述人员学历构成为：硕士及以上学历占 4.32%、本科占 36.69%、大专占 41.73%、大专以下占17.27%。；年龄构成为：25 岁以下占 7.19%、25-34 岁占 47.48
89、%、35-44 岁占 30.94%、45-54 岁占 10.07%、55 岁以上占 4.32%。 5、公司主要子公司的经营情况及业绩 报告期内公司的主营业务利润仍来自于北京华松,而历史遗留的中辽国际工业总公司则因出售下属钢筋公司的股权获得投资收益，各子公司经营及业绩情况如下： （1）北京华松 北京华松在北京望京地区开发的“裕景华庭”项目，整体预计产生 7.4 亿元左右的收入，并实现税后净利润 1.5 亿元左右。该项目已基本完成，本报告期，北京华松确认销售收入 1.93 亿元，利润总额 8,064.78 万元 ，净利润 6,038.23 万元。 （2）北京天源 2010 年 7 月 17 日公司
90、披露了关于下属子公司北京天源一级开发项目进展及变更的公告，由于北京天源实施的太平村项目一级土地开发项目位于新规划的北京 M15 号地铁沿线，为简化程序，提高效率，该项目纳入市区联合储备项目，由北京市土地整理储备中心、北京市土地整理储备中心 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 28 顺义分中心作为开发主体组织实施土地一级开发，北京天源作为施工主体继续参与该项目的实施。 为保证 M15 号线的顺利通车，加快 M15 号线沿线周边土地一级开发进度，顺义土储中心与北京天源于 2010 年 7 月 15 日签订了顺义区太平村改造土地一级开发招标项目解除协议，约定双方解除于 2007 年 6 月 2
91、5 日的顺义区太平村旧村改造土地一级开发项目委托协议及资金管理协议、项目资金监管三方协议，并约定顺义土储中心以项目开发完毕日为基准日，向北京天源支付经审计确定的项目前期投入费用，并按审计确定的投入费用的 8%计取开发利润。截至本报告期末，顺义区太平村旧村改造土地一级开发项目已基本施工完毕，但北京天源尚未完成与顺义土储中心的结算。 2010 年 7 月 15 日，北京天源与北京市顺义区住房保障办公室签订了顺义区仁和镇太平村定向安置房项目框架协议，协议约定北京市顺义区住房保障办公室委托北京天源建设太平村项目共计 30.3 万平米的回迁房，项目竣工后，由北京市顺义区住房保障办公室委托造价机构对建设成
92、本进行总体评价，并按照项目总造价的 3%向北京天源支付开发利润。目前，该项目正在实施当中，已经完成部分建设面积的基础施工。 本报告期末，北京天源实现净利润-158.32 万元。 （3）万方天成 万方天成成立于 2010 年 8 月 2 日，本报告期内未有签约项目。根据公司于 2011 年 3 月 19 日披露的关于控股子公司签署重大协议的公告，北京市孙河农工商联合公司委托万方天成代理建设孙河家园（暂定名）四期中约 40.3 万平米的安置用房及配套设施。目前，万方天成正在办理立项等相关手续。 报告期内，万方天成实现净利润 -3.8 万元。 （4）沧州广润 沧州广润成立于 2010 年 10 月
93、28 日， 本报告期内未有签约项目，实现净利润-3.5 万元。 （5）香河东润 香河东润在河北省廊坊市香河县拥有约1560亩的拆迁改造项目，项目暂定名为“滨河国际新城”，目前项目处于拆迁过程中，报告期内实现净利润-74.53万元。 （6）中辽国际工业总公司 中辽国际工业总公司为公司历史遗留子公司，该公司持有沈阳超力钢筋有限公司 48.9%的股权。沈阳超力钢筋有限公司一家独立经营、自负盈亏的中外合资企业，也属于公司的历史遗留企业，多年来一直处于微利和亏损的边缘，既非优质资产亦非公司目前的主营业务，对公司的盈利状况影响很小。 2009 年度的审计当中发现超力钢筋在未通知公司的情况下，新增了 2 笔
94、对外担保，尽管公司在 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 29 发现该情况后及时采取了相关措施，未造成严重后果，但也体现出公司对超力钢筋的管控能力有限。 鉴于上述原因，公司董事会决定将该部分股权进行处置，以彻底剥离遗留的不良资产。 根据公司于 2010 年 11 月 13 日披露的关于出售下属沈阳超力钢筋有限公司股权的公告，公司与北京宏途建设工程有限公司（以下简称“宏途建设”）于 2010 年 11 月 11 日签订了股权转让合同，宏途建设将以人民币 5,900 万元的价格收购超力钢筋 48.9%的股权。 鉴于超力钢筋自 2009 年以来，一直为多个铁路项目供应无粘结预应力钢棒及成套产品
95、，并被京沈铁路客运专线辽宁有限责任公司评委会评审为无粘结预应力钢棒的合格生产商，其产品具备一定的高新技术含量，且销售渠道稳定，因此经公司与宏途建设协商，同意以高于评估值的价格转让。2010 年 12 月 29 日，沈阳超力钢筋有限公司 48.9%的股权正式过户至宏途建设名下，全部股权转让款已收到，交易完成。本报告期，中辽国际工业总公司因处置超力钢筋股权实现净利润 1,724.72 万元。 （二）对公司未来发展的展望 1、公司发展的宏观经济背景及行业发展趋势 2010 年，金融危机对国内外实体经济影响逐渐淡化，全球经济稳步复苏，无论是发达经济体还是新兴经济体或其他发展中经济体，基本上均实现一定程
96、度的正增长。在此背景下，中国经济在积极的财政政策及适度宽松的货币政策带动下快速回升，经济总量实现了较好的增长。 在国内经济快速增长的同时，由于货币增长较快，信贷投放较多，最终消费价格持续走高，通胀压力成为相对突出问题。为控制放贷过量造成的流动性过大，中国人民银行 2010 年两次加息、六次收紧存款准备金率，截至 2011 年 4 月 22 日，中国人民银行又两次加息、四次收紧存款准备金率，显示出在物价上涨压力以及美国量化宽松货币政策对中国负效应较大的影响下，今年的货币政策将呈适度紧缩趋势。货币政策之外，结构调整和发展方式转型也是 2011 年宏观经济增长面临的现实问题。作为 “十二五规划”的第
97、一年，“十二五规划”所作出的经济发展战略布局，既影响到日后经济可持续发展的运行模式和效率，又将直接左右 2011 年的经济运行。上述因素共同构成了 2011年企业发展的宏观经济背景。 2010 年的房地产市场可谓波折起伏：一季度房屋成交量增幅回落，房价涨幅趋缓，部分地区三、四月份的楼价地价暴涨；二季度房地产市场需求增幅继续回落，价格涨幅回落甚至下跌，五、六月份普遍处于销售低迷状态。三季度房屋成交量增幅继续回落，房价涨幅趋缓但八、九月份市场迅速复苏，房价涨幅增加；四季度房屋成交量增幅回升，房价涨幅增加，十月份以来，调控政策再次密集出台，市场再度低迷。整体来看，2010 年的房地产市场运行态势基本
98、良好，房地产供给较快增加，需求增幅减小，房价涨幅回落。 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 30 2010 年房地产市场的最大特点是调控力度空前，政策调控成为对市场产生最大影响力的因素。2010 年 1 月 10 日，国务院办公厅出台了“国十一条”，即关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，规定购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于 40%，房地产企业必须“公开房源+明码标价”等，这被认为是国家打出的抑制房价“第一拳”。2010 年 4 月 14 日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。对购买首套住房且套型建筑
99、面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%。2010 年 4 月 17日，国务院又发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出了调控楼市的 10 项具体措施，被称为“新国十条”。要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。2010 年 9 月 29 日，国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于 30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得
100、税优惠政策。2011 年 1 月 26 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议提出八条政策，包括二套住房首付款比例不低于 60%、贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍、地方政府问责、调整个税和加强土地增值税、普遍实施限购令等。一系列全新的调控政策，让人感觉到史无前例的调控力度。波折起伏的市场，层层加码的调控，意味着今天中国的房地产，不仅仅是经济问题，更是民生问题。 近期闭幕的两会上温总理政府工作报告、住建部等相关部委记者会均有许多有关房地产调控政策的内容，2011 年房地产市场仍将保持强有力的调控力度。温家宝总理在两会闭幕的记者会上提出“控制货币
101、流动性”是调房价的手段之一，并同时反复强调保障性住房的建设。预计在 2011 年乃至更长的时间内，收紧货币将是调控房价的重要手段，差别化信贷政策将得到严厉执行，而伴随着资金、土地等相关政策的落实，保障性住房建设将逐步得到落实。 2、公司发展战略及发展方向 如何在上述宏观经济环境、行业环境背景下，充分调动利用公司自身的资源，实现公司的稳健发展，是公司董事会制定 2011 年公司发展计划所首要考虑的问题。为此，公司董事会有针对性地分析了企业内外部发展环境与公司的优劣势，在此基础上，为 2011 年制订如下的发展战略： （1）夯实面向二三线城市的战略布局，实现战略重心的顺利转移； 随着一线城市面房地
102、产市场房价日益饱和、土地资源日趋稀缺，调控力度不断加大，二三线甚至四线城市越来越成为今后一段时间房地产业竞争的焦点，对此，公司及时审时度势，在二三线城市开始了业务的拓展。2010 年，公司在河北香河、沧州分别设立了项目公司，在当地拓展业务。今 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 31 年将对上述已成立公司加大投入力度，确保项目的顺利开展，积极积累异地管控经验，为公司战略重心向二三线城市转移打下良好的基础。 （2）积极响应国家政策，积极参与保障房建设 今后一段时期，我国将进入保障性住房建设“加速跑”的阶段。住房和城乡建设部表示，2011 年全国将开工建设保障性住房和棚户区改造住房 1000
103、 万套，未来 5 年我国计划新建保障性住房 3600万套，这意味着保障房建设即将进入井喷时代。在保障房建设过程中，“政府开发商”的模式将成为最主要建设方式，政府将会把更多的保障房土地整理和建安工程都交由开发商完成。同时，作为民生工程，保障房贷款支持力度预计会更大，在再融资方面也有可能享有一定的优先权； 另外，在土地、税收等方面也会有一定的优惠条件。所有这些为保障房的建设提供了较为宽松的政策、信贷环境。为此，公司将积极响应国家大力建设保障性住房的政策，以控股子公司北京天源和北京万方天成承建的回迁安置房为起点，结合实面向二三线城市的战略布局，大力拓展保障房建设项目，开发出更多更好的保障房建设项目。
104、 （3）迎接人口老龄化趋势，积极试水养老地产市场 根据国家人口计生委数据，2009 年，全国 60 岁以上老年人口已达 1.6714 亿。据估计，到 2015年，老年人口总量将突破 2 亿，占总人口比例将超过 15%。这表明中国已经进入老龄化的高峰期。针对人口老龄化，面向养老住宅市场，设计、供应合适的养老住宅产品，是今后房地产业一个重要的潜在增长点，在这方面，全国才刚刚起步。因此，公司将积极尝试养老地产项目，积极探索适合养老地产市场的产品模式、商业模式，加快对于养老地产的研发和投入， 并在合适的时机推出项目产品。 （4）不断拓宽融资渠道，进一步完善融资结构 一方面，在当前国内严厉的调控和限购背
105、景下，银行与资本市场等常规融资渠道已对房地产行业设置了较大障碍；另一方面，单一的融资渠道已无法满足公司未来快速增长的需要。所以，搭建合理的融资结构、融资渠道已成为公司当前的现实需要。为此，公司将在扎实稳健的基础上，不断拓宽融资渠道，丰富资金的来源，积极尝试股权融资、信托融资等多种融资方式，从而建立起既能保证企业现阶段投资需要，又能降低和规避融资风险的融资体系，不断增强公司资金方面的风险抵御力。 （5）加强业务流程建设 随着企业规模的快速增长、业务的日益复杂，流程体系正日益成为支撑企业运作的核心模块和基础平台，对此，公司已将其提升到战略高度。未来公司将通过对标杆企业管理理念和管理方法的不断学习，
106、通过对自身经营管理经验的不断梳理总结，进一步巩固业务流程体系建设成果，优化业 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 32 务流程体系结构，加强业务流程体系的宣传与培训，实现内部协同效率的不断提升，做大与做强的同步并进。 （6）创新人才机制，既加大引进力度又立足内部培育 为了确保人才队伍的成长与企业的发展的相互匹配，相互促进，公司将以人才体制创新为前提，以事业发展为基础，针对企业对人才的现实和未来需要，通过提供在业内具有竞争力的薪资水平，通过目标管理和绩效考核下的物质与精神激励，以及广阔的成长与发展环境，吸引和招揽行业一流人才，加速对行业高端人才的集聚。与此同时，积极创造条件，促进高端人才与
107、公司现有人才队伍的融合，既让高端人才能人尽其才、才尽其用，又让高端人才成为人才队伍观念优化、知识优化、技能优化的催化剂。 对于公司内部现有人才的培养与培育，一直是公司人才战略的重要环节。公司将进一步加强人才培训机制、晋升机制、考核机制、激励机制的建设，促进人才队伍结构进一步优化，人才整体素质持续提升。 （7）进一步突出产品特色，树立品牌形象 当前房地产市场的竞争已逐渐集中在两个方面：一个是资本竞争，一个是品牌竞争。经过多年的积累，万方地产在区域内已积聚了一定的知名度和品牌力，但总的来说，还没有形成明确清晰的定位，品牌建设还处于起步阶段，不够完善和成熟，这种状态无法应对未来的竞争需要。为此，公司
108、将在今后的 3 年中加大品牌建设力度，以现有的开发项目为起点，对其进行全面的梳理、整合，逐步形成立足于城市化、城乡一体化以及新农村建设，打造城市综合体，促进所在区域产业结构调整、土地价值提升、居住品质升级的产品开发特色，并以此为核心，积极探索公司的品牌建设与发展体系，累积品牌特色与品牌形象，最终建立起以品牌竞争取代产品竞争的新的经营模式，以实现公司未来的长远发展。 3、 公司 2011 年的经营目标和工作重点 （1）各子公司项目工程进度目标 北京天源承建的顺义区“太平村回迁安置房”项目计划在年底前完成部分面积主体结构封顶；香河东润的“滨河国际新城“城中村改造项目计划配合当地政府完成前套和后套两
109、个村庄的拆迁准备工作，并实施部分拆迁；万方天成承建的“孙河家园四期”回迁安置房项目计划办理完立项和建设手续，年内开工。 （2）进一步完善公司内部架构和内控制度，梳理管理流程，加强风险控制 随着控股子公司和项目的增多，公司原有的管理架构和内控制度在一定程度上已经不能满足现有的管理要求，2011 年公司将根据目前的业务情况完善、充实内部架构和内控制度，使管理流程更 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 33 加有效和顺畅，控制重点更加明确，提高上市公司控制风险的能力。 （3）加强人才梯队建设，加强队伍能力建设 一流的企业的关键是一流的人才，公司一直重视人才队伍的建设，通过“请进来，送出去”等多
110、种方式，优化人才队伍结构，提升人才队伍素质。今后则要进一步强化人才队伍的建设，将高度提升到队伍的延续更替上来，加强人才培育的力度，加快人才培育的速度，对骨干、高潜质人才进行全方位重点培养，对后备人才加强选拨与培育，对内部员工重视其成长与综合素质的提升，同时，积极引进行业的优秀人才，为实现公司的经营目标和成长提供坚实的人力资源基础。 （4）加强资金管理，加速资金周转 房地产行业属资金密集型行业，房地产企业最大的风险来自于资金管理，所以，公司一直都非常重视资金管理能力的打造，特别是在当前货币政策将适度紧缩的背景下。为此，对新增项目，公司将进一步强化项目的投资可行性研究工作，完善并严格执行预算制度，
111、并由总公司对资金进行统一调配，提高资金利用效率，提高企业的经济效益。 （5）进一步强化绩效考核管理，加大考核力度 宏观的战略要依靠绩效考核来获得落实，具体的任务执行要靠绩效考核来保证战略方向，要确保公司战略目标实现，有效有力的绩效考核是核心、是基础。今年公司将进一步强化绩效考核的管理，加大绩效考核力度：在操作上，进一步细化量化各项经营指标，将月度考核与年终考核相结合；在范围上，重点抓子（分）公司及总部各部门负责人，以其为点带动全员的考核；在方法上，对绩效考核中各项指标的异常波动和偏差情况，要认真分析、及时纠偏、不断跟踪。通过以上措施，进一步完善考核制度，规范考核流程，切实发挥出绩效考核在贯彻落
112、实发展战略中的作用。 4、面临的风险因素及应对措施 2011 年，国家政策对房地产市场调控全面升级以及日趋复杂多变的房地产市场形势，无疑将给公司的发展带来较大的外部风险，与此同时，公司处于非常重要的快速发展期，必定会带来一定的内部管控风险，这些都将成为未来可能的风险来源。 （1）宏观经济及宏观调控政策风险 2011 年，全球仍增长乏力，而欧美的宽松货币政策也将一如既往的持续，再加上受应对金融危机时采取的经济刺激政策进入尾声，贸易保护主义等因素的影响，2011 年中国经济的增长速度会放慢，这些都将是宏观经济的潜在危险。而随着紧缩货币政策、信贷政策、“限购令”和保障房供应等房地产调控政策的实施，调
113、控效果将逐步显现，其最终效果决定了 2011 年房地产宏观调控的政策压力。为此，公司将密切关注国内外经济形势和政策走向，认真分析各项调控宏观政策，积极地顺应变化、顺势调整。 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 34 （2）房地产市场变化风险 限贷令、限购令、保障房供应等宏观政策对消费者需求的综合影响，以及当前已日趋多元化房地产消费群体，和公司对消费者需求特点的把握，对房屋设计规划、科技智能含量的把握和运用等都会形成潜在的风险，为此，公司将密切关注市场的动态变化，认真研究消费者的需求变化，精细化前期调研工作，缩短项目开发周期，提高项目开发各环节各阶段的专业能力，及时掌握先进行业科技，准确判
114、断不同层次房地产市场对科技要求，使开发出的产品更加符合市场需求。 （3）业务规模扩大及多项目异地经营带来的风险 随着公司今年多个项目的同时启动，以及在二三线城市的拓展速度的加快，公司的管理幅度将进一步加大，管理链条将进一步延伸，这将使公司的管理难度和管控风险相应增加。为此，公司对子公司实施高管及重要管理人员委派，财务、成本等重要部门直线管理的控制方式，不断加强制度建设，优化组织结构，依托不断完善的各项内控制度和信息化系统，提高管理的针对性、及时性，使公司内部的监督管理能与业务发展相匹配、相适应、相促进，不断提高消除和应对运营管理风险的能力。 二、报告期内的投资情况 （一）报告期内公司不存在募集
115、资金投资项目，也不存在报告期之前募集资金的使用延续到报告期的情况。 （二）非募集资金项目情况 1、北京华松开发的“裕景华庭”项目位于北京市繁华的望京地区，该项目投入总成本（含应上缴税金）5.9 亿元。目前，该项目已基本完成，220 套住宅全部交付使用，15 套商业中的 14 套交付使用，该项目预计实现净利润 1.5 亿元，截至本报告期末 ，累计实现净利润 13,257.86 万元，其中本报告期内实现净利润 6,038.23 万元。 2、北京天源开发的顺义太平村回迁安置房项目预计总投入约 12.5 亿元，预期收益 3,750 万元。截至本报告期末已投入 26,719.96 万元，目前工程部分面积
116、的基础施工已完成。 3、香河东润开发的“滨河国际新城”项目预计总投入约 14 亿元，分期滚动开发，年预期收益率约为 17%。目前该项目正处于拆迁整理过程中，截至本报告期末已投入 11,206.42 万元。 4、北京万方天成开发的朝阳区“孙河家园（四期）”回迁安置房项目预计总体投入约 15 亿元，预期收益 4,500 万元。目前正在办理项目的立项手续，尚未涉及资金投入。 三、公司前期重大会计差错更正的情况 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 35 根据辽宁省地方税务局于 2010 年 12 月 9 日批复的关于万方地产股份有限公司资产损失税前扣除的批复（辽地税函【2010】235 号）、沈
117、阳市地税局和平分局征收科于 2011 年 3 月 17 日下发给公司的税收通用缴款书（地 01070648 号），以及国家有关会计和税务法律法规，公司对 2007年净利润作出调整，调减利润 11,043,250.42 元，同时，调整 20082010 年期初未分配利润。详细情况如下： 公司前身中国辽宁国际合作（集团）股份有限公司（以下简称“中辽国际”）在 2007 年债务重组和资产重组过程中，产生了债务重组收益，因而也产生了应纳税所得额；同时，公司也存在以前年度亏损可税前抵扣情况和资产损失可税前抵扣情况，但由于主管税务机关一直未出具相关核定文件，公司对应纳税所得额无法准确核算，因此，2007
118、年度至 2009 年度，公司未对 2007 年产生的应纳税所得额产生的应纳税金进行账务处理。 为确定上述几个事项的准确金额，公司聘请了辽宁德信税务师事务所有限责任公司为我公司做了 2007 年以前 5 个年度（包括 2007 年度）的汇算清缴审计，该所出具了中国辽宁国际合作（集团）股份有限公司企业所得税汇算清缴鉴证报告（2007）（辽德信（所）字第【08121】号）和中国辽宁国际合作（集团）股份有限公司企业税前弥补亏损鉴证报告（2007）（辽德信（所）字第【08014】号），并上报给了沈阳市地税局和平分局。上述两个报告认定，公司在 2007 年度的应纳税所得额为173,042,866.43 元
119、，在 2002 年度经审核的亏损额为 13,997,847.87 元，2003 年度经审核的亏损额为63,407,539.54 元，两年共计 77,405.387.41 元，可在 2007 年度作税前弥补亏损。因此，公司 2007年度应纳税所得额为 173,042,866.4377,405,387.4195,637,479.02 元。根据国家税务总局 2008 年3 月 24 日下发的国家税务总局关于做好 2007 年度企业所得税汇算清缴工作的补充通知（国税函【2008】264 号）中第二条第二款规定，上述 95,637,479.02 元应纳税所得额可以在 20072011 年的 5 个年度平
120、均计入。沈阳市地税局和平分局征收科于 2011 年 3 月 17 日下发了对公司的税收通用缴款书（地 01070648 号），对上述事项进行了批准和确认。 辽宁省地方税务局于 2010 年 12 月 9 日批复的关于万方地产股份有限公司资产损失税前扣除的批复（辽地税函【2010】235 号），批准了我公司对辽宁华盛信托公司的长期股权投资损失54,121,500 元可以在税前扣除。 上述 95,637,479.02 元应纳税所得额和可税前扣除的投资损失 54,121,500 元相抵后，应纳税所得额的余额为 41,515,979.02 元，对应所得税费用为 11,043,250.42 元。因此，公
121、司 2007 年净利润应追溯调减11,043,250.42元，调减后公司2007年度实现净利润由267,156,542.12元调整为256,113,291.70元，每股收益由 1.73 元/股调整为 1.66 元/股。由于上述变化，20082010 年的期初未分配利润也应相应调减 11,043,250.42 元，但当期损益不变。 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 36 公司董事会认为：本次对财务报表数据进行追溯调整的依据充分；对会计差错的更正处理基于客观原因，符合企业会计准则、关于公开发行证券的公司信息披露编报规则的有关规定，符合公司实际情况，同意对公司财务报表予以追溯调整。 四、董事
122、会工作情况 （一）报告期内董事会成员变动情况 公司第五届董事会于 2010 年 7 月 1 日届满，经公司第一大股东提名，公司召开第 5 届董事会第 30 次会议及 2010 年第一次临时股东大会，会议选举张晖先生、杭滨先生、李庆民先生、寻鹏先生、刘玉女士、邓永刚先生为公司第六届董事会董事；选举崔劲先生、王国强先生、张汉亚先生为公司第六届董事会独立董事。 2010 年 6 月 30 日，公司第 6 届董事会第一次会议审议通过了关于选举公司第六届董事会战略委员会组成成员的议案，关于选举公司第六届董事会审计委员会组成成员的议案、关于选举公司第六届董事会薪酬与考核委员会组成成员的议案。 公司第六届董
