1、2021 年年度报告 1/173 公司代码：600533 公司简称：栖霞建设 南京栖霞建设股份有限公司南京栖霞建设股份有限公司 20212021 年年度报告年年度报告 2021 年年度报告 2/173 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本公司承诺将及时、公平地履行信息披露义务。本公司承诺将及时、公平地
2、履行信息披露义务。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、中汇会计师事务所（特殊普通合伙）中汇会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人江劲松江劲松、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人徐水炎徐水炎及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）何政武何政武声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或
3、公积金转增股本预案 以2021年末股份总额1,050,000,000股为基数，拟向全体股东每10股派发现金红利1.20元（含税），共计派发现金126,000,000.00元。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的公司未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披
4、露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的行业、经营风险，请查阅第三节“管理层讨论与分析”中关于公司可能面对的风险部分的内容。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2021 年年度报告 3/173 目录目录 第一节第一节 释义释义 .3 3 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 .4 4 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 .8 8 第四节第四节 公司治理公司治理 .2222 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任 .3333 第六节第六节
5、 重要事项重要事项 .3434 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 .4141 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况 .4646 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况 .4747 第十节第十节 财务报告财务报告 .5353 备查文件目录 载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表 载有中汇会计师事务所（特殊普通合伙）盖章、注册会计师签字并盖章的审计报告原件 报告期内在上海证券交易所网站（http:/）披露的所有公司文件正本和公告原件 2021 年年度报告 4/173 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下
6、列词语具有如下含义：常用词语释义 公司、本公司、栖霞建设 指 南京栖霞建设股份有限公司 报告期、本报告期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 集团公司 指 南京栖霞建设集团有限公司 苏州栖霞 指 苏州栖霞建设有限责任公司 无锡栖霞 指 无锡栖霞建设有限公司 无锡锡山 指 无锡锡山栖霞建设有限公司 南京卓辰 指 南京卓辰投资有限公司 苏州卓辰 指 苏州卓辰置业有限公司 无锡卓辰 指 无锡卓辰置业有限公司 南京迈燕 指 南京迈燕房地产开发有限公司
7、南京星汇 指 南京星汇房地产开发有限公司 南京星悦 指 南京星悦房地产开发有限公司 无锡新硕 指 无锡新硕置业有限公司 苏州星州 指 苏州星州置业有限公司 栖霞物业 指 南京栖霞建设物业服务股份有限公司 栖霞建工 指 南京栖霞建设工程有限公司 汇锦小贷 指 南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司 南京星发 指 南京星发房地产开发有限公司 建材实业 指 南京栖霞建设集团建材实业有限公司 科技发展 指 南京栖霞建设集团科技发展有限公司 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 南京栖霞建设股份有限公司 公司的中文简称 栖霞建设 公司的外文名
8、称 NANJING CHIXIA DEVELOPMENT CO.,LTD.公司的外文名称缩写 CHIXIA DEVELOPMENT 公司的法定代表人 江劲松 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王海刚 曹鑫 联系地址 江苏省南京市仙林大道 99 号星叶广场 8 号楼 江苏省南京市仙林大道 99 号星叶广场 8 号楼 电话 025-85600533 025-85600533 电子信箱 2021 年年度报告 5/173 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 南京市栖霞区仙林大道99号8幢 公司注册地址的历史变更情况 2021 年 6 月，公司注册地址
