1、中国国际贸易中心股份有限公司 2022 年年度报告 公司代码：600007 公司简称：中国国贸 中国国际贸易中心股份有限公司中国国际贸易中心股份有限公司 20202 22 2 年年度报告年年度报告 中国国际贸易中心股份有限公司 2022 年年度报告 2 重要提示重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、公司全体董事出席董事会会议。三、普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。四、公司负责人林明志先生、主管会计工作负责人林南春先生
2、及会计机构负责人贺咏芳女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2022 年 12 月 31 日，公司期末可供分配利润为 5,722,735,059 元。公司 2022 年年度拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数分配利润。本次利润分配方案如下：公司拟向全体股东每 10 股派发现金红利 7.00 元（含税）。2022 年 12 月 31 日，公司总股本 1,007,282,534 股，以此计算合计拟派发现金红利 705,097,774 元（含税）。本年度公司现金分红占合
3、并报表中归属于上市公司普通股股东净利润的比例为 63.2%。如在公司 2022 年年度利润分配方案公告披露之日起至实施权益分派股权登记日期间，因可转债转股/回购股份/股权激励授予股份回购注销/重大资产重组股份回购注销等致使公司总股本发生变动的，公司拟维持每股分配比例不变，相应调整分配总额。如后续总股本发生变化，将另行公告具体调整情况。本次利润分配方案尚需提交股东大会审议。六、前瞻性陈述的风险声明 本报告所涉及的前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资中国国际贸易中心股份有限公司 2022 年年度报告 3 风险。七、公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金的情况。八、公司
4、不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。九、公司不存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性的情况。十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析”中“公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“可能面对的风险”的相关内容。中国国际贸易中心股份有限公司2022年年度报告一、经营业绩业 绩 概 览309,776 358,598 344,228 2020年2021年2022年营业收入（万元）11.12%-4.01%82,543 102,379 111,587 2020年2021年2022年归属于上市公司股东的净利润（万元）35.1
5、9%8.99%0.82 1.02 1.11 2020年2021年2022年基本每股收益（元/股）8.99%35.19%10.59%12.40%12.70%2020年2021年2022年加权平均净资产收益率（%）0.3%2.11%中国国际贸易中心股份有限公司2022年年度报告二、收入构成、平均租金及出租率 营业收入注*：平均租金中包含租金和物业管理费，并基于已出租使用面积计算所得。44.7%33.7%8.0%9.0%4.6%2022年（34.4亿元）写字楼商城酒店其他公寓41.7%32.8%13.1%9.9%2.5%2021年（35.9亿元）写字楼商城酒店其他公寓627 1,159 376 61
6、9 1,175 391 写字楼商城公寓平均租金（元/平方米/月）2022年2021年96.3%98.8%73.3%94.5%98.8%39.4%写字楼商城公寓平均出租率（%）2022年2021年 中国国际贸易中心股份有限公司2022年年度报告三、股利分红四、财务指标资产与负债（万元）流动资产长期资产总资产889,027 932,273 393,702 340,320 1,282,729 1,272,592 2022年12月31日2021年12月31日156,241 191,005 914,898 863,700 流动负债长期负债所有者权益211,590 217,888 4.00 6.00 7.
