1、泛海控股股份有限公司 2020 年年度报告 1 泛海控股股份有限公司泛海控股股份有限公司 2020 年年度报告年年度报告 2021 年年 4 月月泛海控股股份有限公司 2020 年年度报告 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司董事长宋宏谋先生、总裁张喜芳先生、财务总监刘国升先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。没有董事、监事、高级管理人员对 2020 年年度报告内容的真实性、准确性和完整性无法保证或存在异议。
2、审议本次年报的董事会会议以现场会议和视频会议相结合的方式召开。除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议：未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名 张建军 董 事 公务原因 宋宏谋 胡 坚 独立董事 公务原因 余玉苗 公司 2020 年年度财务报告经永拓会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计报告。公司经本次董事会会议审议通过的利润分配预案为：公司 2020 年度拟不派发现金红利，不送红股，也不以资本公积金转增股本。本次利润分配预案尚需提交公司股东大会审议。本年度报告涉及公司未来计划等前瞻性陈述，该计划不构成公司对投资者的实质承
3、诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。公司已在本年度报告中描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”之“可能面对的风险及应对措施”部分内容。泛海控股股份有限公司 2020 年年度报告 3 目目 录录 第一节 重要提示、目录和释义.2 第二节 公司简介和主要财务指标.6 第三节 公司业务概要.12 第四节 经营情况讨论与分析.15 第五节 重要事项.43 第六节 股份变动及股东情况.73 第七节 优先股相关情况.81 第八节 可转换公司债券相关情况.82 第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.83 第十节 公司治理.92
4、 第十一节 公司债券相关情况.98 第十二节 财务报告.108 第十三节 备查文件目录.308 泛海控股股份有限公司 2020 年年度报告 4 释义释义 释义项 指 释义内容 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 中国银保监会 指 中国银行保险监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 公司、本公司或泛海控股 指 泛海控股股份有限公司 中国泛海 指 中国泛海控股集团有限公司，为公司控股股东 泛海能源 指 泛海能源控股股份有限公司，为公司第三大股东 武汉公司 指 武汉中央商务区股份有限公司，为公司子公司 武汉运营公司 指 武汉中央商务区运营发展有限公司，为公司子公司 武汉中心公司 指 武汉中心
5、大厦开发投资有限公司，为公司子公司 武汉香港公司 指 武汉中央商务区（香港）有限公司（WUHAN CBD（HongKong）Company Limited），为公司子公司 上海公司 指 泛海建设控股有限公司，原为公司子公司，2019 年已出售给第三方 浙江公司 指 浙江泛海建设投资有限公司，为公司子公司 信华公司 指 北京泛海信华置业有限公司，为公司子公司 东风公司 指 北京泛海东风置业有限公司，原为公司子公司，2019 年已出售给第三方 星火公司 指 北京星火房地产开发有限责任公司，为公司子公司 北京光彩 指 北京光彩置业有限公司，为公司子公司 深圳公司 指 深圳市泛海置业有限公司，为公司子
6、公司 山海天公司 指 北京山海天物资贸易有限公司，为公司子公司 大连公司 指 大连泛海建设投资有限公司，为公司子公司 大连黄金山 指 大连黄金山投资有限公司，为公司子公司 中泛集团 指 中泛集团有限公司，为公司子公司 中泛控股 指 中泛控股有限公司 China Oceanwide Holdings Limited，为公司子公司 中国通海金融 指 中国通海国际金融有限公司，为公司子公司 洛杉矶公司 指 泛海广场有限公司 Oceanwide Plaza LLC.，为公司子公司 电力控股 指 泛海电力控股有限公司，为公司子公司 泛海物业 指 泛海物业管理有限公司，为公司子公司 不动产公司 指 泛海不
7、动产投资管理有限公司，为公司子公司 酒管公司 指 泛海酒店投资管理有限公司，为公司联营公司 商管公司 指 泛海商业地产经营管理有限公司，为公司子公司 泛海控股股份有限公司 2020 年年度报告 5 释义项 指 释义内容 上海御中 指 上海御中投资管理有限公司，原为公司子公司，报告期内已出售给第三方 民生证券 指 民生证券股份有限公司，为公司子公司 民生信托 指 中国民生信托有限公司，为公司子公司 股权公司 指 泛海股权投资管理有限公司，为公司子公司 亚太财险 指 亚太财产保险有限公司，为公司子公司 民生银行 指 中国民生银行股份有限公司，为公司联营公司 亚太寰宇 指 亚太寰宇投资有限公司，为公
