1、1 2022 年度报告 圣博华康 NEEQ:831205 上海圣博华康文化创意投资股份有限公司 Shanghai Sunpower C.&C.Co.,LTD 公告编号：2023-015 2 公司年度大事记公司年度大事记 德必集团拟收购公司股份成为公司控股股东，助力发展、合作共赢 彭城壹号荣获江苏省文化和旅游消费便捷支付示范区 彭城壹号荣获江苏省省级夜间文化和旅游消费集聚区 苏北首家直播基地党支部在金龙湖新天地成立 3 目 录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 .4 4 第二节第二节 公司概况公司概况 .7 7 第三节第三节 会计数据、经营情况和管理层分析会计数据、经营情况
2、和管理层分析 .1010 第四节第四节 重大事件重大事件 .2121 第五节第五节 股份变动、融资和利润分配股份变动、融资和利润分配 .2727 第六节第六节 董事、监事、高级管理人员及核心员工情况董事、监事、高级管理人员及核心员工情况 .3232 第七节第七节 公司治理、内公司治理、内部控制和投资者保护部控制和投资者保护 .3636 第八节第八节 财务会计报告财务会计报告 .4040 第九节第九节 备查文件目录备查文件目录 .127127 4 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义【声明】公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
3、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人孙业利、主管会计工作负责人遆存兰及会计机构负责人（会计主管人员）曹萍保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。众华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见的审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在半数以上董事无法完全保证年度报告的真
4、实性、准确性和完整性 是 否 董事会是否审议通过年度报告 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在未按要求披露的事项 是 否 是否被出具非标准审计意见 是 否 【重大风险提示表】【重大风险提示表】重大风险事项名称重大风险事项名称 重大风险事项描述及分析重大风险事项描述及分析 1、市场风险 文化创意产品价值评估存在不确定性，创意产品需求不稳定性和文化创意易复制性导致文化创意企业面临较大的市场风险。目前，国内大多数文化创意企业属于发展型企业，存在资金短缺，客户资源有限等约束。文化创意企业的成长性好坏直接影响相关园区服务业的发展。对策：圣博华康是目前国内较早登录资本市场的创意
5、园区运营商，主营业务为持续不断的开发各种不同主题，不同规模，不同功能的创意园区，在防范园区项目风险上有扎实的实践经验。2、经营风险 我国文化创意产业正处于快速成长期，为相关领域产业园区服务业的发展带来了广阔的市场空间和发展前景。同时，文化创意产业受宏观经济波动影响。宏观经济下行风险导致文化创意产业需求减少，产品价值被低估以及投资回报下降。作为文化创意产业重要上游行业，文化创意园区服务业也面临上述经济风险。对策：圣博华康在多年的经营过程中提出造商计划，在促5 进企业向文创方向转型，促进企业挖掘生长潜力等方面有丰富的经验，经济下行期也是文创创业的生长期，提供专业服务，形成专业聚集，也是公司在长期抵
6、御风险过程中的重要发现。3、政策风险 我国园区规划运营产业尤其是在文化创意产业领域尚处于发展期，行业参与者需要承受行政管理调整所带来的风险可能性，包括管理制度，运营政策，产业规划政策等。目前行业内大量园区面临着法律擦边球的状态，无法证明自身是文创园区这一基本行业属性。对策：圣博华康所有园区在立项之初，就把申请市级挂牌、融入区域功能作为项目必须的考核条件。为项目长达十几年的运营期争取长期合法性保障。本期重大风险是否发生重大变化：本期重大风险未发生重大变化 6 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、股份公司、圣博华康 指 上海圣博华康文化创意投资股份有限公司 圣博物业 指 上海圣博华康物业管
7、理有限公司，系圣博华康的全资子公司 众创空间 指 上海圣博华康众创空间经营管理有限公司，系圣博华康的全资子公司 武汉微果 指 武汉微果文化科技孵化有限公司，系众创空间的全资子公司 圣博锦康 指 上海圣博锦康投资发展有限公司，系圣博华康的控股子公司 徐州圣博 指 徐州圣博华康商业发展有限公司，系圣博华康的控股子公司 圣博平康 指 徐州圣博平康商业发展有限公司，系圣博华康的控股子公司 武汉圣博 指 武汉圣博福康文化创意发展有限公司，系圣博华康的控股子公司 武汉物业 指 武汉圣博江城物业管理有限公司，系武汉圣博的全资子公司 圣博君康 指 徐州圣博君康商业管理有限公司，系圣博华康的全资子公司 圣博星康
