1、深圳市特发服务股份有限公司 2021 年年度报告全文 1 深圳市特发服务股份有限公司深圳市特发服务股份有限公司 2021 年年度报告年年度报告 2022 年年 04 月月 公告编号：公告编号：2022-019 深圳市特发服务股份有限公司 2021 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责
2、任。连带的法律责任。公司负责人陈宝杰、主管会计工作负责人杨玉姣及会计机构负责人公司负责人陈宝杰、主管会计工作负责人杨玉姣及会计机构负责人(会计主会计主管人员管人员)马珍珍声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。马珍珍声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本报告涉及公司未来发展战略及重点工作计划等前瞻性描述，不构成公司本报告涉及公司未来发展战略及重点工作计划等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质性对投资者的实质性承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，承诺，投资者及相关人士均应当
3、对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。公司已在本报告中详细阐述了未来可能发生的有关风险因素，详见公司已在本报告中详细阐述了未来可能发生的有关风险因素，详见“第三节第三节管理层讨论与分析管理层讨论与分析”之之“十一、公司未来发展的展望十一、公司未来发展的展望”，敬请投资者予以关注。，敬请投资者予以关注。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2021 年年 12 月月 31 日公司日公司总股本总股本 130,000,000 股为基数，向全体股东每股为基数，向全体股东每 10 股派发
4、现金红利股派发现金红利 2.50 元（含税），元（含税），送红股送红股 0 股（含税），以资本公积金向全体股东每股（含税），以资本公积金向全体股东每 10 股转增股转增 3 股。股。深圳市特发服务股份有限公司 2021 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.6 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.10 第四节第四节 公司治理公司治理.31 第五节第五节 环境和社会责任环境和社会责任.55 第六节第六节 重要事项重要事项.56 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东
5、情况.91 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.100 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.101 第十节第十节 财务报告财务报告.102 深圳市特发服务股份有限公司 2021 年年度报告全文 4 备查文件目录备查文件目录（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人签名并盖章的财务报表；（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；（三）报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿；（四）载有法定代表人签名的公司 2021 年年度报告文本；以上备查文件的置备地点：深圳市福田区香蜜湖街道侨香路 1010 号特发文创广场五楼。深
6、圳市特发服务股份有限公司 2021 年年度报告全文 5 释义释义 释义项 指 释义内容 特发服务、公司 指 深圳市特发服务股份有限公司 特发政务 指 深圳市特发政务服务有限公司 特发集团 指 深圳市特发集团有限公司 南通三建 指 江苏南通三建股份有限公司 银坤投资 指 深圳市银坤投资股份有限公司 特发投资 指 深圳市特发投资有限公司 华为 指 华为技术有限公司 阿里巴巴 指 阿里巴巴（中国）有限公司 中国移动 指 中国移动通信集团有限公司 腾讯 指 深圳市腾讯计算机系统有限公司 蚂蚁金服 指 蚂蚁科技集团股份有限公司 快手 指 北京快手科技有限公司 字节跳动 指 字节跳动有限公司 深交所 指
7、深圳证券交易所 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 市口岸办 指 深圳市人民政府口岸办公室 尾差 指 本报告除特别说明外，若出现总数与各分项数值之和尾数不符的情况，均为四舍五入原因造成 报告期、本期、本年 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日 上期、上年同期 指 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 21 月 31 日 元、万元 指 人民币元、万元（本）报告期末 指 2021 年 12 月 31 日 深圳市特发服务股份有限公司 2021 年年度报告全文 6 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公