123、事会战略委员会由 5 名董事组成：主任委员：张晖先生，委员：张汉亚先生（独立董事）、杭滨先生、李庆民先生、寻鹏先生。 公司第六届董事会审计委员会由 3 名董事组成：主任委员：崔劲先生（独立董事），委员：王国强先生（独立董事）、寻鹏先生。 公司第六届董事会薪酬与考核委员会由 3 名董事组成：主任委员：张汉亚先生（独立董事），委员：王国强先生（独立董事）、杭滨先生。 （二）报告期内董事会会议情况 2010 年董事会共组织召开八次会议，审议议案 36 项，具体情况如下： 1、2010 年 4 月 22 日，召开第 5 届董事会第 28 次会议，会议审议并通过了2009 年度董事会工作报告、2009
124、年度财务决算报告、2009 年年度报告全文及摘要、2009 年度利润分配及资本金转增股本预案、2009 年度公司内部控制自我评价报告、预估 2010 年公司日常关联交易的议案等 12 项议（预）案。 2、2010 年 4 月 28 日，召开第 5 届董事会第 29 次会议，会议审议并通过了2010 年第一季度报告全文及正文。 3、2010 年 6 月 11 日，召开第 5 届董事会第 30 次会议，会议审议并通过了关于提名公司第六届董事会董事候选人、独立董事候选人的预案。 4、2010 年 6 月 30 日，召开第 6 届董事会第 1 次会议，会议审议并通过了关于选举公司董事 万方地产股份有限
125、公司 2010 年度报告 37 长、副董事长的议案、关于选举公司第六届董事会战略委员会组成成员的议案、关于选举公司第六届董事会审计委员会组成成员的议案等 10 项议案。 5、2010 年 7 月 29 日，召开第 6 届董事会第 2 次会议，会议审议并通过了公司 2010 年半年度报告全文及其摘要、公司对外投资设立子公司的议案。 6、2010 年 8 月 6 日，召开第 6 届董事会第 3 次会议，会议审议并通过了关于公司对外投资设立子公司的预案、关于公司购买香河东润房地产开发有限公司 70%股权的议案、关于公司召开 2010 年第二次临时股东大会的议案。 7、2010 年 10 月 21 日
126、，召开第 6 届董事会第 4 次会议，会议审议并通过了公司 2010 年第三季度报告全文及其摘要、关于修改的预案、关于召开公司 2010 年第三次临时股东大会的议案。 8、2010 年 11 月 11 日，召开第 6 届董事会第 5 次会议，会议审议并通过了关于出售沈阳超力钢筋有限公司股权的预案、关于审议子公司北京天源房地产开发有限公司增资扩股方案的预案、关于召开 2010 年第四次临时股东大会的议案。 （三）报告期内董事会所做的主要工作 1、顺利完成换届选举工作 根据公司法、公司章程及相关法律法规的规定，公司接受第一大股东提名，经第 5 届董事会第 30 次会议及 2010 年第一次临时股东
127、大会审议通过关于提名公司第六届董事会董事候选人、独立董事候选人的议案、关于选举公司第六届监事会监事的议案，选举张晖先生、杭滨先生、李庆民先生、寻鹏先生、刘玉女士、邓永刚先生为公司第六届董事会董事；选举崔劲先生、王国强先生、张汉亚先生为公司第六届董事会独立董事；选举张钧先生、刘静女士、周永坤先生为公司第六届监事会监事；选举董知女士、简丽佳女士为公司职工代表监事。 公司于 2010 年 6 月 30 日召开第 6 届董事会第 1 次会议，会议审议通过了相关议案，选举张晖先生为公司第六届董事会董事长，选举杭滨先生为公司第六届董事会副董事长；公司第六届董事会聘任李庆民先生为公司总经理，聘任刘玉女士为公
128、司董事会秘书，聘任寻鹏先生、陈北国先生、王革红先生为公司副总经理，聘任邓永刚先生为公司财务总监， 聘任董知女士为公司证券事务代表。 2、积极应对宏观形势的变化，项目拓展有序展开 2010 年房地产调控政策频繁，市场跌宕起伏，整个地产业都面临着市场与资金双重的重大压力，面对此情况，董事会按照公司既定的战略目标，审时度势，趋利避害，通过参与保障房建设、合作开发等方式，优化资金配置，降低开发风险，确保项目的拓展、土地的储备按既定发展战略、既定的发展节奏有序展开。在面向二、三线城市方面，公司通过合作分别在河北香河、沧州成立了子公 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 38 司，开始了项目的开发前期
129、工作；在保障房方面，子公司北京天源、万方天成分别承接了太平村项目 30.3 万平方米的回迁安置房建设、孙河家园（暂定名）四期中约 40.3 万平方米的安置用房及配套设施建设。 3、进一步清理不良资产，降低上市公司风险。 公司在进行 2009 年度的审计当中发现下属孙公司沈阳超力钢筋在未通知公司的情况下，新增了 2 笔对外担保，发现该情况后公司董事会及时对该事项进行了补充审议和披露，虽未造成严重后果，但也体现出万方地产对超力钢筋的管控能力有限。为此，公司董事会决定尽快将该部分遗留资产进行处置，以降低上市公司的管控风险。 经过多次谈判，董事会选定了交易对方，提交公司股东大会审议通过后，于 2010
130、 年 12 月 29日完成超力钢筋股权过户。至此，公司将不再合并沈阳超力钢筋的财务报表，对控制能力有限的资产实施了剥离。 4、不断促进公司完善规范治理和内部控制 为了提高公司的规范运作水平，增强信息披露的真实性、准确性及为加强公司定期报告及重大事项在编制、审议和披露期间，公司外部信息报送和使用管理，2010 年 4 月 22 日公司召开第 5 届董事会第 28 次会议，会议审议通过了年报信息披露重大差错责任追究制度、外部信息报送和使用管理规定制度。 根据深交所于 2010 年 9 月 1 日起实行的深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引，为进一步加强公司的规范运作，董事会对公司章程的部分条款进
131、行了修订，并已提交公司 2010 年第三次股东大会审议通过。 5、为实施定向增发做好充分准备 公司第一大股东北京万方源房地产开发有限公司（以下简称“北京万方源”）恢复上市时承诺在公司恢复上市的一年内向公司提出首次定向增发的预案，北京万方源按期履行了承诺，但由于宏观调控的原因，公司暂时无法实施定向增发。目前，定向增发前的各项资产准备工作已基本完成，一旦具备实施条件时，公司董事会将尽快提出定向增发方案，在增强公司的持续经营能力的同时，彻底解决与第一大股东之间存在的同业竞争问题。 （四）对股东大会决议的执行情况 2010 年共召开股东大会五次，审议了 15 项由董事会提交股东大会的议案，具体情况如下
132、： 1、2010 年 5 月 16 日，召开了 2009 年度股东大会，会议审议并通过了2009 年度董事会工作报告、2009 年度监事会工作报告、2009 年度财务决算报告、2009 年度独立董事述职报告、2009 年度报告全文及摘要、2009 年度利润分配及资本公积金转增股本议案等 9 个议案，该 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 39 等议案均已执行完毕。 2、2010 年 6 月 30 日，召开了 2010 年第一次临时股东大会，会议审议并通过了关于选举公司第六届董事会董事、独立董事的议案、关于选举公司第六届监事会监事的议案，公司第六届董事、监事会成员已于公告日上任并履行职责，
133、该等议案已执行完毕。 3、2010 年 8 月 25 日，召开了 2010 年第二次临时股东大会，会议审议并通过了关于公司对外投资设立子公司的议案审议议案，2010 年 10 月 28 日，沧州市广润房地产开发有限公司正式成立，该议案已执行完毕。 4、2010 年 11 月 9 日，召开了 2010 年第三次临时股东大会，会议审议并通过了关于修改的议案，公司章程已于公告日修订完毕，该议案已执行完毕。 5、2010 年 11 月 29 日，召开了 2010 年第四次临时股东大会，会议审议并通过了关于出售沈阳超力钢筋有限公司股权的议案、关于审议子公司北京天源房地产开发有限公司增资扩股方案的议案。2
134、010 年 12 月 29 日，沈阳超力钢筋有限公司 48.9%的股权正式过户；2010 年 12 月 29 日北京天源的注册资本由原来的 7,000 万元变更为 11,970 万元，2011 年 1 月 4 日万方地产将其持有的北京天源 6,400 万的股权质押给农投基金，出质股权数额占北京天源全部股权的 53.47%。该等议案已执行完毕。 报告期内，公司董事会按照公司法、证券法和公司章程等有关法律法规的要求履行职责，严格按照股东大会的决议和授权，认真执行股东大会通过的各项决议，在履行过程中未超越股东大会授权范围。 （五）审计委员会履职情况 报告期内，公司审计委员会认真履行职责，委托公司内部
135、审计部门对公司的内部控制情况进行了专项审计，并对内审部门出具的审计报告进行了审议，在此基础上审议通过了公司内部控制自我评价报告，并提请公司董事会审议。 报告期内，审计委员会共召开会议 5 次，分别对公司的外部审计工作安排、4 次定期财务报告、会计师事务所选聘、年度利润分配方案、内部控制自我评价报告等事项进行了审议，充分发挥了专业委员会的作用。 在公司 2010 年年度财务报告审计的相关工作中，严格按照审计委员会年报工作规程中的要求，在年审注册会计师进场前，审计委员会成员就审阅了公司编制的财务会计报表，形成书面意见；并在年审注册会计师进场后加强与年审注册会计师的沟通，年审注册会计师出具初步审计意
136、见后再次审阅公司财务会计报表，形成出面意见。年审注册会计师出具公司年度财务会计报告后，审计委员会对此进行了表决，形成决议后提交董事会审核，确保了公司年度财务报告的真实、准确和 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 40 完整。 （六）薪酬委员会履职情况 报告期内，公司薪酬委员会共召开会议 2 次，2010 年 6 月 28 日，根据对公司目前的业务量，分析了公司高管人员及各级员工的工作情况，考察了公司高管的工作完成情况，在此基础上向董事会提交了关于审议公司高级管理人员薪酬的议案，对公司高管薪酬进行了合理调整。 2010 年12 月 13 日，在参考了相关地区行业薪酬平均水平的基础上，对新成
137、立的控股子公司的薪酬制度发表了指导意见。 （七）战略委员会履职情况 报告期内，公司战略委员会共召开会议 2 次，分别对公司三年发展战略和重大投资决策进行了研讨论并提出建议。 2010 年 3 月 28 日召开的第一次会议，就不断趋紧的宏观调控政策出台对公司业务造成的影响进行了讨论，进一步明确要加快参与保障房建设的步伐，适度规避风险。 2010 年 12 月 27 日召开的第二次会议上，讨论通过了万方地产股份有限公司 2011-2012 年发展战略规划，并以书面形式报告公司董事会。 五、内幕信息知情人管理制度执行情况 经公司第五届董事会第 27 次会议审议通过，公司于 2009 年 10 月 2
138、0 日建立了内幕信息知情人报备制度。 报告期内，公司副总经理陈北国之配偶王青违反了深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引第 3.8.15 条第一款规定，在公司第三季度定期报告公告前 30 日内买入公司股票，为此，深圳证券交易所公司管理部给公司发来了监管函。 陈北国系公司于 2010 年 6 月 30 日新聘副总，被公司派驻重庆工作，其配偶王青在不了解相关规定的情况下购买了公司股票，尽管其本意并非故意违规，但仍然给公司造成了严重后果。 事件发生后，公司董事长给予了充分地重视，亲自组织全体董事、监事及高管召开会议，责令要求公司董事会秘书加强对公司全体董事、监事及高管的培训与日常监管，并做处罚决定如
139、下： 1、扣除公司副总陈北国 3 个月工资，要求其作出书面检讨，并在公司范围内通报批评。 2、其配偶王青所持公司股票在卖出前应当将其卖出计划以书面方式通知董事会秘书，由董事会秘书核查公司信息披露及重大事项等进展情况，在买卖行为不违反公司法、证券法、上市公司收购管理办法、股票上市规则、深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引、深交所其他相关规定和公司章程等规定的前提下方可出售，如有收益，收益部分归公司所有。 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 41 3、扣除公司董事会秘书 1 个月工资。 4、根据公司董事、监事和高级管理人员持股及其变动管理制度，由公司全体董事、监事及高管及关联人员对持有公司
140、股票的情况进行自查，并于 2010 年 10 月 30 日前将自查结果以书面形式汇报公司董事会。 通过此次事件，公司董事会充分总结工作中的不足，一方面加强对公司董、监、高的培训，另一方面在敏感时期通过短信方式对相关人员进行提醒，以避免此类事件再度发生。 截至本报告期末，公司副总经理陈北国之配偶王青未有出售其所持公司股票的书面计划，也未有其他人员违反规定购买公司股票的行为发生。 六、本次利润分配及资本公积金转增股本预案 1、根据公司法和公司章程的相关规定，公司实现利润应首先用于弥补以前年度亏损，完全弥补以前年度亏损后才能进行分配。经大信会计师事务有限公司审计确认，公司 2010 年度实现归属于母
141、公司所有者净利润 48,920,271.99 元，期初未分配利润-211,853,095.02 元，弥补亏损后，公司尚有未弥补亏损 162,932,823.03 元，因此公司 2010 年度不进行利润分配，也不进行资本公积金转增股本。 2、公司最近 3 年现金分红情况 分红年度 现金分红金额（含税） 分红年度合并报表中归属于上市公司股东的净利润 占合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比率 年度可分配利润 2009 年 0.00 37,815,926.80 0.00% -211,853,095.02 2008 年 0.00 72,256,442.96 0.00% -358,786,737.72
142、 2007 年 0.00 256,113,291.70 0.00% -460,416,337.18 最近三年累计现金分红金额占最近年均净利润的比例（%） 0.00% 第八节 监事会报告 公司监事会在 2010 年度认真履行公司法和公司章程赋予的职责，对公司依法运作情 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 42 况、财务状况、资产交易情况及公司董事会成员和高级管理人员履职情况等进行了有效监督和检查，有效地发挥了监事会的作用，现将具体工作汇报如下： 一、2010 年度监事会召开会议情况 2010 年监事会共组织召开六次会议，审议议案 13 项，具体情况如下： （一）4 月 22 日，召开第 5
143、 届监事会第 14 次会议，会议审议并通过了2009 年度监事会工作报告、2009 年度财务决算报告、2009 年年度报告全文及摘要、2009 年度利润分配及资本金转增股本预案等 8 项议（预）案。 （二）4 月 28 日，召开第 5 届监事会第 15 次会议，会议审议并通过了2010 年第一季度报告全文及正文。 （三）6 月 11 日，召开第 5 届监事会第 16 次会议，会议审议并通过了关于提名第六届监事会监事候选人的预案。 （四）6 月 30 日，召开第 6 届监事会第 1 次会议，会议审议并通过了关于选举公司第六届监事会主席的议案。 （五）7 月 29 日，召开第 6 届监事会第 2
144、次会议，会议审议并通过了公司 2010 年半年度报告全文及摘要。 （六）10 月 21 日，第 6 届监事会第 3 次会议，会议审议并通过了2010 年第三季度报告全文及摘要。 二、报告期内监事会工作情况 （一）公司依法运作情况 报告期内，监事会依据有关法律法规，对公司各方面的依法运作情况进行了监督和检查，监事会成员多次列席了董事会会议，认为公司在资金使用、投资、出售、收购、交易等经营行为中，没有出现内部交易、损害中小股东权益、造成公司资产流失等违法、违规、违纪问题。本报告期内公司董事及高级管理人员在履行职务时，没有发现违反法律、法规、公司章程或者其他损害公司利益的行为。 （二）核查内部控制情
145、况 根据深圳证券交易所上市公司内部控制指引的要求，监事会对公司内部控制情况进行了充分核查，发表核查意见如下：公司现有的内部控制制度符合现行相关法律、法规和规章制度的要求，在所有重大方面能满足风险有效控制的要求；2010 年度内部控制自我评价报告客观、真实反映了公司内部控制制度的建立、运行和检查监督情况。 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 43 （三）检查公司财务情况 公司2010年度财务情况经大信会计师事务有限公司审计后，出具了标准无保留意见审计报告。该报告客观、真实、准确地反映了公司截至2010年12月31日的财务状况和2010年1月至12月的生产经营成果。 （四）募集资金使用情况
146、报告期内，公司无募集资金使用情况。 （五）收购、出售资产情况 1、2010 年 11 月 11 日，公司与北京宏途建设工程有限公司于签订了股权转让合同，宏途建设将以人民币 5,900 万元的价格收购万方地产全资子公司中辽国际工业总公司持有的沈阳超力钢筋有限公司 48.9%的股权。工商变更手续已于 12 月 29 日完成。 监事会认为：对钢筋公司股权的处置彻底解决了公司对钢筋公司管控能力有限的问题，为上市公司规避了风险，提升了资产质量，有利于上市公司主业更加突出，该次交易程序合法、合规，保护了广大投资者的利益。 2、2010 年 8 月 4 日，公司与北京宽邦投资有限公司签订了股权转让协议，公司
147、以人民币700 万元的价格购买其持有的东润房地产 70%的股权。 监事会认为：上述出售资产的情况是公司结合实际运营及业务发展需要而进行的投资行为，审批程序合规、合法，没有损害中小投资者的利益。 （六）公司关联交易情况 公司 2010 年度发生如下两笔日常关联交易： 序号 交易类别 交易标的 关联方 涉及金额（元） 1 办公用房租赁 北京市朝阳区曙光西里甲一号 A 座 30 层 万方投资控股集团有限公司 1,063,932.00 2 受托管理 重庆百年同创房地产开发有限公司的经营决策权 北京万方源房地产开发有限公司 1,040,000.00 合 计 2,103,932.00 该两笔日常日常关联为
148、日常经营所需，均履行了相应的审核程序，定价主要遵循市场原则，关联交易价格合理，没有损害公司和中小股东利益。 （七）公司董事会成员和高级管理人员履职情况 公司董事会成员及高级管理人员能按照国家有关法律、行政法规和本公司章程的有关规定，忠实勤勉地履行其职责。董事会全面落实股东大会的各项决议，高级管理人员认真贯彻执行董事会决 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 44 议。 报告期内，公司副总经理陈北国之配偶王青违反了深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引第 3.8.15 条第一款规定，在公司第三季度定期报告公告前 30 日内买入公司股票，事件发生后公司及时采取了相关措施，同时也对相关人员进行了
149、处理，努力杜绝此类情况再度发生。除此之外，未发现公司董事及高级管理人员在执行职务、行使职权时有违反法律、法规、公司章程及损害公司和股东利益的行为。 （八）对公司前期重大会计差错更正的意见 公司本次追溯调整符合企业会计准则及有关法律法规的规定，客观地反映了公司的财务状况和经营成果，且不构成重大会计差错，同意公司做出本次追溯调整处理。 三、监事会 2011 年度重点工作 （一）严格按照公司法、公司章程及监事会议事规则的要求，开展好监事会日常议事活动。根据公司实际需要召开监事会定期和临时会议，做好各项议题的审议工作；按照上市公司监管部门的有关要求，认真完成各种专项审核、检查和监督评价活动，并出具专项
150、核查意见。 （二）加强监事的内部学习。加强调研和培训，推进自身建设，开展调查研究； 跟踪监管部门的新要求，加强学习和培训，持续推进监事会的自身建设。 （三）加强学习监管政策，适应上市公司的监管需要。按照监管部门的要求， 督促公司严格按照相关法律、法规的要求不断完善公司治理结构，建立公司规范治理的长效机制，维护公司和全体股东的权益。 第九节 重要事项 一、报告期内，公司无重大诉讼，仲裁事项 二、收购资产 单位：万元 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 45 交易对方或最终控制方 被收购或置入资产 购买日 交易价格 自购买日起至本年末为公司贡献的净利润（适用于非同一控制下的企业合并） 本年初
151、至本年末为公司贡献的净利润（适用于同一控制下的企业合并） 是否为关联交易 定价原则 所涉及的资产产权是否已全部过户 所涉及的债权债务是否已全部转移 与交易对方的关联关系（适用关联交易情形） 北京宽邦投资有限公司 香河东润房地产开发有限公司 70%股权 2010-08-18 700.00 0.00 -61.44 否 评估定价 是 是 不适用 三、出售资产 单位：万元 交易对方 被出售或置出资产 出售日 交易价格 本年初起至出售日该出售资产为公司贡献的净利润 出售产生的损益 是否为关联交易 定价原则 所涉及的资产产权是否已全部过户 所涉及的债权债务是否已全部转移 与交易对方的关联关系（适用关联交易
152、情形） 北京宏途建设工程有限公司 沈阳超力钢筋有限公司 48.9%的股权 2010-12-29 5,900.00 -133.66 2,572.05 否 评估定价 是 是 不适用 沈阳超力钢筋有限公司一家独立经营、自负盈亏的中外合资企业，属于中辽国际的历史遗留企业，多年来一直处于微利和亏损的边缘，既非优质资产亦非万方地产目前的主营业务，对万方地产的盈利状况影响很小，对公司的业务连续性和管理层的稳定性均不造成影响。 四、重大担保 单位：万元 公司对外担保情况（不包括对子公司的担保） 担保对象名称 担保额度相关公告披露日和编号 担保额度 实际发生日期（协议签署日） 实际担保金额 担保类型 担保期 是
153、否履行完毕 是否为关联方担保（是或否） 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 46 中辽国际北方公司 披露日期：2008 年 8 月5 日；编号：2008-054 1,200.00 1998 年 04 月 20 日 60.00 连带责任保证 12 个月 否 否 中辽国际北方公司 披露日期：2008 年 8 月5 日；编号：2008-054 50.00 1998 年 07 月 20 日 2.50 连带责任保证 9 个月 否 否 中辽国际北方公司 披露日期：2008 年 8 月5 日；编号：2008-054 100.00 1997 年 09 月 01 日 5.00 连带责任保证 6 个月 否
154、否 报告期内审批的对外担保额度合计（A1） 0.00 报告期内对外担保实际发生额合计（A2） 0.00 报告期末已审批的对外担保额度合计（A3） 0.00 报告期末实际对外担保余额合计（A4） 67.50 公司对子公司的担保情况 担保对象名称 担保额度相关公告披露日和编号 担保额度 实际发生日期（协议签署日） 实际担保金额 担保类型 担保期 是否履行完毕 是否为关联方担保（是或否） 报告期内审批对子公司担保额度合计（B1） 0.00 报告期内对子公司担保实际发生额合计（B2） 0.00 报告期末已审批的对子公司担保额度合计（B3） 0.00 报告期末对子公司实际担保余额合计（B4） 0.00
155、公司担保总额（即前两大项的合计） 报告期内审批担保额度合计（A1+B1） 0.00 报告期内担保实际发生额合计（A2+B2） 0.00 报告期末已审批的担保额度合计（A3+B3） 0.00 报告期末实际担保余额合计（A4+B4） 67.50 实际担保总额（即 A4+B4）占公司净资产的比例 0.34% 其中： 为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0.00 直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保金额（D） 0.00 担保总额超过净资产 50%部分的金额（E） 0.00 上述三项担保金额合计（C+D+E） 0.00 未到期担保可能承担连带清偿责任说明 为本公司北
156、方公司提供的 67.5 万元担保责任已全部协议由本公司控股股东万方源无偿承担，本公司实际不存在担保责任。但由于债权人未进行债权申报，暂无法偿付担保责任，也无法消除担保记录。 五、重大关联交易 （一）与日常经营相关的关联交易 单位：万元 关联方 向关联方销售产品和提供劳务 向关联方采购产品和接受劳务 交易金额 占同类交易金额的比例 交易金额 占同类交易金额的比例 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 47 万方投资控股集团有限公司 0.00 0.00% 106.39 100.00% 北京万方源房地产开发有限公司 104.00 100.00% 0.00 0.00% 合计 104.00 100.
