1、2022 年年度报告 1/202 公司代码：600077 公司简称：宋都股份 宋都基业投资股份有限公司宋都基业投资股份有限公司 20222022 年年度报告年年度报告 2022 年年度报告 2/202 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三
2、、三、立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了无法表示意见无法表示意见的审计报告，本公司的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）审计了宋都股份 2022 年度的财务报告，并出具了无法表示意见的 审计报告。公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，具体详见公司于 2023年 4 月 29 日披露的宋都基业投资股份有限公司董事会关于无法表示意见的审计报告涉及事项的专项说明、宋都基业投资股份有限公司监事会关于董事会就
3、无法表示意见的审计报告的专项说明的意见、宋都基业投资股份有限公司独立董事关于董事会对无法表示意见的审计报告专项说明的独立意见。四、四、公司负责人公司负责人俞建午俞建午、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人陈振宁陈振宁及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）马春飞马春飞声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司2022年度实现归属于母公司股东的净利润
4、为负数，审计报告意见类型为无法表示意见。前述情况未满足公司章程中关于实施现金分红的条件。根据上市公司监管指引第3号上市公司现金分红公司章程等相关规定，综合考虑当前宏观经济形势、行业整体环境以及公司未来资金需求等因素，公司拟定的2022年度利润分配方案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。该事项已经公司第十一届董事会第八次会议审议通过，尚需提交公司股东大会审议，详见公司同日披露的关于2022年度拟不进行利润分配的公告。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告除对事实陈述外，所有本公司对（包括但不限于）预计、预测、目标、估计、规划、计划及展望的前瞻性陈述都
5、涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制，且将影响着公司的经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能会与这些陈述出现重大差异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。本公司声明，本公司没有义务对2022 年年度报告 3/202 本报告中的任何前瞻性陈述公开地进行更新或修改（除法律规定外）。本公司及其任何员工并未就公司未来表现作出任何保证声明，及不为任何该等声明负责。七、七、是否存在被控股股东及其是否存在被控股股东及其他他关联方非经营性占用资金情况关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担
6、保的情况 是 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅管理层经营与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2022 年年度报告 4/202 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.9 第四节第四节 公司治理公司治理
7、.26 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.40 第六节第六节 重要事项重要事项.42 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.58 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.62 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.63 第十节第十节 财务报告财务报告.65 备查文件目录 载有法定代表人签名的年度报告文本 载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的2022年年度财务报表 报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有向公司文件的正本及公告原稿 2022 年年度报告 5/202 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所
8、指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 宋都控股 指 浙江宋都控股有限公司 致中和实业 指 浙江致中和实业有限公司 宋都集团 指 杭州宋都房地产集团有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司、本公司、宋都股份、百科集团 指 宋都基业投资股份有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元，中国法定流通货币单位 宋都服务 指 宋都服务集团有限公司 宋都物业 指 杭州宋都物业经营管理有限公司 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 宋都基业投资股份有限公司 公司的中文简称 宋都股份