8、 指 徐州圣博星康文化传媒科技有限公司，系圣博君康的全资子公司 圣博有范 指 上海圣博有范传媒科技有限责任公司,系圣博华康的全资子公司 管理公司 指 上海圣博华康投资管理有限公司（已更名为上海小胖投资管理有限公司）招标公司 指 上海圣博华康招标有限公司 南京圣博 指 南京圣博华康投资管理有限公司 股东大会 指 上海圣博华康文化创意投资股份有限公司股东大会 董事会 指 上海圣博华康文化创意投资股份有限公司董事会 监事会 指 上海圣博华康文化创意投资股份有限公司监事会 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 全国股份转让系统 指 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 主办券商、申万宏源承销保 荐
9、指 申万宏源证券承销保荐有限责任公司 元、万元 指 人民币元、人民币万元 报告期 指 2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日 国枫律师 指 北京国枫（上海）律师事务所 众华会计师 指 众华会计师事务所（特殊普通合伙）7 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 上海圣博华康文化创意投资股份有限公司 英文名称及缩写 Shanghai Sunpower C.and C.Co.,LTD Sunpower 证券简称 圣博华康 证券代码 831205 法定代表人 孙业利 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书 杨光 联系地址 上海市浦东新区商城路 8
10、89 号 C3 幢二楼 电话 021-58775868 传真 021-58770915 电子邮箱 yangguangsunpowergroup.biz 公司网址 www.sunpowergroup.biz 办公地址 上海市浦东新区商城路 889 号 C3 幢二楼 邮政编码 200120 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 上海市浦东新区商城路 889 号 C3 幢二楼 三、三、企业信息企业信息 股票交易场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 2011 年 5 月 5 日 挂牌时间 2014 年 10 月 28 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类）K 房地产业-K7
11、0 房地产业-K703 房地产中介服务-K7030 房地产中介服务 主要业务 创意园区投资运营以及相应的增值服务（规划咨询和顾问服务等）主要产品与服务项目 创意园区投资运营以及相应的增值服务（规划咨询和顾问服务等）普通股股票交易方式 集合竞价交易 做市交易 普通股总股本（股）128,240,000 优先股总股本（股）0 做市商数量 2 控股股东 控股股东为（孙业利）实际控制人及其一致行动人 实际控制人为（孙业利），一致行动人为（孙昕宁）8 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是是否变更否变更 统一社会信用代码 91310000574147458L 否 注册地址 上海市
12、浦东新区崂山路 332 号 2 幢 215 室 否 注册资本 128,240,000 否 五、五、中介机构中介机构 主办券商（报告期内）申万宏源承销保荐 主办券商办公地址 上海市徐汇区长乐路 989 号 报告期内主办券商是否发生变化 否 主办券商（报告披露日）申万宏源承销保荐 会计师事务所 众华会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名及连续签字年限 刘磊 贾舜豪 2 年 3 年 年 年 会计师事务所办公地址 上海市虹口区东大名路 1089 号北外滩来福士广场东塔 17-18 楼 六、六、自愿自愿披露披露 适用 不适用 七、七、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 1、因长期发展
13、战略和业务发展需要，公司拟向全国中小企业股份转让系统申请股票终止挂牌。公司于 2022 年 6 月 21 日召开了第四届董事会第二十二次会议，2022 年 7 月 7 日召开的 2022 年第二次临时股东大会审议通过了关于拟申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌的议案、关于提请股东大会授权董事会全权办理公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌相关事项的议案和关于拟申请公司股票终止挂牌对异议股东权益保护措施的议案。具体内容详见公司于 2022年 6 月 22 日在全国中小企业股份转让系统官网（http:/ 2022 年 8 月 23 日向全国股转提交主动终止挂牌申请材料并获受理。鉴于公