8、司联营公司 三江电子 指 深圳市泛海三江电子股份有限公司，为公司联营公司 泛海控股股份有限公司 2020 年年度报告 6 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 泛海控股 股票代码 000046 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 泛海控股股份有限公司 公司的中文简称 泛海控股 公司的外文名称 OCEANWIDE HOLDINGS CO.,LTD.公司的外文名称缩写 OCEANWIDE HOLDINGS 公司的法定代表人 宋宏谋 注册地址 北京市东城区建国门内大街 28 号民生金融中心 C 座 22 层 注册地址的邮政编码
9、 100005 办公地址 北京市东城区建国门内大街 28 号民生金融中心 C 座 22 层 办公地址的邮政编码 100005 公司网址 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 陆洋 李秀红 联系地址 北京市东城区建国门内大街 28 号民生金融中心 C 座 22 层 北京市东城区建国门内大街 28 号民生金融中心 C 座 22 层 电话（010）85259601（010）85259655 传真（010）85259797（010）85259797 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报、证券时报、
10、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 http:/ 公司年度报告备置地点 公司董事会监事会办公室 泛海控股股份有限公司 2020 年年度报告 7 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 911100006188158771 公司上市以来主营业务的变化情况 2014 年初，面对外部环境变化和公司经营发展需要，经审慎研究，公司董事会作出企业战略转型发展的决策，由单一的房地产上市公司向涵盖金融、房地产等业务的综合性控股上市公司转型。随着公司金融业务日趋成熟，公司金融业务的业绩贡献占比持续提升。2020 年 1 月，经中国证监会核准，公司所属行业分类由“房地产”变更为
11、“金融业-其他金融业”。目前，公司经营范围为：投资及投资管理；资产管理；经营房地产业务及物业管理；自有物业租赁；企业管理咨询；销售建筑材料、装饰材料、机械设备。历次控股股东的变更情况 公司的前身为南海石油深圳开发服务总公司物业发展公司，由深圳南油（集团）有限公司于 1989 年 5 月投资成立。1991 年 6 月，南海石油深圳开发服务总公司物业发展公司改组为深圳南油物业发展股份有限公司（以下简称“南油物业”），深圳南油（集团）有限公司为其控股股东。1998 年 10 月，深圳南油（集团）有限公司将其持有的南油物业全部股份转让给光彩事业投资集团有限公司（以下简称“光彩事业”，现已更名为“泛海能
12、源控股股份有限公司”），光彩事业成为公司控股股东。2005 年 9 月，泛海建设控股有限公司（以下简称“泛海建设控股”）收购光彩事业持有的公司 28.17%股份，成为公司控股股东。2010 年 2 月，泛海建设控股将持有的公司全部股份过户给中国泛海，中国泛海成为公司控股股东。截至本报告披露日，公司控股股东未再发生变化。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 永拓会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市朝阳区关东店北街 1 号国安大厦 签字会计师姓名 李进、郭军 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行
13、持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 泛海控股股份有限公司 2020 年年度报告 8 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 追溯调整或重述原因：同一控制下企业合并 2020 年 2019 年 本年比上年增减 2018 年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业总收入（元）14,056,819,178.97 12,501,927,481.79 12,531,253,482.30 12.17%12,404,075,874.67 12,408,488,601.31 归属于上市公司股东的净利润（元）-4,621,758,344.8
