1、2022 年年度报告 1/222 公司代码：600683 公司简称：京投发展 京投发展股份有限公司京投发展股份有限公司 20222022 年年度报告年年度报告 2022 年年度报告 2/222 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、天
2、职天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人魏怡魏怡、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人张雨来张雨来及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）谢雪林谢雪林声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司2022年度归属于上
3、市公司股东的净利润202,194,286.90元，扣除永续产品利息324,849,999.97元影响，本报告期归属于上市公司普通股股东的净利润为-122,655,713.07元。公司本年度不进行现金股利分配，同时本报告期不进行资本公积转增股本。本预案尚需提交公司股东大会审议批准。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 公司2022年年度报告涉及的未来计划等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其是否存在被控股股东及其他他关联方非经营性占用资金情况关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情
4、况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”中“六、公司关于公司未来发展的讨论与分析-（四）可能面对的风险”部分的相关内容。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2022 年年度报告 3/222 目录目录 第一节第一节 释义释义.3 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 管理层讨论与分析管理
5、层讨论与分析.10 第四节第四节 公司治理公司治理.30 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.49 第六节第六节 重要事项重要事项.51 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.66 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.71 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.72 第十节第十节 财务报告财务报告.79 备查文件目录 载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。2022 年年度报告 4/2
6、22 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 本公司、我公司、公司、京投发展 指 京投发展股份有限公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 公司章程 指 京投发展股份有限公司章程 京投公司 指 北京市基础设施投资有限公司 中国银泰 指 中国银泰投资有限公司 京投置地 指 北京京投置地房地产有限公司 京投阳光 指 北京京投阳光房地产开发有限公司 北京万科 指 北京万科企业有限公司 基石创业 指 北京基石创业投资基金（有限合伙）基石仲盈 指 北京基石仲盈创业投资中
7、心（有限合伙）基石信安 指 北京基石信安创业投资有限公司 基石连盈 指 保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙）基石信创 指 北京基石信创创业投资中心（有限合伙）基石慧盈 指 北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙）上海礼兴 指 上海礼兴酒店有限公司 上海礼仕 指 上海礼仕酒店有限公司 无锡嘉仁 指 无锡嘉仁花园酒店管理有限公司 无锡惠澄 指 无锡惠澄实业发展有限公司 潭柘投资 指 北京潭柘投资发展有限公司 宁波华联 指 宁波华联房地产开发有限公司 京投万科 指 北京京投万科房地产开发有限公司 京投银泰置业 指 北京京投银泰置业有限公司 兴业置业 指 北京京投兴业置业有限公司 尚德置业 指 北京京
8、投银泰尚德置业有限公司 灜德置业 指 北京京投灜德置业有限公司 兴平置业 指 北京京投兴平置业有限公司 京投兴檀 指 北京京投兴檀房地产有限公司 京投丰德 指 北京京投丰德房地产有限公司 京投兴海 指 北京京投兴海房地产有限公司 润德置业 指 北京京投润德置业有限公司 潭柘兴业 指 北京潭柘兴业房地产开发有限公司 无锡望愉 指 无锡望愉地铁生态置业有限公司 京投颐信 指 北京京投颐信健康管理服务有限公司 鄂尔多斯项目公司 指 鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 2022 年年度报告 5/222 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司