14、司终止挂牌事项推进未能达到预期目标，公司于 2023 年 4 月 3 日召开第四届董事会第二十八次会议以及 2023 年 4 月 19 日召开的 2023 年第二次临时股东大会审议通过关于拟申请公司股票在全国中小企业股份转让系统撤回终止挂牌的议案、关于提请股东大会授权董事会全权办理申请公司股票在全国中小企业股份转让系统撤回终止挂牌相关事宜的议案。具体内容详见公司于 2023年 4 月 4 日在全国中小企业股份转让系统官网（http:/ 2023 年 4 月 19 日披露的2023 年第二次临9 时股东大会决议公告（公告编号：2023-014）。截至本报告披露日，公司撤回终止挂牌相关事宜正在办理
15、当中。2、2022 年 6 月 21 日，公司董事会收到公司控股股东、实际控制人孙业利与上海乾毅创业投资管理有限公司（以下简称“乾毅创投”）于 2022 年 6 月 21 日签署的股份转让协议，约定乾毅创投以支付现金方式购买孙业利所持圣博华康 16,981,664 股为无限售条件股份，占公司已发行股本的 13.24%。转让价格为 0.79 元/股，转让总价款为 13,415,514.56 元。双方约定于公司摘牌后拟收购孙业利所持圣博华康剩余 50,944,994 元出资额，占公司已发行股份的 39.73%。乾毅创投拟合计持有公司 73,888,658元出资额，占公司已发行股份的 57.62%。
16、乾毅创投及其一致行动人拟合计持有标的公司 80,295,658 元出资额，占公司已发行股份的 62.61%。乾毅创投将成为公司控股股东，乾毅创投的实际控制人将成为公司实际控制人。具体内容详见公司于 2022 年 6 月 22 日在全国中小企业股份转让系统官网（http:/ 2022 年 6 月 23 日披露的 第一大股东、控股股东、实际控制人、一致行动人变更的提示性公告（公告编号：2022-026）、关于新增承诺事项情形的公告（公告编号：2022-027）、收购报告书、中信建投证券股份有限公司关于上海圣博华康文化创意投资股份有限公司收购报告书之财务顾问报告、国浩律师（上海）事务所关于上海圣博华
17、康文化创意投资股份有限公司收购报告书之法律意见书、北京国枫律师事务所关于上海圣博华康文化创意投资股份有限公司收购报告书之法律意见书。2022 年 8 月 3 日，全国中小企业股份转让系统有限责任公司就本次股份转让协议出具了关于圣博华康特定事项协议转让申请的确认函（股转系统函20221823 号）。本次股份转让的交易各方已经办理完毕股份过户手续，并于 2022 年 9 月 13 日收到中国证券登记结算有限责任公司北京分公司出具的证券过户登记确认书。为促使交易目的尽快达成，经交易各方友好协商，原股份转让协议约定的摘牌事项不再作为后续标的股权的交割条件。同时，孙业利拟与乾毅创投签署表决权委托协议，不
18、可撤销地授权乾毅创投作为其所持圣博华康 50,944,994 股有限售条件股份的唯一、排他的代理人，全权代表孙业利行使股东权利。乾毅创投之母公司上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司（以下简称“德必集团”）于 2023 年 4 月 3 日召开第二届董事会第十七次会议审议通过上述事项，详见德必集团于 2023 年4 月 4 日在巨潮资讯网（http:/）披露的关于收购上海圣博华康文化创意投资股份有限公司股权进展暨拟签署补充协议的公告（公告编号：2023-017）。公司于 2023 年 4 月 3 日召开第四届董事会第二十八次会议以及 2023 年 4 月 19 日召开的 2023 年第二次
19、临时股东大会审议通过关于拟申请公司股票在全国中小企业股份转让系统撤回终止挂牌的议案、关于提请股东大会授权董事会全权办理申请公司股票在全国中小企业股份转让系统撤回终止挂牌相关事宜的议案。具体内容详见公司于 2023 年 4 月 4 日在全国中小企业股份转让系统官网（http:/ 第四届董事会第二十八次会议决议公告（公告编号：2023-008）、拟撤回公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌申请的公告（公告编号：2023-009）、关于上海乾毅创业投资管理有限公司收购公司股权事项的进展公告（公告编号：2023-011）以及于 2023年 4 月 19 日披露的2023 年第二次临时股东大会决议公