157、00% 106.39 100.00% 其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额 104.00 万元。 与年初预计临时披露差异的说明 公司年初预估日常关联交易与年末实际发生额不存在差异。 （二）关联债权债务往来 单位：万元 关联方 向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金 发生额 余额 发生额 余额 万方投资控股集团有限公司 431.20 0.00 287.97 159.59 北京万方源房地产开发有限公司 30,791.93 0.00 27,931.72 3,969.19 重庆百年同创房地产有限公司 11,455.00 0.00 23,190.00 11,735.
158、00 北京伟业通润经贸有限公司 0.00 0.00 1,672.50 0.00 辽宁国际经济咨询公司 0.00 0.00 0.00 75.18 中国辽宁国际经济技术合作公司鞍山公司 0.00 0.00 0.00 12.60 辽宁省国际经济贸易公司 0.00 0.00 0.00 4.11 合计 42,678.13 0.00 53,082.19 15,955.67 其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额 42,678.13 万元，余额 0.00 万元。 六、承诺事项履行情况 （一）控股股东在股权分置改革时作出的承诺及承诺履行情况 公司控股股东北京万方源房地产开发有限公司（以下简
159、称“万方源”）在公司股权分置改革时作出了如下承诺： “公司 2008 年、2009 年、2010 年每年经具有证券从业资格会计师事务所审计的标准无保留意见审计报告显示的全面摊薄后的每股收益均不低于 0.20 元。” 否则，“万方源将向流通股股东追加对价一次，追加对价股份总数为 6,630,000 股，按现有流通股数量为基准，流通股股东每 10股获付 0.75 股。” “万方源所持有的公司股份自恢复上市之日起三年（36 个月）内，不上市交易或转让。如果出现需要追加对价的情况，万方源持有的公司股份自恢复上市之日起四年（48 个月）内，不上市交易或转让。” 承诺履行情况： 公司 2008 年度、20
160、09 年度、2010 年度经审计的全面摊薄后的每股收益分别为 0.47 元、0.24 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 48 元、0.32 元，未有触及向流通股东追加对价的情况发生，该承诺事项已履行完毕；截至本次公告日，万方源所持公司全部售流通股仍处于限售期，万方源切实履行了限售规定，未出现违规抛售情况。 （二）控股股东为确保公司持续经营、持续盈利能力及避免同业竞争相关事项所作的承诺及承诺履行情况 为确保公司的持续经营及持续盈利能力、避免同业竞争，公司控股股东作出如下承诺： 1、在恢复上市后 6 个月内向上市公司提出首次定向增发议案，通过定向增发方式把房地产开发方面的所有相关经营性资产
161、注入上市公司，以增强上市公司的持续经营及持续盈利能力，在注入前，将委托上市公司经营管理所有房地产开发方面相关经营性资产，并按市场公允价格支付相关管理费；对不具备注入上市公司条件但构成同业竞争的资产或股权，将在公司恢复上市后一年内转让给其他无关第三方。 2、在上市公司开展房地产开发业务的地域，万方源及其关联企业将不再从事与公司相同或相似的房地产开发业务。 3、对于万方源正在从事的“北京顺义区平各庄旧村改造土地一级开发一期项目”，根据国家有关规定和万方源与顺义区政府签订的顺义区平各庄旧村改造土地一级开发一期项目委托协议，该项目无法转让和委托上市公司管理，为避免同业竞争，在该项目完成后，万方源承诺将
162、不再从事土地一级开发业务。 4、如前述首次定向增发事宜未获中国证监会批准，万方源将把拟认购定向增发股份的资产及股权经评估作价后全部出售给上市公司，并暂不要求上市公司支付相应款项，待上市公司获得开发收益并具备支付能力时，再行支付。” 上述承诺履行情况： （1）万方源于 2009 年 12 月 4 日向公司提出首次定向增发议案，公司于 2009 年 12 月 12 日召开的第五届董事第二十七次会议上审议通过了万方地产股份有限公司发行股份购买资产暨关联交易预案（以下简称“预案”），公司已于 2009 年 12 月 16 日在证券时报、中国证券报、上海证券报及巨潮资讯网上公告了公司董事会审议的相关决议
163、等文件，并在同日的证券时报上披露了万方地产股份有限公司发行股份购买资产暨关联交易预案全文，万方源已按期履行了有关向上市公司提出首次定向增发议案的承诺。自预案公告后，万方源与中国长城资产管理公司、湖南广晟地产控股有限公司等合作方积极推进本次重大资产重组的相关资产的准备工作，现将进展情况公告如下： 本次拟注入的由中国长城资产管理公司持有 100%股权的辽宁成源置业有限公司已于 2010 年 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 49 2 月 9 日完成增资扩股，该公司注册资本已由原来的 120,000,000 元增加至 327,181,700 元。为定向增发做好了基础准备。 根据预案，为竞拍在
164、北京顺义区平各庄 675 亩土地一级开发项目中约 200 亩的土地使用权，万方源于 2010 年 1 月对重庆百年同创房地产开发有限公司（以下简称“重庆百创”）增资100,000,000 元，为竞拍做好了准备工作。该地块原计划于 2010 年 1 月完成并进入“招拍挂”程序，但因受 2009 年底以来国家对房地产行业宏观调控的影响，顺义区政府拟将该地块改为回迁安置房建设用地，因此，该项资产的准备工作未能如期完成。 根据预案，万方源与湖南广晟地产控股有限公司（以下简称“湖南广晟”）签订的合作框架协议及公司与湖南广晟签订的关于万方地产首次定向增发的框架协议，万方源将依法收购湖南楚盛园置业发展有限公
165、司（以下简称“楚盛园”）10%的股权并以该股权资产参与公司的本次定向增发。上述 10%股权收购事宜已经南方联合产权交易中心挂牌交易，万方源已于 2010 年 4 月 2日成功摘牌，并于 2010 年 5 月 17 日与湖南广晟签订了产权交易合同，2010 年 12 月 28 日湖南广晟与万方源完成股权过户，楚盛园 10%股权已正式过户到万方源名下。 根据预案，万方源本次拟注入的重庆“米兰天空商业楼”项目已完成与合作方的结算工作，目前已完成了大楼主体的产权过户手续。 根据预案及广东省广晟公司资产经营有限公司出具的关于解除楚盛园土地使用权抵押担保的承诺书，该公司已将楚盛园于 2008 年 2 月
166、25 日与中国建设银行股份有限公司广州芳村支行签定的最高额抵押合同解除，楚盛园不再承担担保责任，相关土地解押手续已于 2010 年 5月 10 日办理完毕。 根据预案及万方投资控股集团有限公司关于解除重庆百创土地抵押担保的承诺书，该公司已于 2010 年 4 月 26 日办理了重庆北部新区金山城市广场 B06、B07、B08 号 1-1 号土地使用权的抵押担保的解除手续。 受国家对房地产行业宏观调控的影响，本次定向增发暂不能进行，与此相关的审计评估工作也尚未开展，公司将继续做好定向增发的相关准备工作，在国家宏观政策许可时，积极稳妥地推进定向增发工作的完成。 （2）经重庆百创第五届第六次股东会决
167、议同意，将重庆百创委托给公司管理，并授权万方源为股东代表签署协议。万方源已于 2009 年 8 月 6 日与公司签订了委托经营管理协议书，约定自2009 年 8 月 10 日起至重庆百创通过定向增发的方式成为公司的控股子公司为止的期间，由公司行使对重庆百创的全部管理、经营、决策等事宜。万方源按每年 104 万元的标准向公司支付委托管理 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 50 费，管理期不满一年的，按一年支付委托管理费。 （3）截至本次公告日，万方源及其关联企业未从事除已公告项目以外的房地产开发业务，也未从事除“北京顺义区平各庄旧村改造土地一级开发一期项目”以外的一级开发业务。 （三）控
168、股股东为规范与公司的关联交易所作出的承诺及承诺履行情况 万方源在收购公司股权时，对与公司可能发生的关联交易作出了如下承诺： “本公司及下属企业与上市公司及下属企业之间尽可能避免发生关联交易，对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，本公司承诺将遵循市场公正、公平、公开的原则，并依法签定协议，履行合法程序，保证交易价格的透明、公开、公允，严格按照中国证监会的有关法律法规和证券交易所的规定履行信息披露义务和办理相关报批程序，保证不通过关联交易损害公司及其他股东的合法权益。” 截至本次公告日，万方源严格履行了上述承诺，未有通过关联交易损害公司及其他股东合法权益的情况发生。 （四）控股股东无偿代公司
169、承担为原大股东违规担保的形成的担保责任所作出的承诺及承诺履行情况。 根据万方源与公司于 2008 年 8 月 1 日签订的关于解决中国辽宁国际合作集团股份有限公司原大股东违规担保的协议约定，鉴于公司为原大股东辽宁国际集团的下属公司北方公司贷款提供担保尚有 67.5 万元担保责任未解除，万方源将无偿承担该担保责任的偿付义务。上述协议的签订经过了公司第五届董事会第十一次会议审议批准，并及时做了公告。 截至本次公告日，未有相关债权人向公司追索上述担保责任，此承诺处于履行过程中。 （五）为支持公司长期稳定发展，中国长城资产管理公司（以下简称“长城公司”）所作出的承诺及承诺履行情况。 长城公司将严格执行
170、 2008 年 4 月 25 日与万方源签订的战略合作协议书中的有关约定，在公司恢复上市后的首次定向增发时及首次定向增发完成后的三年内，组织合计不低于 2000 亩权属清晰的建设用地（其中商业或住宅用途的建设用地合计不低于 1000 亩），以认股对价或转让、出资等其他有偿方式提供给公司选用。同时，长城公司承诺在公司首次定向增发时，将以大约 484 亩土地使用权参与认购公司首次定向增发的股份，包括但不限于：长城公司所持辽宁成源置业有限公司 100股权，该公司拥有沈阳苏家屯区约 243 亩商业开发用地；长城公司拥有的在辽宁省阜蒙县的约 240 亩商业开发用地。 承诺履行情况： 公司已于 2009
171、年 12 月 16 日在证券时报上披露了万方地产股份有限公司发行股份购买 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 51 资产暨关联交易预案全文，长城公司以其持有的辽宁成源置业有限公司 100股权认购公司首次定向增发的股份，成源置业拥有下列土地使用权沈阳苏家屯区约 243 亩商业开发用地；辽宁省阜蒙县的约 240 亩商业开发用地。长城公司关于参与公司首次定向增发的承诺正处于履行当中。 七、公司聘任、解聘会计师事务所的情况 经公司审计委员会建议，董事第六届董事会第六次会议审议通过，公司拟继续聘用大信承担公司 2011 年度审计工作，聘用期限为一年，拟定 2011 年度审计费用为 55 万元（不含
172、差旅及食宿费）。 八、报告期末至披露日之间接待调研、沟通、采访等活动登记情况 公司遵循深圳证券交易所上市公司公平信息披露指引，在报告期内公司在接待采访以及投资者问询时，未发生有选择性地、私下、提前向特定对象单独披露、透漏或泄漏公司非公开重大信息的情形，保证了公司信息披露的公平性。 接待时间 接待地点 接待方式 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 2011-02-17 董事会办公室 电话沟通 投资者 询问子公司项目情况 2011-03-01 董事会办公室 电话沟通 投资者 询问定向增发进展情况 2011-03-25 董事会办公室 电话沟通 投资者 询问进展公告里有关事情的具体落实情况 2011
173、-04-08 董事会办公室 电话沟通 投资者 询问公司业务经营情况 2011-04-20 董事会办公室 电话沟通 投资者 询问定向增发进展情况 第十节 财务报告 大信审字2011第 5-0069 号 万方地产股份有限公司全体股东： 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 52 我们审计了后附的万方地产股份有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括 2010 年 12 月31 日的资产负债表和合并资产负债表，2010 年度的利润表和合并利润表、股东权益变动表和合并股东权益变动表、现金流量表和合并现金流量表以及财务报表附注。 一、管理层对财务报表的责任 按照企业会计准则的规定编制财务报表是贵公
174、司管理层的责任。这种责任包括： 1、设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报； 2、选择和运用恰当的会计政策； 3、作出合理的会计估计。 二、注册会计师的责任 我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。 审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行
175、风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。 我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。 三、审计意见 我们认为，贵公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映了贵公司 2010 年 12 月 31 日的财务状况以及 2010 年度的经营成果和现金流量。 大信会计师事务有限公司 中国注册会计师：呙华文 中 国 上 海 中国注册会计师：舒铭 二 一一年四月二十七日 四、财务报表 资产负债
176、表 编制单位：万方地产股份有限公司 2010 年 12 月 31 日 单位：元 项目 期末余额 年初余额 合并 母公司 合并 母公司 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 53 流动资产： 货币资金 108,797,054.88 10,252,636.44 48556268.32 226,800.53 结算备付金 拆出资金 交易性金融资产 应收票据 4,690,000.00 应收账款 446,500.00 30,385,933.14 预付款项 470,591,334.35 280,248,523.02 119,499.84 应收保费 应收分保账款 应收分保合同准备金 应收利息 应收股利 其
177、他应收款 26,652,965.95 26,133,374.09 41,818,540.82 3,593,947.38 买入返售金融资产 存货 177,706,403.63 218,545,588.79 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 流动资产合计 784,194,258.81 36,386,010.53 624,244,854.09 3,940,247.75 非流动资产： 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 14,205,148.08 177,352,781.36 14,205,148.08 93,952,781.36 投资性房地产 固定资产 4,457,056.90 424,4
178、79.17 27,287,740.89 242,330.95 在建工程 固定资产清理 生产性生物资产 无形资产 5,025,251.08 开发支出 商誉 长期待摊费用 1,119,180.04 递延所得税资产 2,057,331.68 3,033,567.57 其他非流动资产 非流动资产合计 20,719,536.66 177,777,260.53 50,670,887.66 94,195,112.31 资产总计 804,913,795.47 214,163,271.06 674,915,741.75 98,135,360.06 法定代表人：张晖 主管会计工作负责人：邓永刚 会计机构负责人：李
179、晓清 资产负债表（续） 编制单位：万方地产股份有限公司 2010 年 12 月 31 日 单位：元 项目 期末余额 年初余额 合并 母公司 合并 母公司 流动负债： 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 54 短期借款 1,179,900.00 1,179,900.00 1,179,900.00 1,179,900.00 吸收存款及同业存放 拆入资金 交易性金融负债 应付票据 应付账款 69,895,525.00 159,252.63 77,354,593.06 159,252.63 预收款项 71,284,665.73 5,078.88 141,983,171.59 5,078.88 卖
180、出回购金融资产款 应付职工薪酬 855,753.91 498,298.87 898,014.22 456,222.24 应交税费 112,135,191.04 9,962,032.94 75,168,651.02 9,368,433.55 应付利息 141,639.78 141,639.78 141,639.78 141,639.78 应付股利 其他应付款 216,077,520.25 167,521,952.29 127,437,720.06 40,669,255.85 应付分保账款 保险合同准备金 一年内到期的非流动负债 500,000.00 500,000.00 其他流动负债 流动负债合
181、计 472,070,195.71 179,468,155.39 424,663,689.73 51,979,782.93 非流动负债： 长期借款 34,000,000.00 长期应付款 预计负债 1,410,745.27 1,410,745.27 1,554,035.62 1,554,035.62 递延所得税负债 2,075,798.95 2,075,798.95 4,151,597.90 4,151,597.90 其他非流动负债 非流动负债合计 3,486,544.22 3,486,544.22 39,705,633.52 5,705,633.52 负债合计 475,556,739.93 1
182、82,954,699.61 464,369,323.25 57,685,416.45 所有者权益（或股东权益）： 实收资本（或股本） 154,700,000.00 154,700,000.00 154,700,000.00 154,700,000.00 资本公积 204,216,574.75 167,532,602.76 182,651,163.87 167,532,602.76 减：库存股 盈余公积 4,855,407.80 4,507,363.39 4,855,407.80 4,507,363.39 一般风险准备 未分配利润 -162,932,823.03 -295,531,394.70
183、-211,853,095.02 -286,290,022.54 归属于母公司所有者权益合计 200,839,159.52 130,353,476.65 少数股东权益 128,517,896.02 80,192,941.85 所有者权益合计 329,357,055.54 31,208,571.45 210,546,418.50 40,449,943.61 负债和所有者权益总计 804,913,795.47 214,163,271.06 674,915,741.75 98,135,360.06 法定代表人：张晖 主管会计工作负责人：邓永刚 会计机构负责人：李晓清 利 润 表 编制单位：万方地产股份
184、有限公司 2010 年 1-12 月 单位：元 项目 本期金额 上期金额 合并 母公司 合并 母公司 一、营业总收入 294,938,402.71 442,254,008.98 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 55 其中：营业收入 294,938,402.71 1,040,000.00 442,254,008.98 433,333.33 利息收入 已赚保费 手续费及佣金收入 二、营业总成本 226,122,218.26 370,273,257.86 其中：营业成本 185,635,474.91 317,115,084.84 24,050.01 利息支出 退保金 赔付支出净额 提取保险
185、合同准备金净额 保单红利支出 营业税金及附加 15,648,596.70 57,720.00 28,684,863.69 销售费用 2,756,955.61 4,527,937.56 管理费用 21,472,524.00 9,364,227.62 21,764,798.20 6,783,696.23 财务费用 1,056,335.88 3,127.98 2,438,164.60 -27,392.37 资产减值损失 -447,668.84 171,322.22 -4,257,591.03 -116,327.13 加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 投资收益（损失以“-”号填列） 25,7
186、20,464.06 4,111,968.59 1,207,400.46 三、营业利润（亏损以“-”号填列） 94,536,648.51 -8,556,397.82 76,092,719.71 -5,023,292.95 加：营业外收入 150,574.19 54,621.25 1,513,525.03 1,276,661.60 减：营业外支出 2,247,352.78 739,595.59 3,157,983.55 143,290.35 其中：非流动资产处置损失 四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 92,439,869.92 -9,241,372.16 74,448,261.19 -3,8
187、89,921.70 减：所得税费用 26452458.1 19,238,529.44 五、净利润（净亏损以“-”号填列） 65,987,411.82 -9,241,372.16 55,209,731.75 -3,889,921.70 归属于母公司所有者的净利润 48,920,271.99 37,815,926.80 少数股东损益 17,067,139.83 17,393,804.95 六、每股收益： （一）基本每股收益 0.32 0.24 （二）稀释每股收益 0.32 0.24 七、其他综合收益 八、综合收益总额 65,987,411.82 -9,241,372.16 55,209,731.7
188、5 -3,889,921.70 归属于母公司所有者的综合收益总额 48,920,271.99 37,815,926.80 归属于少数股东的综合收益总额 17,067,139.83 17,393,804.95 法定代表人：张晖 主管会计工作负责人：邓永刚 会计机构负责人：李晓清 现 金 流 量 表 编制单位：万方地产股份有限公司 2010 年 1-12 月 单位：元 项目 本期金额 上期金额 合并 母公司 合并 母公司 一、经营活动产生的现金流量： 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 56 销售商品、提供劳务收到的现金 240,143,954.03 283,532,429.25 客户存款和
189、同业存放款项净增加额 向中央银行借款净增加额 向其他金融机构拆入资金净增加额 收到原保险合同保费取得的现金 保户储金及投资款净增加额 处置交易性金融资产净增加额 拆入资金净增加额 回购业务资金净增加额 收到的税费返还 156,170.48 收到其他与经营活动有关的现金 160,151,633.31 127,592,960.84 253,892,678.68 27,628,274.42 经营活动现金流入小计 400,451,757.82 127,592,960.84 537,425,107.93 27,628,274.42 购买商品、接受劳务支付的现金 395,856,629.69 398,50
190、4,477.48 客户贷款及垫款净增加额 存放中央银行和同业款项净增加额 支付原保险合同赔付款项的现金 支付利息、手续费及佣金的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 9,753,731.88 5,250,735.93 9,867,309.79 3,054,744.89 支付的各项税费 9,844,997.11 1,500,000.00 9,329,295.99 503,042.00 支付其他与经营活动有关的现金 58,056,078.00 27,169,406.00 20,508,151.77 5,618,314.15 经营活动现金流出小计 473,511,436.68 33,920,141.
