1、1 2021新伟科技 NEEQ：832230 开封市新伟电子科技股份有限公司(KaifengXinweiElectonicTechnologyCo.,Ltd年度报告 2 目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 .3 3 第二节第二节 公司概况公司概况 .7 7 第三节第三节 会计数据和财务指标会计数据和财务指标 .9 9 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 .1212 第五节第五节 重大事件重大事件 .3030 第六节第六节 股份变动、融资和利润分配股份变动、融资和利润分配 .3434 第七节第七节 董事、监事、高级管理人员及核心员工情况董事、监事、高级管理人
2、员及核心员工情况 .3838 第八节第八节 行业信息行业信息 .4242 第九节第九节 公司治理、内部控制和投资者保护公司治理、内部控制和投资者保护 .4343 第十节第十节 财务会计报告财务会计报告 .4646 第十一节第十一节 备查文件目录备查文件目录 .118118 3 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 【声明】公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人倪辉、主管会计工作负责人韩玉娟及会计机构负责人（会计主管人员）韩玉娟保证年度报告中
3、财务报告的真实、准确、完整。大信会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了带持续经营重大不确定性段落的无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在半数以上董事无法完全保证年度报告的真实性、准确性和完整性 是 否 董事会是否审议通过年度报告 是 否 是否存在未出席董事
4、会审议年度报告的董事 是 否 是否存在未按要求披露的事项 是 否 【重大风险提示表】【重大风险提示表】重大风险事项名称重大风险事项名称 重大风险事项简要描述重大风险事项简要描述 1、受新冠疫情影响营业利润大幅下降的风险 2021 年以来，疫情的反复、突发严重影响城市土地供应节奏、房企融资计划、项目工程节奏，房地产项目的终端营销工作进展收到极大冲击，项目的销售、签约受很大的影响，导致销售回款极大延迟；同时疫情除影响房地产市场走势外，对市场上购房群体中个人的经济、收入及需求等指标影响巨大，购房群体置业需求受阻或延缓。2021 年公司项目的销售情况受到了较大的影响，签约额下滑。报告期内，公司实现营业
5、收入 3203.71 万元，同比下降 25.28%；营业利润为-4313.93 万元，归属于挂牌公司股东的净利润为-5008.86 万元，同比下降 17.87%；基本每股收益为-0.83 元，同比下降 18.57%。如 2022 年度国家及各地政府、金融机构在政策上对房地产支持力度不够，房企将出现大面积债务违约及资金链断裂，影响该市场的发展，并且房企如果不能采取有效的营销策略回笼资金，公司销售、回款周期将继续加大，存在营业现金流与利润大幅下滑的风险。2、房地产代理销售行业受政策性调整 及周期性风险。房地产行业发展与国家政策导向紧密相关,虽然进入 2022 年初，全国多个城市有条件的放松对房地市
6、场的束缚，但多数房企开发风险、债务风险等危机在短期内并未得到有效解决；从长期来看,仍然存在不确定因素,房产整体走势预期4 也不明朗,房地产行业周期性风险进而使房地产代理销售业务也存在周期性风险。3、行业竞争的风险 房地产营销模式多元化发展。除传统代理行业外，三级市场经纪门店、分销机构、自媒体、大数据营销纷纷加入房地新房项目营销领域。受市场大环境影响、区域竞争影响房企对渠道分销依赖程度加大；多数房地产开发企业因自身债务问题对资金需求量加大，为扩大客户基数同时引入三级市场经纪门店、自媒体经纪人、大数据服务平台，营销模式多元化导致同板块业务竞争加大，从业人员流动性频繁，同时降低从业人员进入门槛低。截
7、止 2021 年底，郑州市场上分销分销业务合作项目在四环沿线几乎全线合作，主城区项目合作接近市场在售项目的 90%；进入 2021 年众多房地产营销从业人员利用抖音、快手等新媒体平台切入房地产分销市场，房地产营销从专业化逐步转向返平台化，对传统专业代理机构销售份额产生较大影响及对人力资源管理形成压力较大。4、房地产销售代理包销业务模式产 生 的营销风险 代理包销是在国家宏观经济政策的调控下,房地产代理机构在业务转型过程中,为实现销售业绩应运而生的新的业务模式。面对这一新的经营模式,房地产代理机构可能面临的风险有:(1)不论商品房是否能够售出,包销商必须定期向开发商支付确 定额度的商品房价款,公
