1、中国国际贸易中心股份有限公司 2021 年年度报告 公司代码：600007 公司简称：中国国贸 中国国际贸易中心股份有限公司中国国际贸易中心股份有限公司 20202 21 1 年年年度年度报告报告 中国国际贸易中心股份有限公司 2021 年年度报告 2 重要提示重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、公司全体董事出席董事会会议。三、普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。四、公司负责人林明志先生、主管会计工作负责人林南春先生
2、及会计机构负责人陈峰先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2021 年 12 月 31 日，公司期末可供分配利润为 5,207,209,076 元。公司 2021 年年度拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数分配利润。本次利润分配方案如下：公司拟向全体股东每 10 股派发现金红利 6.00 元（含税）。2021 年 12 月 31 日，公司总股本 1,007,282,534 股，以此计算合计拟派发现金红利 604,369,520 元（含税）。本年度公司现金分红占合并
3、报表中归属于上市公司普通股股东净利润的比例为 59.0%。如在公司 2021 年年度利润分配方案公告披露之日起至实施权益分派股权登记日期间，因可转债转股/回购股份/股权激励授予股份回购注销/重大资产重组股份回购注销等致使公司总股本发生变动的，公司拟维持每股分配比例不变，相应调整分配总额。如后续总股本发生变化，将另行公告具体调整情况。本次利润分配方案尚需提交股东大会审议。六、前瞻性陈述的风险声明 本报告所涉及的前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资中国国际贸易中心股份有限公司 2021 年年度报告 3 风险。七、公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金的情况。八、公司不
4、存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。九、公司不存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性的情况。十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析”中“公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“可能面对的风险”的相关内容。中国国际贸易中心股份有限公司2021年年度报告一、经营业绩业 绩 概 览353,015 309,776 358,598 2019年2020年2021年营业收入（万元）1.58%15.76%97,243 82,543 102,379 2019年2020年2021年归属于上市公司股东的净利润（万元）5.28%24
5、.03%0.97 0.82 1.02 2019年2020年2021年基本每股收益（元/股）24.03%5.28%13.52%10.59%12.40%2019年2020年2021年加权平均净资产收益率（%）-1.12%1.81%中国国际贸易中心股份有限公司2021年年度报告二、收入构成、平均租金及出租率 营业收入注*：平均租金中包含租金和物业管理费，并基于已出租使用面积计算所得。41.7%32.8%13.1%9.9%2.5%2021年（35.9亿元）写字楼商城酒店其他公寓48.7%30.9%10.8%9.4%0.2%2020年（31.0亿元）写字楼商城酒店其他公寓619 1,175 391 63
6、7 986 419 写字楼商城公寓平均租金（元/平方米/月）2021年2020年94.5%98.8%39.4%92.1%95.8%8.4%写字楼商城公寓平均出租率（%）2021年2020年 中国国际贸易中心股份有限公司2021年年度报告三、股利分红四、财务指标资产与负债（万元）191,005 143,035 863,700 801,579 流动负债长期负债所有者权益217,888 264,398 340,320 238,325 1,272,592 1,209,012 2021年12月31日2020年12月31日流动资产长期资产总资产932,273 970,687 3.80 4.00 6.00