8、司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 特发服务 股票代码 300917 公司的中文名称 深圳市特发服务股份有限公司 公司的中文简称 特发服务 公司的外文名称（如有）Shenzhen SDG Service Co.,Ltd.公司的外文名称缩写（如有）SDGS 公司的法定代表人 陈宝杰 注册地址 深圳市福田区香蜜湖街道侨香路 1010 号特发文创广场五楼 注册地址的邮政编码 518000 公司注册地址历史变更情况-办公地址 深圳市福田区香蜜湖街道侨香路 1010 号特发文创广场五楼 办公地址的邮政编码 518000 公司国际互联网网址 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和
9、联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 陈宝杰 王典淳 联系地址 深圳市福田区香蜜湖街道侨香路 1010 号特发文创广场五楼 深圳市福田区香蜜湖街道侨香路 1010 号特发文创广场五楼 电话 0755-83075915 0755-83075915 传真 0755-83075988 0755-83075988 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所（http:/ 中国证券报、证券时报、证券日报、上海证券报、巨潮资讯网（http:/）公司年度报告备置地点 深圳市福田区香蜜湖街道侨香路 1010 号特发文创广场五楼 深圳市特发服务股
10、份有限公司 2021 年年度报告全文 7 四、其他有关资料四、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 容诚会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市西城区阜成门外大街 22 号 1 幢外经贸大厦 901-22 至 901-26 签字会计师姓名 秦昌明、李巧仪 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间 国泰君安证券股份有限公司 中国（上海）自由贸易试验区商城路 618 号 许磊、周聪 2020 年 12 月 21 日至 2023 年12 月 31 日 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的
11、财务顾问 适用 不适用 五、主要会计数据和财务指标五、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2021 年 2020 年 本年比上年增减 2019 年 营业收入（元）1,691,108,942.31 1,108,659,813.87 52.54%891,219,944.33 归属于上市公司股东的净利润（元）112,350,582.50 99,305,119.66 13.14%65,328,693.53 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）95,306,767.57 90,536,439.63 5.27%66,055,225.22 经营活动产生的现
12、金流量净额（元）175,224,153.82 103,629,341.11 69.09%57,428,638.29 基本每股收益（元/股）0.8642 1.0185-15.15%0.87 稀释每股收益（元/股）0.8642 1.0185-15.15%0.87 加权平均净资产收益率 13.71%32.65%-18.94%29.86%2021 年末 2020 年末 本年末比上年末增减 2019 年末 资产总额（元）1,360,586,841.12 1,099,784,531.36 23.71%484,611,735.47 归属于上市公司股东的净资产（元）860,951,817.67 786,306
13、,436.54 9.49%254,527,029.91 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 深圳市特发服务股份有限公司 2021 年年度报告全文 8 六、分季度主要财务指标六、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 383,013,282.50 389,655,248.00 449,433,382.04 469,007,029.77 归属于上市公司股东的净利润 27,447,668.27 28,922,319.96 28,