9、由“南京市栖霞区和燕路251 号”变更为“南京市栖霞区仙林大道 99 号 8 幢”。公司办公地址 南京市栖霞区仙林大道 99 号 8 幢 公司办公地址的邮政编码 210046 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报、上海证券报、证券时报 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 公司证券投资部 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 栖霞建设 600533 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内
10、）名称 中汇会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 杭州市钱江新城新业路 8 号 UDC 时代大厦 A 座 6 层 签字会计师姓名 束哲民、陈艳 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2021年 2020年 本期比上年同期增减(%)2019年 营业收入 3,187,954,500.69 3,294,698,994.57-3.24 2,289,126,074.77 归属于上市公司股东的净利润 369,725,727.91 326,477,927.23 13.25 298,100,330.34 归属于上
11、市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 354,735,295.39 253,611,208.23 39.87 224,685,477.77 经营活动产生的现金流量净额 2,808,019,936.88-233,667,493.08 不适用-2,331,696,555.85 2021年末 2020年末 本期末比上年同期末增减（%）2019年末 归属于上市公司股东的净资产 4,439,156,808.91 4,162,678,184.10 6.64 3,953,901,834.37 总资产 23,154,403,551.54 22,117,636,722.68 4.69 20,595,625,25
12、6.02 2021 年年度报告 6/173 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2021年 2020年 本期比上年同期 增减(%)2019年 基本每股收益（元股）0.3521 0.3109 13.25 0.2839 稀释每股收益（元股）0.3521 0.3109 13.25 0.2839 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.3378 0.2415 39.88 0.2140 加权平均净资产收益率（%）8.60 8.09 增加 0.51 个百分点 7.76 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）8.25 6.28 增加 1.97 个百分点 5.85 报告期末公司前三年主
13、要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适
14、用 九、九、2021 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 1,999,900,484.43 494,351,792.67 417,338,566.52 276,363,657.07 归属于上市公司股东的净利润 266,835,704.71 65,276,929.89 20,960,655.30 16,652,438.01 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 267,950,391.45 68,439,525.36 20,117,304.96-1
15、,771,926.38 经营活动产生的现金流量净额 1,054,287,786.20 1,032,800,330.22 761,095,195.18-40,163,374.72 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额 非流动资产处置损益-7,260.00-26,224.90-46,619.80 计入当期损益的政府补助，但与公司正常1,417,230.94 1,365,896.53 1,615,240.66 2021 年年
16、度报告 7/173 经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 3,473,775.82 19,294,525.31 10,471,446.38 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 3,695,194.22 715,699.56 委托他人投资或管理资产的损益 2,091,425.84 5,350,582.65 1,898,492.11 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产