7、2019年2020年2021年每10股派息数（元、含税）39.36%48.81%59.03%2019年2020年2021年占归属于上市公司股东净利润的比率（%）32.13%0.74 10.2933.70%0.65 12.79资产负债率（%）EBITDA全部债务比利息保障倍数2021年2020年 中国国际贸易中心股份有限公司2021年年度报告四、财务指标（续）注1：公司于2019年9月26日完成公开发行了2019年公司债券(面向合格投资者)(第一期)，发行总额为人民币5亿元，本期债券期限为5年，附第三年末（2022年9月26日）发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。注2：公司于2020年8
8、月5日与中国建设银行股份有限公司北京华贸支行签署人民币资金借款合同，取得了商用物业抵押借款21.55亿元人民币，全部用于偿还原国贸三期A阶段和国贸三期B阶段项目建设借款。商用物业抵押借款期限为2020年8月5日至2035年8月4日，借款利率为LPR利率减30基点（2021年为4.35%）。截至2021年12月31日，借款余额为21.45亿元。215,500 214,500 50,00050,0002020年2021年长期借款公司债券264,500265,500借款总额（万元）1,000 1,000 5,000 5,000 5,000 8,000 8,000 8,000 10,000 20,00
9、0 30,000 40,000 50,000 23,500 50,000 FY22FY23FY24FY25FY26FY27FY28FY29FY30FY31FY32FY33FY34FY35长期借款公司债券还款计划（万元）中国国际贸易中心股份有限公司 2021 年年度报告 4 目目 录录 第一节 释义.5 第二节 公司简介和主要财务指标.6 第三节 管理层讨论与分析.10 第四节 公司治理.25 第五节 环境与社会责任.47 第六节 重要事项.49 第七节 股份变动及股东情况.55 第八节 优先股相关情况.61 第九节 债券相关情况.62 第十节 财务报告.68 备查文件目录 载有公司负责人、主管
10、会计工作及会计机构负责人签名并盖章的财务报表 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件 报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿 载有公司董事长签名的 2021 年年度报告 中国国际贸易中心股份有限公司 2021 年年度报告 5 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 无。中国国际贸易中心股份有限公司 2021 年年度报告 6 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 中国国际贸易中心股份有限公司 公司的中文简称 中国国贸 公司的外文名称 China World Trade Center Co.,Ltd.公司
11、的外文名称缩写 CWTC Co.,Ltd.公司的法定代表人 林明志 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王京京 骆洋喆、廖哲、章侃、张丽滨 联系地址 北京市朝阳区建国门外大街1号 北京市朝阳区建国门外大街 1 号 电话 010-65052288 010-65052288 传真 010-65053862 010-65053862 电子信箱 三、三、基本情况简介基本情况简介 公司注册地址 北京市朝阳区建国门外大街 1 号 公司办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 1 号 公司办公地址的邮政编码 100004 公司网址 http:/ 电子信箱 报告期内，公司基本情
12、况未发生变更。四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 中国国际贸易中心股份有限公司 2021 年年度报告 7 公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报、 上海证券报、 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 A座 29 层董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A 股 上海证券交易所 中国国贸 600007 六、六、其他相关资料其他相关资料 公司聘请的会计师事务所名称（境内）名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市湖滨路 202 号普华永道中心 11