9、公司的外文名称 SUNDYLAND INVESTMENT CO.,LTD.公司的外文名称缩写 SUNDY CORPORATION 公司的法定代表人 俞建午 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 俞昀（由董事长俞建午先生暂代董事会秘书职责）王嘉婧 联系地址 浙江省杭州市富春路789号宋都大厦 浙江省杭州市富春路789号宋都大厦 电话 0571-86759621 0571-86759621 传真 0571-86056788 0571-86056788 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 杭州市富春路789号宋都大厦506室 公司办公地址 杭
10、州市富春路789号宋都大厦 公司办公地址的邮政编码 310016 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 2022 年年度报告 6/202 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 宋都股份 600077 百科集团 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 立信中联会计师事务所（特殊普通合
11、伙）办公地址 天津市南开区宾水西道 333 号万豪大厦 C 区 10 层 签字会计师姓名 舒国平、邵丹丽 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 营业收入 7,992,459,181.92 7,498,219,048.30 6.59 7,161,415,260.72 扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入 7,910,438,114.34 7,288,792,948.30 8.53 7,003,812,860.72
12、归属于上市公司股东的净利润-3,564,149,198.57-394,332,743.88 不适用 352,388,842.48 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-1,225,364,804.78-378,936,313.60 不适用 540,372,790.14 经营活动产生的现金流量净额 1,605,988,127.91 2,796,561,972.91-42.57 193,000,513.11 2022年末 2021年末 本期末比上年同期末增减（%）2020年末 归属于上市公司股东的净资产 773,854,497.93 4,318,360,963.29-82.08 4,715
13、,631,853.01 总资产 37,613,207,487.42 47,341,785,030.12-20.55 43,017,114,617.12 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 基本每股收益（元股）-2.83-0.31 不适用 0.27 稀释每股收益（元股）-2.83-0.31 不适用 0.27 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）-0.97-0.30 不适用 0.41 加权平均净资产收益率（%）-139.91-8.74 不适用 7.41 扣除非经常性损益后的加权平-48.10-8.40 不适用 11.36
14、2022 年年度报告 7/202 均净资产收益率（%）报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 1、本年度，公司归属于上市公司股东的净利润较上年度下降，主要系计提担保合同预计损失及计提存货跌价准备所致。2、本年度，公司归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年度下降，主要系计提存货跌价准备所致。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用
15、(二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2022 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 1,733,199,674.89 3,649,810,780.24 1,430,425,684.10 1,179,023
16、,042.69 归属于上市公司股东的净利润-11,633,598.71 20,221,421.96-155,152,540.53-3,417,584,481.29 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-13,741,615.97 30,082,153.17-93,883,587.92-1,147,821,754.06 经营活动产生的现金流量净额 1,257,424,761.88 532,928,318.34-490,017,146.33 305,652,194.02 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用
17、 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2022 年金额 附注（如适用）2021 年金额 2020 年金额 非流动资产处置损益 8,984,954.62 -3,540,591.26 9,549,175.55 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 7,454,979.21 13,581,916.12 3,313,953.00 计入当期损益的对非金融企业91,919.72 25,556,919.14 10,447,498.12 2022 年年度报告 8/202