17、生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 10,442,153.80 41,442,743.17 440,273.76 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,925,767.42 27,666,237.88 79,367,640.26 其他符合非经常性损益定义的损益项目 2,273,397.98 138,072.38 3,369,863.01 减：所得税影响额 5,614,825.84 25,032,873.71 24,461,251.49 少数股东权益影响额（税后）1,011,233.44 1,027,434.5
18、3-44,068.12 合计 14,990,432.52 72,866,719.00 73,414,852.57 将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产-权益工具投资 105,028,000.00 95,889,580.00-9,138,420.00 2,730,241.45 交易性金融资产-理财产品-101,815,732.49 1
19、01,815,732.49 10,615,912.35 其他权益工具投资 800,102,884.43 804,777,782.11 4,674,897.68 28,733,089.67 合计 905,130,884.43 1,002,483,094.60 97,352,210.17 42,079,243.47 十二、十二、其他其他 适用 不适用 2021 年年度报告 8/173 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2021 年，公司董事会以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持稳中求进，一如既往地推进“一业为主，多元发展”战略，
20、实现了公司的持续健康发展。1 1、经营业绩实现新突破、经营业绩实现新突破 2021 年，面对复杂的市场环境，公司加强对关键节点把握，提升项目运作水平，克服下半年市场整体趋冷的压力，销售业绩实现新的突破，全年商品房合同销售金额 90.51 亿元，较上年同期增加 117%；商品房合同销售面积 29 万平方米，较上年同期增加 98.49%。2021 年，公司业务部门共同努力，克服疫情影响，商品房项目按计划稳步推进，全年新开工面积 11.47 万平方米，竣工面积 8.73 万平方米。南京栖樾府、无锡天樾雅苑、苏州栖园项目主体结构完成，南京瑜憬尚府项目大部分完成毛坯验收，均已进入精装修施工阶段。南京 2
21、019G17 地块（朝天宫项目）已根据进度开展施工建设。公司与控股股东共同投资设立的南京栖霞建设工程有限公司完成了体系论证、制度建立和信用管理等工作，报告期内实现营业收入 6594.07 万元。2 2、社区服务板块不断壮大、社区服务板块不断壮大 2021 年，公司的控股子公司栖霞物业（证券代码 871792），积极参与文明典范城市创建和疫情防控，荣获南京市物业行业“疫情防控暨文明城市创建先进企业”称号。报告期内，栖霞物业以项目创优为抓手，继续践行“五心”服务，推进“物业+服务”的模式转型，积极开展社区团购、二手房租售、旧房改造等多种社区经营，并设立和运营南京市栖霞区对口帮扶贫困地区的特色农副产
22、品展示馆，体现了高度的社会责任感。栖霞物业在报告期内积极拓展外部市场，管理规模进一步扩大，截至本报告披露日，受托管理项目近 80 个，受托管理面积约为 885 万平方米。2021 年实现营业收入 2.17 亿元，多个管理项目获得省市区级优秀物业管理、宜居示范居住区等奖项。3 3、投融资工作保障有力、投融资工作保障有力 2021 年，公司在财务管理上继续保持安全稳健的思路，一方面坚决贯彻落实国家监管政策要求，以强化自身经营能力为主，加快资金回笼，多措并举、加速销售回款，公司本年度销售商品、提供劳务收到的现金 65.70 亿元，同比增长 91.60%；另一方面，全面加快存量资产盘活，加强对资金的精
23、细化管控，提高资金使用效率。在融资方面，公司稳步拓宽融资渠道，不断优化融资结构，进一步降低融资成本。全年累计发行公司债、超短期融资券、中期票据 42.7 亿元，以中长期、较低成本的融资为主，为公司的健康发展夯实了基础。2021 年，公司顺应国家稳地价、稳房价、稳预期的政策导向，坚持审慎稳健的投资策略，密切跟踪南京的土地市场动态，在严控风险的前提下，积极参与政府土地集中出让。11 月份，在南京市本年度第三次土地集中出让活动中，分别以 15.4 亿元、12.9 亿元的价格，竞得南京江心洲G118 地块和南京河西南 G112 地块。两幅地块均处于南京主城区内交通便利、居住氛围和生活配套日趋成熟的区域