14、2 1,094,849,483.83 1,094,824,731.08-522.15%930,839,302.26 931,903,957.72 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）-4,074,752,041.54 492,497,249.37 492,402,160.63-927.53%-557,569,043.93-557,569,043.93 经营活动产生的现金流量净额（元）8,336,237,439.78 5,572,307,979.92 5,571,463,704.84 49.62%9,206,547,963.11 9,207,034,979.67 基本每股收益（元/
15、股）-0.8894 0.2107 0.2107-522.12%0.1791 0.1793 稀释每股收益（元/股）-0.8894 0.2107 0.2107-522.12%0.1791 0.1793 加权平均净资产收益率-24.10%5.28%5.28%减少个 29.38 百分点 4.64%4.64%2020 年末 2019 年末 本年末比上年末增减 2018 年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元）180,990,832,219.94 177,872,272,471.88 177,874,514,963.44 1.75%212,096,668,235.22 212,099,4
16、92,205.86 归属于上市公司股东的净资产（元）16,606,432,397.04 21,473,359,022.72 21,482,559,970.32-22.70%20,117,587,874.18 20,126,813,574.53 注：公司通过子公司武汉运营公司及深圳公司，分别向通海控股有限公司（系公司控股股东中国泛海之股东）及其子公司收购其持有的泛海经观广告传媒有限公司 100%股权、武汉泛海国际影城有限公司 100%股权及深圳泛海影城有限公司 100%股权。鉴于发生同一控制下企业合并，因此对期初数及上年同期数进行追溯调整。泛海控股股份有限公司 2020 年年度报告 9 公司最近
17、三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 项目 2020 年 2019 年 备注 营业总收入（元）14,056,819,178.97 12,531,253,482.30 营业收入扣除金额（元）2,525,213.36 29,326,000.51 其中：同一控制下企业合并的子公司期初至合并日的收入 2,525,213.36 29,326,000.51 营业收入扣除后金额（元）14,054,293,965.61 12,501,927,481.79 截止披露前一交易日的公司总股本：
18、截止披露前一交易日的公司总股本（股）5,196,200,656 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）-0.8894 是否存在公司债 是 否 公司是否存在最近两年连续亏损的情形 是 否 不适用 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产
19、差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 适用 不适用 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业总收入 2,335,264,237.65 3,127,808,348.30 3,765,680,604.77 4,828,065,988.25 泛海控股股份有限公司 2020 年年度报告 10 第一季度 第二季度
20、第三季度 第四季度 归属于上市公司股东的净利润-122,407,770.36-289,135,598.45-200,490,050.23-4,009,724,925.78 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-123,311,676.31-294,105,605.99-151,690,451.16-3,505,644,308.08 经营活动产生的现金流量净额-1,693,789,322.29 1,037,833,100.07 934,994,328.80 8,057,199,333.20 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非
21、经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2020 年金额 2019 年金额 2018 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-550,037,568.74 2,086,122,263.20 239,960,057.81 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）50,334,164.45 53,186,648.56 40,986,988.90 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 1,121,030,381.93