14、963,095.22 27,017,499.05 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 25,914,179.45 26,061,750.59 22,749,673.39 20,581,164.14 经营活动产生的现金流量净额-28,361,093.78 154,721,535.00-38,859,272.34 87,722,984.94 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国
15、际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、非经常性损益项目及金额八、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额 说明 非流动资产处置损益（
16、包括已计提资产减值准备的冲销部分）240,785.21 1,274,233.70 28,522.11 转让股权收益和处置非流动资产收益 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）2,731,760.99 5,408,319.36 2,736,158.21 主要为稳岗补贴、开发扶持资金、以工代训等 委托他人投资或管理资产的损益 11,940,797.88 126,287.67 主要为理财收益 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 22,688.37 83,680.61 174,387.02 其他符合非经常性损益定义的损益项
17、目 7,619,149.47 5,553,670.35-2,335,968.98 主要为增值税进项加计抵扣、小规模企业增值税免征、附加税减免、招用自主就业深圳市特发服务股份有限公司 2021 年年度报告全文 9 退役士兵税收优惠 减：所得税影响额 5,181,640.87 3,027,636.33 1,307,467.03 少数股东权益影响额（税后）329,726.12 523,587.66 148,450.69 合计 17,043,814.93 8,768,680.03-726,531.69-其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：适用 不适用 主要为增值税进项加计抵扣、小规模企业增值
18、税免征、附加税减免、招用自主就业退役士兵税收优惠。将 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 公司报告期不存在将 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。深圳市特发服务股份有限公司 2021 年年度报告全文 10 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况一、报告期内公司所处行业情况（一）公司所处行业发展情况（一）公司所处行业发展情况 1、政策面持续友好，进一步打开行业发展空间、政策面持续友好，进一
19、步打开行业发展空间 2021年适逢物业管理行业发展40周年，国家从政策层面相继释放利好信息。物业企业作为社区基层治理体系中的重要一环，在提升居民生活质量、维护基层社区治理、加强社会稳定等方面的作用获得了社会各界的肯定。2021年中央层面政策对于物业管理行业的支持力度持续加强，1月份住建部等十部委联合发布关于加强和改进住宅物业管理工作的通知，11月国家发改委发布关于推动生活性服务业补短板上水平提高人民生活品质的若干意见等相关政策均着重从融入基层社会治理体系、推动发展生活服务业等方面，鼓励物业服务企业向养老、托幼、家政、健康等领域延伸，积极探索“物业服务+生活服务”模式。随着人口老龄化程度加深、居
20、民消费升级、服务消费意识觉醒，物业行业政策面持续向好，未来行业发展空间有望进一步扩大。报告期内，行业相关政策主要有：序号序号 政策名称政策名称 颁布部门颁布部门 颁布时间颁布时间 主要内容主要内容 1 关于加强和改进住宅物业管理工作的通知 住建部等十部门 2021年1月 从提升物业管理服务水平、强化物业服务监督管理等六个方面对提升住宅物业管理水平和效能提出要求。2 关于实现巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接的意见 国务院 2021年3月 提升安置区的社区管理服务水平。3 关于加快发展数字家庭提高居住品质的指导意见 住建部等 2021年4月 推进数字家庭系统基础平台与智慧物业管理等平台的对接
21、，完善标准体系建设。4 关于印发“十四五”民政事业发展规划的通知 发改委民政部 2021年6月 规划中社区治理体系和社区养老成为重点工程。5 国务院办公厅转发国家发展改革委关于推动生活性服务业补短板上水平提高人民生活品质若干意见的通知 国务院 2021年11月 30项具体举措推动生活性服务业补短板、上水平。2、行业竞争加剧，市场分化状态显著、行业竞争加剧，市场分化状态显著 随着行业竞争的加剧、资本化的加速，板块标的同质性日趋增强，物业管理企业“跑马圈地”现象越发明显。根据中指研究院数据显示，2021年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达77宗，涉及并购方36家物业企业；交易总金额约362.5