24、，市场前景较好。4 4、治理水平持续提升、治理水平持续提升 结合内外部环境变化，公司不断完善制度建设，优化业务流程，创新工作方法，升级信息化工具，为公司发展提供有力的支撑；进一步加强成本管理，贯彻开发项目全过程成本管理理念，不断提高成本管理的标准化、规范化水平，推进开发项目合约规划、目标成本控制和成本数据库的高标准建设，成本管理质量和效率显著提高。报告期内，公司被江苏省企业信用管理协会评为“2019-2020 年度省级守合同重信用企业”，并在南京市 11 个政府部门联合组织的开发企业信用评价中，被评为“A”级信用企业。2021 年年度报告 9/173 5 5、党建工作彰显实效、党建工作彰显实效
25、 公司始终坚持和加强党的领导，党委带领全体党员认真学习习近平新时代中国特色社会主义思想、建党百年历史决议和十九届六中全会精神，扎实推进党组织建设和党史学习教育活动，建立健全意识形态工作责任制，建设廉政文化馆新馆，结合庆祝建党 100 周年，努力探索党建与业务工作融合共进新思路，为公司发展提供了坚强的政治保障。二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 2021 年，中央政府延续“房住不炒”的调控基调，中央各项会议不断重申房住不炒，地方政府亦根据所处房地产行业的市场热度，加强对需求端的调节。具体表现为：2021 年上半年，房地产市场持续保持热度，地方政府采取精细化调控，从限购、限售
26、、限贷等方面加码政策调控，支持合理的购房需求，限制投资型需求；下半年，房地产市场趋冷，成交量持续下行，在房住不炒的大框架下，部分非热点城市发布“限跌令”，11 月至 12 月，位于中部和东北地区的部分城市出台购房补贴政策或者其他的宽松政策，鼓励刚需合理置业。2021 年，房地产金融监管继续强化，督促房地产企业降杠杆、去金融风险的政策持续发力。三道红线加码，房地产贷款集中度管理生效，预售资金强监管执行力度加强，敦促企业主动优化财务质量，降低风险，引导房地产行业开发模式的转变。9 月底，央行提出“两个维护”后，中央和各部委频繁释放维稳信号，信贷环境有所改善。2021 年，全国房地产市场整体表现创新
27、高，全年商品房销售面积为 17.94 亿平方米，同比增长 1.9%；其中，住宅销售面积为 15.7 亿平方米，同比增长 1.1%。全年商品房销售额 18.19 万亿元，同比增长 4.8%；其中住宅销售额为 16.3 万亿元，同比增长 5.3%。但是，下半年降温态势明显，市场情绪均明显下滑。伴随着四季度信贷环境的改善，叠加企业传统的年底“以价换量”、加速去化的营销策略带动，部分需求择机入市，新房成交规模连续回升，但仍难以改善成交下降的趋势，从单月来看，12 月份商品房销售面积 21302 万平方米，环比上月增加 41.2%，同比降低15.6%，商品房销售金额 20263 亿元，环比上月增加 39
28、.9%，同比下降 17.8%。2021 年，房地产开发投资增长速度也呈现出前高后低、逐月下滑的态势。全年房地产开发投资 14.7 万亿元，比上年增长 4.4%，全年开发投资完成额增速为 2016 年以来最低；下半年开发投资持续低位运行，9 月开始进入负增长，12 月开发投资完成额同比下降 13.9%，相比 11 月跌幅继续扩大。全年施工面积 975,387 万平方米，比上年增长 5.2%；全年竣工面积 101,412 万平方米，比上年增长 11.2%，为近四年竣工面积最多的年份；房屋新开工面积 198,895 万平方米，比上年下降 11.4%。虽然全年施工、竣工的面积有所增长，但新开工面积出现
29、下滑，新开工楼盘减少，表明房地产企业在保交房的同时，开工意愿降低。2021 年 2 月，自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求 22 个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且 2021 年发布住宅用地公告不能超过 3 次；二是集中组织出让活动。土地出让形式的重大变革，使得房地产企业全年土拍力度整体明显放缓，全年土地成交价款共 1.78 万亿元，同比增长 2.8%；土地购置面积 2.16 亿平方米，同比下降 15.5%。从三轮集中拍地来看，首轮集中供地开发商参拍热情明显，土地市场延续 2020 年以来的热度，使得2021 年二季度的土地购置面积上升，但由于供地规模收缩的原
30、因，导致土地购置面积和土地成交价款增速下行。在第二轮和第三轮集中拍地过程中，土地市场遇冷，大部分城市都经历了多次延期出让、地块流拍、无人参拍、出让条件调整等情形，大部分集中供地以底价成交，市场溢价率快速下行，土地购置面积降幅扩大。2021 年，南京坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”主基调，市场整体表现平稳。根据南京市统计局的数据，2021 年南京地区商品房销售面积 1,510.95 万平方米，比上年增长 14.1%；商品房销售金额 4,063.84 亿元，比上年增长 24.3%；新开工面积 1,957.63 万平方米，比上年下降7.4%；施工面积 8,597.29 万平方米，比上年下降 0.
31、8%；竣工面积 1,136.18 万平方米，比上年下降 21.6%。从土地市场来看，作为集中供地城市之一，南京在首轮集中土拍中，51 宗地块中有37 宗触顶最高限价，升温明显；8 月份，南京出台“限房价、定品质、竞地价”政策，同时伴随着房地产市场的降温，第二轮和第三轮集中土拍也持续降温。2021 年年度报告 10/173 2021 年，根据无锡市统计局的数据，无锡市全年商品房销售面积 1550.86 万平方米，比上年增长 0.02%；商品房销售额 2658.96 亿元，比上年增长 12.6%；商品房施工面积为 6076.26 万平方米，比上年下降 4.5%；竣工面积 1037.35 万平方米，