18、收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 2,934,800.00 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 450,888.35 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益-2,212,811,222.15 财务担保合同预计损失 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易
19、性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 12,255,193.75 38,209,033.17 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 34,805,919.41 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-204,428,774.08 -86,242,524.30-28
20、1,265,584.93 其他符合非经常性损益定义的损益项目 482,893.75 906,181.35 减：所得税影响额 4,896,080.09 15,596,866.46-68,055,233.77 少数股东权益影响额（税后）-16,823,915.82 -12,152,789.56-558,707.13 合计-2,338,784,393.79 -15,396,430.28-187,983,947.66 对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界
21、定为经常性损益的项目，应说明原因。适用 不适用 2022 年年度报告 9/202 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 权益工具投资 186,059,759.80 169,883,357.30-16,176,402.50-7,499,993.54 银行理财产品 2,017,998.40 1,950,492.83-67,505.57-67,505.57 合计 188,077,758.20 171,833,850.13-16,243,908.07-7,567,499.11 注：当
22、期变动和对当期利润的影响金额差异系当期处置相应资产。十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 报告期，公司实现营业收入 79.92 亿元，较上年同期增长 6.59%，归属于上市公司股东净利润为-35.64 亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后净利润为-12.25 亿元。1、重视风险管理，保障企业经营安全 报告期，面对房地产行业下行压力，公司调整投资节奏以应对行业情绪。报告期公司未新增土储项目。截至报告期末，公司项目覆盖浙江、江苏、安徽、广西四个省份，在建拟建项目（含部分竣工）总建面积为 339.51
23、 万方米，其中浙江板块为 154.15 万平方米（占比 45.40%），安徽板块为 61.15 万平方米，江苏板块为 64.25 万平方米，广西板块为 59.98 万平方米。报告期，行业层面虽然有一定政策利好的释放，但政策传导需要时间，政策覆盖面有限，融资困难仍将是民企当期所面临的困境。公司以风险控制为第一要务，持续关注项目安全性保障。例如集团总部以月度为期坚决执行全面预算计划；职能线连同各项目以双周为期召开经营分析会议，管控各项目运营指标达成率，资金使用情况等。报告期整体偿债环境可控，截至 2022 年 5 月 30 日，公司如期完成 19 宋都 01 公司债的全部本息兑付，主债权规模为 8
24、 亿元。2、“促销售、保交付”，提升精细化管理水平 在整体销售环境不景气的大背景下，报告期末公司销售等回笼资金为 65.81 亿元，期末货币资金为 43.62 亿元，现金及现金等价物为 14.82 亿元，经营活动产生的现金流量净额为 16.06 亿元，销售回款能力面临较大挑战。公司以“促销售、保交付”为内部抓手，提升精细化管理水平。公司对调控政策、市场趋势进行深入研究，各项目提出针对性的应对举措。集团总部动态监控、督办在售项目的认购、签约、回款指标，提高获客能力，加快转签速度。在销售管理方面，公司推出多元化营销模式：例如舟山五盘联动促销售；线上创意视频无费用投放，助力认购 1.06 亿元；通过
25、各类主题活动引流促销。同时各项目将紧紧围绕“促销售、保交付”为目标，提升去化效率，保障项目如期交付。公司旗下新界 2020、富阳春上雅庐、淮安逸景澜庭、巢湖江宸府、如意长江、舟山悦宸府项目均有序实现项目竣工。报告期，公司销售费用、管理费用、财务费用较上年同期均实现下降，分别下降 33%、50%、27%。3.管理输出，保持主业协同效应 报告期，根据合同签订口径，公司已签下 7 单代建项目，合同面积为 60.83 万平方米，截至目前累计代建项目合同口径为 342.53 万平方米。公司代建项目（含已竣工）已覆盖杭州、舟山、诸暨、温州、嘉善、宁波六个浙江省内地区。主业协同效应的持续发挥，促进公司稳健发