13、楼 签字会计师姓名 徐涛、任小琛 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 金额单位：人民币元 主要会计数据 2021 年 2020 年 本年比 上年增减(%)2019 年 营业收入 3,585,982,881 3,097,760,404 15.76%3,530,148,817 归属于上市公司 股东的净利润 1,023,793,717 825,426,303 24.03%972,427,075 归属于上市公司 股东的扣除 非经常性损益的 净利润 1,014,935,017 797,615,855 27.25%953,612,420 经营活
14、动产生的 现金流量净额 1,780,173,946 1,406,522,534 26.57%1,537,171,961 2021 年末 2020 年末 本年末 比上年末 增减(%)2019 年末 归属于上市公司 股东的净资产 8,633,951,277 8,013,070,574 7.75%7,570,411,634 中国国际贸易中心股份有限公司 2021 年年度报告 8 总资产 12,725,924,787 12,090,123,296 5.26%11,802,423,892 (二二)主要财务指标主要财务指标 金额单位：人民币元 主要财务指标 2021 年 2020 年 本年比上年 增减(%
15、)2019 年 基本每股收益(元股)1.02 0.82 24.03%0.97 稀释每股收益(元股)1.02 0.82 24.03%0.97 扣除非经常性损益后的基本每股收益(元股)1.01 0.79 27.25%0.95 加权平均净资产 收益率(%)12.40%10.59%1.81%13.52%扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率(%)12.29%10.24%2.05%13.26%八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 不适用。九、九、2021 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 金额单位：人民币元 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（
16、7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 839,253,722 910,521,090 914,143,745 922,064,324 归属于上市公司股东的净利润 237,625,959 273,350,891 264,764,117 248,052,750 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 236,511,154 272,809,418 264,421,786 241,192,659 经营活动产生的现金流量净额 481,413,997 399,325,193 615,347,408 284,087,348 中国国际贸易中心股份有限公司 2021 年年度报告 9 十、
17、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 金额单位：人民币元 非经常性损益项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额 违约罚款收入 3,830,277 16,261,829 22,745,466 不需支付的应付款项 792,172 310,281 480,251 政府补助 10,452,937 26,128,082 7,435,840 处置非流动资产净损失-2,470,351-2,531,900 -1,099,861 捐赠支出-637,689-2,929,975-1,614,000 除上述各项之外的 其他营业外收入和支出-51,142-40,090 -2,311,251
18、 所得税影响-3,052,473-9,337,057 -6,826,756 少数股东损益的影响-5,031-50,722 4,966 合计 8,858,700 27,810,448 18,814,655 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 不适用。中国国际贸易中心股份有限公司 2021 年年度报告 10 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况的经营情况的讨论与分析讨论与分析 2021 年，写字楼市场整体呈现向好发展态势，供应吸纳双创新高。在国内经济持续稳步恢复和疫情得到有效防控的形势下，在充裕的可租空间及相对偏低的租金水平的支持下，企业扩租和搬迁