8、司存在现金流不足风险。(2)如果低于底价售出,其不足底价部分,由包销商向开发商补 偿,公司存在包销亏损的风险。（3）包 销期限届满,如商品房未全部售完,公司存在由按照包销 基价购入全部未售出的商品房的风险;（4）因房地产政策的的不稳定,导致商品房无法按照既定策略销 售,进而导致公司存在资金不是按时回流的风险。从公司战略层 面考虑，公司虽然已经逐步取消房地产销售代理包销业务模式，但原有未清盘的包销项目仍在一定程度上给公司现金流造成影响。5、同峰地产管理团队稳定性风险 同峰地产属于轻资产型、人力资源性企业,同峰地产的核心价值就在于销售团队和管理团队打造房地产营销体系的专业化，核心管理团队的稳定性。
9、在发展过程中，公司依据整体行业环境、城市房地产市场情况进行业务数量、规模调整，同时进行相应人力资源配置；根据公司新业务转型方向主动进行人员岗位优化调整，实现与新业务转接整合工作。在公司传统代理业务发展及新业务、新板块转型过程中，部分人员将受行业下行、岗位变动、学习能力等问题出现收入变动或不稳定现象，因此导致出现的人员流动、流失在某个阶段会形成一定范围内的影响。6、独家代理权解除的风险 当下房地产市场进入营销模式多元化发展阶段。房地产开发企业自销+营销代理模式成为行业主流，同时引入三级市场经纪门店、分销机构、自媒体、大数据营销加入房地产新房项目营销领域。房地产营销服务合作周期出现按季度、半年度、
10、年度进行约定，同时在服务周期内接受开发商的相应阶段的业绩指标考核。如业绩销售未达到相应的考核指标,开发商有权解除该销售代理合同；如合作服务周期届满，开发商有权不再进行续约。同峰地产的主营业务为一手房的销售和代理,如果任何一个房地产项目的独家代理权解除或服务周期届满无续约，都将对标的公司的收入带来负面影响,同时会直接影响标的公司的业绩承诺,继而影响新伟科技的利益。7、未弥补亏损达实收资本三分之一风 险 截止 2022 年 12 月 31 日未分配利润为-89,323,472.73 元，合并报表实收股本为 60,654,010.00 元，占股本的 147.27%。一方面受国家宏观调控政策、自然灾害
11、及多轮疫情的影响，导致经济整体下滑，企业在售项目减少，销售额下降，因此导致 2021 年收入下滑较多；另一方面因同峰地产经营业绩未达到5 预期，公司对截至 2021 年 12 月 31 日存在减值迹象的资产组（包括商誉）进行了减值测试，相关资产组的可收回金额低于其账面价值，遵循谨慎性原则应计提商誉减值准备。公司聘请第三方专业评估机构对商誉减值测试所涉及的资产组预计未来现金流量的现值进行了评估。管理层根据减值测及第三方评估结果，计算确认对商誉金额计提资产减值准备 14,536,016.52 元。所以导致未分配利润大幅度下降。8、大额商誉减值风险 因公司收购同峰地产,形成大额商誉，截至 2021
12、年 12 月 31 日同峰地产经营业绩未达到预期，公司对存在减值迹象的资产组（包括商誉）进行了减值测试，相关资产组的可收回金额低 于其账面价值，遵循谨慎性原则应计提商誉减值准备。公司聘请第三方专业评估机构对商誉减值测试所涉及的资产组预计未来现金流量的现值进行了评估。管理层根据减值测及第三方评估结果，计算确认对商誉金额计提资产减值准备 14,536,016.52 元。本期重大风险是否发生重大变化：本期删除风险：应收账款大幅增长且部分应收账款账龄较长的风险，说明如下。截止报告期末，公司应收账款为 11,660,063.81 元，较上年减少 47,576,746.66 元，较上期下降80.32%。主
13、要因报告期内公司向子公司峰窝科技划转应收账款 33,129,067.72 元，并于 2021 年 12 月将峰窝科技 100%股权出售，故应收账款大幅减少。是否存在被调出创新层的风险是否存在被调出创新层的风险 是 否 6 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 新伟科技、新伟电子、公司、本公司 指 新伟科技、新伟电子、公司、本公司 主办券商、国都证券 指 国都证券股份有限公司 会计师事务所 指 郑州同峰地产顾问有限公司、系公司全资子公司 同峰地产 指 郑州同峰地产顾问有限公司、系公司全资子公司 魔信北京 指 魔信（北京）科技有限公司，公司参股子公司，持股比例为 10%新伟远卓 指 开封市新伟远卓