22、 非货币性资产交换损益 65,216,165.03 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益-3,524,540.11-24,752.75 1,074,758.19 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 60,222,029.82 651,179,494.58 283,380,679.27 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-190,721,453.55-61,811,736.04-61,247,045.00 其他符合非经常性损益定义的损益项目 -1,352,632,783.25 减：所得税影响额-18,017,800.44 661,031,263.
23、10 152,363,294.78 少数股东权益影响额（税后）-68,703,264.41 112,565,300.75 48,565,689.70 合计-547,006,303.28 602,422,570.45 1,489,473,001.65-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应泛海控股股份有限公司 2020 年年度报告 11 说明原因 适用 不适用 项目 涉及金额（元）原因 除同公司正常经营业务相关的有效套
24、期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，持有债权投资产生的投资收益以及处置交易性金融资产、交易性金融负债及等取得的投资收益 777,606,572.53 公司将战略投资业务作为主要经营业务之一，故非金融类公司投资于债券、股票及其他少数股权投资收益均界定为经常性损益 泛海控股股份有限公司 2020 年年度报告 12 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 2014 年初，面对外部环境变化和公司经营发展需要，经审慎研究，公司董事会作出企业战略转型发展的决策，由单一的房地产上市公司向涵盖金融、房地产等业务的
25、综合性控股上市公司转型。确定转型战略以来，公司全力调结构、促转型，金融业务占比持续提升，已逐渐成为支撑公司经营业绩的主要业务。2020 年 1 月，经中国证监会核准，公司行业分类由房地产变更为金融业。目前公司从事的主要业务包括：1、金融业务 金融业务是公司转型的主要方向。经过近几年的系统布局和整合优化，公司现已拥有民生证券、民生信托、亚太财险等核心金融平台，拥有较为丰富的金融业务经营资质，金融服务体系不断健全，为广大客户提供金融增值服务的能力持续提升。其中，民生信托坚定不移地走“专业化、特色化、投行化、盈利化”的发展道路，在财富、投资、投行、资管、融资等五大领域深入布局，主动管理能力不断提升，
26、产品结构持续优化；民生证券不断夯实业务及管理基础，整体经营质量获得显著提升，并通过增资扩股、引进新投资者等方式，优化了股权结构，增强了资本实力和发展后劲；亚太财险坚持客户需求为导向，以能力建设为抓手、高质量发展为追求，围绕车险经营重在“质”、非车经营重在“量”、信保发展重在“控”、投资管理重在“稳”的核心策略，推进“大销售、大客服、大运营”三大体系建设，企业发展能力逐年提升。2、房地产业务 房地产业务是公司的传统业务。公司房地产项目价值的持续加速释放，是公司实施战略转型、进一步做优做强的有力支撑。从起步发展至今，公司已形成集规划设计、开发建设、商业管理及物业服务于一体的房地产开发运营模式，在国
27、内外多个重点城市核心地段实现了布局，土地储备较为充足且成本优势明显，产品类型丰富，涵盖住宅、公寓、酒店、写字楼、大型综合体等多种业态，品牌效应突出，代表项目包括武汉中央商务区、杭州民生金融中心、北京泛海国际居住区等精品标杆项目。未来，公司将继续按照“聚焦主业，创新发展”的思路，持续推动公司高质量发展。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权投资 股权投资年末账面价值较年初减少，主要系本期处置部分被投资公司股份 存货 存货年末账面价值较年初减少，主要系境外房地产项目计提存货跌价准备及境内房地产项目开发产品销售结
28、转 固定资产 固定资产无重大变化 无形资产 无形资产无重大变化 在建工程 在建工程账面价值较年初减少，主要系境外印尼棉兰燃煤发电项目计提减值 泛海控股股份有限公司 2020 年年度报告 13 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 资产的 具体内容 形成原因 资产规模 所在地 运营模式 保障资产安全性的控制措施 收益状况 境外资产占公司净资产的比重 是否存在重大减值风险 货币资金 境外子公司自有资金 折合人民币17.23 亿元 香港、美国及印尼 为公司日常经营业务所需 健全并有效执行资金管理控制制度 不适用 4.93%否 美国房地产开发项目 境外投资 截至报告期末账面价值折合38