19、以及疫情之下受抑制或延迟的需求得以充分释放，写字楼租赁需求明显回升，市场净吸纳量创近年来最高值，空置率较上年降低，租金跌幅逐渐收窄。源自内资企业的租赁需求持续活跃，金融、专业服务、科技以及医药健康等行业租户继续领跑市场租赁活动。商城租赁需求和消费活力进一步提升，主要商圈日均客流实现增长，奢侈品销售额因境外购物受到限制大幅攀升，核心商圈高端优质项目的出租率及租金水平保持稳步增长。在北京国际消费中心城市建设和城市更新行动计划的推动以及首店经济等利好政策的影响下，核心商圈商业环境提质升级明显加速，各类品牌首店以及特色门店不断落户北京，包括国贸商城在内的核心商圈优质项目已成为其首次进入北京的首选目标。
20、北京服务式公寓市场呈现复苏态势。目前国内疫情防控已经常态化，有利于租赁活动的开展。受疫情形势影响，签证政策收紧，外籍客源尚未完全恢复至疫情前水平；而内资租户延续活跃态势，对服务式公寓需求稳步增长。北京高端酒店供给保持平稳，入住率较其他城市恢复更慢，平均房价处平稳水平；业绩较 2020 年有所增长，但受疫情影响波动较大，未恢复至 2019 年的水平。自 2021 年2 季度以来，受疫情防控政策放宽和大型会展活动逐步恢复的推动，高端酒店市场业绩逐步回升；但 2021 年 7 月份本土疫情在多地出现反弹，10 月份起北京出现散发疫情，导致新一轮疫情防控政策收紧，对酒店经营再次带来冲击。由于实施相对严
21、格的防疫政策，冬奥会在京举办对酒店业绩利好较为有限。报告期内，公司通过分析经营环境的变化，紧抓业务发展的机遇，采取积极灵活的营销策略，取得了良好的经营业绩。二、二、报告期内公司所处行报告期内公司所处行业情况业情况 见本节“经营情况讨论与分析”和“公司关于公司未来发展的讨论与分析”中的相关内容。中国国际贸易中心股份有限公司 2021 年年度报告 11 三、三、报告期内报告期内公司从事的业务情况公司从事的业务情况 报告期内，公司主要从事写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店经营等。公司除所拥有的酒店委托香格里拉国际饭店管理有限公司（以下简称“香格里拉”）进行管理和经营外，其它主营业务均
22、由公司自行进行管理和经营。根据原国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会于 2017 年批准发布的国家标准国民经济行业分类（GB/T4754-2017），公司属于“房地产业”。公司的营业收入主要来源于写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店的经营；公司的经营规模、硬件设施、管理和服务、市场地位等，在业内一直处于领先水平。四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 公司和控股股东中国国际贸易中心有限公司（以下简称“国贸有限公司”）拥有的中国国际贸易中心（以下简称“国贸中心”）主体建筑群位于寸土寸金的北京中央商务区的核心地段，由写字楼、商城、酒店和公寓等高档商业建筑组成，
23、是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的高档商务服务综合体之一。长期以来，公司凭借多年形成的区位优势、综合优势、品牌优势、资源优势、管理优势等，在市场上处于领先地位。报告期内，公司的核心竞争力未发生重大变化。公司核心竞争力的有关情况详见公司 2021 年半年度报告“第三节管理层讨论与分析”中“报告期内核心竞争力分析”。五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 35.9 亿元，比上年增加 4.9 亿元或 15.8%；成本费用18.9 亿元，比上年增加 1.6 亿元或 9.5%；实现利润总额 13.7 亿元，比上年增加 2.6 亿元或 23.7%。(一一)主营业
24、务分析主营业务分析 1 1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 中国国际贸易中心股份有限公司 2021 年年度报告 12 金额单位：人民币元 科目 本年金额 上年金额 本年金额 较上年增加额 变动比例(%)营业收入 3,585,982,881 3,097,760,404 488,222,477 15.76%营业成本 1,588,389,225 1,439,820,985 148,568,240 10.32%销售费用 96,781,098 101,231,609 -4,450,511 -4.40%管理费用 116,404,708 91,721,701 24,