191、93 438,209,235.03 9,176,101.04 经营活动产生的现金流量净额 -73,059,678.86 93,672,818.91 99,215,872.90 18,452,173.38 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金 取得投资收益收到的现金 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 57,947,142.38 收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 57,947,142.38 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 1,237,561.81 246,983.00 2,252,402.51 255,936.00 取得子公司及其他营业单位支付的
192、现金净额 6,981,235.17 83,400,000.00 支付其他与投资活动有关的现金 18,000,000.00 18,000,000.00 投资活动现金流出小计 8,218,796.98 83,646,983.00 20,252,402.51 18,255,936.00 投资活动产生的现金流量净额 49,728,345.40 -83,646,983.00 -20,252,402.51 -18,255,936.00 法定代表人：张晖 主管会计工作负责人：邓永刚 会计机构负责人：李晓清 现金流量表（续） 编制单位：万方地产股份有限公司 2010 年 1-12 月 单位：元 项目 本期金额
193、 上期金额 合并 母公司 合并 母公司 三、筹资活动产生的现金流量： 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 57 吸收投资收到的现金 84,600,000.00 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 84,600,000.00 取得借款收到的现金 34,000,000.00 发行债券收到的现金 收到其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流入小计 84,600,000.00 34,000,000.00 偿还债务支付的现金 87,370,000.00 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 1,027,879.98 5,206,688.51 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 支付其他与筹资
194、活动有关的现金 筹资活动现金流出小计 1,027,879.98 92,576,688.51 筹资活动产生的现金流量净额 83,572,120.02 -58,576,688.51 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 10,025,835.91 196,237.38 五、现金及现金等价物净增加额 60,240,786.56 20,051,671.82 20,386,781.88 392,474.76 加：期初现金及现金等价物余额 48,556,268.32 10,252,636.44 28,169,486.44 226,800.53 六、期末现金及现金等价物余额 108,797,054.88 3
195、0,304,308.26 48,556,268.32 619,275.29 法定代表人：张晖 主管会计工作负责人：邓永刚 会计机构负责人：李晓清 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 58 合 并 所 有 者 权 益 变 动 表 编制单位：万方地产股份有限公司 2010 年度 单位：元 项目 本期金额 归属于母公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益合计 实收资本（或股本） 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 其他 一、上年年末余额 154,700,000.00 182,651,163.87 4,855,407.80 -211,853,095.02 80,1
196、92,941.85 210,546,418.50 加：会计政策变更 前期差错更正 二、本年年初余额 154,700,000.00 182,651,163.87 4,855,407.80 -211,853,095.02 80,192,941.85 210,546,418.50 三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列） 21,565,410.88 48,920,271.99 48,324,954.17 118,810,637.04 （一）净利润 48,920,271.99 17,067,139.83 65,987,411.82 （二）其他综合收益 上述（一）和（二）小计 48,920,271.9
197、9 17,067,139.83 65,987,411.82 （三）所有者投入和减少资本 21,565,410.88 31,257,814.34 52,823,225.22 1所有者投入资本 66,034,589.13 66,034,589.13 2股份支付计入所有者权益的金额 3其他 21,565,410.88 -34,776,774.79 -13,211,363.91 （四）利润分配 1提取盈余公积 2其他 （五）所有者权益内部结转 1资本公积转增资本（或股本） 2盈余公积转增资本（或股本） （六）专项储备 1本期提取 2本期使用 四、本期期末余额 154,700,000.00 204,21
198、6,574.75 4,855,407.80 -162,932,823.03 128,517,896.02 329,357,055.54 法定代表人：张晖 主管会计工作负责人：邓永刚 会计机构负责人：李晓清 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 59 合 并 所 有 者 权 益 变 动 表（续） 编制单位：万方地产股份有限公司 2010 年度 单位：元 项目 上年金额 归属于母公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益合计 实收资本（或股本） 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 其他 一、上年年末余额 154,700,000.00 195,574,801.40
199、17,844,529.24 -347,743,487.30 62,953,426.66 83,329,270.00 加：会计政策变更 前期差错更正 -11,043,250.42 -11,043,250.42 二、本年年初余额 154,700,000.00 195,574,801.40 17,844,529.24 -358,786,737.72 62,953,426.66 72,286,019.58 三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列） -12,923,637.53 -12,989,121.44 146,933,642.70 17,239,515.19 138,260,398.92 （一）
200、净利润 37,815,926.80 17,393,804.95 55,209,731.75 （二）其他综合收益 上述（一）和（二）小计 37,815,926.80 17,393,804.95 55,209,731.75 （三）所有者投入和减少资本 -12,923,637.53 -12,989,121.44 109,117,715.90 -154,289.76 83,050,667.17 1所有者投入资本 2股份支付计入所有者权益的金额 3其他 -12,923,637.53 -12,989,121.44 109,117,715.90 -154,289.76 83,050,667.17 （四）利润
201、分配 1提取盈余公积 （五）所有者权益内部结转 1资本公积转增资本（或股本） 2盈余公积转增资本（或股本） （六）专项储备 1本期提取 2本期使用 四、本期期末余额 154,700,000.00 182,651,163.87 4,855,407.80 -211,853,095.02 80,192,941.85 210,546,418.50 法定代表人：张晖 主管会计工作负责人：邓永刚 会计机构负责人：李晓清 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 60 母 公 司 所 有 者 权 益 变 动 表 编制单位：万方地产股份有限公司 2010 年度 单位：元 项目 本期金额 实收资本（或股本） 资
202、本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益合计 一、上年年末余额 154,700,000.00 167,532,602.76 4,507,363.39 -286,290,022.54 40,449,943.61 加：会计政策变更 前期差错更正 二、本年年初余额 154,700,000.00 167,532,602.76 4,507,363.39 -286,290,022.54 40,449,943.61 三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列） -9,241,372.16 -9,241,372.16 （一）净利润 -9,241,372.16 -9,241,3
203、72.16 （二）其他综合收益 上述（一）和（二）小计 -9,241,372.16 -9,241,372.16 （三）所有者投入和减少资本 1所有者投入资本 2股份支付计入所有者权益的金额 （四）利润分配 1提取盈余公积 （五）所有者权益内部结转 1资本公积转增资本（或股本） 2盈余公积转增资本（或股本） （六）专项储备 1本期提取 2本期使用 四、本期期末余额 154,700,000.00 167,532,602.76 4,507,363.39 -295,531,394.70 31,208,571.45 法定代表人：张晖 主管会计工作负责人：邓永刚 会计机构负责人：李晓清 万方地产股份有限公
204、司 2010 年度报告 61 母 公 司 所 有 者 权 益 变 动 表（续） 编制单位：万方地产股份有限公司 2010 年度 单位：元 项目 上年金额 实收资本（或股本） 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益合计 一、上年年末余额 154,700,000.00 167,532,602.76 4,507,363.39 -271,356,850.42 55,383,115.73 加：会计政策变更 前期差错更正 -11,043,250.42 -11,043,250.42 其他 二、本年年初余额 154,700,000.00 167,532,602.76 4
205、,507,363.39 -282,400,100.84 44,339,865.31 三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列） -3,889,921.70 -3,889,921.70 （一）净利润 -3,889,921.70 -3,889,921.70 （二）其他综合收益 上述（一）和（二）小计 -3,889,921.70 -3,889,921.70 （三）所有者投入和减少资本 1所有者投入资本 2股份支付计入所有者权益的金额 （四）利润分配 1提取盈余公积 4其他 （五）所有者权益内部结转 1资本公积转增资本（或股本） 2盈余公积转增资本（或股本） （六）专项储备 四、本期期末余额 154,
206、700,000.00 167,532,602.76 4,507,363.39 -286,290,022.54 40,449,943.61 法定代表人：张晖 主管会计工作负责人：邓永刚 会计机构负责人：李晓清 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 62 万方地产股份有限公司 财务报表附注 2010 年 1 月 1 日2010 年 12 月 31 日 （除特别注明外，本附注金额单位均为人民币元） 一、公司的基本情况 （一）公司基本情况 万方地产股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）经辽宁省工商行政管理局核准，企业法人营业执照注册号为 210000004935110 号。 注册地址：沈阳市
207、和平区中华路 126 号 总部办公地址：北京市朝阳区曙光西里甲 1 号第三置业大厦 A 座 30 层 沈阳办公地址：沈阳市沈河区北站路 59 号财富中心 E 座 2905 室 法定代表人：张晖 注册资本：（人民币）壹亿伍仟肆佰柒拾万元 经营范围：房地产开发及开发的商品房销售，项目投资及投资的项目管理，投资咨询服务，酒店经营，物业管理及自有物业出租，国内外承包、技术服务；承办对外经济援助项目；自营和代理除国家组织统一联合经营的 16 种出口商品和国家实行核定公司经营的 14 种进出口商品以外的其它商品及技术的进出口业务，经营进料加工和“三来一补”业务，经营对销贸易和转口贸易；免税商品销售；建筑安
208、装、信息咨询服务。 （二）历史沿革 公司前身为中国辽宁国际合作（集团）股份有限公司，于 1993 年 5 月由中国辽宁国际经济技术合作公司改组设立的定向募集公司。原注册资金为 12450 万元，其中国家股 5190 万股，法人股4850 万股，内部职工股 2500 万股。1996 年 8 月经辽宁省人民政府1996133 号文关于同意中国辽宁国际合作（集团）股份有限公司分立批复的批准，以 1996 年 6 月 30 日为基准日对原公司实行派生分立，由原公司分立出中国辽宁国际合作有限责任公司，分立后续存公司即中国辽宁国际合作（集团）股份有限公司，总股本为 5500 万元，其中国家股 3000 万
209、元，内部职工股 2500 万元。公司于 1996 年 10 月获准公开发行股票，同年 11 月 12 日-16 日在深证证券交易所上网发行社会公众股 1500 万股，每股面值 1 元，实际发行价格每股 8.38 元，发行后总股本 7000 万股。内部职工股占用额度 500 万股同社会公众股 1500 万股共计 2000 万股，1997 年 4 月 23 日，经股东大会审议通过 1996 年利润分配方案，按 103 的比例送红股，使股本增至 9100 万元人民币。1997 年 7 月 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 63 15 日股东大会审议通过了关于公司资本公积转增股本预案，按 10
210、7 的比例转增股本，从而使股本增至 15470 万元人民币，其股本结构为辽宁省国资局持股 6630 万股，占总股本 42.86%；内部职工股东持股 5525 万股，占总部本 35.71%；社会公众股 3315 万股，占总股本 21.43%。 本公司于 1993 年 5 月发行内部职工股 2500 万股，每股发行价 2 元，1996 年 11 月 26 日占用额度上市 500 万股，其余 2000 万股在辽宁省证券登记管理中心托管，经 1997 年送股及转增股本后共计 4420 万股，自股票发行之日起期满三年于 1999 年 11 月 15 日全部上市流通。 2000 年经辽宁省国有资产管理部门
211、及国家财政部审核批准，本公司国有股股东辽宁省国有资产管理局将其持有的本公司国家股 6630 万股划归辽宁省国际经济技术合作集团有限责任公司持有，股权性质界定为国家股。尚未完成股权变更登记。 2003 年 8 月，经辽宁省高级人民法院作出（2003）辽执一字第 59 号民事裁定，将本公司原第一大股东辽宁省国有资产管理局所持有的本公司 6630 万股国有股按第三次拍卖的保留价折价 1569万元抵偿给深圳巨田投资有限责任公司（原名：巨田证券有限责任公司，于 2007 年 10 月更名），并完成股权变更登记手续。本公司股东变更为：深圳巨田投资有限责任公司持股 6630 万股，占总股本 42.86%，股
212、份性质变更为：一般社会法人股；社会公众股 8840 万股，占总股本 57.14%。 2008 年 10 月，经中国证券监督管理委员会证监许可【2008】1149 号关于核准北京万方源房地产开发有限公司公告中国辽宁国际合作（集团）股份有限公司收购报告书并豁免其要约收购义务的批复批准，北京万方源房地产开发有限公司公告了对本公司的收购报告书，同时获准豁免履行要约收购义务。2008 年 10 月 23 日，本公司股东变更为：北京万方源房地产开发有限公司，持股6630 万股，占总股本 42.86%。2008 年 11 月 6 日，公司公告了股权分置改革实施公告，公司股权分置改革完成，自 2008 年 1
213、1 月 11 日起，原非流通股股东持有的非流通股股份性质变更为有限售条件的流通股，限售期为自公司股票恢复上市之日起 36 个月，公司股权结构变更为：北京万方源房地产开发有限公司持股 6630 万股，占总股本 42.86%，股份性质变更为：限售流通股；社会公众股 8840 万股，占总股本 57.14%。 2009 年 4 月 28 日，中辽国际第五届董事会第二十四会议审议通过了关于修改公司章程的预案。2009 年 5 月 15 日，中辽国际 2009 年第一次临时股东大会审议通过了关于修改公司章程的议案。公司注册名称变更为“万方地产股份有限公司”。主营业务范围变更为“房地产开发及开发的商品房销售
214、，项目投资、投资的项目管理、投资咨询服务、酒店经营、物业管理及自有物业出租；国内外工程承包、技术服务；承办对外经济援助项目；自营和代理除国家组织统一联合经营的 16 种出口商品和国家实行核定公司经营的 14 种进口商品以外的其它商品及技术的进出口业务，经营进料加工和三来一补业务，经营对销贸易和转口贸易；免税商品销售；建筑安装、信息咨询服务。”公司于 2009 年 5 月 15 日完成工商变更登记手续。 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 64 2009 年 5 月 26 日，公司收到深圳证券交易所关于同意中国辽宁国际合作（集团）股份有限公司股票恢复上市的决定（深证上【2009】42 号）
215、，决定公司股票自 2009 年 6 月 5 日起恢复上市。万方地产 2009 年 6 月 5 日发布了关于股票恢复上市的提示性公告。公司从 2009 年 6 月 5 日起正式更名为“万方地产股份有限公司”，证券简称由“*ST 中辽”变更为“万方地产”，证券代码不变仍为“000638”。 二、公司主要会计政策、会计估计和前期差错 1. 财务报表的编制基础 本公司财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部 2006 年 2 月 15日颁布的企业会计准则-基本准则和 38 项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他规定（以下合称“企业会计准则”），并基
216、于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。 2. 遵循企业会计准则的声明 本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2010 年 12月 31 日的财务状况、2010 年度的经营成果和现金流量等相关信息。 3. 会计期间 本公司会计年度为公历年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。 4. 记账本位币 本公司以人民币为记账本位币。 5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 （1）同一控制下的企业合并 对于同一控制下的企业合并，合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账
217、面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。 合并方为进行企业合并发生的直接相关费用计入当期损益。 （2）非同一控制下的企业合并 对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。 非同一控制下企业合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负债，在购买日以公允价值计量。对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 65 额，确认为商誉，按成本扣除累计减值准备后的金额计量。对合并成本小于合并中取
218、得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。 为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。 通过多次交换交易分步实现的企业合并，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益，与其相关的其他综合收益转为购买日所属当期的投资收益。 子公司中的少数股东权益与本公司的权益分开确定。少数股东权益按少数股东享有被购买方可辨认净资产公允价值的份额进行初始计量。购买后，少数股东权益的账面金额等于
219、初始确认金额加上其享有后续权益变动的份额。综合收益总额分摊到少数股东权益，可能导致少数股东权益的金额为负数。 公司将子公司中不导致丧失控制权的权益变动作为权益性交易核算。公司持有的权益和少数股东权益的账面金额应予调整已反映子公司中相关权益的变动。调整的少数股东权益的金额与收取或支付的对价的公允价值之间差额直接计入资本公积。 当公司丧失对子公司的控制权时，处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额计入丧失控制权当期的投资收益。此前计入其他综合收益的与子公司相关的金额，应在丧失控制权时转入当期投资收益。剩余股权按照其在丧失
220、控制权日的公允价值进行重新计算，确认为长期股权投资或其他相关金融资产。 6. 合并财务报表的编制方法 本公司将拥有实际控制权的子公司和特殊目的主体纳入合并财务报表范围。 本公司合并财务报表按照企业会计准则第 33 号合并财务报表及相关规定的要求编制，合并时抵销合并范围内的所有重大内部交易和往来。子公司的股东权益中不属于母公司所拥有的部分作为少数股东权益在合并财务报表中单独列示。 子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，在编制合并财务报表时，按照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。 对于非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并财务报表时，以购买日可辨认净资产公允
221、价值为基础对其个别财务报表进行调整；对于同一控制下企业合并取得的子公司，视同该企业合并于合并当期的年初已经发生，从合并当期的年初起将其资产、负债、经营成果和现金流量纳入合 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 66 并财务报表。 7. 现金及现金等价物的确定标准 本公司在编制现金流量表时所确定的现金，是指本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款。 本公司在编制现金流量表时所确定的现金等价物，是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。 8. 外币业务及外币财务报表折算 （1）外币业务折算 本公司对发生的外币交易，采用与交易发生日即期汇率近似的汇率折合本
222、位币入账。 资产负债表日，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，因该日的即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除符合资本化条件的外币专门借款的汇兑差额在资本化期间予以资本化计入相关资产的成本外，均计入当期损益。 以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，计入当期损益或确认为其他综合收益并计入资本公积。 （2）外币财务报表折算 本公司的控股子公司、合营企业、联营企
223、业等，若采用与本公司不同的记账本位币，需对其外币财务报表折算后，再进行会计核算及合并财务报表的编报。 资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，按照系统合理方法确定的，与交易发生日即期汇率近似的汇率折算。折算产生的外币财务报表折算差额，在资产负债表中所有者权益项目下单独列示。 外币现金流量按照系统合理方法确定的，按照系统合理方法确定的，与交易发生日即期汇率近似的汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。 处置境外经营时，与该境外经营有关的外币报表折算差额，全部或
224、按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。 9. 金融工具 （1）金融工具的分类、确认和计量 金融工具划分为金融资产或金融负债。 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 67 金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产）、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。除应收款项以外的金融资产的分类取决于本公司及其子公司对金融资产的持有意图和持有能力等。 金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
225、融负债）以及其他金融负债。 本公司成为金融工具合同的一方时，确认为一项金融资产或金融负债。 本公司金融资产或金融负债初始确认按公允价值计量；后续计量按公允价值计量，除持有至到期投资以及应收款项按摊余成本计量或当公允价值无法取得并可靠计量仍采用历史成本外。 本公司金融资产或金融负债后续计量中公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按照如下方法处理：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，计入公允价值变动损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确认为投资收益；处置时，将实际收到的金额与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变
226、动损益。可供出售金融资产的公允价值变动计入资本公积；持有期间按实际利率法计算的利息，计入投资收益；可供出售权益工具投资的现金股利，于被投资单位宣告发放股利时计入投资收益；处置时，将实际收到的金额与账面价值扣除原直接计入资本公积的公允价值变动累计额之后的差额确认为投资收益。 （2）金融资产转移的确认依据和计量方法 本公司金融资产转移的确认依据：金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移时，或既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产控制的，应当终止确认该项金融资产。 本公司金融资产转移的计量：金融资产满足终止确认条件，应进行金融资产转移的计量，即将所转移金融资产
227、的账面价值与因转移而收到的对价和原直接计入资本公积的公允价值变动累计额之和的差额部分，计入当期损益。 金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将终止确认部分的账面价值与终止确认部分的收到对价和原直接计入资本公积的公允价值变动累计额之和的差额部分，计入当期损益。 （3）金融负债终止确认条件 本公司金融负债终止确认条件：金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则应终止确认该金融负债或其一部分。 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 68 （4）金融资产和金融负债的公允价值确认方法 本公司对金融资产
228、和金融负债的公允价值的确认方法：如存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值；如不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。 估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融资产的当前公允价值、现金流量折现法等。采用估值技术时，优先最大程度使用市场参数，减少使用与本公司及其子公司特定相关的参数。 （5）金融资产减值 本公司在资产负债日对除以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进行减值检查，当客观证据表明金融资产发生减值，则应当对该金融资产进行减值测试，以根据测试结果计提减值准备。 金融资产减值准
229、备计提与测试方法：金融资产账面价值减至预计未来现金流量现值部分计提减值准备。 本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产(包括单项金额重大和不重大的金融资产)，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。 持有至到期投资、贷款和应收款项发生减值时，将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，减记金额确认为减值损失，计入当期损益。可供出售金融资产发生减值时，将原直接
230、计入资本公积的因公允价值下降形成的累计损失予以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。 （6）金融资产重分类 尚未到期的持有至到期投资重分类为可供出售金融资产主要判断依据： 1）没有可利用的财务资源持续地为该金融资产投资提供资金支持，以使该金融资产投资持有至到期； 2）管理层没有意图持有至到期； 3）受法律、行政法规的限制或其他原因，难以将该金融资产持有至到期； 4）其他表明本公司没有能力持有至到期。 重大的尚未到期的持有至到期投资重分类为可供出售金融资产需经董事会审批后决定。 10. 应收款项 万方地产
231、股份有限公司 2010 年度报告 69 本公司应收款项主要包括应收账款、长期应收款和其他应收款。在资产负债表日有客观证据表明其发生了减值的，本公司根据其账面价值与预计未来现金流量现值之间差额确认减值损失。 （1）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项： 单项金额重大的判断依据或金额标准 应收款项账面余额 600 万以上的款项（包括应收账款和其他应收款） 单项金额重大并单项计提坏账准备的 计提方法 （1）有客观证据表明发生了减值的应收款项，根据其未来现金流量低于 账面价值的差额计提坏账准备； （2）经单独测试后未减值的应收款项，根据相同账龄应收款项组合的实际损失率为基础，结合现实情况确定报告期
232、各项组合计提坏账准备的比例。 （2）按组合计提坏账准备的应收款项： 确定组合的依据 组合 1：按账龄组合 按账龄状态 组合 2：按其他组合 对纳入合并报表范围的子公司的应收款项及工程保证金 按组合计提坏账准备的计提方法 组合 1：按账龄组合 采用账龄分析法 组合 2：按其他组合 经测试未发生减值，不需计提坏账准备 组合中，采用账龄分析法计提坏账准备情况如下： 账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收款计提比例（%） 1 年以内（含 1 年） 5 5 1 至 2 年 15 15 2 至 3 年 30 30 3 至 4 年 50 50 4 至 5 年 50 50 5 年以上 100 100 （3）单
233、项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款 单项计提坏账准备的理由 单独进行减值测试，有客观证据表明发生了减值 坏账准备的计提方法 对单项金额不重大且有客观证据表明发生的减值的应收款项，根据其未来现金流量现 值低于其账面价值的差额计提坏账准备；对经单独测试后未减值的单项金额不重大的 应收款项，根据相同账龄应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定报告 期各项组合计提坏账准备的比例。 11. 存货 （1）存货的分类 存货是指本公司在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。主要包括开发成本、开发产品、库存商品、低值易耗品、包
234、装物等。 （2）发出存货的计价方法 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 70 各类存货取得时按实际成本计价，发出时按个别认定法计价；低值易耗品领用按一次摊销法摊销。 开发用土地的核算方法：本公司开发用土地列入“存货开发成本”科目核算。 资产负债表日，存货按成本与可变现净值孰低法计价。存货成本高于其可变现净值的，相应计提存货跌价准备，计入当期损益。 维修基金、质量保证金、公共配套设施费用的核算方法： 维修基金的核算方法：本公司未计提维修基金准备，维修费用于实际发生时核算，若需维修的开发项目尚未销售完毕，则计入该项目的“开发成本”；若需维修的开发项目已经销售完毕，则计入“管理费用”。 质量保
235、证金：质量保证金按施工单位工程款的一定比例预留，列入“其他应付款”，待工程验收合格并在约定的保质期内无质量问题时，支付给施工单位。 公共配套设施费用：公共配套设施为公共配套项目如学习等，以及由政府部门收取的公共配套设施费，其所发生的支出列入“开发成本”，按成本核算对象和成本项目进行分摊和明细核算。 （3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法 资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，并按单个存货项目计提存货跌价准备，但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备。如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，则以原计提的存货跌价准备金额为限予以转回，计入当期损益。 存