29、.15 亿美元 美国 公司设立独立子公司负责项目运营 健全风险控制制度并有效执行 项目处于建设期 71.17%部分项目存在减值风险 民生银行（H股）股权投资 境外投资 截至报告期末投资账面价值折合人民币98.17 亿元 香港 公司设立独立子公司负责项目运营 健全风险控制制度并有效执行 投资收益 2.16 亿元 28.06%否 证券投资 境外投资 截至报告期账面价值折合人民币 11.04 亿元 香港 公司设立独立子公司负责项目运营 健全风险控制制度并有效执行 证券投资报告期损益 1.44 亿元 3.15%部分项目公允价值存在下跌迹象 印尼棉兰燃煤发电项目 境外投资 截止报告期末已投入 4.01
30、亿美元 印尼 公司设立独立子公司负责项目运营 健全风险控制制度并有效执行 项目处于建设期 7.47%存在一定减值风险 WeWork股权投资 境外投资 出资 1 亿美元 美国 参股股权投资 健全风险控制制度并有效执行 公允价值减少 1.63%存在公允价值下跌迹象 其他情况说明 无 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 自确立转型战略以来，公司积极应对不断变化的内外部环境，持续对公司业务模式、管理架构、人才队伍等进行深入调整、优化。经过多年发展，公司已在金融、房地产等业务领域积累了丰富的资源和经验，公司业务模式日渐清晰，管理团队锐意进取，并依托控股股东的有力支持，形成了较强的核心竞争力，主要包括：
31、1.不断增强的综合金融业务竞争力 在做好风险管控的前提下，以多元化金融产品切实服务实体经济，是公司发展金融业务的核心理念。经过近几年的系统布局和用心经营，公司形成以民生证券、民生信托、亚太财险为核心，涵盖证券、信托、保险等主要金融业态的金融板块布局。未来，公司将继续坚决落实金融监管各项要求，加快综合金融服务体系建设，强化风险控制能力建设，不断提质增效，更好地满足广大客户的金融需求。2.独有的房地产业务优势 泛海控股股份有限公司 2020 年年度报告 14 公司在房地产业务领域耕耘多年，逐步形成了独有的房地产业务发展优势。公司房地产项目均位于国内外重点城市核心地段，区位优势明显，其中核心资源武汉
32、中央商务区项目定位为武汉“金融城”、“区域金融中心核心集聚区”，具有获取早、位置好、成本低、价值高、体量大等突出优势，涵盖住宅、商业、酒店、写字楼等丰富业态，能够满足不同市场需求。未来，公司将充分发挥既有优势，在做好资产优化的基础上，积极挖掘房地产项目的运营增值潜力，加速房地产项目价值释放和房地产业务优化升级。3.切实有效的风险防控体系 公司注重对外部经营环境变化和内部经营管理风险高发点的研判，持续建立健全风险防范机制，通过加强全员风险教育、规范业务制度流程、强化风控工作力度等措施，牢牢守住防范风险底线。未来，公司将继续加强风险防范体系建设，并围绕金融业务、海外业务等风险相对高发领域，进一步提
33、高风险预判、监测、预警、处置能力，为公司健康发展保驾护航。4.控股股东的持续大力支持 经过多年发展，公司控股股东中国泛海已形成以金融产业为龙头，房地产、电力、资本投资协调发展的多元化产业结构和业务格局。为支持公司持续健康发展，中国泛海持续通过资产注入、增持股份等各种手段切实支持上市公司，为公司实现多业并举提供了广阔的发展空间。未来，中国泛海将继续运用内外部资源为公司创造发展机会，全力支持公司实施战略转型。泛海控股股份有限公司 2020 年年度报告 15 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述（一）全年整体经营情况 2020 年是公司发展历程中极不平凡的一年，是企业
34、负重前行的一年，突出表现在：一方面，公司主要资产集中分布在境内外新冠肺炎疫情影响严重区域，受此影响，企业生产经营和资产优化处置工作难以按原定计划推进实施；另一方面，公司金融、地产等主要业务继续受到国内“严监管、强调控”政策影响，叠加融资难、融资贵等市场影响，公司年内面临的挑战因素显著增多，发展阻力持续加大。受新冠肺炎疫情蔓延等外部环境因素剧烈冲击，以及公司按照企业会计准则要求计提减值准备、计入当期损益的财务费用增加等因素的综合影响，公司2020年度业绩出现大额亏损。经审计，公司全年实现营业总收入140.57亿元，同比上升12.17%，归属于上市公司股东的净利润-46.22 亿元。截至 2020
35、 年 12 月 31 日，公司总资产 1,809.91 亿元，归属于上市公司股东的净资产 166.06 亿元。（二）全年主要业务经营情况 目前，公司核心业务包括金融业务和房地产业务。年内，公司所属证券、信托、保险等金融子公司严格落实各项监管要求，沉下心来做好经营并探索发展新思路，努力提升发展质量，其中：公司控股子公司民生证券经纪业务、投资银行、资产管理、固收业务条线经营均同比向好，全年民生证券实现营业收入 36.20 亿元，同比增长 36.54%，实现净利润 9.19 亿元，同比增长 72.65%；公司控股子公司民生信托受托资产管理规模及其中的主动管理规模均有所提升，但受疫情、监管政策、风险减
36、值计提等诸多因素影响，民生信托业绩同比大幅下降，全年实现营业收入 22.43 亿元，净利润为-4.49 亿元；公司控股子公司亚太财险保费收入首次突破 50 亿元，全年实现营业收入 55.06 亿元，同比增长 23.84%，实现净利润 1.49 亿元，同比上升 50.11%。此外，民生证券旗下民生基金管理有限公司于年内获中国证监会核准设立，公司金融业务扩展至公募基金领域，金融综合服务体系进一步完善。报告期内，作为公司境内重点地产项目，武汉中央商务区项目上半年受新冠肺炎疫情负面影响巨大。为抢抓业绩，公司合理安排各项目开发进度节奏，积极拓展整售资源渠道，全力促进武汉中央商务区项目公建部分的整售或合作