9、简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 京投发展股份有限公司 公司的中文简称 京投发展 公司的外文名称 METRO LAND CORPORATION LTD.公司的外文名称缩写 MTL 公司的法定代表人 魏怡 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 张雨来 鞠颂 联系地址 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层 电话 010-65636622 010-65636620 传真 010-85172628 010-85172628 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址
10、宁波市海曙中山东路238号 公司注册地址的历史变更情况 无 公司办公地址 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层 公司办公地址的邮政编码 100022 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 京投发展 600683 京投银泰 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所
11、（境内）名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市海淀区车公庄西路 19 号 68 号楼 A-1和 A-5 区域 签字会计师姓名 周百鸣、施文 2022 年年度报告 6/222 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 营业收入 5,552,378,113.60 6,765,910,302.79-17.94 8,864,424,166.23 归属于上市公司股东的净利润 202,194,286.90 328,623,564.48
12、-38.47 496,928,273.83 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 86,759,407.14 175,428,701.09-50.54 469,881,389.10 经营活动产生的现金流量净额-8,353,843,414.61 7,538,629,978.76-210.81 9,869,146,502.01 2022年末 2021年末 本期末比上年同期末增减（%）2020年末 归属于上市公司股东的净资产 8,875,787,148.88 9,143,487,927.73-2.93 6,390,363,969.88 总资产 54,813,074,893.05 46,803
13、,933,077.60 17.11 49,809,537,392.20 注：公司 2022 年度归属于上市公司股东的净利润 202,194,286.90 元，扣除永续债利息 324,849,999.97 元影响，本报告期归属于上市公司普通股股东的净利润为-122,655,713.07 元，归属于上市公司普通股股东的扣除非经常性损益的净利润为-238,090,592.83 元。(二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 基本每股收益（元股）-0.17 0.17-200.00 0.56 稀释每股收益（元股）-0.17 0.17-200
14、.00 0.56 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）-0.32-0.04 不适用 0.53 加权平均净资产收益率（%）-4.09 3.84 减少 7.93 个百分点 13.72 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）-7.93-0.87 不适用 12.83 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 每股收益及净资产收益率指标按归属于普通股股东净利润及所有者权益计算。营业收入较上年同期减少 17.94%，主要系公司部分地产项目延迟交付所致。归属于上市公司股东的净利润较上年同期减少 38.47%，主要系主营业务收入减少，同时投资收益较上年同期相比有所下降。经营活动
15、产生的现金流量净额较上年同期减少 1,589,247.34 万元，减幅 210.81%，主要系销售商品、提供劳务收到的现金 449,844.80 万元，较上年同期减少 754,700.48 万元，减幅 62.65%；另外经营活动现金流出较上年同期增加，其中购买商品、接受劳务支付的现金较上年同期增加864,094.83 万元，增幅 294.53%，主要系本期新增项目所致。总资产较上年同期末增加 800,914.18 万元，增幅 17.11%，主要系公司成立新项目公司润德置业，并将其纳入合并范围。2022 年年度报告 7/222 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一
16、一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2022 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份
17、）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 235,437,000.60 972,233,952.67 1,195,680,110.63 3,149,027,049.70 归属于上市公司股东的净利润 68,034,778.97 108,010,994.36 68,627,271.02-42,478,757.45 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-10,910,925.99 94,679,367.52 57,907,909.43-54,916,943.82 经营活动产生的现金流量净额-3,868,190,535.82-1,980,644,