22、亿元，相比2020年全年交易总额大幅增长243%。行业整体呈现交易额创新高、大额交易多发、并购主题以上市企业为主、并购标的估值回归理性等特点。行业经营业态的丰富、新市场的准入和业务规模的不断扩大，使市场的天平更倾向于品牌性强、业务巨有特色且管理团队成熟的公司，形成物企强者恒强的状态。3、多元化发展趋势明显，非住宅业态成市场拓展重要方向、多元化发展趋势明显，非住宅业态成市场拓展重要方向 深圳市特发服务股份有限公司 2021 年年度报告全文 11 2021年，多个城市出台相关政策以推动城市精细化管理落地，物业管理服务的边界从住宅不断延伸至商办、医院、学校等非住宅业态及城市服务等领域。根据中指研究院
23、（物业版）数据显示，2021年行业第三方市场招标信息发布约10万余条，以非住宅业态为主（占比超过八成），其中办公业态占比最高约40.4%，其次是学校业态，占比22.2%。社区增值、城市服务等新增长业态日趋成熟，商管物业等优质细分赛道涌现，均有望为行业发展增添活力。部分市场化拓展领先企业积极布局细分赛道，定位于综合性物业管理服务提供商，多元化发展蓄势显现，积极抢占细分市场蓝海。（二）公司所处行业地位（二）公司所处行业地位 特发服务作为国内第一批获得国家一级物业管理企业资质的企业之一，深耕综合物业管理服务20余年，专注园区IFM物业服务。公司在全国有超过50家分支机构，业务覆盖环渤海、大西南、长三
24、角、珠三角等五大经济圈，32座城市。在行业中较早推行ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、ISO45001职业健康安全管理体系。公司凭借扎实的基础服务、稳定的运营管理、良好的合同履约情况，于2020年12月在深交所挂牌上市，成为深圳国资第一家上市物业企业。2021年，公司获得ISO55001资产管理体系认证和ISO27001信息安全管理体系认证，荣获“2021年中国物业上市公司发展速度领先企业”称号、“广东省物业管理标杆品牌企业”、“大湾区产业园区服务力TOP5”等荣誉。特发服务作为园区服务管理的品牌物业，公司目前拥有华为、阿里巴巴、中国移动、腾讯、快手等国内顶尖乃至全球领
25、先的企业客户资源，在园区物业服务竞争中具备独特优势和品牌影响力。二、报告期内公司从事的主要业务二、报告期内公司从事的主要业务（一）公司主要业务（一）公司主要业务 公司以综合物业管理服务为核心业务，通过多元化的经营不断完善服务生态圈，满足客户全周期的服务需求，以专业化立身、智慧化赋能、品牌化引领，努力成为中国高端综合服务运营商。报告期内，公司已形成以综合物业管理服务为核心，政务服务、增值服务协同发展的经营模式，多元化发展的格局逐步形成。公司主要从事的业务为：综合物业管理服务、政务服务、增值服务，从事的服务内容为综合设施管理、空间管理、安全保障、环境管理等。1、综合物业管理服务 2021年，公司通
26、过聚焦物业管理“主航道”，在保持现有核心客户的基础上，积极探索全新业态，谋求新领域的发展与突破。同时重点关注政府公建类、国有大中型企业及医院、学校等市场机会，多元化发展以丰富自身业务结构。目前，业务涵盖高新科技园区、商业综合体、政府机关、学校、住宅等多种类型。公司综合物业管理服务内容分为园区物业、商业物业、住宅物业、公共物业。（1）园区物业 公司园区物业管理服务主要面向各类园区、商务办公楼宇等，提供的主要服务内容包括设施设备管理、安全消防管理、环境服务、综合服务、空间管理、分包商管理等，代表项目包括华为全球总部物业服务项目、阿里巴巴全球总部物业服务项目等，在管项目分布深圳、成都、廊坊、武汉、上
27、海、东莞、刚果金等地。（2）商业物业 公司为商场商厦、酒店等商业物业提供包括前期介入及接管验收、客户入住、装修管理、开业保障、深圳市特发服务股份有限公司 2021 年年度报告全文 12 环境管理、消防安全管理、停车场管理、建筑及设备设施管理、应急管理等服务。代表性项目包括深圳特力水贝珠宝大厦等。（3）住宅物业 公司为多层住宅、高层住宅等住宅物业提供包括前期介入及接管验收、案场管理、业主入伙管理、装修管理、客户管理、环境管理、设备设施维护、秩序维护、消防管理等服务。代表性项目包括深圳特发天鹅湖畔管理处项目、特发和平里花园管理处项目、特发小区管理处项目等。（4）公共物业 公司为学校、医院、口岸、街
28、道及政府公共配套服务场所等公共物业提供包括秩序维护、保洁绿化、设备设施管理、小型物业工程管理等服务。2、政务服务 公司政务服务主要包括：工商行政管理与质量监督、社保、税务、不动产登记、公安出入境等相关配套政务服务大厅审批业务类的窗口收件、咨询引导、帮办服务；软件开发、系统建设与管理等政务服务支撑、配套的信息化产品服务；党委、政府职能部门的档案管理、大型会务接待等个性化服务。借助移动互联网、人工智能等技术手段，增强服务黏性，探索政务服务大管家服务模式。近年，公司通过在湖北恩施、黄石、荆门、广东深圳、汕头、山东东营以及天津等地先后承接政务类服务，已逐步在项目专业化、标准化等方面形成成熟的业务模式。