20、告（公告编号：2023-014）。10 第三节第三节 会计数据、经营情况和管理层分析会计数据、经营情况和管理层分析 一、一、主要主要会计会计数据和财务指标数据和财务指标 (一一)盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%营业收入 95,245,998.98 116,402,278.50-18.18%毛利率%41.34%34.95%-归属于挂牌公司股东的净利润 6,035,224.05 7,648,638.15-21.09%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 3,778,379.05 1,795,236.92 110.47%加权平均净资产收益率%（依据
21、归属于挂牌公司股东的净利润计算）4.99%6.65%-加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）3.12%1.56%-基本每股收益 0.05 0.06-21.50%(二二)偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例%资产总计 419,504,353.73 448,307,066.13-6.42%负债总计 294,706,146.88 333,369,741.93-11.60%归属于挂牌公司股东的净资产 124,081,443.14 118,046,219.09 5.11%归属于挂牌公司股东的每股净资产 0.97 0.9
22、2 5.11%资产负债率%（母公司）5.95%12.36%-资产负债率%（合并）70.25%74.36%-流动比率 0.77 0.69-利息保障倍数 3.37 2.61-(三三)营运营运情况情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量净额 42,810,910.70 65,682,880.71-34.82%应收账款周转率 4.64 6.75-存货周转率 119.52 196.05-11 (四四)成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%总资产增长率%-6.42%39.66%-营业收入增长率%-18.18%5.63%-净利润增长率%4
23、.96%10.15%-(五五)股本股本情况情况 单位：股 本期期末本期期末 本期期初本期期初 增减比例增减比例%普通股总股本 128,240,000 128,240,000 0.00%计入权益的优先股数量 0 0 0.00%计入负债的优先股数量 0 0 0.00%(六六)境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 适用 不适用 (七七)非经常性非经常性损益损益项目及金额项目及金额 单位：元 项目项目 金额金额 非流动性资产处置损益-37,435.90 计入当期损益的政府补助，（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）2,908,310.92 除上述各项之
24、外的其他营业收外收入和支出 935,209.90 非经常性损益合计非经常性损益合计 3,806,084.92 所得税影响数 917,574.68 少数股东权益影响额（税后）631,665.24 非经常性非经常性损益净额损益净额 2,256,845.00 (八八)补充财务补充财务指标指标 适用 不适用 (九九)会计政策变更、会计估计变更或重大差错更正等情况会计政策变更、会计估计变更或重大差错更正等情况 1 1、会计数据追溯调整或重述情况会计数据追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更正 其他原因 不适用 2 2、会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响会计政策、会计估计变更或重大
25、会计差错更正的原因及影响 适用 不适用 12 （1）重要会计政策变更 会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注（受重要影响的报表项目名称和金额）财政部于 2021 年 12 月 30 日发布了企业会计准则解释第 15 号（财会202135 号），“关于企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售的会计处理”、“关于亏损合同的判断”内容自 2022 年 1 月1 日起施行。会计政策法定变更，无需审批。对公司财务报表无重大影响。财政部于 2022 年 11 月 30 日发布了企业会计准则解释第 16 号（财会202231 号），“关于发行方分类为权益工具的金融工具相关