37、开发，并推动旗下武汉费尔蒙酒店于年内实现全房开业目标。在推进地产项目正常开发建设运营的同时，公司依托整体资产质量优良、经营决策机制灵活的优势，加大了对境内外部分资产进行优化处置的工作力度并有所突破。（三）全年重点工作推进情况 报告期内，面对前所未有的困难和挑战，公司立足于“稳经营”、“求发展”的管理初心，既及时果断又保持定力，审慎把握企业阶段性经营重点，调动一切积极有利因素，全力应对经营挑战。年内，公司重点开展了以下几方面工作：1.配合政府稳步推进疫情防控和复工复产工作。疫情期间，公司采取多种有力举措，助力地区抗疫，包括但不限于：所属武汉项目酒店集中接待援鄂医疗队，武汉泛海城市广场经营性公寓优
38、先提供给当地政府作为疫情隔离观察中转点，北京、武汉等地区商业平台为全体商户减免租金和费用合计达 2,936 万元；民生信托、亚太财险、民生证券等金融子公司为抗疫工作提供专项金融服务。公司积极参与抗疫和履行企业社会责任的善举，赢得了政府和社会的肯定。与此同时，公司在形势允许的情况下全力推动生产运营恢复、抢抓经营进度，缓解了上半年疫情造成的不利影响。2.金融子公司引战取得阶段性突破。金融子公司引战是公司年内重点工作之一，目的在于通过引入实力雄厚的股东，整体提升金融子公司发展实力及发展后劲，同时有效盘活公司资产、增加公司现金流入、改善公司财务状况。年内，公司控股子公司民生证券增资引战工作取得重大进展
39、，在完成 25 亿元增资扩股的阶段性目标后，又成功落实上海国资等投资者入股事宜，民生证券股权结构获得优化，进一步做强做优的基础更为坚实。此外，公司旗下民生信托、亚太财险等其他金融子公司引战工作以及融资担保、小额贷款等小金融牌照的股权合作或对外转让工作亦在积极推动中，并取得不同程度进展。3.全面加大资产优化处置力度。公司全面梳理资产项目，制定专项工作计划、工作机制和考核方案，实施清单式管理。年内，公司已完成境内外部分地产类资产的优化处置工作，主要包括：完成了美国索诺玛地产项目出售、部分写字楼类项目泛海控股股份有限公司 2020 年年度报告 16 转让已进入最后的谈判或协议商讨阶段。2021 年初
40、，公司完成了武汉中央商务区宗地 20 项目转让。4.妥善化解债务风险，及时处置风险隐患。年内，公司努力推进资金筹措和合理统筹调配，力保到期债务的及时偿付或合理解决，为公司持续经营发展保驾护航。第一，公司强化销售回款和业务拓展，千方百计加大、加快经营性现金回流。第二，公司借助疫情期间金融扶持政策，持续加大融资工作力度，多渠道拓展资金来源，主要包括：成功向各类金融机构申请部分新增借款，并实现部分贷款展期；在境内成功发行五期公司债券，募集资金 38 亿元。第三，公司注重与债权人的有效沟通，全力化解潜在资金风险事项。5.持续提升风险管理能力，为企业发展保驾护航。公司着力构建与监管要求及公司现状相适应的
41、风险管理体系，着重加强对金融平台业务相关风险的专业化、精细化、常态化管理。一方面，公司持续完善风险预警机制，进一步提升日常风险监测的深度和广度，加强动态分析和审慎评估，有效防范潜在风险和合规隐患；另一方面，公司针对特定风险聚集的业务领域，从常态化梳理、专项排查、风险评估、指标监控等多方面入手，摸清风险底数、控制风险敞口，防范风险交叉传染，并有序推进化解重点业务领域的存量风险。二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 是否与经营情况讨论与分析中的概述披露相同 是 否 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。2、报告期内公司房地产项目经营管理情况、报告期内公司房地产项目经营管理
42、情况 新增土地储备项目 适用 不适用 累计土地储备情况 单位：万平方米 项目/区域名称 土储部分 总占地面积 土储部分总计容建筑面积/剩余可开发计容建筑面积 武汉中央商务区 69.37 287.4 北京泛海国际居住区二期 8.5 33.88 沈阳泛海国际居住区 10.15 14.89 美国夏威夷科琳娜 1 号地项目 10.63 14.94 美国夏威夷科琳娜 2 号地项目 7 9.2 美国夏威夷卡波雷西区项目 204.55 待定 美国纽约南街 80 号项目 0.14 8.36（暂估）总计 310.34-泛海控股股份有限公司 2020 年年度报告 17 主要项目开发情况 单位：平方米、万元 城市/
43、区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积 规划计容建筑面积 本期竣工面积 累计竣工面积 预计总投资金额 累计投资总金额 武汉 宗地 17 北时代中心1、2、3、4号楼 武汉中央商务区 办公 90.26%2014 年6 月 部分竣工（毛坯），部分在建 42,869.17 283,273.64 0 185,363.55 283,080.81 206,347.82 宗地16B武汉中心 武汉中央商务区 办公、商业、公寓、酒店 90.26%2009 年9 月 在建 28,100.85 266,112.58 0 0 646,304.18 610,324.70 宗