29、3、增值服务 公司提供的增值服务主要包括小型整改、资产受托管理、公共资源委托管理服务、维修维护服务等。公司与多家当地公司建立了小型整改服务外包合作关系，与其中主要工程供应商合作关系稳定。（二）公司主要经营模式（二）公司主要经营模式 盈利模式方面，公司一般采用成本加成的定价方式，即根据客户提出的服务需求测算相应的项目成本，结合项目成本及预期利润，提出项目服务报价，经招投标流程或与客户协商确定最终收费水平。结算模式方面，公司主要采用包干制的结算模式，其中最主要的营业收入来源综合物业管理服务项目。而按照项目业态，则以包干制园区综合物业管理服务占比最高。三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析（一）公司整
30、体竞争力（一）公司整体竞争力 1.国企背景及品牌优势 公司的“特发”品牌在深圳地区具有较高的品牌知名度。2017年经全球品牌价值评估权威机构-世界品牌实验室（World Brand Lab）认证，“特发”品牌价值185.26亿元，名列2017年中国500最具价值品牌第199位。公司作为国企背景的第一家上市物业企业，得益于品牌影响力，目前已拥有华为、阿里巴巴、腾讯、蚂蚁金服、中国移动等国内顶尖、全球领先的企业客户资源。与知名企业合作形成的示范效应使公司在细分业务园区物业服务领域享有较高的品牌美誉度。2.市场化的发展优势 公司凭借“以客户为先、以服务为本”的服务理念，“总部-分支机构”二级服务项目
31、管控体系，深耕细作园区及办公物业大客户服务业务，积累了丰富的业务经验及市场化的竞争能力。在国内产业经济转型升级深圳市特发服务股份有限公司 2021 年年度报告全文 13 过程中，公司可独立面向市场，发挥自身专业优势，实现经营规模和经营业绩的稳健增长。同时，公司已完成混合所有制改革并通过实施管理层和核心骨干持股，以“强激励、硬约束”的考核模式，建立市场化的的激励机制，为公司的可持续发展奠定基础。（二）物业管理业务竞争力（二）物业管理业务竞争力 1.丰富的园区物业管理服务经验 目前物业百强企业中，多数物企以承接母公司住宅物业业务为主，涉足园区物业且能满足客户需求的专业一体化园区综合物业管理服务的企
32、业较少。特发服务凭借多年来深耕园区物业积累的丰富经验，并能够快速响应，在园区物业服务竞争中具备先发优势。2专业、高效、稳定的项目管理运营团队 公司一直以来关注内部核心团队的管理和打造，拥有完整的梯队化管理团队，管理人员在公司核心客户项目上有着丰富的项目管理经验和行业经验。其中，公司专业项目团队包含项目管理，设备设施运维及环境保障、安全消防、综合客服等业务管理，项目团队中的专业人才具备良好的创新、拼搏及奋斗精神。自上市以来，良好的企业文化与有效的员工晋升渠道被广泛认可，使公司拥有一批忠诚度高和责任感强的员工。专业化的员工、稳定的项目管理团队及高效的客户需求响应速度，不断给客户带来高品质的服务。3
33、.多业态发展的拓展能力 公司不断探索新模式，不满足于从事传统的物业管理服务，通过拓展新业态，丰富自身业务结构，逐步迈入多业态发展的新征程。报告期内，公司积极拓展医院后勤、口岸管养及城市管家服务，开辟业态发展新赛道。凭借政务服务业务的先发优势，成功撬动武汉、山东、深圳、汕头、河南、天津政务服务市场，并在多地区形成星火燎原之势，全国政务服务市场蓝图徐徐展开。公司通过高效有序的布局业态拓展，打造了健康、可持续发展的市场核心竞争优势。4.日趋完善的服务标准 公司全面推进标准化建设，先后编制并发布了物业服务视频化标准以及政务、商务类服务可视化标准等系列标服务措施。报告期内，公司对政务、商务类服务标准做了
34、进一步深化完善，重点关注服务细节规范，强调构建高效协同的品质管理体系，并完成了物业服务视频化标准，引领服务品质提升。此外，公司为进一步丰富多元业态标准，编制完成了深圳口岸管养服务总体方案，为口岸管养业务的具体开展提供了文件指引，也将通过加大口岸管养服务标准落地力度，推动其成为行业标准和地方规范，树立具有深圳特色的口岸管理服务样板。规范的作业流程及标准化的作业程序为项目日常运营和新项目承接提供了有力的支持和保障。5.智慧化管控能力 公司不断优化管理、创新管控手段，通过企业管控系统的优化升级并结合人工智能、物联网、大数据等新技术，提高公司整体管理水平和持续经营能力。报告期内，公司启动了智慧物业平台
35、、信息化人力资源系统、财务共享中心建设项目，并取得了阶段性的进展。在口岸管养服务领域，公司通过开发应用口岸运行管理信息系统、口岸企业云助手、可视化无纸化值班巡查平台等信息化工具，为客户提供更加精细、便捷、高效的物业服务，提升项目管理品质。技术手段的迭代更新为不仅为公司的可持续发展和创新管理打下坚实的基础，也为未来企业战略发展形成了有力支撑。深圳市特发服务股份有限公司 2021 年年度报告全文 14 四、主营业务分析四、主营业务分析 1、概述、概述 2021年是公司开启新发展“十四五”规划的开局之年，公司坚持“深耕主业与多元开拓并行”的战略布局，以“稳经营、拓市场、强管控、增品质”为主要目标任务