26、股利的所得税影响的会计处理”、“关于企业将以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付的会计处理”内容自公布之日起施行。会计政策法定变更，无需审批。对公司财务报表无重大影响。（2）重要会计估计变更 本报告期内公司的重要会计估计未发生变更。(十十)合并报表合并报表范围范围的变化情况的变化情况 适用 不适用 序号 子公司 2022 年度 2021 年度 1 上海圣博锦康投资发展有限公司 合并 合并 2 上海圣博华康物业管理有限公司 合并 合并 3 武汉圣博福康文化创意发展有限公司 合并 合并 4 武汉圣博江城物业服务有限公司 合并 合并 5 武汉微果文化科技孵化有限公司 合并 合并 6 无锡圣博
27、惠康文化发展有限公司 不合并 1-6 月合并（注 1）7 徐州圣博华康商业发展有限公司 合并 合并 8 徐州圣博平康商业发展有限公司 合并 合并 9 上海圣博华康众创空间经营管理有限公司 合并 合并 10 上海圣博有范传媒科技有限责任公司 合并 3-12 月合并（注 2）11 徐州圣博君康商业管理有限公司 合并 3-12 月合并（注 3）12 徐州圣博星康文化传媒科技有限公司 合并 4-12 月合并（注 4）注 1：无锡圣博惠康文化发展有限公司系公司通过股权转让方式转让所有股权，自转让日开始不纳入合并范围。注 2：上海圣博有范传媒科技有限责任公司于 2021 年 3 月 11 日由上海圣博华康
28、文化创意投资股份有限公司出资成立，自成立日开始纳入合并范围。注 3：徐州圣博君康商业管理有限公司于 2021 年 3 月 17 日由上海圣博华康文化创意投资股份有限公13 司出资成立，自成立日开始纳入合并范围。注 4：徐州圣博星康文化传媒科技有限公司于 2021 年 4 月 8 日由徐州圣博君康商业管理有限公司出资成立，自成立日开始纳入合并范围。14 二、主要主要经营情况回顾经营情况回顾(一一)业务业务概要概要 商业模式商业模式 上海圣博华康文化创意投资股份有限公司的主营业务是以基于文化创意园区的投资和运营为主以及相应的增值服务业务（包括规划咨询和顾问服务）。本公司设立以来，主营业务范围没有发
29、生重大变化，报告期内在战略上更加聚焦于文化创意的投资和运营业务。公司具备实现以上业务的可独立运营的业务流程、机构及人员。文化创意投资运营业务的商业模式是：经过系列前期考察和评估、选择具有租赁价值提升空间的既有建筑（群），以租赁方式取得其经营权，进行基于城市区域、建筑空间价值互动提升的主题定位和规划设计、改建配套硬件设施、内外部装修等工作，将其打造成为符合新目标客户群体办公和经营需求的文化创意产业园区，从而提升既有建筑（群）空间的使用价值、之于城市区域的经济社会价值，公司通过招商和后续运营获得租金收入、物业管理收入、系列增值服务收入等。增值服务业务（包括规划咨询和顾问服务）商业模式是公司利用自身
30、在文化创意园区经营、管理、服务方面的丰富经验，派出咨询或顾问服务团队，为创意园区运营商或业主提供规划咨询、经营管理建议、为运营团队提供带教和培训指导等服务，在顾问建议或方案实施上给予支持。公司通过向创意园区运营商或业主提供改造定位及规划设计咨询、创意品牌输出和园区顾问管理服务，以咨询服务费、牌誉费、顾问管理费、超额利润分成等获得收益。报告期内，公司商业模式无重大变化。报告期后至披露日，公司的商业模式亦无重大变化。与创新属性相关的认定情况与创新属性相关的认定情况 适用 不适用 行业信息行业信息 是否自愿披露 是 否 报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化
31、 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 (二二)财务分析财务分析 1 1、资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 上年期末上年期末 变动比例变动比例%15 金额金额 占总资产的占总资产的比重比重%金额金额 占总资产的占总资产的比重比重%货币资金 60,948,865.60 14.53%58,882,474.02 13.13%3.51%应收票据 0 0.00%0 0.00%0.00
32、%应收账款 7,915,572.38 1.89%4,137,800.41 0.92%91.30%其他应收款 30,855,656.94 7.36%37,871,785.05 8.45%-18.53%存货 162,501.42 0.04%772,486.64 0.17%-78.96%投资性房地产 0 0.00%0 0.00%0.00%长期股权投资 0 0.00%0 0.00%0.00%固定资产 2,279,280.41 0.54%2,641,530.56 0.59%-13.71%在建工程 594,339.81 0.14%21,288,207.18 4.75%-97.21%使用权资产 132,68