7、00 2020年2021年2022年每10股派息数（元、含税）48.81%59.03%63.19%2020年2021年2022年占归属于上市公司股东净利润的比率（%）28.68%0.98 32.13%0.74 12.79资产负债率（%）EBITDA全部债务比利息保障倍数2022年2021年16.62 中国国际贸易中心股份有限公司2022年年度报告四、财务指标（续）注1：公司于2019年9月26日完成公开发行了2019年公司债券(面向合格投资者)(第一期)，发行总额为人民币5亿元，本期债券期限为5年，附第三年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。本公司于2022年8月12日将票面利率由3
8、.65%下调至2.9%，截至2022年9月26日，公司债券投资者行使回售选择权，债券回售金额6千万元，剩余本金4.4亿元，将于2024年9月26日到期。注2：公司于2020年8月5日与中国建设银行股份有限公司北京华贸支行签署人民币资金借款合同，取得了商用物业抵押借款21.55亿元人民币，全部用于偿还原国贸三期A阶段和国贸三期B阶段项目建设借款。商用物业抵押借款期限为2020年8月5日至2035年8月4日，借款利率为LPR利率减30基点（2022年8月28日起由4.35%下调至4.0%）。截至2022年12月31日，借款余额为16.45亿元。214,500 164,500 50,00044,00
9、02021年2022年长期借款公司债券208,500264,500借款总额（万元）中国国际贸易中心股份有限公司 2022 年年度报告 4 目目 录录 第一节 释义.5 第二节 公司简介和主要财务指标.6 第三节 管理层讨论与分析.11 第四节 公司治理.27 第五节 环境与社会责任.52 第六节 重要事项.55 第七节 股份变动及股东情况.61 第八节 优先股相关情况.67 第九节 债券相关情况.68 第十节 财务报告.74 备查文件目录 载有公司董事长签名的 2022 年年度报告 载有公司负责人、主管会计工作及会计机构负责人签名并盖章的财务报表 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审
10、计报告原件 报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿 中国国际贸易中心股份有限公司 2022 年年度报告 5 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 无。中国国际贸易中心股份有限公司 2022 年年度报告 6 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 中国国际贸易中心股份有限公司 公司的中文简称 中国国贸 公司的外文名称 China World Trade Center Co.,Ltd.公司的外文名称缩写 CWTC Co.,Ltd.公司的法定代表人 林明志 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
11、姓名 王京京 骆洋喆、廖哲、章侃、张丽滨 联系地址 北京市朝阳区建国门外大街1号 北京市朝阳区建国门外大街 1 号 电话 010-65052288 010-65052288 传真 010-65053862 010-65053862 电子信箱 三、三、基本情况简介基本情况简介 公司注册地址 北京市朝阳区建国门外大街 1 号 公司办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 1 号 公司办公地址的邮政编码 100004 公司网址 http:/ 电子信箱 报告期内，公司基本情况未发生变更。四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 中国国际贸易中心股份有限公司 2022 年年度报告 7 公司披露年度报告的媒
12、体名称及网址 中国证券报、 上海证券报、 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 A座 29 层董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A 股 上海证券交易所 中国国贸 600007 六、六、其他相关资料其他相关资料 公司聘请的会计师事务所名称（境内）名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市湖滨路 202 号普华永道中心 11 楼 签字会计师姓名 王蕾、任丽君 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 金额
13、单位：人民币元 主要会计数据 2022 年 2021 年 本年比 上年增减(%)2020 年 营业收入 3,442,276,658 3,585,982,881-4.01%3,097,760,404 归属于上市公司 股东的净利润 1,115,870,811 1,023,793,717 8.99%825,426,303 归属于上市公司 股东的扣除 非经常性损益的 净利润 1,007,837,593 1,014,935,017 -0.70%797,615,855 经营活动产生的 现金流量净额 1,824,331,237 1,780,173,946 2.48%1,406,522,534 2022 年末