36、，不断探索创新商业模式，多措并举，各项经营工作取得明显成效，公司业绩稳步提升。（1）整体经营情况整体经营情况 报告期内，公司很好的完成了全年经营发展目标，实现营业收入169,110.89万元，较上年同期增长52.54%；实现净利润为11,724.49万元，较上年同期增长8.21%；归属于上市公司股东的净利润11,235.06万元，较上年同期增长13.14%，总资产136,058.68万元，较上年同期上升23.71%。公司报告期内营业收入的增长主要是因为公司在政务、医院、口岸管养等重点业态上取得突破，口岸管养业务、城市管家服务在内的新拓展项目贡献的收入及2020年项目翘尾贡献的收入。公司报告期内
37、净利润的增长主要是因为公司经营规模的扩大和各业务板块新拓项目贡献的利润。但2021年净利润增速低于营业收入增速是因为项目相对应的拓展投入、新进项目的前期投入均有所增加，同时为面对疫情对客户带来的影响，公司计提部分信用减值准备所致。公司报告期内毛利率的下降主要是因为报告期内市场竞争愈加激烈、疫情减免政策已逐步到期、物业行业人力成本不断上升致使各业务毛利率回归理性水平。未来，公司将以做大规模、做实各业务板块、对各项目的提质增效达到战略规划发展目标。（2 2）业务经营情况）业务经营情况 1）“稳”字当头，做实业务发展版图 报告期内，公司在管项目377个，其中全年新拓展项目90个，新增面积约390万平
38、米，合同额超8亿元。a.综合物业管理服务“稳”中求进，多业态发展助力主营业务。2021年公司综合物业服务全年新增项目49个，其中，公司在巩固华为系业务市场份额的基础上，新拓字节跳动、快手等互联网头部企业，进一步做优客户资源；中国移动武汉项目的开启也进一步扩大了我司在中国移动项目的版图。同时，公司通过积极拓展医院后勤、口岸管养及城市管家服务，逐步形成多业态发展格局，成功开辟业态发展新赛道。公司分别与坪山区龙田街道、坑梓街道办事处达成合作关系，首度迈入城市管家“新领域”；医院后勤领域的不断探索，也最终成功纳入公司业务板块。b.政务服务“稳”中求优，精耕细作，星火之势未来可期。2021年公司政务服务
39、业务全年新增项目38个，其中武汉区域政务服务市场地位进一步巩固，新增项目23个；河南信阳政务中心、随县政务服务的成功介入实现河南省的“零”突破；山东、深圳、天津政务也陆续完成市场拓展。报告期内凭借公司政务服务先发优势及市场经验，已覆盖湖北、山东、广东、天津、河南5个省级单位，17个城市。秉着“以品质赢市场”的业务精神，政务服务的业务版图正在徐徐展开，星火之势未来可期。c.增值服务“稳”中求实，稳扎稳打，赋能主营业务逐现成效。2021年公司增值服务新增项目3个，其中中标杭州城市大脑、蚂蚁集团外联等项目。报告期内，公司积极拓展业务，将扎实做好项目承接，破茧成蝶，逐步形成品牌规模效营，有效助力特发服
40、务品牌的提升。深圳市特发服务股份有限公司 2021 年年度报告全文 15 2）“实”字当先，提升业务管理品质运营 公司持续重点关注服务质量的管理与提升，全年围绕“建体系、推标准、强督查”等方面夯实品质运营基础，构建统一完善的服务标准体系。报告期内，公司创新服务标准，发布物业服务标准视频版，推行政务类、商务类可视化服务标准，将优秀的管理经验复制推广到全国各项目，形成公司统一规范的标准管理体系，有助于为公司新项目的承接及现有项目的运营提供有效保障，引领品质提升。同时，公司积极组织开展资产管理、能源管理和信息安全管理等相关培训，加快打造多元服务体系。目前已顺利取得ISO55001资产管理体系、ISO
41、27001信息安全管理体系、企业诚信管理体系认证，进一步完善了公司管理体系架构，助力公司完成新的市场业务拓展。3）“严”字把关，牢筑安全生产防线 随着公司业务的扩张，安全生产点多、面广、业态多元，公司积极开展隐患排查整治、安全教育培训以及各项应急演练等一系列防治措施。报告期内，公司在安全教育培训方面全年邀请外部讲师开展“新安法”培训，组织开展各类安全培训2,473余次，提升全员对安全生产的重视程度；隐患排查及应急管理方面，组织应急演练1,289余场。公司全年没有发生安全生产责任事故，安全生产形势良好，各项工作稳步推进。4）“新”字赋能，加强科技创新服务场景应用 公司为实现管理到业务全链条的信息
42、化服务管理，加快推进信息化及智能化服务场景应用。管理数字化方面，公司通过大力推进“财务共享中心建设”、“人力资源信息化建设”两大模块建设和升级其他管理系统，实现精细化管理，提质增效。业务方面，通过结合公司业务实际需求，逐步开展“智慧物业顶层设计项目”、“智慧物业试点项目”，以不断创新的科技技术水平提升客户体验，助力业务发展。2、收入与成本、收入与成本（1）营业收入构成）营业收入构成 营业收入整体情况 单位：元 2021 年 2020 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 1,691,108,942.31 100%1,108,659,813.87 100%52.