25、683,007 26.91%财务费用 83,593,893 88,171,431 -4,577,538 -5.19%经营活动产生的 现金流量净额 1,780,173,946 1,406,522,534 373,651,412 26.57%投资活动产生的现金流量净额-142,527,256 -270,895,581 128,368,325 -47.39%筹资活动产生的 现金流量净额-531,189,995 -505,624,628 -25,565,367 5.06%2 2、收入和成本分析收入和成本分析 (1)(1)主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区、分地区、分销售模式、分销售模
26、式情况情况 金额单位：人民币元 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率(%)营业收入 比上年 增减(%)营业成本 比上年 增减(%)毛利率 比上年 增减(%)物业租赁及管理 3,116,695,549 1,089,625,744 65.04%12.85%9.96%0.92%酒店经营 469,287,332 498,763,481-6.28%39.70%11.12%27.34%金额单位：人民币元 收入构成 项目 本年金额 占公司 主营业务 收入比例(%)上年金额 占公司 主营业务 收入比例(%)本年金额较 上年增加额 写字楼 1,495,882,948 41.71%1,507,3
27、99,667 48.66%-11,516,719 商城 1,176,351,687 32.80%956,811,968 30.89%219,539,719 公寓 87,790,224 2.45%6,701,550 0.22%81,088,674 中国国际贸易中心股份有限公司 2021 年年度报告 13 酒店 469,287,332 13.09%335,921,834 10.84%133,365,498 其他（注）356,670,690 9.95%290,925,385 9.39%65,745,305 合计 3,585,982,881 100%3,097,760,404 100%488,222,
28、477 注：其他收入主要是停车场收入，以及财务报表合并范围内公司子公司的营业收入。商城收入较上年增加，主要是平均租金和出租率均高于上年。2021 年，公司主要投资性物业平均租金和出租率情况如下：金额单位：人民币元 期末可 出租 面积（m）平均租金（元/平方米/月）平均出租率（%）本年 上年 增减 本年 上年 增减 A B A-B C D C-D 写字楼 一期 47,710 580 586 -6 93.1%91.3%1.8%二期 33,587 541 554 -13 96.4%96.2%0.2%三期 A 82,313 687 702 -15 92.0%89.1%2.9%三期 B 42,790 6
29、27 669 -42 98.4%94.0%4.4%合计 206,400 619 637 -18 94.5%92.1%2.4%商城 一期 15,340 1,958 1,644 314 97.7%97.7%0 二期 5,911 1,038 913 125 99.3%95.7%3.6%三期 A 17,940 591 475 116 97.2%94.5%2.7%三期 B 26,142 641 555 86 99.8%97.8%2.0%东楼 13,675 2,167 1,814 353 99.9%91.6%8.3%合计 79,008 1,175 986 189 98.8%95.8%3.0%公寓 46,7
30、34 391 419 -28 39.4%8.4%31.0%注：1、三期 B 写字楼包含国贸大厦 B 座写字楼中的服务式办公楼层。中国国际贸易中心股份有限公司 2021 年年度报告 14 2、平均租金中包含租金和物业管理费。3、商城平均租金高于上年，主要是新租、续租租金和提成租金较高，以及上年受新冠肺炎疫情影响平均租金较低。4、公寓于 2018 年 4 月-2020 年 8 月停业进行装修改造，2020 年 9 月 1 日起重新投入运营。2021 年 12 月，公寓当月平均出租率已升至 58.0%。(2)(2)产销量情况产销量情况分析表分析表 不适用。(3)(3)重大采购合同、重大销售合同的履行