14、 2021 年末 本年末 比上年末 增减(%)2020 年末 归属于上市公司 股东的净资产 9,145,452,568 8,633,951,277 5.92%8,013,070,574 中国国际贸易中心股份有限公司 2022 年年度报告 8 总资产 12,827,290,298 12,725,924,787 0.80%12,090,123,296 (二二)主要财务指标主要财务指标 金额单位：人民币元 主要财务指标 2022 年 2021 年 本年比上年 增减(%)2020 年 基本每股收益(元股)1.11 1.02 8.99%0.82 稀释每股收益(元股)1.11 1.02 8.99%0.82
15、 扣除非经常性损益后的基本每股收益(元股)1.00 1.01 -0.70%0.79 加权平均净资产 收益率(%)12.70%12.40%0.30%10.59%扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率(%)11.47%12.29%-0.82%10.24%八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 不适用。九、九、2022 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 金额单位：人民币元 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 903,193,766 756,413,015 936,623,188 846,04
16、6,689 归属于上市公司股东的净利润 267,576,900 303,285,072 298,138,766 246,870,073 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 265,555,565 207,269,026 294,247,342 240,765,660 经营活动产生的现金流量净额 601,883,412 305,368,808 667,119,119 249,959,898 季度数据与已披露定期报告数据差异说明季度数据与已披露定期报告数据差异说明 不适用。中国国际贸易中心股份有限公司 2022 年年度报告 9 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 金额
17、单位：人民币元 非经常性损益项目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额 保险赔偿收入（注 1）97,576,000 0 0 租户违约罚款收入 15,899,010 3,830,277 16,261,829 不需支付的应付款项 299,871 792,172 310,281 处置非流动资产净损失-1,395,826-2,470,351-2,531,900 捐赠支出-614,870-637,689-2,929,975 除上述各项之外的 其他营业外收入和支出-38,001-51,142-40,090 政府补助（注 2）32,551,338 10,452,937 26,128,082
18、所得税影响额-36,230,598-3,052,473-9,337,057 少数股东权益影响额（税后）-13,706-5,031-50,722 合计 108,033,218 8,858,700 27,810,448 注：1、保险赔偿收入 保险赔偿收入情况见公司“2022 年半年度报告”中“非经常性损益项目和金额”的相关注释。2、政府补助 包括公司从政府取得的促进楼宇经济发展、促进商务经济高质量发展、鼓励发展商业品牌首店、节能以及公司参与北京消费季活动奖励等。对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 1 号号非经常性损益定义非经常性损益
19、定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 1 号号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的的项目项目，应说明原因，应说明原因 不适用。中国国际贸易中心股份有限公司 2022 年年度报告 10 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 不适用。中国国际贸易中心股份有限公司 2022 年年度报告 11 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况的讨论与分析经营情况的讨论与分析 2022 年，受
20、市场环境影响，写字楼整体租赁需求进一步收缩，商业物业市场受冲击较大，服务式公寓租赁需求有所减弱，酒店经营业绩大幅下滑。写字楼市场供应量较上年大幅减少，新租需求受到持续冲击，市场活跃度及成交量有所下降，叠加企业整合及租赁面积缩减、腾退等多重因素的影响，全年净吸纳量由 2021年高峰大幅回落，空置率持续攀升，租金小幅下滑。公司所在中央商务区的甲级写字楼，由于内生韧性和抗风险能力相对较强，空置率相对较低，平均租金仍保持较高水平。由于聚集性、接触性消费受限，以及居民消费意愿下降，整个消费市场呈现低迷，商场客流量显著减少，全年社会消费品零售总额有所下降，其中奢侈品消费市场在经历了 2021 年高速增长后