14、咨询管理有限公司、系公司全资子公司 峰窝科技 指 郑州市峰窝网络科技有限公司，公司间接持股比例100%宁波新伟 指 宁波新伟智威管理咨询合伙企业（有限合伙），新伟远卓持有其 20%股权 杭州新伟 指 杭州新伟智威科技有限公司，宁波新伟持有其 99.9%股权 股转公司 指 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 三会 指 股东大会、董事会、监事会 三会“议事规则”指 股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则 董事会 指 开封市新伟电子科技股份有限公司董事会 监事会 指 开封市新伟电子科技股份有限公司监事会 高级管理人员 指 公司总经理、副总经理、财务总监、董事会秘书 公司法 指 中华人民共
15、和国公司法 证券法 指 中华人民共和国公司法 公司章程 指 开封市新伟电子科技股份有限公司章程 元、万元 指 人民币元、人民币万元 报告期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日 报告期末、期末 指 2021 年 12 月 31 日 上年同期 指 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日 期初 指 2020 年 1 月 1 日 7 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 开封市新伟电子科技股份有限公司 英文名称及缩写 Kaifeng Xinwei Electronic Technology Co.,Ltd 证
16、券简称 新伟科技 证券代码 832230 法定代表人 倪辉 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书姓名 倪辉 联系地址 河南省开封市汉兴路中段 17 号 电话 0371-23791110 传真 0371-23791110 电子邮箱 公司网址 办公地址 河南省开封市汉兴路中段 17 号 邮政编码 475000 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 董事会办公室 三、三、企业信息企业信息 股票交易场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 2011 年 2 月 17 日 挂牌时间 2015 年 4 月 1 日 分层情况 创新层 行业（挂牌公司管理型行业分类）K 房地产-K07F 房地产业-K
17、703 房地产中介服务-K7030 房地产中介服务 主要产品与服务项目 房地产销售代理及策划业务 普通股股票交易方式 集合竞价交易 做市交易 普通股总股本（股）60,654,010 优先股总股本（股）0 做市商数量 0 控股股东 控股股东为（毛伟）实际控制人及其一致行动人 实际控制人为（毛伟），一致行动人为（耿大勇、吴黎明）8 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是否变更是否变更 统一社会信用代码 9141020056864989XK 否 注册地址 河南省自贸实验区开封片区郑开 大道 296 号自贸大厦 A 座 804 室 否 注册资本 60,654,010.00 否
18、 五、五、中介机构中介机构 主办券商（报告期内）国都证券 主办券商办公地址 北京市东城区东直门南大街 3 号国华投资大厦 9 层 报告期内主办券商是否发生变化 否 主办券商（报告披露日）国都证券 会计师事务所 大信会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名及连续签字年限 张美玲 李桂云 1 年 1 年 年 年 会计师事务所办公地址 北京市海淀区知春路 1 号 22 层 2206 六、六、自愿自愿披露披露 适用 不适用 七、七、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 9 第三节第三节 会计数据和会计数据和财务指标财务指标 一、一、盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期