31、情况重大采购合同、重大销售合同的履行情况 不适用。(4)(4)成本分析表成本分析表 金额单位：人民币元 成本构成 项目 本年金额 本年金额占总成本比例(%)上年金额 上年金额占总成本比例(%)本年金额 较上年 变动比例(%)折旧摊销 505,420,648 31.82%503,743,221 34.99%0.33%员工成本 370,075,134 23.30%331,035,750 22.99%11.79%维修保养 134,876,744 8.49%126,860,902 8.81%6.32%能源费 108,950,663 6.86%97,162,308 6.75%12.13%其他（注）469
32、,066,036 29.53%381,018,804 26.46%23.11%合计 1,588,389,225 100%1,439,820,985 100%10.32%注：其他费用包括劳务费、清洁费、保安费及酒店营业成本等。(5)(5)报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 不适用。(6)(6)公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 中国国际贸易中心股份有限公司 2021 年年度报告 15 不适用。(7)(7)主要销售客户及主要主要销售客户及主要供应商情况供应商情况 公司来自于前五名
33、客户（无公司关联方）的营业收入为 2.8 亿元，占年度营业收入总额的 7.8%。公司向前五名供应商（无公司关联方）采购额为 0.2 亿元，占年度采购总额的 13.9%。3 3、费用费用 报告期内，公司的销售费用、管理费用、财务费用等与上年同期相比变动幅度均低于 30%。4 4、研发投入研发投入 不适用。5 5、现金流现金流 公司现金流量的构成情况详见本报告所附财务报表。经营活动产生的现金流量中收到其他与经营活动有关的现金增加，主要是收取租户的租金押金增加。投资活动产生的现金流量中收回投资收到的现金、投资支付的现金及收到其他与投资活动有关的现金减少，主要是购买及赎回银行理财产品及投资收益减少；购
34、建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金减少，主要是对工程改造项目投入的资金减少。筹资活动产生的现金流量中取得借款收到的现金和偿还债务支付的现金减少，主要是公司于 2020 年 8 月取得银行商用物业抵押借款 21.55 亿元，用于偿还了国贸三期项目长期银行借款 21.55 亿元；支付的其他与筹资活动有关的现金增加，主要是按照财政部于 2018 年修订发布的企业会计准则第 21 号-租赁（以下简称“新租赁准则”）规定，偿还租赁负债支付的现金。2021 年期末现金及现金等价物余额增加，主要是经营活动产生的现金净流入增加。(二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明
35、 不适用。中国国际贸易中心股份有限公司 2021 年年度报告 16 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 1 1、资产资产及及负债状况负债状况 金额单位：人民币元 项目 名称 本年末数 本年末数 占总资产的 比例(%)上年末数 上年末数 占总资产的 比例(%)本年末金额较上年末变动比例(%)货币资金 2,962,122,255 23.28%1,855,979,325 15.35%59.60%应收账款 368,491,616 2.90%440,548,083 3.64%-16.36%存货 32,745,245 0.26%33,982,961 0.28%-3.64%其他流动资产 2,771
36、,588 0.02%16,594,193 0.14%-83.30%投资性房地产 6,924,214,874 54.41%7,221,596,420 59.73%-4.12%长期股权投资 23,523,395 0.18%19,705,450 0.16%19.38%固定资产 1,660,195,006 13.05%1,776,008,625 14.69%-6.52%使用权资产 45,850,393 0.36%-合同负债 89,672,971 0.70%83,415,877 0.69%7.50%一年内到期的非流动负债 519,824,363 4.08%17,166,461 0.14%2,928.14
37、%长期借款 2,135,000,000 16.78%2,145,000,000 17.74%-0.47%应付债券 0 0 498,979,169 4.13%-100%租赁负债 43,878,632 0.34%-注：货币资金增加，主要是来自经营活动产生的现金净流入增加；其他流动资产减少，主要是增值税待抵扣进项税减少；使用权资产及租赁负债增加，主要是按照新租赁准则要求，自 2021 年 1 月 1 日起，将除采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外的其他租赁确认为使用权资产和租赁负债；一年内到期的非流动负债增加及应付债券减少，主要是公司于 2019 年发行的“19中国国际贸易中心股份有限公司 20