32、比上年下降 31.6%。根据苏州市统计局的数据，苏州市全年商品房销售面积 2275.4 万平方米，比上年增长 3.8%，其中住宅销售面积 2088.3万平方米，增长 4.7%；完成房地产开发投资 2869.8 亿元，比上年增长 7.3%；房屋新开工面积 2728.3万平方米，增长 13.7%；房屋施工面积 11921.3 万平方米，下降 3.7%；房屋竣工面积 1238.9 万平方米，下降 19.8%。三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 公司拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营、租赁及物业管理业务，致力于住宅产品的开发建设。公司项目所在地为南京、苏州、无
33、锡三个城市，开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。公司持续推进以房地产为主业、同时谋求向产业链上下游领域寻找投资机会，力求积极稳妥地壮大公司实力，实现可持续发展的战略。四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1、良好的品牌优势 多年的区域化发展战略，使得公司在区域内拥有极高的品牌认知度，不断创新的开发理念和过硬的产品建设能力造就了公司较强的品牌号召力，“星叶”品牌住宅在公司项目所在地已成为高性价比住宅的代名词。在商品房获得市场广泛认可的同时，公司承建的保障房项目也在中低收入群众中获得较好的口碑，成为南京乃至全国保障房工程的标杆。卓越的品牌实力、可持续发展
34、和诚信的经营理念也为公司赢得了合作伙伴的支持，实现了合作共赢和协同发展。2、优秀的企业文化 公司率先在行业内倡导优秀的企业文化，提出“成就优质生活空间，给您一个温馨舒适的家”，“星叶品牌指引家的方向”等市场接受度高、人性化色彩浓郁的企业发展理念。长期积淀的优秀的企业文化，造就了公司自上而下共同认可的价值观，“员工随企业成长，建筑与时代同步”深入人心，和谐向上的企业文化氛围和客户、员工、合作伙伴对企业发展愿景的认同铸就了公司内强大的感召力和凝聚力，使得公司管理团队稳定，员工忠诚度高。以“家”文化为核心的企业文化也获得了社会各方面的高度认可。3、成熟的管理团队 在复杂多变的市场环境下，公司将“标准
35、化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿于项目的规划设计、工程建设、物业管理等开发建设和产品售后服务的各个环节，强化运营效率和管控能力，不断提高产品质量，严格控制成本，提升住宅产品附加值。基于此，公司锻炼出了一支优秀的、稳定的管理团队，具备适应市场变化的管理能力、较强的成本控制和项目建设管理能力。4、持续创新的产品建造能力 长期以来，围绕建筑产业的转型升级，公司致力于优化建造过程与建造成果，坚持以客户需求为导向，以适用技术为手段，在满足节能、节地、节水、节材、环境保护要求的基础上，推进工程项目建设全生命周期管理。公司推进新型建造技术、工艺和环保新材料的综合应用；重视精益建设理念，并在实践中强化
36、具体落实模式；完善绿色建筑的施工与管理，不断的强化绿色施工监督检查机制，贯彻绿色施工措施，并将绿色施工管理纳入施工现场安全评价体系中。在探索装配式建筑的项目管理模式的同时，不断采用适宜的新技术，着力降低建造成本、提高建设效率。五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 2021 年度，公司实现营业总收入 31.96 亿元，同比减少 3.29%；实现利润总额 4.58 亿元，同比增加 11.99%；实现净利润 3.55 亿元，同比增加 12.17%；实现归属于母公司所有者的净利润3.70 亿元，同比增加 13.25%；实现每股收益 0.3521 元，上年同期为 0.3109 元。报告期内，
37、公司2021 年年度报告 11/173 结算销售面积 13.25 万平方米，上年同期结算 20.72 万平方米；其中南京星叶枫庭和无锡栖庭项目的结算销售面积分别为 3.50 万平方米、6.90 万平方米。本报告期末，公司货币资金为 22.36 亿元，公司短期借款和一年内到期的非流动负债为 26.13亿元，短期应付债券 5 亿元。截止 2022 年 4 月 28 日，5 亿元短期应付债券已兑付，未使用的银行授信 23.72 亿元，可覆盖短期债务。截至 2021 年 12 月 31 日，公司总资产 231.54 亿元，同比增加 4.69%；归属于母公司所有者权益 44.39 亿元，同比增加 6.6
38、4%；公司存货为 153.72 亿元，在售、在建和待建的商品房项目位于南京、无锡和苏州，三地所在的长三角区域是国内发展较为完备的城市群之一，居民购买力较强，市场韧性较高，加之公司在区域内的品牌优势及公司长期的稳健策略，项目盈利能力有较稳定的预期，能够满足公司未来 2 至 3 年的持续发展需要。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 3,187,954,500.69 3,294,698,994.57-3.24 营业成本 2,101,914,537.