19、 增减比例增减比例%营业收入 32,037,078.95 42,875,394.13-25.28%毛利率%-11.78%-2.54%-归属于挂牌公司股东的净利润-50,076,666.04-42,477,637.68 17.89%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-53,093,287.35-42,600,753.61 24.63%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）-93.57%-93.57%-加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）-99.21%-42.69%-基本每股收益-0.83-0.70-18.57%二、二、
20、偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例%资产总计 63,431,271.40 144,047,017.21-55.96%负债总计 34,982,275.69 65,509,435.35-46.60%归属于挂牌公司股东的净资产 28,477,907.45 78,554,573.49-63.75%归属于挂牌公司股东的每股净资产 0.47 1.30-63.85%资产负债率%（母公司）48.98%36.46%-资产负债率%（合并）55.15%45.48%-流动比率 1.04 1.46-利息保障倍数-29.12-32.40-三、三、营运情况营运情况 单位：元 本
21、期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量净额 209,338.96 1,145,454.43-81.72%应收账款周转率 0.90 0.50-存货周转率-10 四、四、成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%总资产增长率%-55.96%-26.38%-营业收入增长率%-25.28%-48.15%-净利润增长率%-17.87%-29.56%-五、五、股本情况股本情况 单位：股 本期期末本期期末 本期期初本期期初 增减比例增减比例%普通股总股本 60,654,010.00 60,654,010.00-计入权益的优先股数量-计入负债的优先股数量-六、
22、六、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 适用 不适用 七、七、与业绩预告与业绩预告/业绩业绩快报快报中披露的财务数据差异中披露的财务数据差异 适用 不适用 八、八、非经常性非经常性损益损益 单位：元 项目项目 金额金额 1非流动资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 872,653.38 2计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）2,155,351.73 3除上述各项之外的其他营业外收入和支出-11,383.80 非经常性损益合计非经常性损益合计 3,016,621.31 所得税影响数 少数股东权益影响额（税后）非
23、经常性非经常性损益净额损益净额 3,016,621.31 九、九、补充财务指标补充财务指标 适用 不适用 11 十、十、会计数据追溯调整或重述情况会计数据追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更正 其他原因 不适用 财政部于 2018 年 12 月发布了修订后的企业会计准则第 21 号租赁。本公司自 2021 年 1 月1 日起执行。对于首次执行日前已存在的合同，本公司选择不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。本公司根据首次执行的累计影响数，调整首次执行当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。12 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、业务业务概要概
24、要 商业模式：商业模式：开封市新伟电子科技股份有限公司是一家专业从事远程监控系统开发、管理及运营服务的一家现代化高科技公司。经过公司不断的努力与发展，新伟科技于 2015 年挂牌成功。2015 年年底收购郑州同峰地产有限公司。主要以一手房销售代理业务为主，同时也涉足针对地产企业及政府相关部门，提供一级土地开发论证策划及市场调研、项目可行性研究、前期定位策划及项目中期营销策划顾问、物业管理服务顾问等综合性服务。公司主要通过以下业务版块业务的拓展及服务和开发商的深度合作实现企业收入及盈利：（一）针对一手房销售代理业务收取地产项目的代理销售费用。（二）通过与开发商签订房地产代理销售包销协议，赚取包销