38、21 年年度报告 17 国贸 01”公司债券附第三年末投资者回售选择权，故将该笔应付债券重分类至一年内到期的非流动负债。2 2、境外资产情况境外资产情况 不适用。3 3、截至报告期末主要资产受限情况截至报告期末主要资产受限情况 (1)(1)资产抵押和质押情况资产抵押和质押情况 根据公司经营及发展需要，公司于 2020 年 6 月 19 日召开的 2019 年年度股东大会，同意公司以国贸三期 A 阶段项目部分房产及相应的土地使用权作为抵押担保，向中国建设银行股份有限公司北京华贸支行申请 21.6 亿元人民币商用物业抵押借款，借款期限为 15 年，用于置换 13.8 亿元人民币国贸三期 A 阶段项
39、目建设借款余额和 7.8 亿元人民币国贸三期 B 阶段项目建设借款余额（详见公司 2020 年半年度报告“第四节经营情况的讨论与分析”中“资产抵押和质押情况”）。2020 年 8 月 5 日，公司就此与中国建设银行股份有限公司北京华贸支行签署 人民币资金借款合同及抵押合同，借款合同金额 21.55 亿元人民币（上述 21.6 亿元人民币减去签署该借款合同前归还 500 万元人民币），借款期限为 2020 年 8 月 5 日至 2035年 8 月 4 日。公司已取得商用物业抵押借款 21.55 亿元人民币，全部偿还了原国贸三期 A 阶段和国贸三期 B 阶段项目建设借款，注销了原有的此两个项目借款
40、的资产抵押担保，完成了商用物业抵押借款的相关资产抵押登记工作，抵押物清单如下：抵押物名称抵押物名称 权属证书权属证书 座落座落 抵押面积抵押面积（m m2 2）朝阳区建国门外大街 1号院 1 号楼 X 京房权证朝字 第 982670 号 朝阳区建国门外大街 1 号院 1 号楼 189,176.39 京朝国用（2014 出）第 00225 号 (2)(2)受限资金受限资金 2021 年 12 月 31 日，公司银行存款中受限资金余额为 1.2 亿元，为物业管理项目代中国国际贸易中心股份有限公司 2021 年年度报告 18 管资金（见本报告所附公司 2021 年度财务报表附注）。(四四)房地产房地
41、产行业经营性信息分析行业经营性信息分析 1 1、报告期内房地产储备情况报告期内房地产储备情况 不适用。2 2、报告期内房地产开发投资情况报告期内房地产开发投资情况 不适用。3 3、报告期内房地产销售和结转情况报告期内房地产销售和结转情况 不适用。4 4、报告期内房地产出租情况报告期内房地产出租情况 金额单位：人民币元 地区 项目 经营 业态 出租房地产的建筑面积(平方米)出租房地产的租金收入 权益 比例（%）是否采用公允价值计量模式 租金收入/房地产公允价值(%)北京 中国国际贸易中心 写字楼 356,248 1,461,255,933 100%否-商城 180,460 1,112,563,1
42、46 公寓 80,124 86,882,216 5 5、报告期内公司财务融资情况报告期内公司财务融资情况 报告期末,公司各类融资途径的融资余额、融资成本如下：金额单位：人民币元 期末融资余额 利率 1、长期借款 中国建设银行股份有限公司北京华贸支行 2,145,000,000 4.35%2、公司债券 “19 国贸 01”公司债券 500,000,000 3.65%中国国际贸易中心股份有限公司 2021 年年度报告 19 金额单位：人民币元 期末融资总额 整体平均融资成本(%)利息资本化金额 2,645,000,000 4.22%-整体平均融资成本=（期末单笔融资余额*对应融资利率）/期末融资总
43、额。6 6、其他说明其他说明 公司所属国贸一期、二期建筑物对应的土地使用权全部归属于公司控股股东国贸有限公司，公司以租赁方式获得上述土地的使用权(详细情况见本报告“第六节重要事项”中“承诺事项履行情况”)；国贸三期建筑物及其对应的土地使用权全部归属于本公司。(五五)投资状况分析投资状况分析 报告期内，公司无重大股权投资及非股权投资。1 1、重大的股权投资重大的股权投资 不适用。2 2、重大的非股权投资重大的非股权投资 不适用。3 3、以公允价值计量的金融资产以公允价值计量的金融资产 不适用。4 4、报告期内重大资产重组整合的具体进展情况报告期内重大资产重组整合的具体进展情况 不适用。(六六)重