26、展。2022 年 3 月，公司荣获中国房地产 TOP10 研究组颁发的“2022 中国房地产代建运营优秀企业”、“2022 中国房地产政府代建运营优秀企业”奖项。二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 2022 年，受内外部经济环境影响，我国房地产市场面临下行压力。2022 年年度报告 10/202 在投资开发方面，全年呈现开发投资下滑。根据国家统计局数据显示，全国房地产开发投资额为 13.29 万亿元，同比下降 10%；房地产开发企业房屋施工面积约 90.50 亿平方米，比上年下降 7.2%；房屋新开工面积约 12.06 亿平方米，下降 39.4%；房屋竣工面积 8.62
27、亿平方米，下降15.0%。在商品房销售方面，成交量呈现下滑。国家统计局数据显示，2022 年，商品房销售面积约13.58 亿平方米，比上年下降 24.3%，其中住宅销售面积下降 26.8%；商品房销售额约 13.33 万亿元，下降 26.7%，其中住宅销售额下降 28.3%。截至 2022 年末，商品房待售面积约 5.64 亿平方米，比上年增长 10.5%，其中住宅待售面积增长 18.4%。政策方面，中央加大宏观政策调节力度，发布一系列修复市场信息的政策和措施。例如支持各地因城施策，完善地产政策；“三道红线”、房贷“两道红线”逐步解绑，多次下调房贷利率，盘活预售监管资金使用。随着 2022 年
28、第四季度“金融 16 条”发布，房地产融资信贷、债券、股权融资的“三箭齐发”等政策陆续落地，上市房企和涉房上市公司再融资将逐步恢复。三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 公司主业是房地产开发，经营模式以住宅地产自主开发经营为主、商业地产开发经营为辅，并结合“地产+”业务（代建、租赁、产业），形成主业协同，优势互补的经营模式。通过自身专业团队过硬的业务能力输出，以及与政府、各兄弟房企联手的形式，促进公司稳健发展。公司在“以客户为导向，一切为营销服务，以财务为基石，以品质为核心价值”的四大战略指引下，以杭州为中心，深耕长三角优势区域。目前，公司房地产项目已辐射浙江、安徽、江
29、苏、广西四大省份。组织架构上，集团总部通过对 6 大下属公司（杭州公司、舟山公司、宁波公司、安徽公司、广西公司、温州代建公司）为抓手进而管控各项目公司的经营。在产品体系上，通过改良迭代，目前公司房地产项目已形成特色鲜明的四大产品系列：臻享、优享、悦享、乐享。截至目前公司代建项目，已在浙江杭州、舟山、诸暨、温州、嘉善、宁波布局。报告期的具体经营情况将在本节的第一部分“经营情况的讨论与分析”。四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1、管理输出，保持主业协同效应管理输出，保持主业协同效应 报告期，根据合同签订口径公司已签下 7 单代建项目，合同面积为 60.83 万平方
30、米，同比增加 312.97%。公司代建项目（含已竣工）已覆盖杭州、舟山、诸暨、温州、嘉善、宁波六个浙江省内地区。主业协同效应的持续发挥，促进公司稳健发展。2022 年 2 月 28 日，由嘉善县重大项目推进工作领导小组办公室印发的关于公布 2021 年度嘉善县“领跑者”、“红旗项目”、“蜗牛项目”评选结果的文件通知中，由我司负责代建管理的善智苑公寓房（木业大道安置地块）项目被评为 2021 年度嘉善县“红旗项目”。2022 年 3 月，公司荣获中国房地产 TOP10 研究组颁发的“2022 中国房地产代建运营优秀企业”、“2022 中国房地产政府代建运营优秀企业”奖项。2 2、品质管控，品质管
31、控，提升以客户为导向的产品力提升以客户为导向的产品力 公司在产品端提出了“品质是我们的信仰，品质是我们的荣誉，品质是我们的生命”的宋都工程师精神。经过对前期柏悦系、江宸系、如意系三类产品的归整和迭代。目前公司产品线已构建出四大类产品体系：产品系 定位 臻享系 高端改善/低密资源改善 优享系 中高端改善/资源改善 悦享系 刚需刚改 乐享系 刚需 3 3、健全的组织人员体系、健全的组织人员体系 公司拥有一支经验丰富、敢闯敢拼、年富力强的管理团队。公司经营管理层拥有较高的专业水平和丰富的管理经验，其中大部分管理人员是建筑设计、工程设计、战略管理、财务管理等相关领域的专家，具有较高的专业造诣，部分管理
32、人员拥有多个国家执业资格证书及专业技术资格2022 年年度报告 11/202 证书。截至报告期末，经营管理层团队的平均工龄已超过 21.46 年，平均年龄在 44.83 岁，本硕以上的学历占比近 91.53%。经过多年的磨合，公司管理团队已经形成了高度一致的核心价值观，具备较强的地产资源整合能力和对地产市场的前瞻性洞悉能力，对政策导向和市场发展的变化规律能够快速匹配到适应公司发展的节奏。五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 79.92 亿元，较去年同期增长 6.59%，实现归属于上市公司股东净利润-35.64 亿元，实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损
33、益的净利润-12.25 亿元。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 7,992,459,181.92 7,498,219,048.30 6.59 营业成本 6,880,224,025.05 6,104,490,318.30 12.71 销售费用 197,043,945.22 293,377,636.47-32.84 管理费用 264,364,367.97 530,123,066.59-50.13 财务费用 329,047,526.83 450,
