1、2020 年年度报告 1/224 公司代码：600648 公司简称：外高桥 900912 外高 B 股 上海外高桥集团股份有限公司上海外高桥集团股份有限公司 20202020 年年度报告年年度报告 2020 年年度报告 2/224 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会
2、会议。董事会会议。三、三、致同会计师事务所（特殊普通合伙）致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人刘宏刘宏、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人张舒娜张舒娜及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）曾曾暹豪暹豪声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 拟以2020年末公司总股本1,135,349,124股为
3、基数，按每10股派发2.0元（含税），共计派发现金红利金额为227,069,824.80元，占2020年度合并归属于上市公司股东净利润的比例为31.47%。利润分配方案经公司2020年年度股东大会审议通过后实施。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本公告如涉及未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、是否存在
4、半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告内详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”下“关于公司未来发展的讨论与分析”中的相应内容。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2020 年年度报告 3/224 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.11 第五节第五节 重要事项重要
5、事项.33 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.43 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.46 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.47 第九节第九节 公司治理公司治理.54 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.58 第十一节第十一节 财务报告财务报告.61 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.224 2020 年年度报告 4/224 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司、本公司、外高桥集团股份 指 上海外高桥集团
6、股份有限公司 外联发公司、外联发 指 上海外高桥保税区联合发展有限公司，本公司的全资投资企业 新发展公司、新发展 指 上海市外高桥保税区新发展有限公司，本公司的全资投资企业 营运中心公司、营运中心 指 上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司，本公司的全资投资企业 文化投资公司 指 上海自贸区国际文化投资发展有限公司，本公司的全资投资企业 集团财务公司 指 上海外高桥集团财务有限公司，该公司由本公司持股70%，营运中心公司持股 10%，外高桥资管公司持股 20%直销中心公司、直销中心、DIG 指 上海外高桥进口商品直销中心有限公司，本公司间接持股 100%的公司 启东产业园公司 指 外高桥集团（启
7、东）产业园有限公司，外联发公司持股 60%的投资企业 联桥公司 指 上海外联发高桥物流管理有限公司，外联发公司持股52%的投资企业 景和公司 指 上海景和健康产业发展有限公司，本公司的全资投资企业 浦深公司 指 上海自贸试验区浦深置业有限公司。该公司由本公司持股 40%，上海招商置业有限公司持股 60%。浦隽公司 指 上海浦隽房地产开发有限公司。该公司由本公司持股40%，上海招商置业有限公司持股 60%。台州联通公司 指 台州外高桥联通药业有限公司 自贸区 指 中国(上海)自由贸易试验区 保税区 指 外高桥保税区，位于上海市浦东新区北部，占地面积约 10 平方公里，是中国(上海)自由贸易试验区
8、的重要组成区域。上海外高桥港综合保税区 指 于上海市浦东新区北部，占地面积 1.03 平方公里，是中国(上海)自由贸易试验区的重要组成部分。森兰 指 森兰.外高桥区域，占地面积约 6.01 平方公里，该区域位于上海市浦东新区北部，东临杨高北路、西临张杨北路、南临赵家沟河、北临航津路，是保税区的城市功能配套项目，也是保税区功能拓展、产业延伸的重要腹地。物流二期 指 外高桥物流园区二期，是自贸区的产业配套项目。2020 年年度报告 5/224 外高桥资管公司、控股股东 指 本公司的控股股东上海外高桥资产管理有限公司 新市镇公司 指 上海外高桥新市镇开发管理有限公司，是公司间接控股股东上海浦东投资控