25、差价取得收入。（三）针对地产企业及政府部门提供房地产信息服务、策划论证、市场调研、可行性研究、前期策划定位及项目营销顾问服务，并收取相应服务费用；（四）在巩固房地产综合服务代理业务的基础上，通过整合资源布局多元化业务，服务业态覆盖商办物业（企业总部、产业园、写字楼等）和公寓，服务内容囊括咨询顾问、物业管理顾问和物业运营顾问等。“互联网+”从电商、大数据等多维度驱动策划代理企业创新，在提升传统业务效率的同时也成为新的增长点。报告期内以及报告期后至本报告披露之日，公司的商业模式未发生变化。与创新属性相关的认定情况与创新属性相关的认定情况 适用 不适用 报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项
26、是或是或否否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 二、二、经营情况回顾经营情况回顾(一一)经营经营计划计划 2021 年，国家层面在“房住不炒”“三稳”总基调下，持续加强完善房地产长效发展机制，从土地、金融、保障建立多端联动机制。前三季度，基调中性偏紧，去杠杆政策不断加码，致地产基本面下行超预期，房企债务违约问题频发，行业信用危机爆发。下半年起房地产市场销售进入单月负增长，房企资金面紧张
27、下投资断崖式下跌，9 月底，中央开启政策适度纠偏维稳，引导企业探索新发展模式，13 并在限贷端要求满足居民合理需求，防范行业出现系统性风险 2021 年郑州市积极响应中央号召，各项房地产政策跟进落实，上半年市场小阳春，量价走高，下半年受洪涝、疫情及市场大环境影响，线下销售多阶段停滞，楼市成交量持续下滑，多家房企降价跑量，但见效甚微。房地产市场全面进入区域、品牌、产品、价格严重分化阶段，主城区价值回归，核心区域价格坚挺，边缘区域市场销量、价格呈现断崖式下跌，主城区二手房整体市场趋于向好。2021 年洛阳房地产受全国楼市下行情绪与政府干预政策调整影响，洛阳房地产市场结束了四年多的上行市场，当前处于
28、市场低位调整期。2021 年下半年土拍市场放缓，房企拿地谨慎，未来住宅潜在供应量将大幅减少，竞争关系得到缓解，售项目多以消化库存为主；2021 年洛阳受撤县划区、双地铁通车、都市圈等城市大规划与重大建设投资、城市基建推动，大方向对楼市利好，市场整体预期向好。2021 年在面对日益严峻的经济环境、市场下行压力及行业竞争形势下，公司从多层面积极调整、应对市场下行压力：1、在运营层面，加强以“创效”为导向，优化公司代理业务项目区域布局，从要求项目数量转向要求项目质量与创效，以“走流量、快创收、快回款”为基调兼顾长效益为经营策略；2、在营销合作项目上，以“稳健、保障”为前提，以地段区位优先，以开发企业
29、信誉和结算有保障为前提下，积极开拓高流量、高净值项目与可持续长期合作的开发企业；3、在渠道建设方面，以“创新”为突破点，组建新媒体部门，推动以公司为主导的新媒体平台建设，快速扩大新媒体线上流量，实现客户资源导流，为合作项目提供营销支持，同时推动多线开放平台、场景化运营平台的发展，进一步加强下沉客户市场拓展，实现部门独立创收能力；4、在公司管理上，调整架构进行项目扁平化管理，人员岗位优化调整与新业务转接整合工作，代理业务减员增效，新媒体部门平台组建发挥线上营销价值，逐步实现新媒体业务创收；5、在内部建设上，以发展中心协同新媒体部门定期、定向针对业务部门开展房地产市场、宏观政策、金融政策与房地产专
30、项培训课程的培训，强化一线业务人员的综合实力与市场应变解决问题的应变能力，提升团队的业务水平。(二二)行业情况行业情况 宏观经济层面：2021 年，全国宏观经济持续巩固，疫情防控和经济复苏成果。上半年，全国经济实现较强劲的增长，为完成全年预期目标打下了坚实的基础；下半年，中国宏观经济运行出现了一些新的重要变化，经济结构持续优化，但是整体景气度有所下降。7 月以来，境外输入引起的疫情反复、极端天气引发的灾情险情，导致部分消费领域增长放缓，消费复苏进程严重受挫，“生产强、需求弱，外需强、内需弱”的供需失衡格局在第三季度发生了不利变异，导致出现“供需双弱”的局面。在“房住不炒”总体基调下，2021
31、年全国 73 省市共计出台 249 次调控政策加码房地产领域，地方政策高频化、精准化。房地产管控政策的加码以及长效机制改革的全面启动，去金融化、去土地财政以及存量调整等战略定位，国家政策对房地产业调控频度加大，金融结构性收缩非常显著，房企经营压力加大，利润空间收窄，风险加剧。行业整体层面：2021 年,国家持续加强完善房地产长效发展机制，从土地、金融、保障端建立联动机制。全年行业销售和投资规模继续保持增长，全年将再创新高。2021 年，前三季度，基调中性偏紧，去杠杆政策不断加码，致地产基本面下行超预期，房企债务违约问题频发，行业信用危机爆发。下半年起销售、投资断崖式下跌进入单月负增长。房企资金