44、大资产和股权出售重大资产和股权出售 不适用。(七七)主要控股参股公司分析主要控股参股公司分析 中国国际贸易中心股份有限公司 2021 年年度报告 20 公司现有两家子公司北京国贸国际会展有限公司和国贸物业酒店管理有限公司，以及一家联营公司北京时代网星科技有限公司。来源于子公司的净利润或参股公司的投资收益，对公司净利润的影响均在 10以下。有关情况见本报告所附公司 2021 年度财务报表附注。(八八)公司控制的公司控制的结构化结构化主体情况主体情况 不适用。六、六、公司公司关于公司未来发展的讨论与分析关于公司未来发展的讨论与分析(一一)行业格局和趋势行业格局和趋势 1、写字楼 北京写字楼市场在
45、2021 年实现全面爆发。全年甲级写字楼新增供应量达 131 万平方米，净吸纳量达 109 万平方米，实现了北京甲级写字楼市场历史上的首次供应吸纳“双百万高峰”，空置率也从 2020 年历史最高点的 22.5%逐步回落至 20.3%1。未来三年，北京甲级写字楼新增供应将有所回落。2022-2024 年甲级写字楼市场新增供应约 80 万平方米，低于 2021 年当年的供应量，其中 CBD 区域将无新增供应2。随着市场空置的逐步去化，租金有望在降幅收窄企稳后呈小幅上扬趋势。从市场需求来看，在内循环为主的市场新格局下，内资企业的租赁需求呈井喷式增长，在 2021 年全市甲级写字楼成交面积中占比达 8
46、4%，创造了内资企业成交占比的历史最高纪录。TMT（科技、媒体和通讯）、金融、专业服务及大健康行业，占 2021 年全年写字楼成交面积 80%，是市场需求的主力引擎并将持续为市场注入活力3。未来三年，主力行业的贡献仍将保持高水平。北京写字楼市场虽整体呈现向好发展态势，但仍面临众多挑战。随着北京写字楼市场从“增量时代”向“存量时代”转型，楼宇间的竞争也从传统的硬件比拼逐步向运营能力、管理服务水平以及楼宇附加价值的较量转变。同时，在后疫情时代，随着租户对健康需求的不断提高，绿色低碳、智慧化的楼宇和物业管理将更符合未来办公的需求。2、商城 1第一太平戴维斯 2021 年第四季度北京房地产市场回顾总结
47、及 2022 年展望报告 2世邦魏理仕 2021 年北京房地产市场回顾及 2022 年展望报告 3仲量联行 2021 年第四季度北京房地产市场回顾报告 中国国际贸易中心股份有限公司 2021 年年度报告 21 近年来，北京商业物业市场新增供应明显放缓，主要为郊区的新建项目和升级改造后的传统百货商场等现有存量项目。未来几年，北京商业项目仍主要以品牌的转型升级为主，成熟商圈新增供应量较少，核心商圈的重点项目一铺难求的局面还将继续。长期来看，中国的消费市场仍将保持较快增长，国际精品品牌将继续加大国内布局，中国本土品牌预计仍将获得较大市场份额。随着北京打造国际消费中心城市相关政策的落地，将进一步吸引更
48、多首店、特色门店、网红品牌布局，核心商圈仍是众多品牌布局首店的首选目标。与此同时，随着中国国内旅游、免税购物、出境旅游逐步放开，国际精品销售额涨幅将可能趋缓，呈现“分流加剧”和“回流放缓”两大特点。此外，线下线上全渠道商业零售服务将加速发展与深度融合，国际精品也通过推出线上快闪店、入驻电商平台等方式提高线上销售，实体门店维持和增加客流量的难度加大。为此，商业向体验式转型，实现精准定位、功能便利、业态协同、特色经营等，都是赢得市场竞争的重要方面。3、服务式公寓 2021 年第四季度，北京服务式公寓总存量为 8,243 套，整体空置率为 18.4%，较上年同期下降 4.1 个百分点。当前，核心区域
49、服务式公寓数量逐步减少，并逐步下沉至北京新兴商务区4。短期内，受疫情影响，高端服务式公寓租赁仍将面临一定的压力，但从中长期而言，在疫情得到有效控制的前提下，国内外出入境的政策不断调整，租赁需求持续复苏，市场有望继续回暖，在维持当前租金水平的前提下空置率将逐步下降。鉴于新兴行业迅速发展将为高端服务式公寓租赁市场带来更多的国内客户需求，同时在传统的商务客户需求之外，以提升居住品质、体验舒适生活的个人租户数量也有所增加，内资租户的租赁需求将有效增长，因此，服务式公寓市场仍具有良好的发展前景。4、酒店 未来一段时间，酒店经营的恢复及业绩增长，关键将取决于全球疫情得到控制以及国内旅游消费市场复苏的力度。
50、与服务式公寓一样，一旦商旅活动回归常态，酒店业务活动也将逐步恢复至正常水平。北京作为中国首都，具备举办会展得天独厚的优势，现正在加快培育建设国际消费中心城市的步伐；同时，北京的旅游资源十分丰富，环球影城主题公园开园进一步提升了北京旅游市场的吸引力。从中长期来看，酒店业发展仍有较大空间。4第一太平戴维斯北京市住宅市场 2021 年度回顾及展望（2021 年第四季度）报告 中国国际贸易中心股份有限公司 2021 年年度报告 22 随着酒店市场需求的不断转变和客源市场的逐步细分，更加注重消费体验、有特色、能够提供个性化产品和服务的高品质酒店将受到市场更多青睐。未来一年，预计公司来源于写字楼和商城的营