34、028,117.03-26.88 经营活动产生的现金流量净额 1,605,988,127.91 2,796,561,972.91-42.57 投资活动产生的现金流量净额 148,299,563.40-472,909,121.54 不适用 筹资活动产生的现金流量净额-4,337,978,311.35-1,539,860,783.74 不适用 销售费用变动原因说明：主要系公司销售下降，销售费用降低所致。管理费用变动原因说明：主要系公司加强费用管控及人员减少、薪酬下降所致。经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系销售回款减少所致。投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系支付的投资现金减少
35、所致。筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系新增融资减少所致。本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内，营业收入中主营业务收入占 98.28%，主要系本报告期项目集中交付而相应结转收入所致，公司其他业务收入占比 1.72%，主要为租赁、贸易等收入，公司整体主营业务较为稳定。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区、分销售模式情况、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成
36、本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产业务 7,855,144,158.11 6,767,510,242.14 13.85 8.75 13.90 减少 3.90个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）2022 年年度报告 12/202 房地产业务 7,855,144,158.11 6,767,510,242.14 13.85 8.75 13.90 减少 3.90个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上
37、年增减（%）长三角地区 7,800,893,840.74 6,705,838,358.42 14.04 12.03 18.16 减少 28.17个百分点 其他 54,250,317.37 61,671,883.72-13.68-79.10-76.83 减少113.68 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 注：长三角区域含浙江、江苏、安徽。报告期内，从地区分布看，公司业务相对稳定，主要集中在长三角区域。(2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况重大采购合同、重大销售合同的履行情况 适用 不适用
38、(4).(4).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产业务 房 地 产业务 6,767,510,242.14 98.36 5,941,476,624.82 97.33 13.90 房地产成本占总成本比中 98.36%，主营业务稳定 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产业务 房 地 产业务 6,767,510,242.14 98.
39、36 5,941,476,624.82 97.33 13.90 房地产成本占总成本比中 98.36%，主营业务稳定 (5).(5).报告期报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化主要子公司股权变动导致合并范围变化 适用 不适用 (6).(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 2022 年年度报告 13/202 (7).(7).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 A.A.公司主要销售客户情况公司主要销售客户情况 适用 不适用 前五名客户销售额 8,382.84 万元，占年度销售总额
40、1.05%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 适用 不适用 B.B.公司主要供应商情况公司主要供应商情况 适用 不适用 前五名供应商采购额 63,377.87 万元，占年度采购总额 28.82%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 适用 不适用 其他说明 无 3.3.费用费用 适用 不适用 项目 2022 年度
41、 2021 年度 2020 年度 金额（万元）占营业收入比例（%）金额（万元）占营业收入比例（%）金额（万元）占营业收入比例（%）营业收入 799,245.92 749,821.90 716,141.53 销售费用 19,704.39 2.47 29,337.76 3.91 30,675.31 4.28 管理费用 26,436.44 3.31 53,012.31 7.07 35,116.61 4.90 财务费用 32,904.75 4.12 45,002.81 6.00 31,344.58 4.38 期间费用合计 79,045.58 127,352.88 97,136.50 4.4.研发投入研
42、发投入 (1).(1).研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 (2).(2).研发人员情况表研发人员情况表 适用 不适用 (3).(3).情况说明情况说明 适用 不适用 (4).(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 适用 不适用 5.5.现金流现金流 适用 不适用 2022 年年度报告 14/202 项目 本期数（元）上年同期数（元）变动比例（%）经营活动产生的现金流量净额 1,605,988,127.91 2,796,561,972.91-42.57 投资活动产生的现金流量净额 148,299,563.40-4