9、股（集团）有限公司的全资投资企业 同懋公司 指 上海同懋置业有限公司，是新市镇公司的全资投资企业 侨福置业公司 指 上海侨福外高桥置业有限公司，为本公司的关联方 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 上海外高桥集团股份有限公司 公司的中文简称 外高桥 公司的外文名称 SHANGHAI WAIGAOQIAO FREE TRADE ZONE GROUP CO.,LTD.公司的外文名称缩写 WGQ 公司的法定代表人 刘宏 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 张舒娜 周蕾芬 联系地址 上海市浦东新区洲
10、海路999号森兰国际大厦B座16楼 上海市浦东新区洲海路999号森兰国际大厦B座15楼 电话 021-51980848 021-51980848 传真 021-51980850 021-51980850 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市浦东杨高北路889号 公司注册地址的邮政编码 200131 公司办公地址 上海市浦东新区洲海路999号森兰国际大厦B座15-16楼 公司办公地址的邮政编码 200137 公司网址 www.china- 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报、中国证券报、证券时报、香港商报 2
11、020 年年度报告 6/224 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 上海市浦东新区洲海路999号森兰国际大厦B座15楼 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 外高桥 600648 B股 上海证券交易所 外高B股 900912 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市西藏中路 268 号来福士广场 45 楼 签字会计师姓名 王龙旷，陈琳 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计
12、数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%)2018年 营业收入 10,150,712,183.46 8,940,850,712.46 13.53 7,796,592,605.03 归属于上市公司股东的净利润 721,626,803.73 875,221,196.08-17.55 818,069,625.70 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 557,152,190.64 888,419,706.41-37.29 544,365,873.37 经营活动产生的现金流量净额 4,184,304,342.76-2,254,194
13、,216.19 不适用 715,269,138.17 2020年末 2019年末 本期末比上年同期末增减（%）2018年末 归属于上市公司股东的净资产 10,957,319,650.82 10,548,948,834.97 3.87 10,761,700,205.29 总资产 39,296,170,602.77 34,807,905,975.36 12.89 32,102,961,607.41 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%)2018年 基本每股收益（元股）0.64 0.77-16.88 0.72 稀释每股收益（元股）0.64 0
14、.77-16.88 0.72 2020 年年度报告 7/224 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.49 0.78-37.18 0.48 加权平均净资产收益率（%）6.70 8.26 减少1.56个百分点 7.56 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）5.17 8.42 减少3.25个百分点 5.47 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于
15、上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和和归归属于上市公司股东属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2020 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 1,726,933,147.01 2,557,933,562
16、.76 1,917,339,606.75 3,948,505,866.94 归属于上市公司股东的净利润 101,828,113.04 276,926,514.87 68,175,708.18 274,696,467.64 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 65,971,123.07 244,051,727.03 30,951,647.81 216,177,692.73 经营活动产生的现金流量净额 320,452,015.32-75,522,211.70 1,510,101,818.60 2,429,272,720.54 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、
