1、万科芝罘岛工程定位研判万科芝罘岛工程定位研判 20222022年年0101月月2525日日 前言：前言：基于工程目前所处的阶段以及万科的要求，基于工程目前所处的阶段以及万科的要求，本报告的重点不在于极具时尚创新意识的营销本报告的重点不在于极具时尚创新意识的营销策略和手段，而是阐述思源基于对烟台高端市策略和手段，而是阐述思源基于对烟台高端市场和客户规律的把握、以及对芝罘岛板块的认场和客户规律的把握、以及对芝罘岛板块的认知分析，从而得出对于芝罘岛工程的一些根本知分析，从而得出对于芝罘岛工程的一些根本判断，作为产品设计阶段的前置思考。判断，作为产品设计阶段的前置思考。01 本体 本体 工程自身素质
2、本体素质本体素质 根本属性 附属条件属性 规划限制条件 工程界定 工程本体根本属性工程本体根本属性三图一表三图一表 宏观区位宏观区位 A/山东半岛北侧山东半岛北侧 黄海海湾区域黄海海湾区域 位于北纬位于北纬3737度度3737分分 著名的红酒产地著名的红酒产地张裕张裕 东方文化的发祥地，中华文化走向东方海外的出发点东方文化的发祥地，中华文化走向东方海外的出发点 工程本体根本属性工程本体根本属性三图一表三图一表 地块位置地块位置 A/烟台市区北部、西侧沿海烟台市区北部、西侧沿海 位于芝罘区、芝罘岛板块位于芝罘区、芝罘岛板块 是烟台市区范围中轴线的北侧起点是烟台市区范围中轴线的北侧起点 位于北纬位
3、于北纬3737度度3737分分 工程本体根本属性工程本体根本属性三图一表三图一表 地块位置地块位置 A/烟台市区北部、西侧沿海烟台市区北部、西侧沿海 位于芝罘区、芝罘岛板块位于芝罘区、芝罘岛板块 芝罘岛芝罘岛秦汉皇帝分别到此游览巡仙，历史文化秦汉皇帝分别到此游览巡仙，历史文化渊源渊源 是烟台市区范围中轴线的北侧起点是烟台市区范围中轴线的北侧起点 是烟台是烟台20222022年重点建设支持的芝罘岛区域年重点建设支持的芝罘岛区域旅游休旅游休闲风情岛闲风情岛 是烟台是烟台20222022年重点规划海岛文化主题的承载地年重点规划海岛文化主题的承载地 规划中学规划中学 规划小学规划小学 规划小学规划小学
4、 规划商业地块规划商业地块 工程周边仅有西海岸建有配套商业，主要商业体尚未开业 目前开业商业体量小、质量低、数量少 工程本体根本属性工程本体根本属性根底指标根底指标 三块不同容积率地块构成三块不同容积率地块构成 1.41.4综合容积率、低密度、较低开发强度综合容积率、低密度、较低开发强度 产品初步拆分可开展别墅、洋房、高层等产品初步拆分可开展别墅、洋房、高层等 两个学校、两个幼儿园、较大体量商业公建配套两个学校、两个幼儿园、较大体量商业公建配套 A/技术指标技术指标 CC地块地块 D D地块地块 GG地块地块 地块面积 19.71公顷，其中可建 设用地12.6公顷 17.2公顷，其中可建 设用
5、地11.16公顷 25.71公顷，其中可建 设用地12.79公顷 用地性质 居住兼容商业、办公 公园绿地兼容体育、办公 居住兼容商业、办公 和文化娱乐 容积率容积率 1.31.3 0.220.22 2.02.0 建筑规模 16.4万平方米 2.5万平方米 22.5万平方米 建筑密度建筑密度 18%18%5%5%18%18%建筑高度建筑高度 5454米米 1818米米 6060米米 绿地率 40%80%40%配套 商业、办公建筑面积不 少于总建筑面积的10%商业、办公、文化娱 乐用地建筑面积总 建筑面积15%楼面地价：楼面地价：21002100元元/平米平米 工程附属条件属性工程附属条件属性 目
6、前唯一的交通可达性，较差的道路连通性目前唯一的交通可达性，较差的道路连通性 目前仅有环海路以及同三高速可通芝罘岛；目前仅有环海路以及同三高速可通芝罘岛；工程周边道路未实现完全连通工程周边道路未实现完全连通滨海路、幸滨海路、幸福路、幸福北路福路、幸福北路；滞后的各类生活配套滞后的各类生活配套 医疗、邮政等效劳类配套极少；医疗、邮政等效劳类配套极少；餐饮、购物等生活类配套较少，档次较低；餐饮、购物等生活类配套较少，档次较低；学校幼儿园规划但未建学校幼儿园规划但未建 较好的海景、山景资源较好的海景、山景资源 地块西侧拥有海湾带资源，海面平静，北侧地块西侧拥有海湾带资源，海面平静，北侧靠山。靠山。较差