32、面紧张下各项投资动作均放缓，至 11 月末新开工和土地购置面积双双负增长。9 月底，中央开启政策适度纠偏维稳，多次提及“两维护”及“良性循环”，引导企业探索新发展模式，并在限贷端要求满足居民合理需求，防范行业出现系统性风险。12 月份中央重申房地产行业依旧是全社会支柱产业之一，保障其良性发展下政策、融资、信贷等将边际改善，但基于市场需求透支、政策用力过猛和企业过度追求规模多方内外因素叠加，城市市场成交14 和房企销售遇冷，部分企业债务违约频发，加重购房者、地方政府和资本市场各方观望情绪。四季度房地产单一行业下行压力有向关联行业蔓延趋势，多城多项目出现停工现象。预期销售和投资将负增长，马太效应下
33、城市中强一二线、房企中央国企和优质民企将成为市场销售、投资主流。郑州房地市场状况：1、政策环境 2021 年，国家层面在“房住不炒”“三稳”总基调下，持续加强完善房地产长效发展机制，土地、金融多端联动，上半年基调中性偏紧，三季度中央纠偏维稳，多次提及“两维护”及“良性循环”。2021 年郑州房地产调控政策从收紧到逐渐放松，以维稳为目的，优化贷款办理流程，提高贷款服务效率，扩大贷款资金投放规模，实现应贷尽贷，适度调控房地产市场灾后恢复，2、房企状况 在经济下行的大背景下，“三道红线”“两道红线”等强监管金融政策及土拍“两集中”等政策加持，2021 年下半年，郑州遭遇了“7.20”特大暴雨灾害和三
34、轮疫情的袭击，给各行各业带来了不利影响。具体到房地产行业，一方面，行业处于下行状态，部分房企“爆雷”，多数房企裁员；另一方面，受到郑州疫情及防汛影响，市内部分项目已经出现了延期交付、停工的情况，两种原因叠加让郑州房地产行业陷入低谷。房企生存艰难，信用危机频出，头部阵营调整，国进民退，本土房企严重承压，开启各种自救。3、土地市场 2021 年 2 月 23 日，郑州市出台第二轮土拍规则“五不得”、“禁马甲”，土拍“两集中”实施，土拍政策进一步细化，地方房企参与积极性不高，拿地热情减退，二、三批次土拍终止地块显著增加。国进民退，国企、央企、政府平台公司成为摘地主力军。郑州主城四环内地块成交表现平稳
35、，四环外拿地热情明显减退，成交建面持续下滑，整体溢价率走低。4、房地产市场 2021 年郑州市积极响应中央号召，各项房地产政策跟进落实，主城区商品房供销量均下滑，上半年市场小阳春，量价走高，下半年受洪涝、疫情及市场大环境影响，多家房企降价跑量，但见效甚微，量价齐跌。主城区价值回归，核心区域价格坚挺，边缘区域价格下探明显，非住宅去化难度大，二手房市场惨淡。1）一级土地交易 2021 年，郑州市自然资源和规划局通过公开招拍挂方式出让成交土地共 169 宗，成交面积共15520.71 亩，成交金额 766.85 亿元。郑州市主城区住宅用地供销量持续下滑，2021 年成交面积环比下降约 12%。在“三
36、道红线”等金融监管持续叠加疫情影响，市场下滑明显，房企资金受限，拿地热度降低，2020 年-2021 年住宅溢价率降至 6.2%-8.5%。2021 年郑州市首次集中供地，三宗净地竞争激烈，溢价率均 30%。二、三批次政府调控限马甲、限溢价率 15%等多措并举，叠加市场环境恶劣去化困难，三批次溢价率仅 0.6%，开发商拿地热情锐减。2）房地产供销市场 2021 年，主城区新建商品房供应量为 1104.59 万平方米，其中商品住宅约 877 万平方米，环比下降约 29%；商业约 40.34 万平方米，环比下降约 17%；办公约 62.83 万平方米，环比上升约 58%；公寓约为 96.45 万平
37、方米，环比下降约 55%。2021 年郑州市主城区商品房累计销售 931.55 万平方米，其中商品住宅累计销售 808 万平方米，环比下降约 20%；成交均价为 15940 元/平方米，环比上涨 4%；截至到 12 月库存量为 1112 万，按照近一年月均去化 67.31 万计算，去化周期为 16.5 个月，去化压力有所缓解，但仍存在一定压力。2021 年郑州市主城区商业累计销售 34.75 万平方米，环比上升约 9%；成交均价为 13109 元/，环比下降约 29%；截至到 12 月商业库存量为 313.34 万，按照近一年月均去化 2.9 万计算，去化周期为 108 个月，去化压力大。20