18、725.12-2,086,094,692.45-418,913,461.22 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2022 年金额 附注（如适用）2021 年金额 2020 年金额 非流动资产处置损益 -246,763.90 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 4,263,397.36 1,784,570.93 1,547,591.74
19、 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支 2022 年年度报告 8/222 出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债
20、、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 154,201.95 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 53,875,019.51 主要系收取参股公司委托贷款利息 43,461,676.73 36,365,949.57 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-6,261,420.14 -12,181,604.
21、61-6,048,276.78 其他符合非经常性损益定义的损益项目 99,247,519.79 主要系收取基石创业及基石仲盈股利 168,167,216.08 1,421,372.53 减：所得税影响额 37,781,129.15 50,246,273.81 8,360,209.77 少数股东权益影响额（税后）-2,091,492.39 -2,456,041.97-1,966,255.49 合计 115,434,879.76 153,194,863.39 27,046,884.73 对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证
22、券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。适用 不适用 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 其他权益工具投资 475,886,617.74 550,022,163.66 74,135,545.92 98,941,036.55 合计 475,886,617.74 550,022,163.66 74,135,545.92 98,941,036.55 2022 年年度报告 9/222 十二、十二、其他其他 适用 不
23、适用 2022 年年度报告 10/222 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析（一）宏观市场环境（一）宏观市场环境 1 1、宏观政策概况、宏观政策概况 中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。2022 年监管部门多次释放积极信号优化调控政策,进一步丰富和完善政策工具箱，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，确保房地产市场平稳发展。从政策发布主体来看，以三四线城市为主，一二线城市出台新政频次不高且不同区域差异较大。上半年，中央经济工作会议对房地产工作作出了明
24、确部署，在着力扩大国内需求方面，要求支持住房改善；在有效防范化解重大经济金融风险方面，要求确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。下半年，为防范行业出现系统性风险，监管部门多次释放维稳信号，将“保交楼”作为工作重点，多地市因城施策放松调控以缓解市场压力。2 2、房地产行业数据概况、房地产行业数据概况 根据国家统计局数据显示，2022 年全国房地产开发企业新开工面积 120,587.07 万平方米,比上年下降 39.4%，其中商品住宅新开工面积 88,135.08 万平方米，比上年下降 39.8%；竣工面积86,222.22 万平方米，比上年下降 15.0%，其中商品住宅
25、竣工面积 62,539.25，比上年下降 14.3%；销售面积 135,836.89 万平方米，比上年下降 24.3%，其中商品住宅销售面积 114,630.65 万平方米，比上年下降 26.8%；商品房销售额 133,307.84 亿元，比上年下降 26.7%，其中商品住宅销售额 116,746.97 亿元，比上年下降 28.3%。3 3、重点关注区域、重点关注区域 1 1）北京）北京 在继续坚决贯彻“房住不炒”的大背景下，持续保持政策的连续性、稳定性，不断推进各项政策措施精准化，加快构建住房保障制度体系，加强住房租赁市场规范性，进一步压实因区施策主体责任，促进房地产业良性循环和健康发展。同
26、时受城市规划和区域发展等因素影响，逐步出现了城市区域房地产市场多极分化的现象。根据北京市统计局数据显示，2022 年北京房地产新开工面积 1,774.41 万平方米，施工面积 13,333.15 万平方米，竣工面积 1,938.48 万平方米。根据 CRIC 研究中心数据显示，2022 年北京市商品房成交面积 1,078.18 万平方米，同比下降 24.28%，其中商品住宅成交面积 693.75 万平方米，同比下降 27.04%；商品房成交金额 4,297.08亿元，同比下降 21.35%，其中商品住宅成交金额 3,758.09 亿元，同比下降 21.51%。数据来源：CRIC.商品住宅包含：