17、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2020 年金额 附注（如适用）2019 年金额 2018 年金额 非流动资产处置损益-2,787,722.18 3,972,568.24 19,418,562.49 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 149,195,820.54 收 到 政府补助 65,419,000.54 22,761,933.27 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 36,00
18、3,610.83 21,838,732.71 36,755,285.05 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资399,272.21 2020 年年度报告 8/224 时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 1,531,851.32 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -3,336,042.73-2,735,889.67 与公司正常
19、经营业务无关的或有事项产生的损益 -98,878,305.95-25,857,358.65 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 480,693.48 365,812.61 337,081,242.12 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益
20、的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 43,724,976.63 收 到 违约 金 收益等 509,641.23-1,273,340.61 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额-5,793,407.09 -3,253,075.14-8,661,232.11 所得税影响额-56,748,631.33 -1,368,693.16-103,785,449.56 合计 164,474,613.09 -13,198,510.33 273,703,752.33 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币
21、 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产 350,337,983.86 356,937,045.29 6,599,061.43 8,969,474.33 其他权益工具投资-股票 1,485,172.82 1,528,484.68 43,311.86 其他非流动金融资产 80,000,000.00 162,777,711.25 82,777,711.25 2,777,711.25 持有待售资产 2,500,000.00 2,500,000.00 2020 年年度报告 9/224 合计 434,323,156.68 523,743,241.22 89,420,
22、084.54 11,747,185.58 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明（一）园区产业开发板块：由外联发公司、新发展公司从事外高桥保税区、外高桥保税物流园区、外高桥物流园区（二期）、保税区南块主题产业园、外高桥集团启东产业园的开发、运营和管理，负责园区厂房、仓库、办公楼宇的投资建设、招商引资工作，为客户提供出租、出售、政策咨询、物业管理等配套服务。通过“以租为主、租售并举”的经营模式，为公司带来房地产租赁收入、房地产销售收入及服务收入。（
23、二）商业办公地产板块：通过承接自贸区溢出效应，提升城市化水平，区镇联动，打造浦东枢纽型国际贸易城。由森兰置地分公司从事上海市浦东新区森兰区域的开发、运营和管理，负责森兰区域内的土地前期开发、商业、办公、住宅、绿地、市政项目的投资建设，并选择部分物业实施长期持有租赁、部分物业出售的经营策略，为公司带来房地产租赁收入、房地产销售收入及部分服务收入。（三）贸易物流服务板块：以贸易商务咨询、进出口代理服务、商品展示、专业市场平台、物流、信息和贸易金融为一体的“一站式贸易物流服务”经营模式，为客户提供全流程的综合贸易物流解决方案。由营运中心公司为客户提供国际贸易进出口代理服务、仓储、运输等物流服务，以吸
24、收加盟、少量直营的方式经营自贸区进口商品直销中心；提供汽车上牌、二手车交易、车辆维修和平行进口汽车销售等服务。企业中心公司为保税交易市场会员客户提供市场咨询等配套业务。该业务板块为公司带来稳定的商品销售收入、进出口代理收入、物流收入和服务收入。（四）文化产业投资板块：发挥自贸区和外高桥保税区的政策功能优势，服务于各类文化企业和机构，打造国际艺术品展示交易中心，主要由文化投资公司为客户提供文化及艺术品的会展服务、进出口通道服务、艺术品现货仓储服务、交易服务、艺术衍生品交易服务及销售、咨询服务等。（五）金融服务业务板块：发挥集团财务公司“资金归集平台、资金结算平台、资金监管平台、金融服务平台”的四
25、大平台功能，以所有集团成员企业为服务对象，提高资金集中管理效率，打造境内外一体化资金运营平台。2020 年年度报告 10/224 二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1 1、优势、优势 （1）企业资源丰富。经过多年的发展，外高桥积累了数量庞大的企业资源，区内注册企业约 3 万家，集团与大量企业维持了良好持续的合作关系，是集团未来发展最宝贵的资源。（2）发展空间潜力大。外高桥与周边“三高”地区联动辐射近 100 平方公里土地面积，为集团将该区域打造成为国际化