236、货可变现净值的确定依据：产成品可变现净值为估计售价减去估计的销售费用和相关税费后金额；为生产而持有的材料等，当用其生产的产成品的可变现净值高于成本时按照成本计量；当材料价格下降表明产成品的可变现净值低于成本时，可变现净值为估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。持有待售的材料等，可变现净值为市场售价。 （4）存货的盘存制度 本公司的存货盘存制度为永续盘存制。 （5）低值易耗品和包装物的摊销方法 低值易耗品、包装物采用“一次摊销法”核算。 12. 长期股权投资 （1）投资成本的确定 企业合并取得的长期股权投资，初始投资成本按企业合并所述方法确认； 除企业合
237、并形成的长期股权投资以外：除企业合并形成的长期股权投资以外：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本； 以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本； 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 71 投资者投入的，按照投资合同或协议约定的价值作为其初始投资成本； 通过非货币性资产交换、债务重组取得的，分别按照企业会计准则第 7 号非货币性资产交换、企业会计准则第 12 号债务重组确定。 （2）后续计量及损益确认方法 1）本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资；以及对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能
238、可靠计量的长期股权投资采用成本法核算。 对子公司的长期股权投资，编制合并财务报表时按照权益法进行调整。 采用成本法时，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。 2）本公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。 采用权益法时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。 采用权益法时，取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整
239、长期股权投资的账面价值。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本公司负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益，待处置该项投资时按相应比例转入当期损益。 处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。 （3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据 确定对被投资单位具有共同控制的依据：两个或多个合营方通过合同或协议约定，对被投资单位
240、的财务和经营政策必须由投资双方或若干方共同决定的情形。 确定对被投资单位具有重大影响的依据：当持有被投资单位 20%以上至 50%的表决权资本时，具有重大影响。或虽不足 20%，但符合下列条件之一时，具有重大影响： . 在被投资单位的董事会或类似的权力机构中派有代表； . 参与被投资单位的政策制定过程； . 向被投资单位派出管理人员； . 被投资单位依赖投资公司的技术或技术资料； . 其他能足以证明对被投资单位具有重大影响的情形。 （4）减值测试方法及减值准备计提方法 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 72 资产负债表日，本公司对长期股权投资检查是否存在可能发生减值的迹象，当存在减值迹
241、象时应进行减值测试确认其可收回金额，按账面价值与可收回金额孰低计提减值准备，减值损失一经计提，在以后会计期间不再转回。 减值测试方法：对存在减值迹象的长期股权投资应当测试其可收回金额。 可收回金额按照长期股权投资出售的公允价值净额与预计未来现金流量的现值之间孰高确定。长期股权投资出售的公允价值净额，如存在公平交易的协议价格，则按照协议价格减去相关税费确定；若不存在公平交易销售协议但存在资产活跃市场或同行业类似资产交易价格，按照市场价格减去相关税费确定；或无法可靠估计出售的公允价值净额，则以该长期股权投资持有期间和最终处置时预计未来现金流量现值作为其可收回金额。 13. 投资性房地产 （1）投资
242、性房地产的种类和计量模式 本公司投资性房地产的种类：出租的土地使用权、出租的建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权。 本公司投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式行后续计量。 （2）采用成本模式核算政策 本公司投资性房地产中出租的建筑物采用年限平均法计提折旧。具体核算政策与固定资产部分相同。 本公司投资性房地产中出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权采用直线法摊销。具体核算政策与无形资产部分相同。 资产负债表日，本公司对投资性房地产检查是否存在可能发生减值的迹象，当存在减值迹象时应进行减值测试确认其可收回金额，按账面价值与可收回金额孰低计提减值准备，减值损失一经计提，在以
243、后会计期间不再转回。 14. 固定资产 （1）固定资产确认条件 1) 固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。同时满足以下条件时予以确认： 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业； 该固定资产的成本能够可靠地计量。 与固定资产有关的后续支出，符合该确认条件的，计入固定资产成本；否则，在发生时计入当期损益。 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 73 2）固定资产按照成本进行初始计量 外购固定资产的成本包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的其他支出，如运输费、安装费等；自行建造固定资产的成本由建造
244、该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；投资者投入固定资产按照投资合同或协议约定的价值确定；非货币性资产交换、债务重组、企业合并和融资租赁取得的固定资产的成本，分别按照企业会计准则第 7 号非货币性资产交换、企业会计准则第 12 号债务重组、企业会计准则第 20 号企业合并和企业会计准则第 21 号租赁确定。 （2）固定资产分类和折旧方法 本公司固定资产主要分为：房屋建筑物、机器设备、电子设备、运输设备等；折旧方法采用年限平均法。根据各类固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差
245、异的，进行相应的调整。除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地之外，本公司对所有固定资产计提折旧。 资产类别 预计使用寿命 （年） 预计净残值率 年折旧率 房屋建筑物 2030 310 4.853 机器设备 510 310 19.409 电子设备 510 310 19.409 运输设备 510 35 19.409.50 其他设备 510 35 19.409.50 （3）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法 资产负债表日，本公司对固定资产检查是否存在可能发生减值的迹象，当存在减值迹象时应进行减值测试确认其可收回金额，按账面价值与可收回金额孰低计提减值准备，减值损失一经计提，在以后
246、会计期间不再转回。 减值测试方法：对存在减值迹象的固定资产测试其可收回金额。 固定资产可收回金额根据资产公允价值减去处置费用后净额与资产预计未来现金流量的现值两者孰高确定。固定资产的公允价值减去处置费用后净额，如存在公平交易中的销售协议价格，则按照销售协议价格减去可直接归属该资产处置费用的金额确定；或不存在公平交易销售协议但存在资产活跃市场或同行业类似资产交易价格，按照市场价格减去处置费用后的金额确定；或无法可靠估计固定资产的公允价值净额，则以该固定资产持有期间和最终处置时预计未来现金流量现值作为其可收回金额。 （4）融资租入固定资产的认定依据、计价方法 万方地产股份有限公司 2010 年度报
247、告 74 融资租入固定资产的认定依据：实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。具体认定依据为符合下列一项或数项条件的：在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人会行使这种选择权；即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分；承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；租赁资产性质特殊，如不作较大改造只有承租人才能使用。 融资租入固定资产的计价方法：融资租入固定资产初始计价为租赁期开始日租赁资产公允价值与最低
248、租赁付款额现值较低者作为入账价值； 融资租入固定资产后续计价采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提折旧及减值准备。 15. 在建工程 （1）在建工程的类别 本公司在建工程分为自营方式建造和出包方式建造两种。 （2）在建工程结转固定资产的标准和时点 本公司在建工程在工程完工达到预定可使用状态时，结转固定资产。预定可使用状态的判断标准，应符合下列情况之一： . 固定资产的实体建造（包括安装）工作已经全部完成或实质上已经全部完成； . 已经试生产或试运行，并且其结果表明资产能够正常运行或能够稳定地生产出合格产品，或者试运行结果表明其能够正常运转或营业； . 该项建造的固定资产上的支出金额很少或者几乎
249、不再发生； . 所购建的固定资产已经达到设计或合同要求，或与设计或合同要求基本相符。 （3）在建工程减值测试方法、减值准备计提方法 资产负债表日，本公司对在建工程检查是否存在可能发生减值的迹象，当存在减值迹象时应进行减值测试确认其可收回金额，按账面价值与可收回金额孰低计提减值准备，减值损失一经计提，在以后会计期间不再转回。 在建工程可收回金额根据资产公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者孰高确定。 16. 借款费用 （1）借款费用资本化的确认原则 本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根
250、据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 75 化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。 （2）资本化金额计算方法 资本化期间：指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间。借款费用暂停资本化的期间不包括在内。 暂停资本化期间：在购建或生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，应当暂停借款费用的资本化期间。 资本化金额计算：借入专门借款，按照专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收
251、益后的金额确定；占用一般借款按照累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率计算确定，资本化率为一般借款的加权平均利率；借款存在折价或溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或溢价金额，调整每期利息金额。 实际利率法是根据借款实际利率计算其摊余折价或溢价或利息费用的方法。其中实际利率是借款在预期存续期间的未来现金流量，折现为该借款当前账面价值所使用的利率 17. 无形资产 （1）无形资产的计价方法 本公司无形资产按照成本进行初始计量。购入的无形资产，按实际支付的价款和相关支出作为实际成本。投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但
252、合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本。自行开发的无形资产，其成本为达到预定用途前所发生的支出总额。 本公司的无形资产包括土地使用权、场地使用权、非专利技术等。 本公司无形资产后续计量，分别为：使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额在使用寿命内系统合理摊销，计入当期损益。无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。 本公司至少于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，必要时进行调整。 无法预见无形资产带来经济利益的期限的作为使用寿命不确定的无形资产。使用寿命不确定的无形资产不摊销，但每年均对该无形资产的使用寿命进行复核，并进行减值测试。 （2）使用寿命有限
253、的无形资产使用寿命估计 本公司对使用寿命有限的无形资产，估计其使用寿命时通常考虑以下因素：运用该资产生产的产品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；技术、工艺等方面的现阶段情况及 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 76 对未来发展趋势的估计；以该资产生产的产品或提供劳务的市场需求情况；现在或潜在的竞争者预期采取的行动；为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司预计支付有关支出的能力；对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；与公司持有其他资产使用寿命的关联性等。 （3）使用寿命不确定的判断依据 本公司将无法预见该资产为公司带来经济利益的期限，
254、或使用期限不确定等无形资产确定为使用寿命不确定的无形资产。 使用寿命不确定的判断依据：来源于合同性权利或其他法定权利，但合同规定或法律规定无明确使用年限；综合同行业情况或相关专家论证等，仍无法判断无形资产为公司带来经济利益的期限。 每年年末，对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，主要采取自下而上的方式，由无形资产使用相关部门进行基础复核，评价使用寿命不确定判断依据是否存在变化等。 （4）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法 资产负债表日，本公司对无形资产检查是否存在可能发生减值的迹象，当存在减值迹象时应进行减值测试确认其可收回金额，按账面价值与可收回金额孰低计提减值准备，减值损失一
255、经计提，在以后会计期间不再转回。 无形资产减值测试方法：对存在减值迹象的无形资产应当测试其可收回金额。 无形资产可收回金额根据资产公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者孰高确定。 （5）内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准，以及开发阶段支出符合资本化条件的具体标准 内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益；开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1) 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；(2) 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3) 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产
256、自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；(4) 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；(5) 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。 划分内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段的具体标准：为获取新的技术和知识等进行的有计划的调查阶段，应确定为研究阶段，该阶段具有计划性和探索性等特点；在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等阶段，应确定为开发阶段，该阶段具有针对性和形成成果的可能性较大等特点。 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 77 18.
257、长期待摊费用 本公司长期待摊费用是指已经支出，但受益期限在一年以上（不含一年）的各项费用，主要包括车位使用费、房屋装修费等。长期待摊费用按费用项目的受益期限分期摊销。若长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。 19.预计负债 （1）预计负债的确认标准 当与或有事项相关的义务是公司承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流出，同时其金额能够可靠地计量时确认该义务为预计负债。 （2）预计负债的计量方法 按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，如所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同，最佳估计数按照该范围内的
258、中间值确定；如涉及多个项目，按照各种可能结果及相关概率计算确定最佳估计数。 资产负债表日应当对预计负债账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能真实反映当前最佳估计数，应当按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。 20.收入 （1）销售商品 本公司销售的商品在同时满足下列条件时，按从购货方已收或应收的合同或协议价款的金额确认销售商品收入：已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。 本公司的主营业务为开发、销售房地产
259、，在工程已经竣工且经有关部门验收合格，履行了销售合同规定的主要义务，将开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，交房有关手续办理完毕，价款已全部取得或虽部分取得，但其余应收款项确信能够收回，与销售房地产相关的成本能够可靠计量时确认销售房地产收入的实现。 合同或协议价款的收取采用递延方式，实质上具有融资性质的，按照应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。 （2）提供劳务 1）在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按完工百分比法确认相关的劳务收入；提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入本公司；交易的
260、完工进度能够可靠地确定；交易中已发 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 78 生和将发生的成本能够可靠地计量。 本公司确定提供劳务交易的完工进度时选用下列方法：已完工作的测量；已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例；已经发生的成本占估计总成本的比例。 2）在提供劳务交易的结果不能可靠估计的情况下，于资产负债表日按已经发生并预计能够补偿的劳务成本金额确认收入，并按相同金额结转成本；如预计已经发生的劳务成本不能得到补偿，则将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。 （3）让渡资产使用权 公司预计相关的经济利益很可能流入本公司、收入的金额能够可靠地计量时，按有关合同或协议规定的收费时
261、间和方法计算确定。 本公司出租物业时，满足以下条件确认其收入的实现：1）具有承租人认可的租赁合同、协议或其他结算通知单；2）履行了合同中规定的义务，开具发票且价款已经取得或确信可以取得；3）投资性房地产成本能够可靠地计量，按与承租方签订的合同或协议规定，按直线法确认房屋出租收入的实现。 21.政府补助 （1）政府补助类型 政府补助主要包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助两种类型。 （2）政府补助会计处理 与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益；按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。与收益相关的政府补助，分别下列情况处理：用于补偿企业
262、以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。 22.递延所得税资产和递延所得税负债 本公司递延所得税资产和递延所得税负债的确认： （1）根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，确定该计税基础为其差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。 2）本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产，除非可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的
263、：该项交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。 资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 79 性差异的，应当确认以前期间未确认的递延所得税资产。 3）本公司于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。 25.资产证券化业务 公司无资产证券化业务。 26.套期会计 公司无套期业务。 27.主要会计政策变
264、更、会计估计变更的说明 （1）主要会计政策变更说明 公司无主要会计政策变更事项。 （2）主要会计估计变更说明 公司无主要会计估计变更事项。 28.前期会计差错更正 本公司前身中国辽宁国际合作（集团）股份有限公司，在 2007 年进行破产清算债务重组，根据法院破产清算债务重组政策对所有债务按 95%进行减免债务，产生债务重组收入。由于公司 2007年度以前产生的亏损税前可抵扣金额和资产损失税前可抵扣金额，主管税务机关一直未出具相关核定文件，公司对应纳税所得无法准确核算，因此，2007 年度至 2009 年度，公司未对 2007 年产生的应纳税所得额产生的应纳税金进行账务处理。 2010 年，根据
265、辽宁省地方税务局 2010 年 12 月 9 日批复关于万方地产股份有限公司资产损失税前扣除的批复（辽地税函2010235 号）、沈阳市地方税务局和平分局征收科 2011 年 3 月 17日下发的税收通用缴款书（地 010706648 号），明确公司 2007 年度以前产生的亏损税前可抵扣金额和资产损失税前可抵扣金额。公司据此对 2007 年度所得税费用进行追溯确认。合并报表及母公司财务报表各期相关报表项目调整金额如下： 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日 2007 年 12 月 31 日 2007 年度 应交税费 6,891,652.52 4,815,853.
266、57 2,740,054.62 递延所得税负债 4,151,597.90 6,227,396.85 8,303,195.80 年初未分配利润 -11,043,250.42 -11,043,250.42 所得税费用 11,043,250.42 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 80 三、税项 (一) 主要税种及税率： 税种 计税依据 税率 增值税 应税产品销售收入 17% 营业税 应税房地产销售收入及其他业务收入 5% 城市维护建设税 应缴纳的增值税及营业税额 7% 教育费附加 应缴纳的增值税及营业税额 3% 土地增值税 房地产销售收入 3%（预缴） 企业所得税 应纳税所得额 25% 本
267、公司 2010 年度税率无变动 (二) 税收优惠及批文： 本公司 2010 年度无税收优惠。 (三) 其他说明： 无。 四、企业合并及合并财务报表 本公司将拥有实际控制权的子公司和特殊目的主体纳入合并财务报表范围。 本公司合并财务报表按照企业会计准则第 33 号合并财务报表及相关规定的要求编制，合并时抵销合并范围内的所有重大内部交易和往来。子公司的股东权益中不属于母公司所拥有的部分作为少数股东权益在合并财务报表中股东权益项下单独列示。 子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，在编制合并财务报表时，按照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。 对于非同一控制下企业合并取
268、得的子公司，在编制合并财务报表时，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其个别财务报表进行调整；对于同一控制下企业合并取得的子公司，视同该企业合并于合并当期的年初已经发生，从合并当期的年初起将其资产、负债、经营成果和现金流量纳入合并财务报表。 1. 子公司情况 （1） 通过设立或投资等方式取得的子公司 子公司全称 子公司类型 注册地 业务性质 注册资本 （万元） 经营 范围 期末实际 出资额 （万元） 实质上构成对子公司净投资的其他项目余额 持股 比例 (%) 表决权 比例 (%) 是否 合并 报表 少数股东权益 少数股东权益中用于冲减少数股东损益的金额 从母公司所有者权益冲减子公司少数股东分担
269、的本期亏损超过少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额后的余额 中辽国际工业总公司 全资 子公司 沈阳 贸易 5,000.00 研究、开发、生产高技术5,000.00 无 100.00 100.00 是 无 无 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 81 子公司全称 子公司类型 注册地 业务性质 注册资本 （万元） 经营 范围 期末实际 出资额 （万元） 实质上构成对子公司净投资的其他项目余额 持股 比例 (%) 表决权 比例 (%) 是否 合并 报表 少数股东权益 少数股东权益中用于冲减少数股东损益的金额 从母公司所有者权益冲减子公司少数股东分担的本期亏损超过少数股东在该子公司期初所
270、有者权益中所享有份额后的余额 产品；承办各类经济合作项目 沈阳超力钢筋有限公司 二级控股子公司 沈阳 生产 制造 USD730.00 预应力钢棒制造、预应力钢棒新产品及其生产设备开 注 北京万方天成房地产开发有限公司 控 股 子公司 北京 房地产开发及销售 5,100.00 房 地 产开 发 ;销 售 商品 房 ；房 地 产信 息 咨询 5,090.00 无 99.80 99.80 是 99,924.77 无 无 沧州市广润房地产开发有限公司 控 股 子公司 河北 房地产开发及销售 3,000.00 房地产开发经营 2,550.00 无 85.00 85.00 是 4,494,815.43 无
271、 无 注：公司 2010 年 11 月 29 日，经 2010 年第四次临时股东大会决议处置公司二级子公司沈阳超力钢筋有限公司，2010 年 12 月完成股权转让。 （2） 同一控制下企业合并取得的子公司 子公司全称 子公司 类型 注册地 业务性质 注册资本 （万元） 经营 范围 期末实际 出资额 （万元） 实质上构成对子公司净投资的其他项目余额 持股 比例 (%) 表决权 比例 (%) 是否合并报表 少数股东权益 少数股东权益中用于冲减少数股东损益的金额 从母公司所有者权益冲减子公司少数股东分担的本期亏损超过少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额后的余额 北京 华松房地 产开发有 限责
272、任公司 控股 子公司 北京 房地产开发及销售 6,050.00 房 地 产开发、销售 商 品房；房地产 信 息咨询 1,441.15 无 70.00 70.00 是 57,923,570.44 无 无 北京 天源房地 产开发有 限公司 控股 子公司 北京 房地产开发及销售；物业管理 11,970.00 房 地 产开发；销售 商 品房；物业管理 4,114.04 无 53.47 53.47 是 63,223,175.76 无 无 （3） 非同一控制下企业合并取得的子公司 子公司全称 子公司类型 注册地 业务 性质 注册资本 （万元） 经营 范围 期末实际 出资额 （万元） 实质上构成对子公司净投
273、资的其他项目余额 持股 比例 (%) 表决权 比例 (%) 是否合并报表 少数股东权益 少数股东权益中用于冲减少数股东损益的金额 从母公司所有者权益冲减子公司少数股东分担的本期亏损超过少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额后的余额 香河东润房地产开发有限公司 控股 子公司 河北 房地产开发及销售 1,000.00 房地产开发与经营、房地产信息咨询 700.00 无 70.00 70.00 是 2,776,409.62 无 无 2. 公司无特殊目的主体或通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体 3. 合并范围发生变更的说明 （1） 本公司无拥有其半数或半数以下表决权的纳入合并范围内的子
274、公司 （2） 本公司拥有半数以上表决权但未纳入合并范围的被投资单位 公司名称 表决权比例 未纳入合并范围的原因 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 82 公司名称 表决权比例 未纳入合并范围的原因 辽宁省国际经济贸易公司 100.00% 国企改制安置职工丧失控制权 辽宁国际经济咨询公司 100.00% 吊销营业执照多年，进入清算程序 中国辽宁国际经济技术合作公司鞍山分公司 100.00% 吊销营业执照多年，进入清算程序 辽宁国际安装工程公司 100.00% 吊销营业执照多年，进入清算程序 中辽国际抚顺公司 100.00% 吊销营业执照多年，进入清算程序 沈阳中辽国际成耕电器套管有限公司
275、60.00% 吊销营业执照多年，进入清算程序 辽宁华盛信托投资股份有限公司 60.00% 根据国家对信托业的有关文件，自 2001年进入清算程序 4. 本期新纳入合并范围的主体和本期不再纳入合并范围的主体 （1） 本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体 名 称 期末净资产 本期净利润 北京万方天成房地产开发有限公司 50,962,386.28 -37,613.72 香河东润房地产开发有限公司 9,254,698.73 -745,301.27 沧州市广润房地产开发有限公司 29,965,436.19 -34,563.81 注 1:2010 年 7
276、月 29 日，经公司第六届董事会第二次会议决议，公司投资设立新子公司北京万方天成房地产开发有限公司，子公司于 2010 年 8 月 2 日成立。 注 2:2010 年 8 月 6 日，经公司第六届董事会第三次会议决议，公司以人民币 700 万元受让北京宽邦投资有限公司持有的香河东润房地产开发有限公司 70%股权，股权转让变更程序于 2010 年 8 月 18 日完成。 注 3：2010 年 8 月 25 日，经公司 2010 年第二次临时股东大会决议，公司投资设立新子公司沧州市广润房地产开发有限公司，子公司于 2010 年 10 月 28 日成立。 （2） 本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目
277、的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体 名 称 期末净资产 本期净利润 沈阳超力钢筋有限公司 68,056,310.72 -1,336,605.50 5. 公司本期未发生的同一控制下企业合并 6. 公司本期发生的非同一控制下企业合并 2010 年 8 月 6 日，经公司第六届董事会第三次会议决议，公司以人民币 700 万元受让北京宽邦投资有限公司持有的香河东润房地产开发有限公司 70%股权。由于公司与北京宽邦投资有限公司及香河东润房地产开发有限公司在股权转让前不存在控制关系，故本次股权转让形成非同一控制下企业合并。 香河东润房地产有限公司于 2010 年 8 月 18 日完成股权
278、转让变更手续。公司合并日为 2010 年 7月 31 日。 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 83 7. 公司本期未发生出售丧失控制权的股权而减少子公司 8. 公司本期发未生反向购买 9. 公司本期未发生吸收合并 10. 公司无境外经营实体主要报表项目的折算汇率 五、合并财务报表重要项目注释 1. 货币资金 （1） 货币资金按类别列示如下 项 目 期末余额 年初余额 外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额 现金： 250,126.00 178,998.13 其中：人民币 250,126.00 178,998.13 银行存款： 108,546,928.88 48,37
279、7,270.19 其中：人民币 108,546,928.88 48,377,270.19 合 计 108,797,054.88 48,556,268.32 2. 应收票据 应收票据按类别列示如下 项 目 期末余额 年初余额 银行承兑汇票 4,690,000.00 商业承兑汇票 合 计 4,690,000.00 3. 应收账款 （1） 应收账款按种类列示如下 种 类 期末余额 账面余额 坏账准备 金额 比例 (%) 金额 比例 (%) 1. 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款 2. 按组合计提坏账准备的应收账款 组合 1：按账龄组合 1,202,812.03 100.00 756,312.