27、普通住宅、别墅、酒店式公寓，但不包含政策性用房 2022 年年度报告 11/222 2 2）无锡）无锡 在继续坚决贯彻“房住不炒”的大背景下，房地产市场出现同城竞争加剧的现象，整体去化难度加大，随着多重房地产利好政策的相继出台，主要表现为限购区域收缩、社保门槛降低、首付比例下调、贷款利率下降、公积金额度提高、增值税免征年限减少、人才补贴力度加大等，政策环境宽松导向明显，对楼市回暖实现健康发展起到一定的促进作用。根据 CRIC 研究中心数据显示，2022 年无锡市商品房成交面积 418.25 万平方米,同比下降44.10%，其中商品住宅成交面积 319.87 万平方米，同比下降 50.47%；商
28、品房成交金额 900.83 亿元，同比下降 40.36%，其中商品住宅成交金额 751.93 亿元，同比下降 46.02%。数据来源：CRIC.商品住宅包含：普通住宅、别墅、酒店式公寓，但不包含政策性用房 （二）公司经营情况（二）公司经营情况 2022 年，在行业市场下行、经济面临压力的背景下，公司始终围绕“植根北京、茂盛全国”的发展战略目标，坚持以用户为中心，持续为用户提供迭代升级的产品与服务；构建 TOD 生态模式，打造场景营造与内容链接的生态圈，形成更高能级城市生活方式试验场，提升了区域品质、效率、价值；为应对市场变化，采取严谨审慎的态度拓展优质土地资源，紧跟区域发展规划，科学研判市场契
29、机，以强化管理、优化产品、挖掘价值等多种举措推进高质量发展，全面增强市场竞争力。报告期内，公司全年签约销售额 44.83 亿元，回款额 64.22 亿元；新开工面积（权益）15.03 万平方米，竣工面积（权益）43.89 万平方米。2022 年公司北京及环京各项目具体情况如下：（1）北熙区：作为公司布局东坝板块的重点项目，打造北京城规融合、低碳宜居的综合社区，于 9 月取得施工许可证，一期实现开工，年末销售取得开门红；（2）檀谷：作为公司长期耕耘的京西项目，逐步以商业为导向，构建了市集+音乐演出+艺术展览+露天电影+儿童工坊的常态化运营模块，建设运营“檀谷慢闪公园”，打造北京山系慢生活微度假目
30、的地；（3）臻御府：作为丰台区总部基地板块品质综合社区项目，年内实现住宅一期交付；（4）岚山：作为公司在海淀区远端站点的 TOD 项目，公司持续平稳推进各项工作，目前进入景观实施阶段，年内获得北京市工程建设质量管理协会颁发的“北京市年度结构长城杯金奖”；（5）北京公园悦府：作为公司集合商业/办公/住宅为一体的 TOD 综合体项目，年内进入内外装实施阶段，商业策划及招商工作已启动；（6）倬郡：作为公司环京的商业办公项目，一期于 10 月如期完成竣工交付，被河北省住房和城乡建设厅评为“2022 年度河北省建筑施工安全文明标准化工地”；（7）若丘：作为公司在门头沟区檀谷板块持续深耕的项目，通过对北京
31、西部市场的深层次研究，精准产品定位，年内实现售楼处完美亮相；（8）西华府：公司本着持续服务客户的理念，年内实现圆满收官。2022 年年度报告 12/222 无锡项目 2022 年具体情况如下：（1）愉樾天成：作为公司在无锡的车辆段上盖高端社区，2022 年在市场低靡，周边项目高分销、高折扣的激烈竞争环境下，通过深度价值点输出，差异化营销形成幸福社区价值观传递，结合社群运营进行未来生活场景演绎，实力红盘领销全城。根据克而瑞统计，项目位列无锡市 2022年度住宅销售网签金额第二名；报告期内，项目中央景观商业楼、商业酒店工程进度平稳推进，随着市场地位和品牌地位的提升，持续加大投入，完美实现 TOD
32、的迭代升级。（2）无锡公园悦府：全部住宅完成交付。（三）财务状况分析（三）财务状况分析 报告期内公司实现营业收入总额 555,237.81 万元，同比减少 17.94%，其中房地产销售结转实现收入 550,677.78 万元，较上年同期减少 119,176.59 万元，减幅 17.79%。公司的利润主要来源于房地产项目结转产生的收益，2022 年公司项目结算规模不及预期，实现归属于上市公司股东净利润20,219.43万元，较上年同期减少12,642.93万元，减幅38.47%，扣除永续债利息32,485.00万元影响后，归属于上市公司普通股股东净利润-12,265.57 万元，较上年同期减少
33、24,743.00 万元，减幅 198.30%，随着市场逐步复苏，预计 2023 年销售情况将有所好转。报告期内，公司三项费用总计 38,890.00 万元，较上年同期减少 14,440.29 万元，减幅 27.08%，其中管理费用 16,742.44 万元，较上年同期减少 4,622.50 万元，减幅 21.64%，主要系压缩日常费用开支、人员总薪酬减少所致；销售费用 16,067.82 万元，较上年同期减少 5,982.04 万元，减幅 27.13%，主要系广告费、代理及渠道等服务费减少；财务费用 6,079.74 万元，较上年同期减少 3,835.75 万元，减幅 38.68%，主要系偿
34、还部分借款所致。报告期末，公司资产总额 5,481,307.49 万元，较去年期末增加 800，914.18 万元，增幅 17.11%，资产总额中存货期末余额 3,746,116.61 万元，占资产总额的 68.34%，较去年期末增加 822,169.09万元，增幅 28.12%，公司各项目资产质量良好。负债总额 4,393,792.05 万元，较年初相比增加了 829,375.14 万元，增幅 23.27%。随着项目的不断推进，公司各项目持续预售并实现结转，资金快速回笼，负债总额中合同负债（主要系预收房款）期末余额 1,025,665.34 万元，占负债总额23.34%，合同负债较去年期末减