39、92 2,255,386,907.25-6.80 税金及附加 314,300,667.37 419,912,401.56-25.15 管理费用 132,268,988.16 103,662,089.91 27.60 投资收益-64,840,288.47 118,797,580.92-154.58 资产减值损失 168,800,000.00-/营业外收入 6,432,091.79 29,778,925.81-78.40 经营活动产生的现金流量净额 2,808,019,936.88-233,667,493.08/投资活动产生的现金流量净额 16,314,739.14 1,163,126,718.5
40、0-98.60 筹资活动产生的现金流量净额-2,883,669,493.23-894,546,910.85/经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期销售商品提供劳务收到的现金增加所致。投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期收到合作项目往来款项减少所致。筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期偿还债务支付的现金增加所致。税金及附加变动原因说明：主要系本期计提土地增值税减少所致。管理费用变动原因说明：主要系本期栖霞物业公司及栖霞建工公司工薪项目增加所致。投资收益变动原因说明：主要系本期权益法核算的长期股权投资收益减少所致。资产减值损失变动原因说明：主要系本期南京迈燕
41、公司存货跌价准备转回所致。营业外收入变动原因说明：主要系上期收到棕榈股份股权转让违约金较大所致。本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内公司实现营业收入 31.88 亿元，同比减少 3.24%；营业成本 21.01 亿元，同比减少6.80%。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区、分销售模式情况、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 2021 年年度报告 12/173 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比
42、上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产开发 2,857,996,982.68 1,815,829,448.14 36.46-5.63-10.35 增加 3.34 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）南京星叶枫庭 875,870,139.87 654,084,485.49 25.32 114.88 110.08 增加 1.71 个百分点 无锡栖庭 1,328,075,619.07 779,640,929.62 41.30/主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入
43、比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）南京 1,191,565,453.62 824,638,470.36 30.79 47.02 57.30 减少 4.53 个百分点 无锡 1,651,746,432.91 982,512,714.87 40.52-25.43-34.44 增加 8.17 个百分点 苏州 14,685,096.15 8,678,262.91 40.90 406.41 254.29 增加 25.37 个百分点 (2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况重大采购合同、重大销售合同的履
44、行情况 适用 不适用 (4).(4).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)房地产开发 土地成本 679,053,889.89 37.40 469,093,344.10 23.16 44.76 房地产开发 建安成本及其它 1,136,775,558.25 62.60 1,556,260,995.88 76.84-26.95 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)南京
45、星叶枫庭 土地成本 294,490,221.56 45.02 138,364,160.25 44.44 112.84 南京星叶枫庭 建安成本及其它 359,594,263.93 54.98 172,986,972.64 55.56 107.87 无锡栖庭 土地成本 318,420,060.62 40.84/无锡栖庭 建安成本及其它 461,220,869.00 59.16/(5).(5).报告期报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化主要子公司股权变动导致合并范围变化 适用 不适用 2021 年年度报告 13/173 (6).(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况公司报
46、告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 (7).(7).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 A.A.公司主要销售客户情况公司主要销售客户情况 前五名客户销售额 5,878.00 万元，占年度销售总额 1.84%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 适用 不适用 B.B.公司主要供应商情况公司主要供应商情况 前五名供应商采购额 32,207.37 万元，占年度采购总额 36.42%；其中前五名供应商采购额中关联方采
47、购额 0 万元，占年度采购总额 0%。报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 适用 不适用 3.3.费用费用 适用 不适用 详见“1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表”相关内容。4.4.研发投入研发投入 (1).(1).研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 (2).(2).研发人员情况表研发人员情况表 适用 不适用 (3).(3).情况说明情况说明 适用 不适用 (4).(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 适用 不适用 5.5.现金流
48、现金流 适用 不适用 详见“1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表”相关内容。(二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 2021 年年度报告 14/173 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 交易性金融资产 197,705,312.49 0.85 105,028,000.00 0.47 88.24 主要系本期申购私募基金所致 应收账款 6
49、,980,861.24 0.03 30,209,444.83 0.14-76.89 主要系本期收到客户房款所致 预付款项 1,484,382,297.76 6.41 45,695,712.94 0.21 3,148.41 主要系本期预付G112、G118 土地款所致 合同资产 1,863,313.10 0.01 36,424,154.82 0.16-94.88 主要系本期南京栖霞建工工程项目结算所致 其他流动资产 420,250,497.13 1.81 259,954,103.20 1.18 61.66 主要系本期预缴土地增值税和销售佣金增加所致 使用权资产 71,405,701.46 0.3
50、1-100.00 主要系本期采用新租赁准则所致 递延所得税资产 482,642,781.28 2.08 368,017,116.23 1.66 31.15 主要系本期预收房款增加，导致预计利润增加所致 短期借款 10,015,277.74 0.04 58,669,994.44 0.27-82.93 主要系本期偿还银行短期借款所致 应付票据 79,098,905.70 0.34 53,118,490.12 0.24 48.91 主要系本期新增银行承兑汇票所致 应付账款 421,303,624.62 1.82 589,717,255.12 2.67-28.56 主要系本期结算工程款所致 应交税费