33、7,389.96 31.63%151,556,022.35 33.81%-12.45%无形资产 115,266.93 0.03%151,666.89 0.03%-24.00%商誉 14,284,735.40 3.41%14,284,735.40 3.19%0.00%短期借款 6,000,000 1.43%19,017,423.61 4.24%-68.45%应付账款 4,871,528.11 1.16%2,949,980.21 0.66%65.14%预收账款 6,155,782.59 1.47%7,060,015.55 1.57%-12.81%合同负债 220,680.88 0.05%415,2
34、53.40 0.09%-48.86%应付职工薪酬 60,854.76 0.01%17,835 0.00%241.21%应交税费 6,243,364.98 1.49%7,701,577.48 1.72%-18.93%其他应付款 64,012,942.61 15.26%69,313,228.35 15.46%-7.65%长期借款 0 0.00%0 0.00%0.00%租赁负债 155,637,792.80 37.10%173,612,504.63 38.73%-10.35%递延收益 7,779,660.80 1.85%8,932,203.20 1.99%-12.90%资产负债项目重大变动原因资产负
35、债项目重大变动原因：1、应收账款本期期末较上年期末增长 91.30%，主要原因为 2022 年度受疫情影响，园区部分商户暂缓缴纳租金。2、其他应收款本期期末较上年期末降低 18.53%，主要原因为本期回收无锡圣博惠康借款 700 万元。3、存货本期期末较上年期末降低 78.96%，主要原因为圣博有范加大线上线下销售力度，大幅消化库存。4、固定资产本期期末较上年期末降低 13.71%，主要原因为对达到使用年限的固定资产进行报废清理所致。5、在建工程本期期末较上年期末降低 97.21%，主要原因为项目工程建设本年度逐步完工结转至长期待摊费用所致。6、使用权资产本期期末较上年期末降低 12.45%，
36、主要原因为公司自 2021 年 1 月 1 日起执行新租赁准则，使用权资产在项目经营期内逐年正常摊销。7、无形资产本期期末较上年期末降低 24%，主要原因为无形资产摊销。8、短期借款本期期末较上年期末降低 68.45%，主要原因为本期公司及控股子公司归还银行借款共计1300 万元。9、应付账款本期期末较上年期末增加 65.14%，主要原因为本期公司控制和延迟已完工工程建设款项的支付进度。10、预收账款本期期末较上年期末降低 12.81%，主要原因为本期受到疫情影响，商户经营有所影响，16 提前收取租金款项有所减少。11、合同负债本期期末较上年期末降低 48.86%，主要原因为受到疫情影响，预收
37、物业费较上年有所减少。12、应付职工薪酬本期期末较上年期末增加 241.21%，主要原因为项目公司计提 2022 年度年度绩效奖金所致。13、应交税费本期期末较上年期末降低 18.93%，主要原因为新租赁准则下递延所得税转回。14、租赁负债本期期末较上年期末降低 10.35%，主要原因公司自 2021 年 1 月 1 日起执行新租赁准则，租赁负债按照固定的周期性利率计算租赁期内各期间的财务费用，并计入当期损益。15、递延收益本期期末较上年期末降低 12.90%，主要是往年收到的政府补助按会计准则规定逐年摊销。2 2、营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期
38、本期 上年同期上年同期 变动比例变动比例%金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重%金额金额 占营业收占营业收入的入的比重比重%营业收入 95,245,998.98-116,402,278.50-18.18%营业成本 55,872,662.59 58.66%75,723,136.35 65.05%-26.21%毛利率 41.34%-34.95%-销售费用 921,853.93 0.97%1,179,806.49 1.01%-21.86%管理费用 16,235,677.86 17.05%16,776,586.93 14.41%-3.22%研发费用 0 0.00%0 0.00%财务费用 6,84
39、8,254.84 7.19%9,720,937.64 8.35%-29.55%信用减值损失-18,429.99-0.02%-1,648,025.11-1.42%98.88%资产减值损失 0 0.00%0 0.00%0.00%其他收益 2,943,745.23 3.09%1,970,118.42 1.69%49.42%投资收益 540,045.39 0.57%6,583,508.10 5.66%-91.80%公允价值变动收益 0 0.00%0 0.00%0.00%资产处置收益-170.88-0.00%0 0.00%-汇兑收益 0 0.00%0 0.00%0.00%营业利润 18,288,822.