280、03 62.88 组合 2：按其他组合 组合小计 1,202,812.03 100.00 756,312.03 62.88 3. 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 84 种 类 期末余额 账面余额 坏账准备 金额 比例 (%) 金额 比例 (%) 合 计 1,202,812.03 100.00 756,312.03 62.88 种 类 年初余额 账面余额 坏账准备 金额 比例 (%) 金额 比例 (%) 1. 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款 2. 按组合计提坏账准备的应收账款 组合 1：按账龄组合 33,582,283.92 10
281、0.00 3,196,350.78 9.52 组合 2：按其他组合 组合小计 33,582,283.92 100.00 3,196,350.78 9.52 3. 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款 合 计 33,582,283.92 100.00 3,196,350.78 9.52 注：单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款指单笔金额为 600 万元以上的客户应收账款，经减值测试后不存在减值，公司按账龄计提坏账准备。按组合计提坏账准备的应收账款是指账龄超过 1 年以上的应收款项，经减值测试后不存在减值，公司按账龄分析法计提坏账准备。 组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款情况：
282、 账 龄 期末余额 年初余额 账面余额 比例% 坏账准备 账面余额 比例% 坏账准备 1 年以内 470,000.00 39.08 23,500.00 30,043,153.45 89.46 1,502,157.67 1 至 2 年 - 2,130,865.27 6.35 319,629.79 2 至 3 年 - 48,145.55 0.14 14,443.67 3 至 4 年 - - - - 4 至 5 年 - - - - 5 年以上 732,812.03 60.92 732,812.03 1,360,119.65 4.05 1,360,119.65 合 计 1,202,812.03 100
283、.00 756,312.03 33,582,283.92 100.00 3,196,350.78 （2） 应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位。 （3） 公司无应收关联方账款。 4. 预付款项 （1） 预付款项按账龄列示如下 账 龄 期末余额 年初余额 金额 比例(%) 金额 比例(%) 1 年以内 281,295,536.00 59.77 280,151,823.02 99.97 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 85 账 龄 期末余额 年初余额 金额 比例(%) 金额 比例(%) 1 至 2 年 189,295,798.35 40.23 90,000.00
284、 0.03 2 至 3 年 - - 3 年以上 6,700.00 0.00 合 计 470,591,334.35 100.00 280,248,523.02 100.00 注：1-2 年预付款项系公司子公司北京天源房地产开发有限公司未结算工程款。 （2） 预付款项金额前五名单位情况 单位名称 与本公司 关系 金额 占预付款项总额的比例% 预付时间 未结算原因 北京腾龙拆迁服务有限公司 施工方 181,900,000.00 38.65 2010.3 未结算工程款 廊坊市东禹城市房屋拆迁有限公司 施工方 72,000,300.00 15.30 2010.12 未结算工程款 北京明泰建筑工程有限公司
285、 施工方 61,248,073.70 13.02 未结算工程款 其中： 7,650,000.00 1.63 2010.12 53,598,073.70 11.39 2009.11 北京城建道桥建设集团有限公司 施工方 50,948,433.23 10.83 2009.10 未结算工程款 北京天恒鸿混凝土有限公司 施工方 28,556,229.42 6.07 2009.11 未结算工程款 合 计 394,653,036.35 83.87 - （3） 预付款项中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位。 5. 其他应收款 （1） 其他应收款按种类列示如下 种 类 期末余额 账面余额 坏
286、账准备 金额 比例 (%) 金额 比例 (%) 1. 单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款 2. 按组合计提坏账准备的其他应收款 组合 1：按账龄组合 21,989,102.44 68.74 5,336,136.49 24.27 组合 2：按其他组合 10,000,000.00 31.26 组合小计 31,989,102.44 100.00 5,336,136.49 16.68 3. 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款 合 计 31,989,102.44 100.00 5,336,136.49 16.68 种 类 年初余额 账面余额 坏账准备 金额 比例 (%) 金额 比例
287、(%) 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 86 种 类 年初余额 账面余额 坏账准备 金额 比例 (%) 金额 比例 (%) 1. 单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款 2. 按组合计提坏账准备的其他应收款 组合 1：按账龄组合 23,891,030.27 48.87 7,072,489.45 29.60 组合 2：按其他组合 25,000,000.00 51.13 组合小计 48,891,030.27 100.00 7,072,489.45 14.47 3. 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款 合 计 48,891,030.27 100.00 7,072,489.4
288、5 14.47 注：单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款指单笔金额为 600 万元以上的客户其他应收款，经减值测试后不存在减值，公司按账龄分析法计提坏账准备。按组合计提坏账准备的其他应收款是指账龄超过 1 年以上的其他应收项，经减值测试后不存在减值，公司按账龄分析法计提坏账准备。 组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款情况 账 龄 期末余额 年初余额 账面余额 比例% 坏账准备 账面余额 比例% 坏账准备 1 年以内 14,196,510.88 64.56 709,575.55 4,362,190.51 18.26 218,109.53 1 至 2 年 2,116,410.17 9
289、.62 317,461.52 12,167,588.81 50.93 1,825,138.32 2 至 3 年 1,850,871.82 8.42 555,261.55 2,854,781.37 11.95 856,434.41 3 至 4 年 142,943.40 0.65 71,471.70 485,906.56 2.03 242,953.28 4 至 5 年 181,418.21 0.76 90,709.10 5 年以上 3,682,366.17 16.75 3,682,366.17 3,839,144.81 16.07 3,839,144.81 合 计 21,989,102.44 10
290、0.00 5,336,136.49 23,891,030.27 100.00 7,072,489.45 （2） 其他应收款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位 （3） 金额较大的其他应收款的性质或内容 单位名称 金额 其他应收款性质或内容 香河县淑阳镇建设办公室 10,343,949.00 工程保证金 北京华明运通道路工程有限公司 10,000,000.00 履约定金 合 计 20,343,949.00 （4） 其他应收款金额前五名单位情况 单位名称 与本公司关系 金额 年限 占其他应收款总额的比例(%) 香河县淑阳镇建设办公室 工程委托方 10,343,949.00 1 年
291、以内 32.34 北京华明运通道路工程有限公司 工程施工方 10,000,000.00 1 年以内 31.26 顺义区仁和镇政府 工程委托方 3,079,892.55 1 年以内 9.63 重庆天人房地产开发有限公司 其他往来单位 1,492,495.00 2 至 3 年 4.67 沈阳南湖开发区 其他往来单位 1,482,174.64 5 年以上 4.63 合 计 26,398,511.19 82.53 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 87 （5） 公司无应收关联方账款。 6. 存货 （1） 按存货种类分项列示如下 存货项目 期末数 年初数 账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额
292、跌价准备 账面价值 原材料 1,149,088.12 1,149,088.12 15,548,518.20 1,149,088.12 14,399,430.08 低值易耗品 27,197.90 - 27,197.90 开发成本 142,742,361.45 142,742,361.45 72,157,466.50 - 72,157,466.50 开发产品 34,964,042.18 34,964,042.18 126,149,951.03 - 126,149,951.03 产成品 5,811,543.28 - 5,811,543.28 库存商品 - - - 合 计 178,855,491.75
293、 1,149,088.12 177,706,403.63 219,694,676.91 1,149,088.12 218,545,588.79 （2） 各项存货跌价准备的增减变动情况列示如下 存货项目 年初余额 本期计提额 本期减少额 期末余额 转回 转销 原材料 1,149,088.12 1,149,088.12 合 计 1,149,088.12 1,149,088.12 7. 长期股权投资 （1） 长期股权投资情况 被投资 单位 核算方法 投资成本 年初余额 增减变动 期末余额 在被投资单位持股比例(%) 在被投资单位表决权比例(%) 在被投资单位持股比例与表决权比例不一致的说明 减值准备
294、 本期计提减值准备 本期现金红利 重庆百年同创房地产开发有限公司 成 本法 14,205,148.08 14,205,148.08 14,205,148.08 4.88 4.88 无 辽宁华盛信托投资股份有限公司 成 本法 60,000,000.00 69,587,617.43 69,587,617.43 60.00 60.00 无 69,587,617.43 中辽国际抚顺公司 成 本法 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00 100.00 100.00 无 2,000,000.00 辽宁国际安装工程公司 成 本法 412,420.18 412,420.1
295、8 412,420.18 100.00 100.00 无 412,420.18 沈阳中辽国际成耕电器套管有限公司 成 本法 4,980,000.00 1,538,918.20 1,538,918.20 60.00 60.00 无 1,538,918.20 辽宁国际经济咨询公司 成 本法 2,021,529.00 2,021,529.00 2,021,529.00 100.00 100.00 无 2,021,529.00 中国辽宁国际经济技术合作公司鞍山公司 成 本法 3,000,000.00 3,000,000.00 3,000,000.00 100.00 100.00 无 3,000,000
296、.00 辽宁省国际经济贸易公司 成 本法 1,538,305.75 1,538,305.75 1,538,305.75 100.00 100.00 无 1,538,305.75 合 计 88,157,403.01 94,303,938.64 94,303,938.64 80,098,790.56 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 88 8. 固定资产 （1） 固定资产及其累计折旧明细项目和增减变动如下 项 目 年初余额 本期增加额 本期减少额 期末余额 一、账面原值合计 60,438,076.87 2,537,561.81 55,384,451.66 7,591,187.02 房屋及建
297、筑物 15,367,234.22 - 13,085,265.70 2,281,968.52 机器设备 38,703,805.87 235,897.43 38,739,034.72 200,668.58 运输工具 4,492,220.06 2,163,623.00 2,625,408.06 4,030,435.00 办公设备及其他设备 1,874,816.72 138,041.38 934,743.18 1,078,114.92 本期新增 本期计提 二、累计折旧合计 33,150,335.98 2,937,080.52 32,953,286.38 3,134,130.12 房屋及建筑物 7,57
298、2,796.03 355,786.68 6,925,161.06 1,003,421.65 机器设备 22,057,200.93 1,743,294.64 23,644,776.73 155,718.84 运输工具 2,254,490.70 678,433.87 1,488,331.54 1,444,593.03 办公设备及其他设备 1,265,848.32 159,565.33 895,017.05 530,396.60 三、固定资产账面净值合计 27,287,740.89 4,457,056.90 房屋及建筑物 7,794,438.19 1,278,546.87 机器设备 16,646,6
299、04.94 44,949.74 运输工具 2,237,729.36 2,585,841.97 办公设备及其他设备 608,968.40 547,718.32 四、减值准备合计 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 办公设备及其他设备 五、固定资产账面价值合计 27,287,740.89 4,457,056.90 房屋及建筑物 7,794,438.19 1,278,546.87 机器设备 16,646,604.94 44,949.74 运输工具 2,237,729.36 2,585,841.97 办公设备及其他设备 608,968.40 547,718.32 注：本期折旧额为 2,937,080.5
300、2 元。 （2） 截至 2010 年 12 月 31 日，公司无暂时闲置的固定资产。 （3） 截至 2010 年 12 月 31 日，公司无通过融资租赁租入的固定资产。 （4） 截至 2010 年 12 月 31 日，公司无通过经营租赁租出的固定资产。 （5） 截至 2010 年 12 月 31 日，公司无持有待售的固定资产。 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 89 （6） 截至 2010 年 12 月 31 日，公司无未办妥产权证书的固定资产。 9. 无形资产 （1） 无形资产情况 项 目 年初余额 本期增加额 本期减少额 期末余额 一、账面原值合计 7,121,668.00 7,1
301、21,668.00 土地使用权 6,721,668.00 6,721,668.00 非专利技术 400,000.00 400,000.00 二、累计摊销额合计 2,096,416.92 107,216.64 2,203,633.56 土地使用权 2,016,417.00 67,216.68 2,083,633.68 非专利技术 79,999.92 39,999.96 119,999.88 三、无形资产账面净值合计 5,025,251.08 -107,216.64 4,918,034.44 土地使用权 4,705,251.00 -67,216.68 4,638,034.32 非专利技术 320,
302、000.08 -39,999.96 280,000.12 四、减值准备合计 土地使用权 非专利技术 五、无形资产账面价值合计 5,025,251.08 -107,216.64 4,918,034.44 土地使用权 4,705,251.00 -67,216.68 4,638,034.32 非专利技术 320,000.08 -39,999.96 280,000.12 注：本期摊销额为 107,216.64 元 10. 长期待摊费用 项 目 年初余额 本期增加额 本期摊销额 其他减少额 期末余额 电力增容费 890,369.42 113,363.14 777,006.28 变电所改造 228,810
303、.62 2,118.62 226,692.00 合 计 1,119,180.04 115,481.76 1,003,698.28 11. 递延所得税资产、递延所得税负债 （1） 已确认的递延所得税资产和递延所得税负债 项 目 期末余额 年初余额 递延所得税资产： 资产减值准备 373,775.45 1,402,099.91 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 90 项 目 期末余额 年初余额 可抵扣亏损 1,683,556.23 1,631,467.66 小 计 2,057,331.68 3,033,567.57 递延所得税负债： 递延应纳税所得额 2,075,798.95 4,151,
304、597.90 小 计 2,075,798.95 4,151,597.90 （2） 引起暂时性差异的资产或负债项目对应的暂时性差异 项 目 金 额 应纳税差异项目 递延应纳税所得额 8,303,195.80 小 计 8,303,195.80 可抵扣差异项目 应收款项坏账准备 1,495,101.79 税前可弥补亏损 6,734,224.88 小 计 8,229,326.67 12. 资产减值准备明细 项 目 年初余额 本期计提额 本期减少额 期末余额 转回 其他转出 一、坏账准备 10,268,840.23 447,668.84 3,728,722.87 6,092,448.52 二、存货跌价准
305、备 1,149,088.12 1,149,088.12 三、可供出售金融资产减值准备 四、持有至到期投资减值准备 五、长期股权投资减值准备 80,098,790.56 80,098,790.56 六、投资性房地产减值准备 七、固定资产减值准备 八、工程物资减值准备 九、在建工程减值准备 十、生产性生物资产减值准备 其中：成熟生产性生物资产减值准备 十一、油气资产减值准备 十二、无形资产减值准备 十三、商誉减值准备 十四、其他 合 计 91,516,718.91 447,668.84 3,728,722.87 87,340,327.20 13. 短期借款 （1） 短期借款按分类列示如下 万方地产
306、股份有限公司 2010 年度报告 91 借款条件 期末余额 年初余额 质押借款 抵押借款 保证借款 1,179,900.00 1,179,900.00 信用借款 合 计 1,179,900.00 1,179,900.00 （2） 已到期未偿还的短期借款情况 贷款单位 贷款金额 贷款 利率 贷款资 金用途 未按期偿还原因 预计 还款期 中国银行 1,179,900.00 中国银行逾期借款计 1,179,900.00 元，原始借款本金 23,598,000.00 元(2,850,000.00 美元)，经 2007 年法院破产清算债务重组，按 95%债务豁免后人民币余额 1,179,900.00 元
307、，由于债权人尚未申报债权，尚未偿付。 合 计 1,179,900.00 14. 应付账款 （1） 应付账款按账龄列示如下 项 目 期末余额 年初余额 金额 比例 (%) 金额 比例 (%) 1 年以内 217,232.33 0.32 75,547,125.61 97.66 1 至 2 年 67,870,825.22 97.10 1,386,000.00 1.80 2 至 3 年 1,386,000.00 1.98 3 年以上 421,467.45 0.60 421,467.45 0.54 合 计 69,895,525.00 100.00 77,354,593.06 100.00 （2） 应付账
308、款中无应付持有公司 5%(含 5%)上表决权股份的股东单位 （3） 账龄超过一年的大额应付账款情况 本公司 3 年以上应付账款系公司（本部）和子公司中辽国际工业总公司历史欠款，于 2007 年破产重组时经 95%债务豁免后余额。 本公司 1-2 年应付账款系公司子公司北京华松房地产开发有限责任公司应付的工程款项。 本公司 2-3 年应付账款系公司子公司北京华松房地产开发有限责任公司应付的广告费用。 15. 预收款项 （1） 预收款项按账龄列示如下 项 目 期末余额 年初余额 金额 比例 (%) 金额 比例 (%) 1 年以内 56,129,586.73 78.74 134,270,710.71
309、 94.57 1 至 2 年 15,150,000.12 21.25 7,707,382.00 5.43 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 92 项 目 期末余额 年初余额 金额 比例 (%) 金额 比例 (%) 2 至 3 年 3 年以上 5,078.88 0.01 5,078.88 - 合 计 71,284,665.73 100.00 141,983,171.59 100.00 （2） 预收款项中无预收持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方 （3） 账龄超过一年的大额预收款项情况 账龄超过 1 年的大额预收款项，系子公司北京华松房地产开发有限责任公司的预收房款。
310、 16. 应付职工薪酬 项 目 年初余额 本期增加额 本期减少额 期末余额 一、工资、奖金、津贴和补贴 761,172.42 7,885,013.90 7,937,617.77 708,568.55 二、职工福利费 222,259.29 222,259.29 - 三、社会保险费 44,884.67 960,755.76 923,301.75 82,338.68 四、住房公积金 46,396.42 610,533.00 600,904.50 56,024.92 五、辞退福利 六、工会经费及教育费附加 45,560.71 32,909.62 69,648.57 8,821.76 七、其他 合 计
311、898,014.22 9,711,471.57 9,753,731.88 855,753.91 注 1：应付职工薪酬中无拖欠性质的金额；工会经费和职工教育经费余额为 8,821.76 元。 17. 应交税费 税 种 期末余额 年初余额 备注 增值税 -208,213.78 -315,714.80 营业税 23,811,663.93 19,491,475.03 城建税 1,666,816.43 1,364,403.20 企业所得税 58,626,413.91 31,487,865.65 土地增值税 27,453,329.87 22,467,119.31 个人所得税 42,407.61 60,63
312、8.56 教育费附加 742,773.07 612,864.07 合 计 112,135,191.04 75,168,651.02 18. 其他应付款 （1） 其他应付款按账龄列示如下 项 目 期末余额 年初余额 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 93 金额 比例(%) 金额 比例(%) 1 年以内 174,512,879.97 80.76 97,347,927.25 76.39 1 至 2 年 10,316,409.34 4.77 14,402,195.22 11.30 2 至 3 年 12,436,988.45 5.76 3,322,138.47 2.61 3 年以上 18,811
313、,242.49 8.71 12,365,459.12 9.70 合 计 216,077,520.25 100.00 127,437,720.06 100.00 （2） 其他应付款中应付持有公司 5%(含 5%)表决权股份的股东单位或关联方情况 公司其他应付款期末余额中，应付大股东北京万方源房地产开发有限公司 39,691,913.79 元，应付大股东母公司万方投资控股集团有限公司 1,595,898.00 元。 （3） 账龄超过一年的大额其他应付款情况 公司 1 至 2 年其他应付款期末余额中，子公司北京华松房地产开发有限责任公司代收基金、产权代办费、产权登记费 6,517,234.13 元。
314、 公司 2 至 3 年其他应付款期末余额中，应付北京顺义区仁和镇政府 10,000,000.00 元，由于子公司北京天源房地产开发有限公司太平村项目尚未开发完毕，故该款项尚未归还。 公司 3 年以上其他应付款期末余额中，应付北京同仁堂益尔康医药有限公司 4,282,067.20 元，系子公司北京天源房地产开发有限公司向该公司的借款，尚未归还。其他 3 年以上余额为公司恢复上市前遗留余额。 （4） 金额较大的其他应付款说明 单位名称 金额 其他应付款性质或内容 重庆百年同创房地产开发有限公司 117,350,000.00 关联方代垫款 北京万方源房地产开发有限公司 39,691,913.79 关
315、联方代垫款 北京顺义区仁和镇政府 10,000,000.00 借款 合 计 167,041,913.79 19. 预计负债 项 目 年初余额 本期增加额 本期减少额 期末余额 预计诉讼损失 1,554,035.62 143,290.35 1,410,745.27 合 计 1,554,035.62 143,290.35 1,410,745.27 20. 一年内到期的非流动负债 （1） 一年内到期的非流动负债按类别列示如下 类 别 期末余额 年初余额 一年内到期的长期借款 500,000.00 500,000.00 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 94 类 别 期末余额 年初余额 一年内
316、到期的应付债券 一年内到期的长期应付款 合 计 500,000.00 500,000.00 （2） 一年内到期的长期借款 a. 一年内到期的长期借款 借款条件 期末余额 年初余额 质押借款 抵押借款 保证借款 500,000.00 500,000.00 信用借款 - - 合 计 500,000.00 500,000.00 注：一年内到期的长期借款中属于逾期借款获得展期的金额为 500,000.00 元。 b. 金额前五名的一年内到期的长期借款 贷款单位 借款终止日 币种 利率（%） 期末余额 外币金额 本币金额 辽宁华盛信托投资有限公司 1998 年 2 月 13 日 人民币 13.176 -
317、 500,000.00 合计 - 500,000.00 贷款单位 借款终止日 币种 利率（%） 年初余额 外币金额 本币金额 辽宁华盛信托投资有限公司 1998 年 2 月 13 日 人民币 13.176 - 500,000.00 合计 - 500,000.00 c.一年内到期的长期借款中的逾期借款 贷款单位 借款金额 逾期时间 年利率 借款资金用途 逾期未偿还原因 预计还款期 辽宁华盛信托投资有限公司 500,000.00 1998 年 2月 13 日 13.18% 逾期借款有对应同等金额其他应收款。 合 计 500,000.00 21. 长期借款 （1） 长期借款按分类列示如下 借款条件
318、期末余额 年初余额 质押借款 抵押借款 保证借款 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 95 借款条件 期末余额 年初余额 抵押+保证借款 34,000,000.00 信用借款 - 合 计 34,000,000.00 （2） 金额前五名的长期借款 贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率（%） 年初余额 外币金额 本币金额 1. 盛京银行东陵支行 2009/8/28 2011/8/26 人民币 5.94% 15,000,000.00 2. 盛京银行东陵支行 2009/9/30 2011/8/26 人民币 5.94% 19,000,000.00 合计 - 34,000,000.00 注：
319、长期借款系二级子公司沈阳超力钢筋有限公司借款，因沈阳超力钢筋有限公司股权于 2010 年处置，2010 年 12 月 31 日，资产负债表不再纳入合并范围，故公司合并报表期末余额长期借款无余额。 22. 股本 项目 年初余额 本次变动增减（+、-） 期末余额 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 一、有限售条件股份 1、国家持股 2、国有法人持股 3、其他内资持股 66,300,000.00 66,300,000.00 4、外资持股 有限售条件股份合计 66,300,000.00 66,300,000.00 二、无限售条件流通股份 1、人民币普通股 88,400,000.00 88,400,