7、的南侧资源较差的南侧资源 地块南侧临近污水处理厂、存在味觉及视觉地块南侧临近污水处理厂、存在味觉及视觉污染污染 B/1010分钟路程分钟路程 5 5分钟路程分钟路程 南大街 商圈 百盛 商圈 幸福 商圈 宗地 开发区 商圈 2020分钟路程分钟路程 鸟瞰 污水处污水处理场理场 三里桥三里桥 西海岸工程西海岸工程 工程规划限制条件工程规划限制条件 C/南侧临近污水厂退线南侧临近污水厂退线150150可考虑与可考虑与D D地块结合建设地块结合建设公园一体区，改善环境公园一体区，改善环境 退滨海路退滨海路6060米米离海岸近离海岸近100100米米考虑海风的阻挡考虑海风的阻挡以及海景视野的矛盾以及海
8、景视野的矛盾 0.220.22地块限高地块限高1212米，可设置较高坡地景观结合建米，可设置较高坡地景观结合建筑；筑；1.31.3地块限高地块限高5454米可设置米可设置1818层高层；层高层；2.02.0地块限地块限高高6060米，可设置楼体架空层米，可设置楼体架空层 1 1：2 2车位比过高车位比过高规划条件写规划条件写1 1：1 1 双小学双幼儿园双小学双幼儿园教育附加值教育附加值 60米 60米 150米 15米 40米 60米 C D G 工程界定工程界定 D/芝罘岛芝罘岛旅游文化休闲岛旅游文化休闲岛，历史文化渊源历史文化渊源 城市中心不可多得的背山靠海之地城市中心不可多得的背山靠海
9、之地 城市人公认的好地方城市人公认的好地方，但由于配套缺乏及环但由于配套缺乏及环境较差境较差，影响人气缺乏影响人气缺乏 中大规模优质社区中大规模优质社区 低密度产品低密度产品 万科进入烟台首个工程万科进入烟台首个工程 关键点：关键点：工程界定：万科进入烟台首个产品，位于北纬工程界定：万科进入烟台首个产品，位于北纬3737度度3737分分黄金纬度黄金线黄金纬度黄金线具备具备良好的历史文化旅游资源根底，有一定市场认知但缺乏实际高度认可的半成熟工良好的历史文化旅游资源根底，有一定市场认知但缺乏实际高度认可的半成熟工程程 本本 体体 01 02 市场 工程界定：万科进入烟台首个产品，位于北纬工程界定：
10、万科进入烟台首个产品，位于北纬3737度度3737分分黄金纬度黄金线黄金纬度黄金线具备良好的历史文化旅游资源根底，具备良好的历史文化旅游资源根底，有一定市场认知但缺乏实际高度认可的半成熟工程有一定市场认知但缺乏实际高度认可的半成熟工程 市场 市场时机选择 宏观市场情况宏观市场情况 区域市场情况区域市场情况 中观市场情况中观市场情况 宏观市场因素影响宏观市场因素影响 A/走过冰与火的走过冰与火的20222022，理性回归的，理性回归的20222022 20222022年的总体趋势是“平稳年的总体趋势是“平稳 品质决胜的时代开始品质决胜的时代开始 注重对于客户资源的争夺和维护注重对于客户资源的争夺
11、和维护 1、全年商品房交易量难以突破2022年的水平。2、由于大量保障住房的上市供给，导致在政策保障住房和市场商品住房混合在一起统计计算的情况下，我国房地产市场均价可能会略有下降。3、剔除政策保障住房因素，由于市场商品住房土地供给、开工建设、销售总量都受到刚性制约而不能够有效放大，商品住房供求关系仍趋紧张供不应求，新的一年市场商品住房的价格毫无可能下跌。4、2022年底，中国开发商是“抱团取暖，“很差钱。2022年底，中国开发商是“腰缠万贯，“弹冠相庆，“不差钱。中国开发商不会惧怕政府现在公布的这些调控政策。弯着腰、听着耳边风，不啃声、蹲着练内功，是众多开发商的主要表现形态。区域名称区域名称