40、30 19.20%19,200,950.76 16.50%-4.75%营业外收入 900,300.40 0.95%696,922.86 0.60%29.18%营业外支出 37,789.83 0.04%23,592.67 0.02%60.18%净利润 14,762,240.84 15.50%14,064,485.08 12.08%4.96%项目重大变动原因项目重大变动原因：1、营业收入：较上年同期降低 18.18%，主要是本期受疫情的影响所致，营业收入较去年有所减少。2、营业成本：较上年同期降低 26.21%，主要是本期公司在疫情影响下业主方减免租金，减少相关成本支出。3、毛利率：较上年同期增长
41、 18.28%，主要是本期公司在疫情影响下业主方减免租金所致。4、销售费用：较上年同期降低 21.86%，主要是招商中介费用支出较上年减少所致。5、财务费用：较上年同期减少 29.55%，主要为公司本期大幅归还银行贷款，财务费用较往年减少。17 同时，在新租赁准则下，租赁负债按照固定的周期性利率计算租赁期内各期间的财务费用逐年降低。6、信用减值损失：较上年同期降低 98.88%，主要为往年应收账款本期收回，计提的坏账损失转回。7、其他收益：较上年同期增长 49.42%，主要为本年度收到政府补助。8、投资收益：较上年同期降低 91.80%，主要为上年同期为出售控股子公司而产生的投资收益，本年度未
42、发生出售子公司的行为。9、营业外收入：较上年同期增长 29.18%，主要为本期发生商户单方违约，不予退还的押金计入营业外收入。10、营业外支出：较上年同期增长 60.18%，主要是子公司固定资产清理损失。(2)(2)收入构成收入构成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期上期金额金额 变动比例变动比例%主营业务收入 85,292,955.36 105,205,192.05-18.93%其他业务收入 9,953,043.62 11,197,086.45-11.11%主营业务成本 49,646,556.04 70,936,831.04-30.01%其他业务成本 6,226,106.55 4,7
43、86,305.31 30.08%注：其他业务收入主要为代收水电费和停车费收入。按产品分类分析按产品分类分析：适用 不适用 单位：元 类别类别/项目项目 营业收入营业收入 营业成本营业成本 毛利率毛利率%营业收入比营业收入比上年同期上年同期 增减增减%营业成本营业成本比上年同比上年同期期 增减增减%毛利率比上毛利率比上年同期增减年同期增减百分点百分点 租 赁 及 物业费收入 81,932,763.87 47,009,625.70 42.62%-20.84%-29.75%7.27%咨 询 服 务费收入 295,092.08 97,251.87 67.04%-80.95%-89.73%28.18%其
44、他收入 13,018,143.04 8,765,785.02 32.66%14.75%11.51%1.95%合计 95,245,998.98 55,872,662.59 41.34%-18.18%-26.21%6.39%按区域分类分析按区域分类分析：适用 不适用 单位：元 类别类别/项目项目 营业收入营业收入 营业成本营业成本 毛利率毛利率%营业收入比营业收入比上年同期上年同期 增减增减%营业成本营业成本比上年同比上年同期期 增减增减%毛利率比上毛利率比上年同期增减年同期增减百分点百分点 上海 36,887,512.82 11,968,319.27 67.55%-8.08%-43.29%20.