21、增速略显疲态。在低迷的市场环境中，商业品牌拓店速度变缓，租赁需求有所减弱，甚至出现不同程度的退租现象，市场空置率小幅上升，租金持续走低。在实施严格的入境管控措施下，外籍人士入境难度加大，服务式公寓部分潜在客户出现暂时性流失；境内客户也因市场环境等因素影响，对服务式公寓的租赁需求有所减弱。由于酒店举办会议与社交聚会等活动受到严格限制，商务差旅及旅游需求等大幅减少，酒店行业整体经营业绩大幅下滑。报告期内，受市场环境和超预期因素的影响，公司经营受到冲击，面临前所未有的挑战。为此，公司在经营上采取了多项灵活有效的措施，努力降低市场环境对公司经营带来的不利影响，取得了较好的经营业绩。同时，为积极响应政府
22、关于减免企业租金的号召，公司对部分企业实施了一定的租金减免，履行公司的社会责任。二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 见本节“经营情况讨论与分析”和“公司关于公司未来发展的讨论与分析”中的相关内容。三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 中国国际贸易中心股份有限公司 2022 年年度报告 12 报告期内，公司主要从事写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店经营等。公司除所拥有的酒店委托香格里拉国际饭店管理有限公司（以下简称“香格里拉”）进行管理和经营外，其它主营业务均由公司自行进行管理和经营。根据原国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员
23、会于 2017 年批准发布的国家标准国民经济行业分类（GB/T4754-2017），公司属于“房地产业”。公司的营业收入主要来源于写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店的经营；公司的经营规模、硬件设施、管理和服务、市场地位等，在业内一直处于领先水平。四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 公司和控股股东中国国际贸易中心有限公司（以下简称“国贸有限公司”）拥有的中国国际贸易中心（以下简称“国贸中心”）主体建筑群位于寸土寸金的北京中央商务区的核心地段，由写字楼、商城、酒店和公寓等高档商业建筑组成，是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的高档商务服务综合体之一。长期以来，公
24、司凭借多年形成的区位优势、综合优势、品牌优势、资源优势、管理优势等，在市场上处于领先地位。报告期内，公司的核心竞争力未发生重大变化。公司核心竞争力的有关情况详见公司 2021 年半年度报告“第三节管理层讨论与分析”中“报告期内核心竞争力分析”。中国国际贸易中心股份有限公司 2022 年年度报告 13 五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 34.4 亿元，比上年减少 1.4 亿元或 4.0%；成本费用17.4 亿元，比上年减少 1.5 亿元或 7.9%；实现利润总额 14.9 亿元，比上年增加 1.3 亿元或 9.3%。扣除非经常性损益后，实现利润总额 1
25、3.5 亿元，与上年基本持平。(一一)主营业务分析主营业务分析 1 1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 金额单位：人民币元 科目 本年金额 上年金额 本年金额 较上年增加额 变动比例(%)营业收入 3,442,276,658 3,585,982,881 -143,706,223 -4.01%营业成本 1,496,309,649 1,588,389,225 -92,079,576 -5.80%销售费用 73,672,626 96,781,098 -23,108,472 -23.88%管理费用 121,484,320 116,404,708 5,079,6
26、12 4.36%财务费用 44,487,876 83,593,893 -39,106,017 -46.78%经营活动产生的 现金流量净额 1,824,331,237 1,780,173,946 44,157,291 2.48%投资活动产生的 现金流量净额-70,210,601 -142,527,256 72,316,655 -50.74%筹资活动产生的 现金流量净额-1,265,281,759 -531,189,995 -734,091,764 138.20%本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 不适用。中国国际贸
27、易中心股份有限公司 2022 年年度报告 14 2 2、收入和成本分析收入和成本分析 (1)(1)主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区、分销售模式情况、分地区、分销售模式情况 金额单位：人民币元分行业 营业收入 营业成本 毛利率(%)营业收入 比上年 增减(%)营业成本 比上年 增减(%)毛利率 比上年 增减(%)物业租赁及管理 3,167,935,622 1,060,187,003 66.53%1.64%-2.70%1.49%酒店经营 274,341,036 436,122,646-58.97%-41.54%-12.56%-52.69%金额单位：人民币元 收入构成 项目 本年