38、21 年郑州市主城区办公累计销售 21.10 万平方米，环比下降约 29%；成交均价 14990 元/平方15 米，环比上涨约 13%；截至到 12 月办公库存量为 162 万，按照近一年月均去化 1.76 万计算，去化周期为 92 个月，去化压力大。2021 年郑州市主城区公寓累计销 46.69 万平方米，环比下降约 20%；成交均价 10323 元/平方米，环比上涨约 2%；截至到 12 月公寓库存量为 468 万，按照近一年月均去化 3.78 万计算，去化周期为 120 个月，去化压力大。3）营销市场表现 受限于新冠疫情的持续影响，房企线上销售渠道在 2021 年全面铺开，一线房企层面
39、100%全面推行线上售楼小程序，以弥补疫情突发导致的线下销售停滞；房地产市场竞争区域、品牌、产品、价格持续严重分化，量价关系失衡；受经济环境下行，疫情多轮反扑及 7.20 特大暴雨灾害影响，环郑近郊项目销量、价格呈现断崖式下跌，市场冰冷状态蔓延至四环外沿线项目，市场价格下探明显；主城区价值凸显，多个品质改善型楼盘入市价格表现坚挺，分销渠道+分期政策被多盘使用，但供求双降开盘去化效果一般。整体市场迫于经济环境、中央政府房地产定调、房地产专项金融政策，各房企、项目对资金回流要求加大，严重的市场压力催生营销模式变革，分销+首付，辅以降价洗客，多种手段组合出击，但未达去化预期；2021 年郑州主城区累
40、计开盘 131 次，同比下降 25%；推出套数 25068 套，下降 22%；成交套数 9141 套，下降 39%；平均去化率 36%，推量和销量大幅降低，层出不穷的营销手段依然未能突破规模收窄、量价双降的市场低迷现状，市场信心依然不足。郑州房地产行业利好与机遇：1、2021 年郑州都市圈再扩容，在全省新城镇空间的规划上，形成新的郑州大都市圈；从原来的 1+4格局升级为 1+8；扩圈后 8 个城市的市民将有很多互认政策，这将明显提升郑州都市圈的整体实力，强化对周边省市人财物的吸引力；2、2021 年郑州人才政策升级，郑州通过“人才+项目+平台”等方式，促进人才流、资金流、项目流、技术流的良性互
41、动，新推出的人才新政则是“1125 聚才计划”“智汇郑州”人才工程迭代升级的3.0 版本，将有效支撑郑州打造国家极具活力的区域科技创新中心；3、2021 年郑州城市规划升级，高品质推进城市建设三年行动。明确以城市发展方式转变推动经济方式转变，发挥规划引领作用，优化城市布局，大力发展数字经济、高新科技等战略性新兴产业，提升郑州在省内辐射带动作用，进一步夯实、稳定提升城市价值；4、2021 年郑州城市产业再升级，郑州将围绕“城市成形、创新成势”总体要求，加快推进产业谋划、招商引资、招才引智、创新金融、优化服务等工作，构建产业、人才、创新、金融、服务“五链融合”创新生态体系，着力打造中部地区重要的创
42、新基地、人才高地；5、释放城改拆迁户的购买力，回购回租安置房，推行货币化安置。实施安置房建设工作三年行动,结合房地产市场形势,对未开工建设的安置房,鼓励拆迁群众选择货币化安置，将预期转换为实际的购买行为。6、降低交易成本拉动改善需求，推出降低二手房税费、差额税等措施，鼓励市民卖小买大、卖旧买新，拉动市民改善型住房消费。7、土地按市场需求供应，稳定住宅用地供应节奏。依据各片区商品住宅去化周期情况，合理确定新增住宅用地供应量，确保商品住宅供需平衡 (三三)财务分析财务分析 1.1.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 上年期末上年期末 本期期末与本期期本期期末与本
43、期期初金额变动比例初金额变动比例%金额金额 占总资产的占总资产的金额金额 占总资产的占总资产的16 比重比重%比重比重%货币资金 3,617,908.66 5.70%2,661,430.37 1.85%35.94%应收票据-应收账款 11,660,063.81 18.38%59,236,810.47 41.12%-80.32%存货-投 资 性 房 地产-长 期 股 权 投资-固定资产 32,140.35 0.05%71,553.66 0.05%-55.08%在建工程-无形资产 1,282,691.66 2.02%1,304,201.26 0.91%-1.65%商誉-14,536,016.52
44、10.09%-100.00%短期借款 14,300,000.00 40.88%14,300,000.00 21.83%-长期借款-递 延 所 得 税资产 1,200,000.00 1.89%8,137,866.45 5.65%-85.25%其他应收款 20,824,439.32 32.83%34,005,891.64 23.61%-38.76%其 他 权 益 工具投资 24,091,764.23 37.98%24,091,764.23 16.72%-应 付 职 工 薪酬 4,053,776.04 11.59%4,718,115.88 7.20%-14.08%应交税费 1,507,178.80