43、54%分行业 物业管理服务 1,686,763,899.51 99.74%1,103,967,532.08 99.58%52.79%其他业务 4,345,042.80 0.26%4,692,281.79 0.42%-7.40%分产品 综合物业管理服务 1,418,098,463.51 83.86%912,075,405.49 82.27%55.48%政务服务 170,215,029.56 10.07%148,236,002.41 13.37%14.83%增值服务 98,450,406.44 5.82%43,656,124.18 3.94%125.51%其他业务-租赁服务 4,345,042.8
44、0 0.26%4,692,281.79 0.42%-7.40%分地区 华南 791,488,919.68 46.80%369,189,908.87 33.30%114.39%深圳市特发服务股份有限公司 2021 年年度报告全文 16 华北 78,670,090.75 4.65%64,762,520.50 5.84%21.47%海外 6,184,716.96 0.37%6,152,901.40 0.55%0.52%华东 445,730,910.48 26.36%350,224,578.12 31.59%27.27%华中 273,701,036.82 16.18%231,683,955.77 20
45、.90%18.14%西南 80,070,552.02 4.73%80,554,108.57 7.27%-0.60%西北 4,281,454.41 0.25%1,316,498.27 0.12%225.22%东北 10,981,261.19 0.65%4,775,342.37 0.43%129.96%分销售模式 直接销售 1,691,108,942.31 100.00%1,108,659,813.87 100.00%52.54%（2）占）占公司营业收入或营业利润公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 不适用 单位：元 营业
46、收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 物业管理服务 1,686,763,899.51 1,405,188,089.56 16.69%52.79%60.69%-4.10%分产品 综合物业管理服务 1,418,098,463.51 1,197,319,294.21 15.57%55.48%60.08%-2.42%政务服务 170,215,029.56 147,395,084.75 13.41%14.83%27.01%-8.30%分地区 华南 791,488,919.68 636,122,616.71 19.63%114.39%129.
47、11%-5.15%华东 445,730,910.48 385,445,949.12 13.52%27.27%32.96%-3.70%华中 273,701,036.82 238,202,383.19 12.97%18.14%29.33%-7.53%分销售模式 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入）公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 （4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用
48、已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 深圳市特发服务股份有限公司 2021 年年度报告全文 17 适用 不适用 单位：万元 合同标的 对方当事人 合同总金额 合计已履行金额 本报告期履行金额 待履行金额 本期确认的销售收入金额 累计确认的销售收入金额 应收账款回款情况 是否正常履行 影响重大合同履行的各项条件是否发生重大变化 是否存在合同无法履行的重大风险 合同未正常履行的说明 华为系项目 华为技术有限公司及其关联公司 106,668.811 47,513.95 32,415.79 59,154.86 31,028.98 44,250.00 回款正常 是 否 否 口岸管养服务项目 深圳市
49、人民政府口岸办公室 39,879 39,879 39,879 0 29,007.33 29,007.33 回款正常 是 否 否 深圳坂田物业项目 华为技术有限公司 44,382.26 10,279.13 10,279.13 34,103.13 9,686.82 9,686.82 回款正常 是 否 否 注：1 公司及子公司在连续十二个月内与华为技术有限公司及其所属公司签订了物业管理合同，累积金额为 106688.14 万元人民币（含税）。超过公司最近一个会计年度经审计的主营业收入的 50%。详见公司 2021 年 6 月 18 日在巨潮资讯网发布的关于签订日常经营重大合同的公告（2021-040
50、）。已签订的重大采购合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用 （5）营业）营业成本构成成本构成 产品分类 单位：元 产品分类 项目 2021 年 2020 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 综合物业管理服务 人工成本 739,336,468.79 52.52%470,009,101.32 53.50%57.30%综合物业管理服务 业务外包成本 335,988,840.47 23.87%203,163,863.30 23.13%65.38%综合物业管理服务 物业经营费用 72,401,167.42 5.14%45,758,030.26 5.21%58.23%综合物业管理服