44、地 2 泛海城市广场二期 武汉中央商务区 商业、公寓 90.26%2011年8月 部分竣工，部分在建 30,526.20 143,473.14 0 150,615.28 173,645.64 178,297.20 宗地 14B（万怡酒店、平安银行、艾迪逊酒店、商业街）武汉中央商务区 酒店 90.26%2013 年11 月 部分竣工（毛坯），部分在建 28,547.00 149,300.00 0 173,547.85 252,363.90 171,986.87 宗地24A芸海园 武汉中央商务区 住宅 90.26%2014 年5 月 竣工（毛坯）94,900.00 303,680.00 0 407
45、,043.80 375,198.71 364,478.62 宗地 23E 桂府 武汉中央商务区 住宅 90.26%2019 年10 月 在建 11,393.43 28,483.58 0 0 38,969.54 10,586.01 泛海控股股份有限公司 2020 年年度报告 18 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积 规划计容建筑面积 本期竣工面积 累计竣工面积 预计总投资金额 累计投资总金额 宗地24B芸府 武汉中央商务区 住宅 90.26%2019 年10 月 在建 35,131.00 94,854.00 0 0 130,504.72 2
46、5,905.39 北京 泛海国际居住区二期（2#地南、3#地）朝阳区东风乡 住宅、商业、办公 90.26%2010 年10 月 部分竣工，部分在建 142,374.41 159,370.00 0 219,709.00 1,073,864.03 983,608.44 抚顺 沈阳泛海国际居住区 辽宁省抚顺市高湾经济区 住宅、商业 90.26%2014 年9 月 部分竣工，部分在建 119,518 116,468 0 50,555.84 72,391.05 69,786.27 旧金山 旧金山泛海中心项目 市中心 住宅、商业、写字楼、酒店等 100%2016 年10 月 在建 5,100.00 220
47、,000.00 0 0 29.7 亿美元 875,920.83 洛杉矶 洛杉矶泛海广场 市中心 住宅、商业、写字楼、酒店等 74.94%2014 年11 月 在建 18,700.00 138,300.00 0 0 22.5 亿美元 1,071,132.24 泛海控股股份有限公司 2020 年年度报告 19 主要项目销售情况 单位：平方米、万元 城市/区域 项目 名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积 可售面积 累计预售（销售）面积 本期预售（销售）面积 本期预售（销售）金额 累计结算面积 本期结算面积 本期结算金额 武汉 武汉中央商务区 江汉区 住宅 90.26%1,435,078.
48、586 1,267,929.51 1,225,800.22 88,425.18 259,915.50 1,104,810.10 34,846.26 107,889.99 商业 90,053.92 75,928.58 2,903.96 8,018.10 75,547.22 2,496.01 6,252.91 写字楼 656,967.50 656,811.69 2,076.06 2,827.12 658,851.40 1,842.69 2,369.46 公寓 89,355.68 16,364.15 0 0 0 0 0 北京 泛海 世家 朝阳区 住宅 90.26%129,257 129,257 12
49、8,490 1,673 17,072 149,945.88 8,765.81 56,075.35 北京 泛海 容郡 朝阳区 住宅 90.26%66,416.25 66,416.25 66,416.25 0 0 64,415.29 209.2 1,991.62 车位 346 346 343 0 0 11,305 448.26 666.67 仓房 2,593.9 2,593.9 594.93 74 229 556.66 35.51 113.01 抚顺 泛海国际居住区 高湾经济区 住宅、商业 90.26%116,468 90,752 7,299.43 6,526.22 3,363.44 3,367.
50、22 2,594.01 1,441.97 深圳 泛海城市广场 南山区 写字楼 90.26%25,770.24 18,354.00 16,416.61 0 0 16,416.61 0 0 洛杉矶 洛杉矶泛海广场 市中心 住宅、商业、写字楼、酒店等 74.94%138,300 80,200 0 0 0 0 0 0 泛海控股股份有限公司 2020 年年度报告 20 主要项目出租情况 单位：平方米 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积 累计已出租面积 平均出租率 武汉泛海城市广场一期购物中心 武汉市江汉区 商业 90.26%59,661.00 35,707.13 59.85%武汉泛海城市