28、金额 占公司 主营业务 收入比例(%)上年金额 占公司 主营业务 收入比例(%)本年金额较 上年增加额 写字楼 1,538,695,105 44.70%1,495,882,948 41.71%42,812,157 商城 1,159,487,298 33.68%1,176,351,687 32.80%-16,864,389 公寓 158,819,533 4.61%87,790,224 2.45%71,029,309 酒店 274,341,036 7.97%469,287,332 13.09%-194,946,296 其他 310,933,686 9.04%356,670,690 9.95%-45
29、,737,004 合计 3,442,276,658 100%3,585,982,881 100%-143,706,223 注：1、为积极响应政府减免企业租金的号召，履行公司的社会责任，公司对部分企业实施一定的租金减免。该减免租金对公司 2022 年度营业收入的影响额为 6,903 万元，已计入公司 2022 年度损益。2、酒店的营业收入较上年减少，主要是市场环境对酒店经营造成严重不利影响。3、其他收入主要是停车场收入，以及财务报表合并范围内公司子公司的营业收入。中国国际贸易中心股份有限公司 2022 年年度报告 15 2022 年，公司主要投资性物业平均租金和出租率情况如下：金额单位：人民币元
30、 期末可 出租 面积（m）平均租金（元/平方米/月）平均出租率（%）本年 上年 增减 本年 上年 增减 A B A-B C D C-D 写字楼 一期 47,710 572 580 -8 94.6%93.1%1.5%二期 33,587 536 541 -5 98.1%96.4%1.7%三期 A 82,313 679 687 -8 95.8%92.0%3.8%三期 B 42,717 689 627 62 97.4%98.4%-1.0%合计 206,327 627 619 8 96.3%94.5%1.8%商城 一期 15,340 1,905 1,958 -53 98.3%97.7%0.6%二期 5,
31、911 1,032 1,038 -6 99.9%99.3%0.6%三期 A 17,940 620 591 29 99.3%97.2%2.1%三期 B 26,142 637 641 -4 97.7%99.8%-2.1%东楼 13,675 2,094 2,167 -73 99.9%99.9%0 合计 79,008 1,159 1,175 -16 98.8%98.8%0 公寓 46,734 376 391 -15 73.3%39.4%33.9%注：1、平均租金中包含租金和物业管理费。2、三期 B 写字楼平均租金高于上年，主要是上年有租户提前解除租约，公司按照企业会计准则规定，冲减了之前采用直线法确认
32、的部分租金收入，造成上年平均租金降低。3、商城平均租金低于上年，主要是公司对部分企业实施一定的租金减免以及公司按照商城租户营业额的一定比例收取的提成租金收入减少。4、公寓于 2018 年 4 月-2020 年 8 月停业进行装修改造，2020 年 9 月 1 日起重新投中国国际贸易中心股份有限公司 2022 年年度报告 16 入运营；其平均租金低于上年，主要是大户型出租率提升，其平均租金低于小户型。(2)(2)产销量情况产销量情况分析表分析表 不适用。(3)(3)重大采购合同、重大销售合同的履行情况重大采购合同、重大销售合同的履行情况 不适用。(4)(4)成本分析表成本分析表 金额单位：人民币
33、元 成本构成 项目 本年金额 本年金额占总成本比例(%)上年金额 上年金额 占总成本 比例(%)本年金额 较上年 变动比例(%)折旧摊销 480,338,529 32.10%505,420,648 31.82%-4.96%员工成本 368,767,049 24.65%370,075,134 23.30%-0.35%维修保养 135,000,161 9.02%134,876,744 8.49%0.09%能源费 115,063,860 7.69%108,950,663 6.86%5.61%其他（注）397,140,050 26.54%469,066,036 29.53%-15.33%合计 1,49
34、6,309,649 100%1,588,389,225 100%-5.80%注：其他费用包括劳务费、清洁费、保安费及酒店营业成本等。(5)(5)报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 不适用。(6)(6)公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 不适用。(7)(7)主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 中国国际贸易中心股份有限公司 2022 年年度报告 17 公司来自于前五名客户（无公司关联方）的营业收入为 3.4 亿元，占年度营业收入总额的 10.0%。公司向前五
35、名供应商（无公司关联方）采购额为 0.2 亿元，占年度采购总额的 16.1%。3 3、费用费用 报告期内，公司的销售费用和管理费用与上年相比变动幅度低于 30%；财务费用与上年相比减少 46.8%，主要是银行存款利息收入增加，同时归还银行长期借款 5 亿元，利息支出相应减少。4 4、研发投入研发投入 不适用。5 5、现金流现金流 公司现金流量的构成情况详见本报告所附财务报表。经营活动产生的现金流量中收到其他与经营活动有关的现金增加，主要是收到 2020年度营业中断保险赔偿 9,757.6 万元。投资活动产生的现金流量中购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金减少，主要是对工程改造项目投入