45、15%江苏 30,806,337.40 19,651,271.15 36.21%-35.83%-39.45%3.81%湖北 27,552,148.76 24,253,072.17 11.97%-2.53%9.43%-9.62%合计 95,245,998.98 55,872,662.59 41.34%-18.18%-26.21%6.39%18 收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：主营业务收入较上年降低 18.93%，主要原因为本期受疫情影响，公司与商户共渡难关，一定程度上减免商户租金所致。其他业务收入较上年降低 11.11%，主要原因为受疫情影响本年度水电、停车费收入等较上年有所减少。其他业
46、务成本较上年同期增长 30.08%，主要原因为与物业相关资本化支出本年度开始摊销。(3)(3)主要客户情况主要客户情况 单位：元 序号序号 客户客户 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比%是否存在关联关是否存在关联关系系 1 上海市张江公证处 4,665,944.62 4.90%否 2 康炜贸易（上海）有限公司 2,900,862.15 3.05%否 3 意柯那（上海）工业设计有限公司 2,433,953.36 2.56%否 4 彭对联 2,064,232.30 2.17%否 5 武汉光谷咖啡创投有限公司 2,056,539.57 2.16%否 合计合计 14,121,532.00 14
47、.84%-(4)(4)主要供应商情况主要供应商情况 单位：元 序号序号 供应商供应商 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比%是否存在关联是否存在关联关系关系 1 国网湖北省电力有限公司武汉供电公司 2,940,394.46 3.88%否 2 徐州乐助物业管理有限公司 1,228,800.00 1.62%否 3 国网上海市电力公司 1,131,535.31 1.49%否 4 湖北增上汇建设有限公司 873,786.41 1.15%否 5 江苏嘉利物业管理有限公司 750,000.00 0.99%否 合计合计 6,924,516.18 9.14%-3 3、现金流量状况现金流量状况 单位：元
48、项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例%经营活动产生的现金流量净额 42,810,910.70 65,682,880.71-34.82%投资活动产生的现金流量净额 1,192,368.54-16,760,951.96 107.11%筹资活动产生的现金流量净额-41,936,887.66-57,356,243.33 26.88%现金流量分析现金流量分析：1、经营活动产生的现金流量净额较上期降低 34.82%，主要原因是本期受疫情影响，公司积极响应政府号召和政策，与园区商户共渡疫情难关，对商户租金进行不同程度的减免所致。2、投资活动产生的现金流量净额较上期增长 107.11
49、%，主要是上期金龙湖文创小镇项目处于建设期，工程建设支出大量投入，本期项目工程改建已基本完工。3、筹资活动产生的现金流量净额较上期增长 26.88%，主要是本期筹资活动流入中取得银行借款19 较上期减少 2700 万元，筹资活动流出中偿还银行贷款较上期减少 1650 万元，分红及利息支出较上期减少 836 万元，租金支出较上期减少 1370 万元。(三三)投资状况投资状况分分析析 1.1.主要主要控股子公司、参股公司情况控股子公司、参股公司情况 适用 不适用 单位：元 公司公司名称名称 公司公司类型类型 主要主要业务业务 注册注册资本资本 总资产总资产 净资产净资产 营业收入营业收入 净利润净
50、利润 上海圣博 锦康投资 发展有限 公司 控股子公司 创意园区 投资运营 1000万元 77,685,823.23 9,103,962.29 26,312,822.13 15,876,033.63 武汉圣博 福康文化 创意发展 有限公司 控股子公司 创意园区 投资运营 2500万元 118,041,276.49-13,387,137.52 19,358,026.53 2,314,170.10 徐州圣博 华康商业 发展有限 公司 控股子公司 创意园区 投资运营 1000万元 35,509,389.41 7,638,358.94 20,848,251.22 4,766,482.56 徐州圣博 平康