45、4.31%1,759,629.52 2.69%-14.35%其他应付款 14,170,846.94 40.51%44,731,689.95 68.28%-68.32%未分配利润-89,323,472.73-140.82%-39,246,806.69-27.25%-127.59%资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：1.货币资金较上年同期上涨 35.94%：主要是企业 2021 年底对经营性资金的留存增加，导致较上年同期上涨。2.应收账款较上年同期下降 80.32%：主要是由于 2021 年 10 月，将部分账期较长的应收账款以债务重组模式进行剥离，导致应收账款较上年同期下降。3.固
46、定资产较上年同期下降 55.08%：主要是由于报告期内项目减少，固定资产的采购数量减少，同时对以前年度购入的时间较长且不能使用的固定资产进行了报废清理，导致固定资产较上年同期下降%。4.商誉较上年同期下降 100.00%：因国内持续疫情及洪水对经济及房地产的影响，同峰地产经营业绩未达到预期，并且收入与利润大幅下降，存在减值迹象并对其相关的资产组（包括商誉）进行了减值测试，相关资产组的可收回金额低于其账面价值，遵循谨慎性原则应计提商誉减值准备。同时，公司聘请第三方专业评估机构对商誉减值测试所涉及的资产组预计未来现金流量的现值进行了评估。根据减值测试及第三方评估结果，计算确认对商誉金额计提资产减值
47、准备 1453.6 万元，报告期末商誉减值为零，较上年同期下降 100%。5.递延所得税资产较上年同期下降 85.25%：报告期通过对未来 5 年利润的预估，没有足够的利润抵扣所得税而进行的对递延所得税资产的调整，调整后较上年同期下降。17 6.其他应收款较上年同期下降 38.76%：由于报告期内郑州新巢职业有限公司的项目因房屋销售价格下降，导致预期无法全额收回保证金，对保证金项目计提了 10,549,957.50 元坏账准备，因此导致其他应收款较上年同期下降较多。7.应付职工薪酬较上年同期下降 14.08%：主要是由于报告期内支付上年底留存的员工薪资增加，本期进行了支付，导致应付职工薪酬较上
48、年同期下降。8.应交税费较上年同期下降 14.35%：主要是由于报告期内营业收入下降，导致应交税费也同时减少。9.其他应付款较上年同期下降 68.32%：由于报告期内偿还借款及支付股权转让款较上年增加较多，导致其他应付款较上年同期下降。10.未分配利润较上年同期下降 127.59%：由于报告期内收入下降较多，商誉与其他应收款的减值，导致归属于母公司股东的净利润为-5007.67 万元，所以未分配利润较上年同期下降较多。2.2.营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同期金本期与上年同期金额变动比例额变动比例%金额金额 占营
49、业收入占营业收入的的比重比重%金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重%营业收入 32,037,078.95-42,875,394.13-25.28%营业成本 35,810,472.40 111.78%43,966,248.04 102.54%-18.55%毛利率-11.78%-2.54%-销售费用 2,815,804.90 8.79%5,317,692.90 12.40%-47.05%管理费用 6,879,449.46 21.47%7,959,985.37 18.57%-13.57%研发费用 0.00 0.00%0.00 0.00%0.00%财务费用 1,425,161.08 4.45%1
50、,402,837.92 3.30%1.59%信用减值损失-16,504,456.86-51.52%-4,183,676.10-9.76%294.50%资产减值损失-14,536,016.52-45.37%-27,127,797.93-63.27%-46.42%其他收益 2,155,351.73 6.73%104,299.58 0.24%1,966.50%投资收益 872,653.38 2.72%100.00%公允价值变动收益 0.00 0.00%0.00 0.00%0.00%资产处置收益 0.00 0.00%0.00 0.00%0.00%汇兑收益 0.00 0.00%0.00 0.00%0.0