36、的资金减少。投资活动产生的现金流量中收回投资收到的现金、收到其他与投资活动有关的现金减少及投资支付的现金减少，主要是购买及赎回银行理财产品及投资收益减少。筹资活动产生的现金流量中偿还债务支付的现金增加，主要是偿还了银行长期借款本金 5 亿元及注销“19 国贸 01”公司债券 0.6 亿元。筹资活动产生的现金流量中分配股利、利润或偿付利息支付的现金增加，主要是支付股利增加。中国国际贸易中心股份有限公司 2022 年年度报告 18(二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 公司非主营业务利润构成项目本年金额较上年变动较大的如下：金额单位：人民币元 科目 本年 金额 上
37、年 金额 本年金额较 上年增加额 本年金额较 上年变动比例（%)营业外收入 113,907,688 4,743,758 109,163,930 2,301.21%注：报告期内，公司营业外收入较上年增加，主要是获得 2020 年度营业中断保险赔偿9,757.6 万元。有关情况见本报告“第二节公司简介和主要财务指标”关于“非经常性损益项目和金额”中的有关说明。(三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 1 1、资产及负债状况资产及负债状况 金额单位：人民币元 项目 名称 本年末数 本年末数 占总资产的 比例(%)上年末数 上年末数 占总资产的 比例(%)本年末金额较上年末变动比例(%)货币资金
38、3,495,139,648 27.25%2,962,122,255 23.28%17.99%应收账款 377,357,021 2.94%368,491,616 2.90%2.41%存货 32,129,347 0.25%32,745,245 0.26%-1.88%其他流动资产（注）523,073 0.004%2,771,588 0.02%-81.13%投资性房地产 6,599,076,198 51.45%6,924,214,874 54.41%-4.70%长期股权投资 26,560,333 0.21%23,523,395 0.18%12.91%固定资产 1,563,718,397 12.19%1
39、,660,195,006 13.05%-5.81%使用权资产 42,247,085 0.33%45,850,393 0.36%-7.86%合同负债 90,011,890 0.70%89,672,971 0.70%0.38%一年内到期的非流动负债（注）17,993,022 0.14%519,824,363 4.08%-96.54%中国国际贸易中心股份有限公司 2022 年年度报告 19 长期借款 1,635,000,000 12.75%2,135,000,000 16.78%-23.42%应付债券（注）440,000,000 3.43%0 0-租赁负债 40,903,391 0.32%43,87
40、8,632 0.34%-6.78%应交税费（注）108,100,041 0.84%30,769,299 0.24%251.32%注：其他流动资产减少，主要是待抵扣增值税进项税减少。一年内到期的非流动负债减少及应付债券增加，主要是公司于 2019 年发行的“19国贸 01”公司债券附有第三年末投资者回售选择权，公司将该应付债券由上年末列示于一年内到期的非流动负债，于本年末列示于应付债券。有关该公司债券详细情况见本报告“第九节债券相关情况”及所附财务报告关于“一年内到期的非流动负债”和“应付债券”附注。应交税费增加，主要是 2021 年企业所得税按月预缴，2022 年调整为按季度预缴。2 2、境外
41、资产情况境外资产情况 不适用。3 3、截至报告期末主要资产受限情况截至报告期末主要资产受限情况 (1)(1)资产抵押和质押情况资产抵押和质押情况 根据公司经营及发展需要，公司于 2020 年 6 月 19 日召开的 2019 年年度股东大会，同意公司以国贸三期 A 阶段项目部分房产及相应的土地使用权作为抵押担保，向中国建设银行股份有限公司北京华贸支行申请 21.6 亿元人民币商用物业抵押借款，借款期限为 15 年，用于置换 13.8 亿元人民币国贸三期 A 阶段项目建设借款余额和 7.8 亿元人民币国贸三期 B 阶段项目建设借款余额（详见公司 2020 年半年度报告“第四节经营情况的讨论与分析
42、”中“资产抵押和质押情况”）。2020 年 8 月 5 日，公司就此与中国建设银行股份有限公司北京华贸支行签署 人民币资金借款合同及抵押合同，借款合同金额 21.55 亿元人民币（上述 21.6 亿元人民币减去签署该借款合同前归还 500 万元人民币），借款期限为 2020 年 8 月 5 日至2035 年 8 月 4 日。中国国际贸易中心股份有限公司 2022 年年度报告 20 公司已取得商用物业抵押借款 21.55 亿元人民币，全部偿还了原国贸三期 A 阶段和国贸三期 B 阶段项目建设借款，注销了原有的此两个项目借款的资产抵押担保，完成了商用物业抵押借款的相关资产抵押登记工作，抵押物清单如