35、少 106,777.63 万元，减幅 9.43%；本报告期末公司有息负债总计2,529,560.73 万元，占负债总额 57.57%，2022 年度公司各类借款净增加 853,067.64 万元，增幅50.88%。公司控股股东借款期末余额1,908,900.00万元，占负债总额43.45%，占有息负债的75.46%。公司各项目预售资金将继续快速回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还各项到期款项。2022 年 12 月 31 日公司资产负债率 80.16%，与年初相比增加 4 个百分点，公司处于扩张期，规模进一步扩大，资产与负债同时增加。通过开发贷、公司债券、中期票据等多元的
36、融资渠道较低成本获取优质资金，2022 年度公司借款综合资金成本 5.90%，较上年同期减少 0.81%。报告期末，归属于上市公司股东的净资产 887,578.71 万元，剔除其他权益工具（永续债）600,000.00 万元后，归属于上市公司普通股股东的净资产 287,578.71 万元,归属于上市公司普通股股东净资产减少 26,770.08 万元,减少系公司其他综合收益变动及公司当期分配股利及支付永续债利息所致。报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为净流入-835,384.34 万元，较上年同期减少1,589,247.34 万元，减幅 210.81%，其中销售商品、提供劳务收到的现金 4
37、49,844.80 万元，较上年同期减少 754,700.48 万元，减幅 62.65%；另外经营活动现金流出较上年同期增加，其中购买商品、接受劳务支付的现金较上年同期增加 864,094.83 万元，增幅 294.53%，主要系本报告期新增项目所致；缴纳的各项税费较上年同期减少 73,182.37 万元，减幅 47.65%。公司投资活动现金流量净额净流入为 68,381.96 万元，净流入主要系公司本报告期收回投资。公司筹资活动现金流量净额净流入为 674,199.14 万元，筹资活动现金净流量较上年同期增加 1,572,833.35 万元，增加主要原因系公司规模扩大，本期融资总额较上年同期
38、增加。二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 2022 年，中国房地产市场整体延续去年以来的下行趋势，行业信心处在低位，市场需求和购买力不足。从投资端来看，受近年来市场低迷影响，各企业对新增开发投资持审慎观望态度，整体开发投资额同比有所下降；从销售端来看，房企信用危机频频爆发，购房者观望情绪渐浓，销售情况不及往年；从购买端来看，通过降息退税等优惠政策，支持刚性和改善性住房需求，促进2022 年年度报告 13/222 房地产市场平稳健康发展；从金融端来看，从房地产稳健发展的角度，给予房地产一定程度支持，预售资金监管相关政策继续改善，信贷、发债、股权“三支箭”的融资支持模式持续推
39、进，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。同时，北京市新房端定向调控放宽，提升行政效率；二手房端缩短存量房交易周期；租赁端发展保障性租赁住房，人才端支持高校毕业生就业创业，持续推动城市基建及城市更新。三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的 A 股房地产板块上市公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，报告期内，公司房地产销售收入占营业收入总额的 99.18%。近年来，公司始终聚焦 TOD 轨道物业开发。TOD（Transit-Oriented Development），指以轨
40、道交通为导向的开发模式，通常是以高铁、地铁、轻轨、公交等公共交通站点为中心以 400-800 米为半径，建立中心广场或城市中心的一种城市开发模式。自 2011 年公司第一个 TOD 项目以来，10 年多间，公司陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉樾天成、北熙区等多个 TOD 轨道物业开发项目，总建筑面积超 300 万平方米。未来公司将继续聚焦 TOD 轨道物业开发，秉持以客户为中心的经营理念，打磨自身产品，不断提升企业核心竞争力。四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 公司进入 TOD 轨道物业开发领域较早，经过十余年的沉淀，在战略规划、理念雕琢
41、、融资能力、运营管理和团队打造上形成了属于自己的核心竞争力：1、清晰的企业战略 清晰的企业战略规划为公司发展指明了前进的方向。公司以“TOD 轨道物业专家”为发展愿景，持续扩大在 TOD 轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司倡导“植根北京，茂盛全国”战略，深耕北京市场，不断扩大品牌影响力，以无锡项目作为战略支点，持续开拓全国市场。明晰的企业战略为公司发展指明了方向。近年来，公司集中优势资源投入到北京 TOD 轨道物业项目的开发中，取得了不错的成绩。2、先进的开发理念 公司进入 TOD 领域较早，通过多年的经验积累，形成了以轨道交通开发为导向，以智慧科技为主要工具，实现人文、自然、产业生态价值
42、共生的“TOD 智慧生态圈”开发理念。在该理念的指导下，公司不断创新方式方法，提升技术能力与设计水平。公司坚持“以用户为中心”的经营理念，始终坚持以客户需求为产品导向，进行科学的客户调研，细致的需求分类，严谨的需求分析，以研究和分析成果作为出发点，细致打磨升级自身产品，实现消费者需求的具象化。公司坚持以空间营造和智慧运维作为打造产品差异化的主要抓手。在室内空间的营造上，公司从消费者调研结果出发，根据消费者生活习惯、居家动线、功能要求等方面的需求共性，科学合理地进行户型设计优化和家居配备；在室外空间上，公司针对 TOD 项目面积大、与公共交通衔接紧等特性，合理规划各具功能的公共区域，实现城市功能