12、2008年年 2009年年 供应供应 面积面积 消化消化 面积面积 消消 化化 率率 供应供应 面积面积 消化消化 面积面积 消消 化化 率率 芝罘区芝罘区 67 40 59%95 67 70%莱山区莱山区 51 34 66%88 55 62%开发区开发区 55 36 65%79 50 63%烟台五区近几年新建商品房均价走势烟台五区近几年新建商品房均价走势58155990368351794213010002000300040005000600020052006200720082009单位：亿元中观市场因素影响中观市场因素影响 B/喜人的成绩喜人的成绩消化率消化率背后是透支客户的鉴赏力背后是透支
13、客户的鉴赏力品质好的工程极少品质好的工程极少 上半年的新推量较少，下半年会有几个代表板块的集中释放，价格将有较大幅上半年的新推量较少，下半年会有几个代表板块的集中释放，价格将有较大幅提升，高品质工程叫好又叫座，更为注重对不同层级及来源客户的争夺提升，高品质工程叫好又叫座，更为注重对不同层级及来源客户的争夺 八角 组团 开发区西拓的新兴区域，开发区西拓的新兴区域，主要是临港工业带动区域主要是临港工业带动区域居住配套的发展，目前不居住配套的发展，目前不够成熟，供应量较少，但够成熟，供应量较少，但前景看好。组团均价在前景看好。组团均价在30003000-40004000元元/开发区组团 以外来企业与
14、外来人口为主以外来企业与外来人口为主要支撑的居住板块，区域一要支撑的居住板块，区域一线海景板块供应量较大。组线海景板块供应量较大。组团均价一线海景团均价一线海景70007000元元/，二三线二三线45004500元元/左右。左右。福山 组团 烟台老城区，近几年加快旧城改造进烟台老城区，近几年加快旧城改造进程，发展十分迅速，区域供应量较大程，发展十分迅速，区域供应量较大且产品均面向刚性需求（福山地缘性且产品均面向刚性需求（福山地缘性居民及部分开发区低层务工人员）。居民及部分开发区低层务工人员）。组团均价在组团均价在38003800元元/幸福组团 芝罘区大型的集中居住区，芝罘区大型的集中居住区，居
15、住环境及人口构成十分复居住环境及人口构成十分复杂。本地客户十分排斥此版杂。本地客户十分排斥此版块。商品房供应量也较少。块。商品房供应量也较少。组团均价在组团均价在50005000元元/南郊 组团 烟台刚性需求集中区域，以旧城改烟台刚性需求集中区域，以旧城改造项目为主，项目较多，供应量极造项目为主，项目较多，供应量极大。组团均价大。组团均价40004000-50005000元元/之间之间 莱山组团 烟台新政治文化中心，政策导向性烟台新政治文化中心，政策导向性非常明显，也带动区域的快速发展，非常明显，也带动区域的快速发展，是发展最快的区域，目前供量及未是发展最快的区域，目前供量及未来潜在供应量都极
16、大。组团均价在来潜在供应量都极大。组团均价在50005000-60006000元元/牟平 组团 牟平区，区域发展水平较为落后，开发牟平区，区域发展水平较为落后，开发和消化量一般，组团均价在和消化量一般，组团均价在35003500元元/烟台富人区，芝罘区与莱山区交界，烟台富人区，芝罘区与莱山区交界，山海资源优越、交通便利、环境优雅。山海资源优越、交通便利、环境优雅。非常适合开发高端物业，近年供应量非常适合开发高端物业，近年供应量也急剧上升。组团均价：一线海景均也急剧上升。组团均价：一线海景均价价1200012000元元/，观海路沿线均价，观海路沿线均价80008000元元/东郊组团 烟台城市中心区，商业和办公集中。南大街烟台城市中心区，商业和办公集中。南大街沿线开发量较大包括住宅、公寓、写字楼等沿线开发量较大包括住宅、公寓、写字楼等多类物业。组团均价一线海景均价多类物业。组团均价一线海景均价1100011000元元/,南大街沿线均价南大街沿线均价75007500元元/芝罘组团 中观市场因素影响中观市场因素影响城市地图城市地图 B/小于小于20万万 20-30 30-40 40-50 50