43、下：抵押物名称抵押物名称 权属证书权属证书 座落座落 抵押面积抵押面积（m m2 2）朝阳区建国门外大街 1号院 1 号楼 X 京房权证朝字 第 982670 号 朝阳区建国门外大街 1 号院 1 号楼 189,176.39 京朝国用（2014 出）第 00225 号-截至报告期末，上述银行长期借款余额已减少至 16.45 亿元。(2)(2)受限资金受限资金 2022 年 12 月 31 日，公司银行存款中受限资金余额为 1.3 亿元，为物业管理项目代管资金（见本报告所附公司 2022 年度财务报表附注）。(四四)房地产行业经营性信息分析房地产行业经营性信息分析 1 1、报告期内房地产储备情况
44、报告期内房地产储备情况 不适用。2 2、报告期内房地产开发投资情况报告期内房地产开发投资情况 不适用。3 3、报告期内房地产销售和结转情况报告期内房地产销售和结转情况 不适用。中国国际贸易中心股份有限公司 2022 年年度报告 21 4 4、报告期内房地产出租情况报告期内房地产出租情况 金额单位：人民币元 地区 项目 经营 业态 出租房地产的建筑面积(平方米)出租房地产的租金收入 权益 比例（%）是否采用公允价值计量模式 租金收入/房地产公允价值(%)北京 中国国际贸易中心 写字楼 356,248 1,504,524,129 100%否-商城 180,460 1,097,432,138 公寓
45、80,124 157,093,225 5 5、报告期内公司财务融资情况报告期内公司财务融资情况 报告期末,公司各类融资途径的融资余额、融资成本如下：金额单位：人民币元 期末融资余额 利率 1、长期借款 中国建设银行股份有限公司北京华贸支行 1,645,000,000 4.00%2、公司债券 “19 国贸 01”公司债券 440,000,000 2.90%金额单位：人民币元 期末融资总额 整体平均融资成本(%)利息资本化金额 2,085,000,000 3.77%-整体平均融资成本=（期末单笔融资余额*对应融资利率）/期末融资总额。6 6、其他说明其他说明 公司所属国贸中心一期、二期建筑物对应的
46、土地使用权全部归属于公司控股股东国贸有限公司，公司以租赁方式获得上述土地的使用权(详细情况见本报告“第六节重要事项”中“承诺事项履行情况”)；国贸中心三期建筑物及其对应的土地使用权全部归属于本公司。(五五)投资状况分析投资状况分析 中国国际贸易中心股份有限公司 2022 年年度报告 22 报告期内，公司无重大股权投资及非股权投资。1 1、重大的股权投资重大的股权投资 不适用。2 2、重大的非股权投资重大的非股权投资 不适用。3 3、以公允价值计量的金融资产以公允价值计量的金融资产 不适用。4 4、报告期内重大资产重组整合的具体进展情况报告期内重大资产重组整合的具体进展情况 不适用。(六六)重大
47、资产和股权出售重大资产和股权出售 不适用。(七七)主要控股参股公司分析主要控股参股公司分析 报告期内，公司有两家子公司北京国贸国际会展有限公司（以下简称“会展公司”）和国贸物业酒店管理有限公司（以下简称“物管公司”），以及一家联营公司北京时代网星科技有限公司。来源于子公司的净利润或参股公司的投资收益，对公司净利润的影响均在 10以下。有关情况见本报告所附公司 2022 年度财务报表附注。2023 年 2 月 24 日，公司董事会作出决议，同意将公司持有的会展公司股权全部转让给物管公司。目前，该股权转让等手续正在办理中。有关情况见公司于 2023 年 2 月25 日在中国证券报、上海证券报及上海
48、证券交易所网站（）披露的公司八届十九次董事会会议决议公告。(八八)公司控制的结构化主体情况公司控制的结构化主体情况 不适用。中国国际贸易中心股份有限公司 2022 年年度报告 23 六、六、公司公司关于公司未来发展的讨论与分析关于公司未来发展的讨论与分析(一一)行业格局和趋势行业格局和趋势 2023 年，随着国家防疫政策的优化调整，生产生活秩序正逐步恢复正常；中央及各级政府接连出台稳增长、促消费政策，居民消费能力、消费意愿将逐步增强，消费市场将逐步回暖。预计写字楼市场活跃度将逐步企稳反弹，商业物业市场将重新释放活力，服务式公寓租赁需求将有所增长，酒店行业有望进入快速恢复期。1、写字楼 2023
49、 年，国家宏观经济总体向好，写字楼市场活跃度预计在 2023 年二、三季度开始逐步企稳反弹，吸纳量预计将进入新一轮上升期。但受各种因素影响，一些企业承租能力有所下降；外部环境亦是动荡不安，国际局势总体更趋紧张，可能导致部分跨国公司调整战略布局，增加了市场的不确定性。预计 2023 年北京 CBD 区域甲级写字楼空置率将小幅下降，租金水平保持平稳。2、商城 商业物业零售商的扩张预计在 2023 年二季度重启，更多首店、特色门店、网红品牌加力布局，将助力新项目销售和优质存量项目的品牌和业态升级，核心商圈仍为品牌布局首店的首选之地；北京市政府出台多项促进消费政策，有利于推动市场活力的释放。消费市场的
50、回暖，将刺激商业物业市场需求及租金水平的回升。3、公寓 随着国家防疫政策的优化调整，人员的流动性有望进一步加大，从而将带动来自境外人员对服务式公寓租赁需求的增长。另外，新兴行业迅速发展将为高端服务式公寓租赁市场带来更多的境内客户；同时，在传统的商务客户之外，以提升居住品质、体验舒适生活的个人客户数量有所增加，也将带动境内客户对服务式公寓租赁需求的增长。4、酒店 酒店市场有望在 2023 年进入快速恢复期。商旅活动、会展及旅游消费逐步回归常态，将利好酒店行业复苏。其中注重消费体验、有特色、能够提供个性化产品和服务的高品质酒店，将受到市场更多青睐。(二二)公司发展战略公司发展战略 国家正着力扩大国