43、和社区功能的无缝衔接和转换。智慧运维是公司打造产品差异化，提升运营服务核心竞争力的另一工具，其主要体现在精确分析、精准管理和精细服务上。根据大数据等科技手段精确分析的结果，对社区周边商圈业态进行合理科学的精准管理，并通过智能家居等硬件设施和社区 APP 等软件的联动，打造安全、便捷的智能系统，提供高效、定制化、个性化的精细服务。除了运用智慧手段，公司在尝试通过塑造项目周边的人文环境来加强产品差异化。公司以“檀谷”小镇为试点，以“城市山居”、“学园市镇”作为产品定位，通过打造“慢闪公园”文化 IP，举办论坛、沙龙、山谷巡游、文创市集等艺术和文旅活动，引入符合产品定位的配套商业品牌，极大提高了“檀
44、谷”小镇的知名度和影响力，积累了较好的社会口碑。3、优秀的融资能力 公司一方面加快去化和项目周转，保障财务稳定，使公司资产负债率保持在合理水平。另一方面积极拓展融资渠道，丰富融资方法，充分利用总部融资优势，凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优2022 年年度报告 14/222 势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力，有效保障了各项目开发建设资金需求，避免公司出现流动性风险，确保公司稳健经营。报告期内，公司于 2022 年 3 月公开
45、发行公司债 8.84亿元，期限 3 年，票面利率 3.27%。2022 年 7 月公开发行公司债 4.41 亿元，期限 3 年，票面利率3.10%。2022 年 8 月发行中期票据 4.46 亿元，期限 3 年，票面利率 2.86%。4、高效的运营管理 当前房地产行业已逐步由土地红利、金融红利的时代过渡至管理红利的时代，科学高效的运营管理模式将为公司未来的发展保驾护航。我公司在运营管理上，始终以财务经营目标为导向，以利润和现金流为核心，以货值管理为基础，通过运用明源系统等信息化工具，定期进行复盘和大数据分析，实现全项目、全周期和全专业的科学高效统筹。5、精益的组织团队 公司通过高层共创和企业文
46、化宣贯，在领导及员工团队中形成普遍的战略共识，继而设置考核目标，以自上而下的形式实现愿景牵引和压力传导，从而形成全公司的发展合力；通过强化职能平台建设，加大职能管理的穿透力，形成规范的工作流程和统一的人才选用标准；通过建立公开透明的评价体系，形成“能者上，庸者下”的人才机制，筛选出高绩效业务骨干，最终打造一支高共识、高效能、高驱动的组织团队。五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 详见本节“一、经营情况讨论与分析”部分。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数
47、变动比例（%）营业收入 5,552,378,113.60 6,765,910,302.79-17.94 营业成本 4,467,278,761.50 5,325,706,787.52-16.12 税金及附加 509,008,629.14 473,301,623.88 7.54 销售费用 160,678,164.90 220,498,639.52-27.13 管理费用 167,424,420.35 213,649,425.93-21.64 财务费用 60,797,367.41 99,154,915.07-38.68 经营活动产生的现金流量净额-8,353,843,414.61 7,538,629,
48、978.76-210.81 投资活动产生的现金流量净额 683,819,588.20 1,486,336,272.43-53.99 筹资活动产生的现金流量净额 6,741,991,359.81-8,986,342,151.77 不适用 投资收益 155,106,846.02 240,574,132.82-35.53 营业收入变动原因说明：主要系部分项目延迟交付，收入不及预期。营业成本变动原因说明：主要系结转收入减少，相应成本减少。销售费用变动原因说明：主要系广告宣传费及销售代理费用减少。管理费用变动原因说明：主要系缩减日常费用开支，人员总薪酬减少。财务费用变动原因说明：主要系偿还部分借款所致。
49、经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系新增项目支出。投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系支付合营公司借款较上年同期增加。筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系融资总额较上年同期增加。税金及附加变动原因说明：主要系项目清盘，预计土地增值税增加。投资收益变动原因说明：主要系基金分配收益较上年同期减少。本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 2022 年年度报告 15/222 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内，公司实现营业收入 555,237.81 万元，主营业务收入 555,064.44 万元，其中房地产业务结
50、转收入 550,677.78 万元，同比减少 17.79%，主要是部分项目延迟交付所致。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区、分销售模式情况、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产行业 5,527,324,752.14 4,443,602,291.18 19.61-17.86-16.17 减少 1.62 个百分点 服务及其他 23,319,662.46 22,939,910.52 1.63-32.93-1.26 减少