320、000.00 无限售条件流通股份合计 88,400,000.00 88,400,000.00 股份总数 154,700,000.00 154,700,000.00 注 1：2008 年 12 月 12 日，北京万方源房地产开发有限公司经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司质押登记，将其拥有的本公司 700 万股股权出质，质权人为中国长城资产管理公司沈阳办事处，质押股份占公司总股本 4.52%。 注 2：2009 年 11 月 2 日，融德资产管理有限公司委托中国工商银行股份有限公司北京西客站支行向北京万方源房地产开发有限公司提供贷款，金额为 5,000.00 万元。2009 年 11 月 4
321、 日，北京万方源房地产开发有限公司经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司质押登记，将其拥有的本公司 1,143 万股股权用于质押，质权人为融德资产管理有限公司，质押股份占公司总股本 7.39%。2011 年 4 月 1 日，北京万方源房地产开发有限公司在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理解除股权质押手续。 注 3：2009 年 12 月 1 日，融德资产管理有限公司委托中国工商银行股份有限公司北京西客站支行向北京万方源房地产开发有限公司提供贷款，金额为 15,000.00 万元。2009 年 12 月 3 日，北京万方源房地产开发有限公司经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司质押登
322、记，将其拥有的本公司 3,175 万股股权用于质押，质权人为融德资产管理有限公司，质押股份占公司总股本 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 96 20.52%。2011 年 4 月 1 日，北京万方源房地产开发有限公司在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理解除股权质押手续。 注 4：2009 年 12 月 14 日，北京万方源房地产开发有限公司经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司质押登记，将其拥有的本公司 520 万股股权向中国长城资产管理公司出质受让其享有的哈尔滨第一工具厂 30,890.10 万元的贷款债权，质押股份占公司总股本 3.36%。 注 5：2010 年 1 月
323、5 日，北京万方源房地产开发有限公司经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司质押登记，将其拥有的本公司 400 万股股权向北京农村商业银行股份有限公司怀柔支行借款人民币 3,200.00 万元，质押股份占公司总股本 2.59%。 注 6：2011 年 4 月 1 日，北京万方源房地产开发有限公司经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司质押登记，将其拥有的本公司 4,343 万股股权向华融国际信托有限责任公司出质，用于向华融国际信托有限责任公司借款 20,000 万元人民币，期限 2年，质押股份占公司总股本 28.07% 。 23. 资本公积 项 目 年初余额 本期增加额 本期减少额 期末余额
324、资本溢价 99,892,972.41 99,892,972.41 其他资本公积 82,758,191.46 21,565,410.88 104,323,602.34 合 计 182,651,163.87 21,565,410.88 204,216,574.75 注：公司一级子公司北京天源房地产开发有限公司新股东增资 80,000,000.00 万元，其中：增加实收资本 49,700,000.00 元，增加资本公积 30,300,000.00 元，公司合并报表长期股权投资按权益法调整时，因此增加资本公积 21,565,410.88 元。 24. 盈余公积 项 目 年初余额 本期增加额 本期减少额
325、 期末余额 法定盈余公积 4,855,407.80 4,855,407.80 任意盈余公积 合 计 4,855,407.80 4,855,407.80 25. 未分配利润 （1） 未分配利润明细如下 项 目 金 额 提取或分配比例 调整前上年末未分配利润 -200,809,844.60 调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-） -11,043,250.42 调整后年初未分配利润 -211,853,095.02 加：本期归属于母公司所有者的净利润 48,920,271.99 减：提取法定盈余公积 提取任意盈余公积 提取一般风险准备 应付普通股股利 转作股本的普通股股利 万方地产股份有限公司 2
326、010 年度报告 97 项 目 金 额 提取或分配比例 期末未分配利润 -162,932,823.03 注：前期差错更正合计影响年初未分配利润-11,043,250.42 元，详见“三、28.前期会计差错更正”。 26. 营业收入和营业成本 （1） 营业收入明细如下 项 目 本期发生额 上期发生额 主营业务收入 293,898,402.71 439,880,158.12 其他业务收入 1,040,000.00 2,373,850.86 营业收入合计 294,938,402.71 442,254,008.98 （2） 营业成本明细如下 项 目 本期发生额 上期发生额 主营业务成本 185,635
327、,474.91 315,243,210.47 其他业务成本 1,871,874.37 营业成本合计 185,635,474.91 317,115,084.84 （3） 主营业务按行业分项列示如下 行业名称 本期发生额 上期发生额 主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本 房地产销售 192,812,111.41 91,806,408.72 304,629,916.50 190,261,303.47 钢棒产品销售 101,086,291.30 93,829,066.19 135,250,241.62 124,981,907.00 27. 营业税金及附加 项 目 计缴标准 本期发生额
328、 上期发生额 营业税 房地产销售收入 5% 9,692,605.57 15,236,875.03 城市维护建设税 应交流转税 7% 678,482.40 1,064,321.99 教育费附加 应交流转税 3% 291,298.17 456,138.01 土地增值税 房地产销售收入 3%预缴 4,986,210.56 11,927,528.66 合 计 15,648,596.70 28,684,863.69 28. 销售费用 项 目 本期发生额 上期发生额 工资及福利费 263,038.00 724,188.10 运费 1,849,719.60 1,920,160.40 广告宣传费 94,657
329、.30 412,408.00 办公费 40,440.33 362,291.52 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 98 项 目 本期发生额 上期发生额 差旅费 116,952.20 314,185.49 车辆使用费 68,190.98 148,775.82 业务招待费 322,445.49 479,604.74 折旧费 24,221.28 其他 1,511.71 142,102.21 合 计 2,756,955.61 4,527,937.56 29. 管理费用 项 目 本期发生额 上期发生额 工资及福利费 6,641,353.10 6,185,253.90 劳动保险 1,365,214
330、.73 1,319,578.27 住房公积金 543,460.00 284,084.00 办公费 2,245,175.38 1,924,625.63 差旅费 1,032,646.01 1,069,063.46 车辆费及运输费 974,124.13 1,159,537.42 工会教育经费 44,609.48 67,936.24 折旧费 1,303,515.35 1,409,639.22 摊销费 229,898.40 672,167.65 董事会经费 159,750.18 187,500.00 审计费 892,745.00 773,100.00 律师费 100,000.00 319,770.00
331、信息披露费 340,000.00 400,000.00 评估费 330,000.00 - 业务招待费 2,062,164.26 1,984,333.74 电话费 458,054.99 245,180.07 物业租赁费 1,721,484.85 1,468,838.68 装修及修理费用 235,298.84 287,686.25 税费 229,275.03 362,691.18 其他费用 563,754.27 1,643,812.49 合 计 21,472,524.00 21,764,798.20 30. 财务费用 项 目 本期发生额 上期发生额 利息支出 1,027,879.98 2,725,
332、317.08 减：利息收入 55,392.77 343,587.55 汇兑损失 879.02 减：汇兑收益 手续费支出 77,229.71 48,120.12 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 99 项 目 本期发生额 上期发生额 其他支出 6,618.96 7,435.93 合 计 1,056,335.88 2,438,164.60 31. 投资收益 （1） 投资收益明细情况 项 目 本期发生额 上期发生额 成本法核算的长期股权投资收益 权益法核算的长期股权投资收益 处置长期股权投资产生的投资收益 25,720,464.06 3,000,000.00 持有交易性金融资产期间取得的投资
333、收益 持有持有至到期投资期间取得的投资收益 持有可供出售金融资产期间取得的投资收益 处置交易性金融资产取得的投资收益 处置持有至到期投资取得的投资收益 处置可供出售金融资产取得的投资收益 其他 1,111,968.59 合 计 25,720,464.06 4,111,968.59 注：处置长期股权投资产生的投资收益系公司子公司中辽国际工业总公司处置二级子公司沈阳超力钢筋有限公司收益。 32. 资产减值损失 项目 本期发生额 上期发生额 一、坏账损失 -447,668.84 -4,257,591.03 二、存货跌价损失 三、可供出售金融资产减值损失 四、持有至到期投资减值损失 五、长期股权投资减
334、值损失 六、投资性房地产减值损失 七、固定资产减值损失 八、工程物资减值损失 九、在建工程减值损失 十、生产性生物资产减值损失 十一、油气资产减值损失 十二、无形资产减值损失 十三、商誉减值损失 十四、其他 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 100 项目 本期发生额 上期发生额 合 计 -447,668.84 -4,257,591.03 33. 营业外收入 （1） 营业外收入明细如下 项 目 本期发生额 上期发生额 金额 计入当期非经常性损益的金额 金额 计入当期非经常性损益的金额 非流动资产处置利得合计 其中：固定资产处置利得 无形资产处置利得 债务重组利得 54,621.25 54
335、,621.25 301,661.60 301,661.60 非货币性资产交换利得 - - - - 接受捐赠 - - - - 政府补助 - - - - 其他 95,952.94 95,952.94 1,211,863.43 1,211,863.43 合 计 150,574.19 150,574.19 1,513,525.03 1,513,525.03 34. 营业外支出 项 目 本期发生额 上期发生额 金额 计入当期非经常性损益的金额 金额 计入当期非经常性损益的金额 非流动资产处置损失合计 其中：固定资产处置损失 无形资产处置损失 债务重组损失 非货币性资产交换损失 对外捐赠 155,000.
336、00 155,000.00 罚款 23,519.95 23,519.95 违约金支出 1,487,757.13 1,487,757.13 2,828,652.87 2,828,652.87 其他 759,595.65 759,595.65 150,810.73 150,810.73 合 计 2,247,352.78 2,247,352.78 3,157,983.55 3,157,983.55 35. 所得税费用 项 目 本期发生额 上期发生额 按税法及相关规定计算的当期所得税 26,911,005.46 19,214,692.62 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 101 项 目 本期
337、发生额 上期发生额 递延所得税调整 -458,547.36 23,836.82 合 计 26,452,458.10 19,238,529.44 36. 基本每股收益和稀释每股收益的计算过程 本公司按照中国证监会公开发行证券的公司信息披露编报规则第 9 号净资产收益率和每股收益的计算及披露（2010 年修订）（“中国证券监督管理委员会公告20102 号）、公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益（2008）（“中国证券监督管理委员会公告200843 号”）要求计算的每股收益如下： 项 目 代码 本期发生额 上期发生额 归属于公司普通股股东的净利润() P0 48,920,271
338、.99 37,815,926.80 扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润() P0 31,063,881.49 38,193,513.95 期初股份总数 S0 154,700,000.00 154,700,000.00 报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数 S1 报告期因发行新股或债转股等增加股份数 Si 报告期因回购等减少股份数 Sj 报告期缩股数 Sk 报告期月份数 M0 12 12 增加股份次月起至报告期期末的累计月数 Mi 减少股份次月起至报告期期末的累计月数 Mj 发行在外的普通股加权平均数 S 基本每股收益() 0.32 0.24 基本每股收益() 0.20 0.
339、25 调整后的归属于普通股股东的当期净利润() P1 48,920,271.99 37,815,926.80 调整后扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润() P1 31,063,881.49 38,193,513.95 认股权证、股份期权、可转换债券等增加的普通股加权平均数 稀释后的发行在外普通股的加权平均数 稀释每股收益() 0.32 0.24 稀释每股收益() 0.20 0.25 （1） 基本每股收益 基本每股收益= P0 S S= S0S1SiMiM0 SjMjM0-Sk 其中：P0 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润；S 为发行在外的普通股
340、加权平均数；S0 为期初股份总数；S1 为报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数；Si 为报告期因发行新股或债转股等增加股份数；Sj 为报告期因回购等减少股份数；Sk 为报告期缩股数；M0 报告期月份数；Mi 为增加股份次月起至报告期期末的累计 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 102 月数；Mj 为减少股份次月起至报告期期末的累计月数。 （2） 稀释每股收益 稀释每股收益=P1/(S0S1SiMiM0SjMjM0Sk+认股权证、股份期权、可转换债券等增加的普通股加权平均数) 其中，P1 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润，并考虑稀
341、释性潜在普通股对其影响，按企业会计准则及有关规定进行调整。公司在计算稀释每股收益时，考虑所有稀释性潜在普通股对归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润和加权平均股数的影响，按照其稀释程度从大到小的顺序计入稀释每股收益，直至稀释每股收益达到最小值。 37. 公司 2010 年无其他综合收益。 38. 现金流量表项目注释 （1） 收到的其他与经营活动有关的现金 项 目 本期金额 上期金额 收到其他与经营活动有关的现金 160,151,633.31 253,892,678.68 其中：暂收款和收回暂付款 160,096,240.54 253,549,091.13
342、利息收入 55,392.77 343,587.55 （2） 支付的其他与经营活动有关的现金 项 目 本期金额 上期金额 支付其他与经营活动有关的现金 58,056,078.00 20,508,151.77 其中：暂付款和支付暂收款 45,681,098.66 12,383,499.28 办公费 2,285,615.71 1,531,927.62 业务招待费 2,384,609.75 2,463,938.48 交通运输费 4,041,632.92 2,062,440.22 其他费用 3,663,120.96 2,066,346.17 （3） 支付的其他与投资活动有关的现金 项 目 本期金额 上期
343、金额 支付的其他与投资活动有关的现金 18,000,000.00 其中：子公司股权转让款退回 18,000,000.00 39. 现金流量表补充资料 （1） 现金流量表补充资料 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 103 项 目 本期金额 上期金额 1、将净利润调节为经营活动现金流量： 净利润 65,987,411.82 55,209,731.75 加：资产减值准备 -447,668.84 -4,257,591.03 固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 2,937,080.52 4,347,356.34 无形资产摊销 107,216.64 214,433.28 长期待摊费用摊
344、销 115,481.76 457,734.37 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“”号填列） 固定资产报废损失（收益以“”号填列） 公允价值变动损失（收益以“”号填列） 财务费用（收益以“”号填列） 1,027,879.98 2,726,196.10 投资损失（收益以“”号填列） -25,720,464.06 -4,111,968.59 递延所得税资产减少（增加以“”号填列） -458,547.36 23,836.82 递延所得税负债增加（减少以“”号填列） 存货的减少（增加以“”号填列） -59,560,586.26 -87,388,841.26 经营性应收项目的减少（增加
345、以“”号填列） -118,237,788.86 -92,035,938.94 经营性应付项目的增加（减少以“”号填列） 61,190,305.80 224,030,924.06 其他 经营活动产生的现金流量净额 -73,059,678.86 99,215,872.90 2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： 债务转为资本 一年内到期的可转换公司债券 融资租入固定资产 3、现金及现金等价物净变动情况： 现金的期末余额 108,797,054.88 48,556,268.32 减：现金的期初余额 48,556,268.32 28,169,486.44 加：现金等价物的期末余额 减：现金等价物的期
346、初余额 现金及现金等价物净增加额 60,240,786.56 20,386,781.88 （2） 当期取得或处置子公司及其他营业单位的相关情况 项 目 金额 一、取得子公司及其他营业单位的有关信息： 1、取得子公司及其他营业单位的价格 7,000,000.00 2、取得子公司及其他营业单位支付的现金和现金等价物 7,000,000.00 减：子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价物 18,764.83 3、取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 6,981,235.17 4、取得子公司的净资产 9,962,713.83 流动资产 10,362,713.83 非流动资产 万方地产股份有限公司
347、2010 年度报告 104 项 目 金额 流动负债 400,000.00 非流动负债 二、处置子公司及其他营业单位的有关信息： 1、处置子公司及其他营业单位的价格 59,000,000.00 2、处置子公司及其他营业单位收到的现金和现金等价物 59,000,000.00 减：子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价物 1,052,857.62 3、处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 57,947,142.38 4、取得子公司的净资产 74,743,683.34 流动资产 85,165,225.63 非流动资产 29,631,510.77 流动负债 6,053,053.06 非流动负债 34
348、,000,000.00 （3） 现金及现金等价物 项 目 本期金额 上期金额 一、现金 108,797,054.88 48,556,268.32 其中：库存现金 250,126.00 178,998.13 可随时用于支付的银行存款 108,546,928.88 48,377,270.19 可随时用于支付的其他货币资金 可用于支付的存放中央银行款项 存放同业款项 - 拆放同业款项 - 二、现金等价物 其中：三个月内到期的债券投资 三、期末现金及现金等价物余额 108,797,054.88 48,556,268.32 六、资产证券化业务的会计处理 无。 七、关联方及关联交易 1. 本企业的母公司情
349、况 母公司名称 关联 关系 企业 类型 注册地 法人代表 业务性质 注册资本 母公司对本企业的持股比例(%) 母公司对本企业的表决权比例(%) 本企业 最终控制方 组织机构代码 北京万方源房地产开发有限公司 母公司 有 限 责任公司 北京 张晖 房地产开发 2.5亿元 42.86% 42.86% 张晖 80172366-3 2. 本企业的子公司情况 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 105 子公司全称 子公司类型 企业类型 注册地 法人 代表 业务 性质 注册资本 （万元） 持股比例(%) 表决权 比例(%) 组织机构 代码 北京华松房地产开发有限责任公司 控股子公司 有限责任公司 北
350、京 张晖 房地产开发 6,050.00 70.00 70.00 70024086-5 北京天源房地产开发有限公司 控股子公司 有限责任公司 北京 邓永刚 房地产开发 11,970.00 53.47 53.47 70023111-7 中辽国际工业总公司 全资子公司 全民所有制 沈阳 潘吉伟 贸易 5,000.00 100.00 100.00 11760872-2 沈阳超力钢筋有限公司 全资子公司的控股子公司 有限责任公司 沈阳 王铁民 生产 USD730.00 48.90 48.90 60461035-2 北京万方天成房地产开发有限公司 控股子公司 有限责任公司 北京 张晖 房地产开发 5,10
351、0.00 99.80 99.80 55850060-2 香河东润房地产开发有限公司 控股子公司 有限责任公司 北京 张晖 房地产开发 1,000.00 70.00 70.00 55331992-7 沧州市广润房地产开发有限公司 控股子公司 有限责任公司 河北 张晖 房地产开发 3,000.00 85.00 85.00 56323811-9 注：公司 2010 年 11 月 29 日，经 2010 年第四次临时股东大会决议处置公司二级子公司沈阳超力钢筋有限公司，2010 年 12 月完成股权转让。 3. 本企业的其他关联方情况 其他关联方名称 其他关联方与本公司关系 组织机构代码 万方投资控股集
352、团有限公司 第一大股东母公司 72261948-9 重庆百年同创房地产开发有限公司 受同一控制人控制子公司 75929675-9 北京迅通畅达通讯科技开发有限公司 受同一控制人控制子公司 72141875-7 北京国立医院管理有限公司 受同一控制人控制子公司 80173422-3 北京米兰天空餐饮管理有限公司 受同一控制人控制子公司 77042224-2 北京鼎视佳讯科技有限公司 受同一控制人控制子公司 75962808-X 北京万方龙轩餐饮娱乐有限公司 受同一控制人控制子公司 80177156-9 北京伟业通润经贸有限公司 受同一控制人控制子公司 70007312-0 辽宁方城置业有限公司
353、受同一控制人控制子公司 66719360-5 北京国通典当行有限公司 受同一控制人控制子公司 67960319-X 万方餐饮投资管理有限公司 受同一控制人控制子公司 56743617-1 万方源矿业投资有限公司 受同一控制人控制子公司 55549984-5 4. 关联交易情况 （1） 采购商品、接受劳务的关联交易 关联方名称 关联交易内容 关联交易定价方式及决策程序 本期发生额 金额 占同类交易金额的比例% 北京伟业通润经贸有限公司 购买钢材 协议定价 2,508,010.00 19.93 合 计 2,508,010.00 19.93 （2） 关联托管情况 . 公司受托管理情况如下表列示 委托
354、方名称 受托方名称 受托资产类型 受托 起始日 受托 终止日 托管收益 定价依据 年度确认的 托管收益 北京万方源房地产开发有限公司 万方地产股份有限公司 重庆百年同创房地产开发有限公司 2009 年 8 月 10 日 重庆百年房地产开发有限公司通过定向增发方式成为万方地产股份有限公司的控股子公司 合同协定 104 万元 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 106 . 公司无委托管理情况 （3） 公司无关联承包情况 （4） 关联租赁情况 . 公司无出租情况 . 公司承租情况如下表列示 出租方名称 承租方名称 租赁 资产种类 租赁 起始日 租赁 终止日 租赁费 定价依据 年度确认的 租赁费
355、 万方投资控股集团有限公司 万方地产股份有限公司 房屋租赁 2010 年 1 月 1 日 2010 年 12 月 31 日 合同协定 1,063,932.00 注：公司向万方控股集团有限公司租赁北京市朝阳区曙光西里甲 1 号 A 座 30 层作为北京经营所在地，2009 年签订租赁合同，租赁期间：2009 年 7 月 1 日2010 年 6 月 30 日；2010 年续签租赁合同，租赁期间：2010 年 7 月 1 日2011 年 6 月 30 日。 （5） 公司无关联担保情况 （6） 公司无关联方资金拆借情况 （7） 公司无关联方资产转让、债务重组情况 （8） 公司无其他关联交易 5. 关联
356、方应收应付款项 . 公司应收关联方款项情况如下表列示 项目名称 关联方 期末余额 年初余额 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 预付款项 北京伟业通润经贸有限公司 16,725,000.00 . 公司应付关联方款项情况如下表列示 项目名称 关联方 期末余额 年初余额 其他应付款 重庆百年同创房地产有限公司 117,350,000.00 其他应付款 北京万方源房地产开发有限公司 39,691,913.79 68,684,324.94 其他应付款 万方投资控股集团有限公司 1,595,898.00 3,028,220.00 其他应付款 辽宁国际经济咨询公司 751,778.96 751,778
357、.96 其他应付款 中国辽宁国际经济技术合作公司鞍山分公司 125,958.79 125,958.79 其他应付款 辽宁省国际经济贸易公司 41,060.55 41,060.55 八、股份支付 无。 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 107 九、或有事项 1、公司于 2002 年 3 月 22 日收到沈阳市中级人民法院（2001）执字第 1200 号执行通知书。债权人中国农业银行沈阳市东陵支行与债务人中辽国际北方公司于 2001 年 3 月 2 日签订了借款合同，由公司为债务人担保。根据合同规定，债务人中辽国际北方公司应于 2002 年 3 月 7 日前将12,500,000.00 元
358、人民币及相应利息偿还给债权人。因债务人违反了合同规定，未及时偿还应付利息，沈阳市中级人民法院限公司于 2002 年 3 月 29 日前自动履行还款义务，逾期不履行法院将依法强制执行。公司未能按期履行。 鉴于公司已完成破产和解程序，此案涉及债务按 5%的比例偿付。由于债权人未做债权登记，目前该项债务尚未偿付。 2、公司于 2005 年收到抚顺城区人民法院（2001）顺经初字第 225 号民事判决书，原告抚顺市石油化学工程建设联合公司于 1993 年 2 月 5 日与抚顺海外房地产开发公司（后更名为中辽国际抚顺公司）签订联合开发住宅楼协议书，抚顺市石油化学工程建设联合公司需履行协议中全部内容，依据