43、72,909,121.54 不适用 筹资活动产生的现金流量净额-4,337,978,311.35-1,539,860,783.74 不适用 (二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：万元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金 436,177.50 11.59 768,425.11 16.23-43.24 偿还融资借款 固定资产 31,0
44、93.56 0.83 4,773.30 0.10 551.41 自持项目装修后出租，由在建工程转入 短期借款 12,719.69 0.34 18,278.13 0.39-30.41 偿还短期融资 应付票据 40.84 0.00 16,157.41 0.34-99.75 票据到期兑付 应付职工薪酬 3,045.70 0.08 5,835.73 0.12-47.81 应付年终绩效减少 应交税费 25,968.78 0.69 16,449.25 0.35 57.87 非同一控制下公司合并 其他应付款 636,391.52 16.92 912,551.84 19.28-30.26 拆借资金减少 长期借
45、款 237,220.25 6.31 447,408.61 9.45-46.98 偿还融资借款 预计负债 229,323.42 6.10 4,665.24 0.10 4,815.58 计提担保合同预计损失 其他非流动负债 74,113.52 1.97 6,150.00 0.13 1,105.10 匹配项目去化周期而获得的资金支持 其他说明 无 2.2.境外资产情况境外资产情况 适用 不适用 3.3.截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用 不适用 项目 期末账面价值（元）受限原因 货币资金 2,880,156,781.87 按揭保证金、履约保证金、质押担保等 存货 16,9
46、77,773,716.54 抵押担保融资 长期股权投资 565,290,423.06 质押担保融资 投资性房地产 106,826,197.64 抵押担保融资 固定资产 30,279,039.72 抵押担保融资 合计 20,560,326,158.83 4.4.其他说明其他说明 适用 不适用 2022 年年度报告 15/202 (四四)行业经营性信息分析行业经营性信息分析 适用 不适用 详情请见本节“二、报告期内公司所处行业情况”。2022 年年度报告 16/202 房地产行业经营性信息分析房地产行业经营性信息分析 1.1.报告期内房地产储备情况报告期内房地产储备情况 适用 不适用 2.2.报告
47、期内房地产开发投资情况报告期内房地产开发投资情况 适用 不适用 单位：万元币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 在建项目/新开工项目/竣工项目 项目用地面积(平方米)项目规划计容建筑面积(平方米)总建筑面积(平方米)在建建筑面积(平方米)已竣工面积(平方米)总投资额 报告期实际投资额 1 舟山 悦宸府 住宅 竣工 7,133 17,833 23,339 0 23,339 30,000.00 4,237.09 2 舟山 都会之光 住宅 在建 40,067 80,134 108,994 108,994 0 96,331.00 12,831.97 3 舟山 海语东方 住宅 在建 49,886 5
48、9,863 95,061 95,061 0 131,098.00 7,520.91 4 宁波 凤璘府 住宅 竣工 43,290 108,223 157,318 0 157,318 162,000.00 12,355.46 5 宁波 奉化泉溪宸院 住宅 在建 50,098 75,147 113,550 113,550 0 91,000.00 29,987.57 6 绍兴 锦洲府 住宅 在建 65,649 144,428 198,578 198,578 0 116,000.00 24,056.34 7 杭州 望林府 住宅 在建 75,068 187,670 270,190 270,190 0 66
49、0,000.00 40,525.43 8 杭州 春上雅庐 住宅 竣工 59,208 76,966 128,769 0 128,769 160,000.00 7,648.94 9 杭州 新视界公寓 住宅 竣工 57,811 144,525 212,995 0 212,995 274,595.00 9,726.84 10 杭州 济宸府 住宅 在建 39,313 102,212 148,987 148,987 0 138,345.00 6,680.90 11 杭州 杭州之门 商办 竣工 77,572 352,556 532,803 0 532,803 464,000.00 110,097.53 12
50、 杭州 如意云境 住宅 在建 21,450 47,190 65,626 65,626 0 105,000.00 8,848.14 13 杭州 富阳沁悦宸轩 住宅 在建 36,535 89,876 140,076 140,076 0 145,186.00 54,820.29 14 杭州 富阳瀚悦宸邸 住宅 在建 25,274 56,996 90,413 90,413 0 115,938.00 2,825.72 15 杭州 临安望青府 住宅 在建 18,840 28,260 39,588 39,588 0 70,000.00 19,767.00 16 杭州 临安鲲鹏府 住宅 在建 36,310 7