359、协议及补充协议，中辽国际抚顺公司尚欠抚顺市石油化学工程建设联合公司 363,687.55 元人民币，此案判决中辽国际抚顺公司于判决生效后十日内给付原告280,323.31 元以及诉讼费6,865.00元人民币，中国辽宁国际合作（集团）有限公司、中国辽宁国际合作有限公司承担连带给付责任。 鉴于公司已完成破产和解程序，此案涉及债务按 5%的比例偿付。由于债权人未做债权登记，目前该项债务尚未偿付。 3、2000 年 11 月，公司接到辽宁省鞍山市中级人民法院（2000）鞍经初字第 275 号民事裁定书。此案经过一审后，公司不服一审判决，提出上诉。2001 年 10 月，公司接到辽宁省高级人民法院（2
360、001）辽经终字第 211 号民事判决书，裁定除在原一审过程中存在异议的油漆空运费及报关费 21,374.00元由原告鞍钢集团机械制造公司承担外维持一审判决，要求公司在判决书生效 10 日内给付原告鞍钢集团机械制造公司加工费 2,374,843.70 元并按银行规定的逾期贷款利息标准支付违约金。一审案件有关诉讼费用共计 59,631.71 元、二审案件受理费 24,622.00 元中的 22,222.00 元由公司承担。 鉴于公司已完成破产和解程序，此案涉及债务按 5%的比例偿付。由于债权人未做债权登记，目前该项债务尚未偿付。 4、原聊城地区外贸轻工业品公司诉中辽国际贸易公司加工承揽合同纠纷一
361、案，因公司对中辽国际贸易公司注册资本未投入而负连带责任。公司于 2002 年 7 月 3 日收到山东省聊城市中级人民法院（2000）聊执字第 68/694 号民事裁定书。由于申请执行人聊城市外贸轻工业品公司、山东省茌平县第一针织厂与被执行人公司加工承揽合同纠纷一案已进入执行阶段，法院裁定如下：冻结并拍卖公司在中辽国际海外发展有限公司享有的 30 万元股权；以拍卖款清偿本案债务。公司已于 2002 年度预计负债 3,614,000.00 元。 公司于 2002 年 7 月 23 日收到山东省聊城市中级人民法院（2000）聊执字第 68/697 号民事 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 1
362、08 裁定书。裁定如下：冻结公司在中辽国际辽西实业开发有限公司享有的 640 万元股权；中辽国际辽西实业开发有限公司不得办理上列被冻结股权的转移手续，不得向公司支付红利和股息；被冻结的股权公司不得自行转让。 2003 年 4 月 3 日，公司收到山东省聊城市中级人民法院通知书，对中辽国际海外发展有限公司享有的 30 万元股权，已于 2003 年 3 月 26 日拍卖成交,成交价为 160,714.00 元。2003 年以物抵债182,500.00 元。 鉴于公司已完成破产和解程序，此案涉及债务按 5%的比例偿付。由于债权人未做债权登记，目前该项债务尚未偿付。 5、中国第三冶金建设公司与公司、中
363、国辽宁国际合作有限责任公司、中辽国际北方公司合作协议欠款纠纷一案，2001 年 8 月 14 日，经辽宁省沈阳市中级人民法院审理终结。 根据（2000）沈经初字第 516 号民事判决书判决：中辽国际（公司前身）、中国辽宁国际合作有限责任公司、中辽国际北方公司应于判决生效后十日内给付中国第三冶金建设公司工程款4,380,000.00 元。2003 年度公司已预计负债 4,380,000.00 元。2003 年 3 月 13 日公司用控股子公司辽宁国际房地产开发有限公司的房产偿还债务 570,240.00 元。 鉴于公司已完成破产和解程序，此案涉及债务按 5%的比例偿付。由于债权人未做债权登记，目
364、前该项债务尚未偿付。 6、辽宁省外商投资企业物资总公司诉中辽国际（本公司前身）、暹辽国际合作（泰国）有限公司欠款纠纷一案，鉴于公司已完成破产和解，此案涉及债务按 5%的比例偿付。由于债权人未做债权登记，目前该项债务尚未偿付。 7、2004 年 5 月 28 日，公司收到辽宁省沈阳市和平区人民法院（2004）和民合初字第 183 号民事判决书。沈阳矿冶研究所冶金化工厂与公司于 1999 年 1 月 18 日签订出口代理协议书。由公司代理原告出口化工产品乙基硫氨酯，公司履行代理责任后，沈阳矿冶研究所冶金化工厂按约定支付了代理费，但公司拖欠沈阳矿冶研究所冶金化工厂出口退税款 131,412.75 元
365、至今未还。 根据判决，公司应于判决生效日起 10 日内，返还沈阳矿冶研究所冶金化工厂出口退税款131,412.75 元。公司已计提预计负债 131,412.75 元。 鉴于公司已完成破产和解程序，此案涉及债务按 5%的比例偿付。由于债权人未做债权登记，目前该项债务尚未偿付。 8、2003 年度，公司收到辽宁省沈阳市中级人民法院（2003）沈民3初字第 422 号民事诉讼案件应诉通知书。辽宁省化工轻工总公司因借款纠纷一案将公司诉至法院。具体情况如下：1994 年11 月 5 日，分立前的中国辽宁国际合作（集团）股份有限公司的子公司暹辽合作（泰国）有限公司向辽宁省化工轻工总公司借款 340,000
366、.00 美元，期限为 1994 年 12 月 1 日至 1996 年 11 月 30 日；1996 年 4 月 5 日暹辽合作（泰国）有限公司分别向辽宁省化工轻工总公司借款 100,000.00 美元及 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 109 41,000.00 美元，借款期限均为 1996 年 3 月 1 日至 1996 年 5 月 31 日。根据暹辽合作（泰国）有限公司、辽宁省化工轻工总公司与公司签订的还款计划协议约定，暹辽合作（泰国）有限公司的借款应由公司代还。公司分别于 1999 年 5 月、1999 年 12 月、2000 年 7 月、2001 年 11 月还利息款合计1,
367、397,984.00 元人民币。根据借款合同，截止到 2003 年 4 月 14 日，公司尚欠辽宁省化工轻工总公司本息合计 6,139,640.38 元人民币未偿还。2003 年 12 月，公司收到辽宁省沈阳市中级人民法院(2003)沈合初字第 422 号民事判决书。根据判决：公司应代暹辽合作（泰国）有限公司向辽宁省化工轻工总公司偿还借款本金 481,000.00 美元；公司已给付辽宁省化工轻工总公司的人民币2,297,984.00 元按给付之日外汇牌价折合成美元从本金中扣除。 2004 年 2 月 26 日，收到辽宁省高级人民法院（2004）辽民二合终字第 27 号民事裁定书。裁定如下：撤销
368、辽宁省沈阳市中级人民法院(2003沈合初字第 422 号民事判决；发回辽宁省沈阳市中级人民法院重审。此案正在审理中。 9、2008 年 10 月 15 日，公司收到辽宁省沈阳市中级人民法院的民事诉讼案件举证通知书及民事起诉状，具体情况如下：上海浦东永丰饲料有限公司与中国农垦进出口辽宁公司于 1997 年 9 月23 日签订了销售合同，约定进口印度产豆粕，上海浦东永丰饲料有限公司为履行合同支付了总计 5,827,660.25 元，后中国辽宁国际经济技术合作公司通过不当手段将到港豆粕提走，造成上海浦东永丰饲料有限公司与中国农垦进出口辽宁公司签订的销售合同终止。由于中国辽宁国际经济技术合作公司在注销
369、登记文件中明确其注销理由是已分立为中国辽宁国际合作（集团）股份有限公司和中国辽宁国际合作有限责任公司，因此，上海浦东永丰饲料有限公司请求判令农垦公司返还其已经支付的总计 5,827,660.25 元及相应利息 50 万元；请求判令中国辽宁国际经济合作（集团）股份有限公司和中国辽宁国际合作有限责任公司承担连带责任；请求判令三被告承担本案诉讼费。 现本案正在审理当中。 10、对外担保 单位：人民币万元 序号 被担保方名称 被担保方与 上市公司关系 2010 年 12 月 31 日对外担保金额 2009 年 12 月 31 日对外担保金额 担保 方式 担保期限 担保到期时间 备注 1 中辽国际北方公
370、司 原控股股东 的子公司 60.00 60.00 连带责 任保证 逾期 1999.04.20 * 2 中辽国际北方公司 原控股股东 的子公司 2.50 2.50 连带责 任保证 逾期 1999.07.20 * 3 中辽国际北方公司 原控股股东 的子公司 5 5 连带责 任保证 逾期 1998.02 * 4 辽宁省医药对外贸易公司 1,000.00 连带责 任保证 1 年 2010.6.30 注 5 辽宁省医药对外贸易公司 3,000.00 连带责 任保证 1 年 2010.9.15 合计 67.50 4,067.50 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 110 注： 均系公司下属孙公司沈
371、阳超力钢筋有限公司承担的对外担保责任,公司子公司中辽国际工业总公司已经于 2010 年转让沈阳超力钢筋有限公司股权。 十、承诺事项 无。 十一、资产负债表日后事项 无。 十二、其他重要事项 2010年12月21日，本公司、北京市顺义区仁和镇资产运营中心、北京农业产业投资基金、北京天源房地产开发有限公司四方签订增资扩股协议，北京农业产业投资基金（以下简称“农投基金”）作为新股东投资北京天源房地产开发有限公司（以下简称“北京天源”）8000万元，其中：4,970万元增加北京天源注册资本，其余3,030万元增加北京天源房地资本公积，增资后北京天源注册资本为11,970万元。公司向农投基金承诺，农投基
372、金成为新股东后，北京天源向全体股东每半个会计年度分配一次红利，且每年分配比例不低于北京天源当年净利润的30%。公司将所持北京天源全部股权质押给农投基金作为股权转让金的质押担保。如果公司未能按约定分分配红利，农投基金有权要求公司受让其所持北京天源全部股权。 2010年11月11日，公司2010年第四次临时股东大会决议通过上述增资扩股方案。 2010年12月22日，北京天源完成增资变更手续。 2011年1月4日，北京天源完成股权质押手续。 十三、母公司财务报表重要项目注释 1. 其他应收款 （1） 其他应收款按种类列示如下 种 类 期末余额 账面余额 坏账准备 金额 比例 (%) 金额 比例 (%
373、) 1. 单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款 2. 按组合计提坏账准备的其他应收款 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 111 种 类 期末余额 账面余额 坏账准备 金额 比例 (%) 金额 比例 (%) 组合 1：按账龄组合 1,138,614.65 4.30 338,353.83 29.72 组合 2：按其他组合 25,333,113.27 95.70 组合小计 26,471,727.92 100.00 338,353.83 1.28 3. 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款 合 计 26,471,727.92 100.00 338,353.83 1.28 种 类
374、 年初余额 账面余额 坏账准备 金额 比例 (%) 金额 比例 (%) 1. 单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款 2. 按组合计提坏账准备的其他应收款 组合 1：按账龄组合 1,004,551.63 26.71 167,031.61 16.63 组合 2：按其他组合 2,756,427.36 73.29 组合小计 3,760,978.99 100.00 167,031.61 4.44 3. 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款 合 计 3,760,978.99 100.00 167,031.61 4.44 注：单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款指单笔金额为 600 万
375、元以上的客户其他应收款，经减值测试后不存在减值，公司按账龄分析法计提坏账准备。按组合计提坏账准备的其他应收款是指账龄超过 1 年以上的其他应收项，经减值测试后不存在减值，公司按账龄分析法计提坏账准备。 组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款情况 账 龄 期末余额 年初余额 账面余额 比例% 坏账准备 账面余额 比例% 坏账准备 1 年以内 292,265.82 25.67 14,613.29 566,941.41 56.44 28,347.07 1 至 2 年 347,038.61 30.48 52,055.79 228,076.82 22.70 34,211.52 2 至 3 年 22
376、3,076.82 19.59 66,923.05 142,943.40 14.23 42,883.02 3 至 4 年 142,943.40 12.55 71,471.70 4 至 5 年 10,000.00 1.00 5,000.00 5 年以上 133,290.00 11.71 133,290.00 56,590.00 5.63 56,590.00 合 计 1,138,614.65 100.00 338,353.83 1,004,551.63 100.00 167,031.61 （2） 其他应收款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位。 （3） 金额较大的其他应收款的性质或
377、内容 单位名称 金额 其他应收款性质或内容 香河东润房地产开发有限公司 21,230,747.39 代子公司垫款 北京天源房地产开发有限公司 4,006,427.36 代子公司垫款 合 计 25,237,174.75 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 112 （4） 应收关联方账款情况 单位名称 与本公司关系 金额 占其他应收款总额的比例(%) 香河东润房地产开发有限公司 控股子公司 21,230,747.39 80.2 北京天源房地产开发有限公司 控股子公司 4,006,427.36 15.13 北京万方天成房地产开发有限公司 控股子公司 45,938.52 0.17 沧州市广润房地
378、产开发有限公司 控股子公司 50,000.00 0.19 合 计 25,333,113.27 95.69 2. 长期股权投资 （1） 长期股权投资情况 被投资单位 核算方法 投资成本 年初余额 增减变动 期末余额 在被投资单位持股比例(%) 在被投资单位表决权比例(%) 在被投资单位持股比例与表决权比例不一致的说明 减值准备 本期计提减值准备 本期现金红利 北 京 华 松 房地 产 开 发 有限责任公司 成本法 14,411,473.64 14,411,473.64 14,411,473.64 70.00 70.00 北 京 天 源 房地 产 开 发 有限公司 成本法 41,140,447.9
379、8 41,140,447.98 41,140,447.98 53.47 53.47 中 辽 国 际 工业总公司 成本法 24,195,711.66 24,195,711.66 24,195,711.66 100.00 100.00 重 庆 百 年 同创 房 地 产 开发有限公司 成本法 14,205,148.08 14,205,148.08 14,205,148.08 4.88 4.88 北 京 万 方 天成 房 地 产 开发有限公司 成本法 50,900,000.00 50,900,000.00 50,900,000.00 99.80 99.80 香 河 东 润 房地 产 开 发 有限公司
380、成本法 7,000,000.00 7,000,000.00 7,000,000.00 70.00 70.00 沧 州 市 广 润房 地 产 开 发有限公司 成本法 25,500,000.00 25,500,000.00 25,500,000.00 85.00 85.00 辽 宁 华 盛 信托 投 资 股 份有限公司 成本法 60,000,000.00 69,587,617.43 69,587,617.43 60.00 60.00 69,587,617.43 中 辽 国 际 抚顺公司 成本法 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00 100.00 100.00
381、 2,000,000.00 辽 宁 国 际 安装工程公司 成本法 412,420.18 412,420.18 412,420.18 100.00 100.00 412,420.18 沈 阳 中 辽 国际 成 耕 电 器套 管 有 限 公司 成本法 4,980,000.00 1,538,918.20 1,538,918.20 60.00 60.00 1,538,918.20 辽 宁 国 际 经济咨询公司 成本法 2,021,529.00 2,021,529.00 2,021,529.00 100.00 100.00 2,021,529.00 中 国 辽 宁 国际 经 济 技 术合 作 公 司 鞍
382、山公司 成本法 3,000,000.00 3,000,000.00 3,000,000.00 100.00 100.00 3,000,000.00 合 计 249,766,730.54 172,513,266.17 83,400,000.00 255,913,266.17 78,560,484.81 3. 营业收入和营业成本 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 113 （1） 营业收入明细如下 项 目 本期发生额 上期发生额 主营业务收入 其他业务收入 1,040,000.00 433,333.33 营业收入合计 1,040,000.00 433,333.33 （2） 营业成本明细如下
383、项 目 本期发生额 上期发生额 主营业务成本 其他业务成本 24,050.01 营业成本合计 24,050.01 4. 投资收益 （1） 投资收益明细情况 项 目 本期发生额 上期发生额 成本法核算的长期股权投资收益 权益法核算的长期股权投资收益 处置长期股权投资产生的投资收益 1,207,400.46 持有交易性金融资产期间取得的投资收益 持有持有至到期投资期间取得的投资收益 持有可供出售金融资产期间取得的投资收益 处置交易性金融资产取得的投资收益 处置持有至到期投资取得的投资收益 处置可供出售金融资产取得的投资收益 其他 合 计 1,207,400.46 5. 现金流量表补充资料 项 目
384、本期金额 上期金额 1、将净利润调节为经营活动现金流量： 净利润 -9,241,372.16 -3,889,921.70 加：资产减值准备 171,322.22 -116,327.13 固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 64,834.78 19,420.96 无形资产摊销 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 114 项 目 本期金额 上期金额 长期待摊费用摊销 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“”号填列） 固定资产报废损失（收益以“”号填列） 公允价值变动损失（收益以“”号填列） 财务费用（收益以“”号填列） 投资损失（收益以“”号填列） -1,207,4
385、00.46 递延所得税资产减少（增加以“”号填列） 递延所得税负债增加（减少以“”号填列） 存货的减少（增加以“”号填列） 经营性应收项目的减少（增加以“”号填列） -22,591,249.09 1,024,164.07 经营性应付项目的增加（减少以“”号填列） 125,269,283.16 22,622,237.64 其他 经营活动产生的现金流量净额 93,672,818.91 18,452,173.38 2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： 债务转为资本 一年内到期的可转换公司债券 融资租入固定资产 3、现金及现金等价物净变动情况： 现金的期末余额 10,252,636.44 226,
386、800.53 减：现金的期初余额 226,800.53 30,563.15 加：现金等价物的期末余额 减：现金等价物的期初余额 现金及现金等价物净增加额 10,025,835.91 196,237.38 十四、补充资料 1. 当期非经常性损益明细表 （1）根据中国证监会公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益（2008）证监会公告（2008）43 号，本公司非经常性损益如下： 项 目 金 额 注释 1非流动资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 25,720,464.06 2越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的的税收返还、减免 3计入当期损益的政府补助（与企业业务密
387、切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 4计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 5企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 6非货币性资产交换损益 7委托他人投资或管理资产的损益 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 115 项 目 金 额 注释 8因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 9债务重组损益 54,621.25 10企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 11交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 12同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 13
388、与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 14除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 15单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 16对外委托贷款取得的损益 17采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 18根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 19受托经营取得的托管费收入 20除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -2,151,399.78 21其他符合非经常性损益定义的损益项目 22少数股东权益
389、影响额 -314,869.94 23所得税影响额 6,082,164.97 合 计 17,856,390.50 2. 公司无境内外会计准则下会计数据差异 3. 净资产收益率和每股收益 本公司按照中国证券监督管理委员会公开发行证券的公司信息披露编报规则第 9 号净资产收益率和每股收益的计算及披露（2010 年修订）（中国证券监督管理委员会公告20102 号）、公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益（中国证券监督管理委员会公告200843 号）要求计算的净资产收益率和每股收益如下： （1） 本年度 报告期利润 加权平均净资产收益率（%） 每股收益 基本每股收益 稀释每股收益 归
390、属于公司普通股股东的净利润 31.60 0.32 0.32 扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 20.07 0.20 0.20 （2） 上年度 报告期利润 加权平均净资产收益率（%） 每股收益 基本每股收益 稀释每股收益 归属于公司普通股股东的净利润 77.11 0.24 0.24 扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 77.88 0.25 0.25 4. 公司主要会计报表项目的异常情况及原因的说明 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 116 财务报表数据变动幅度达 30%（含 30%）以上，且占公司报表日资产总额 5%（含 5%）或报告期利润总额 10%（含 10
391、%）以上项目分析： （1） 资产负债表 报表项目 期末余额 年初余额 变动金额 变动幅度% 注释 货币资金 108,797,054.88 48,556,268.32 60,240,786.56 124.06 注 1 应收账款 446,500.00 30,385,933.14 -29,939,433.14 -98.53 注 2 预付款项 470,591,334.35 280,248,523.02 190,342,811.33 67.92 注 3 固定资产 4,457,056.90 27,287,740.89 -22,830,683.99 -83.67 注 4 预收款项 71,284,665.73
392、 141,983,171.59 -70,698,505.86 -49.79 注 5 应交税费 112,135,191.04 75,168,651.02 36,966,540.02 49.18 注 6 其他应付款 216,077,520.25 127,437,720.06 88,639,800.19 69.56 注 7 注 1：货币资金期末余额较年初余额增长 124.06%的主要原因系 2010 年底子公司北京天源房地产开发有限公司新股东北京农展投资基金有限公司增资 80,000,000.00 元。 注 2：应收账款期末余额较年初余额减少 98.532%的主要原因系处置子公司沈阳超力钢筋有限公司
393、股权后，该子公司 2010 年12 月 31 日资产负债表不再纳入合并范围，应收账款余额随之减少。 注 3：预付款项期末余额较年初余额增长 67.92%的主要原因系子公司北京天源房地产开发有限公司和子公司香河东润房地产开发有限公司支付工程预付款所致。 注 4：固定资产期末余额较年初余额降低 83.67%的主要原因系处置子公司沈阳超力钢筋有限公司股权后，该子公司 2010 年12 月 31 日资产负债表不再纳入合并范围，固定资产随之减少。 注 5：预收账款期末余额较年初余额降低 49.79%的主要原因系子公司北京华松房地产开发有限责任公司确认房地产销售收入，预收账款随之减少。 注 6：应交税费期
394、末余额较年初余额增长 49.18%的主要原因系子公司北京华松房地产开发有限责任公司在确认房地产销售收入时计提了相关营业税金及附加。 注 7：其他应付款期末余额较年初余额增长 69.56%的主要原因系向重庆百年同创房地产开发有限公司借款 117,350,000.00 元。 （2） 利润表 报表项目 本期发生额 上期发生额 变动金额 变动幅度% 注释 营业收入 294,938,402.71 442,254,008.98 -147,315,606.27 -33.31% 注 1 营业成本 185,635,474.91 317,115,084.84 -131,479,609.93 -41.46% 注 1
395、 营业税金及附加 15,648,596.70 28,684,863.69 -13,036,266.99 -45.45% 注 2 投资收益 25,720,464.06 4,111,968.59 21,608,495.47 525.50% 注 3 注 1：营业收入及营业成本本期发生额较上期发生额分别减少 33.31%、41.46%的主要原因系子公司北京华松房地产开发有限责任公司确认的房地产开发产品销售收入减少，随之成本结转减少；子公司沈阳超力钢筋有限公司股权处置后，2010 年 7-12 月利润表也未纳入合并范围。 注 2：营业税金及附加本期发生额较上期发生额减少 45.45%的主要原因系子公司北
396、京华松房地产开发有限责任公司确认房地产开发产品销售收入较 2009 年减少，相应营业税金及附加相应减少。 注 3：投资收益本期发生额较上期发生额增长 525.50%的主要原因系本期处置子公司沈阳超力钢筋有限公司股权产生收益。 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 117 十五、财务报表的批准 本财务报表业经本公司董事会于 2011 年 4 月 27 日决议批准。 根据本公司章程，本财务报表将提交股东大会审议。 万方地产股份有限公司 2011 年 4 月 27 日 第 12 页至第 68 页的财务报表附注由下列负责人签署： 法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 签名： 张晖 签名： 邓永刚 签名： 李晓清 日期： 2011-04-27 日期： 2011-04-27 日期： 2011-04-27 万方地产股份有限公司 2010 年度报告 118 第十一节 备查文件目录 一、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表； 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； 三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 万方地产股份有限公司 董事长： 张晖 二一一年四月二十七日