26、的产城融合“滨海新城”提供了充足的发展空间。（3）营商环境优越。基于贸易便利化优势，集团为客户提供了全产业链集成服务，帮助客户降低运营成本，提升运营效率，同时也为集团贡献了专业贸易服务收入。（4）团队专业度高。集团的专业团队在产业开发、建设、运营、招商、服务等领域有着领先全国的丰富经验，这也是当前集团最大的竞争优势。（5）品牌影响力大。外高桥已在全国范围形成了独特的品牌影响力，是国内自贸区学习效仿的最佳案例，为集团未来在价值输出方面奠定了基础。2 2、机遇、机遇 （1）经济“内循环”的机遇。以外向型经济为特征的外高桥，在国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局下，应关注外资外贸与国
27、内经济的深层次链接。（2）打造社会主义现代化建设引领区的机遇。习近平总书记提出推动浦东高水平改革开放、打造社会主义现代化建设引领区，外高桥应尽快完善城市和产业的布局，下好先手棋。（3）发展科技创新产业的机遇。由于外部环境的改变，我国通过自主创新进行产业升级成为必然的趋势，因此科技创新企业是集团在产业投资、产业招商、产业培育等领域的重点方向。2020 年年度报告 11/224 （4）长三角区域一体化的机遇。长三角的自贸区已经跨过了成立、深化两个里程碑，下一步的关键在于“联动”，而联动的核心在市场间的联动，更多参与到联动开发，是集团发展的一大机遇。（5）“一带一路”是外循环的重要平台。今年初我国在
28、对外贸易整体下滑的背景下，与“一带一路”沿线国家贸易实现逆势增长，我国将转向更均衡、更多面向发展中国家的全球化模式，逐步摆脱中国制造、欧美研发消费的传统模式。第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2020 年，在新冠肺炎疫情全球大流行、外部经济不确定因素明显增多的形势下，公司咬定目标、狠抓实干，立足“四个务必”定位，围绕新区“四高战略”，聚焦“五大倍增行动”计划，坚持疫情防控是警戒线，招商引资是生命线，项目投资是保障线，营商环境是风景线、社区营造是幸福线，全面落实重点工作，确保疫情防控和经济发展工作双胜利。（一一）经营业绩数据）经营业
29、绩数据 2020 年，公司完成主要经营指标的预算目标，实现资产总额 392.9 亿元，同比增长 12.9%；营业总收入 102.2 亿元，同比增长 13.5%；归属于上市公司股东的净利润7.2 亿元，同比下降 17.6%，下降主要是因公司贯彻落实市区两级国资委支持中小企业抗击疫情要求，减免了承租公司物业的近千家中小企业 3 个月租金所致。（二二）20202020 年重点工作年重点工作 1 1、积极投身疫情一线，认真抓好防控工作积极投身疫情一线，认真抓好防控工作 （1 1）严格落实疫情防控，保障区域平稳运行严格落实疫情防控，保障区域平稳运行 一是管好人一是管好人。公司成立新冠肺炎疫情联防联控工作
30、领导小组并下设 5 个工作组，明确责任分工，有序推进各项工作。二是守好门二是守好门。齐抓共管“外高桥保税区片区包干”防控，对园区自有物业以及其他业主物业进行全面摸底，建立多层级、全方位、常态化的防控机制。三三是援联防是援联防。驰援浦东国际机场防控，公司选送六批共 67 人至机场入境人员转运和酒店隔离点服务岗位，选派 5 人至新区疫情防控工作协调小组。四四是是保物资保物资。发挥外高桥国际贸易专业优势，为新区、商务委、国资委系统组织落实进口2020 年年度报告 12/224 防疫物资和设备。五是强保障五是强保障。外高桥皇冠假日酒店自 2020 年 3 月 7 日起作为浦东新区集中隔离点，提供隔离及
31、医护人员住宿 57778 间次，服务 60727 人次。（2 2）帮助企业复工复产，推动经济有序恢复帮助企业复工复产，推动经济有序恢复 英得网络公司及时开发区域疫情防控系统，招稳商团队积极配合摸清家底，帮助企业开展复工自主申报，有序推动复工复产，率先帮助企业渡过疫情影响的艰难时刻。同时，年内协助重点客户办理来华工作外籍人员邀请函 1370 批次，3000 人次。（3 3）全面落实疫情减负，减免全面落实疫情减负，减免中小企业租金中小企业租金 集团共计减免中小企业租金 2.52 亿人民币（不含税），涉及租赁合同 1120 份，面积 223 万平方米，涵盖厂房、仓库、办公楼、商业配套等各类型物业。2
32、 2、招商引资不断不乱，推动产业能级倍增招商引资不断不乱，推动产业能级倍增 （1 1）着力推动重点项目落地着力推动重点项目落地 全国首家盒马X 会员店、特斯拉森兰交付中心、美孚 1 号车养护上海臻选示范店、森兰花园城、迪思科营运总部、百济神州医药研发中心等项目相继开业。新引进孚创实业、西门子数字医疗科技等 4 家世界 500 强投资的企业。（2 2）持续提升总部经济能级持续提升总部经济能级 在保税区管理局的带领下，在驻区职能部门的支持下，聚焦产业链、供应链、价值链，培育复合功能，启动了全球营运商计划，推荐首批 41 家企业试点。年内新增惠氏、安迪生物、珐菲琦、利勃海尔、艾迪科等跨国公司地区总部
33、 12 家。集团系统9 家企业跻身上海进出口百强企业。（3 3）外高桥保税物流园区成功转型综保区外高桥保税物流园区成功转型综保区 2020 年 8 月底，国务院正式批复上海外高桥保税物流园区整合优化为上海外高桥港综合保税区。（2021 年 1 月 18 日通过联合验收并签署验收纪要）进一步优化国际中转集拼监管方式，拓展国际中转集拼业务规模。虽受疫情影响，全年实现中转箱量5027TEU，确保中转业务规模不减。（4 4）举好区域特色旗，提升产业影响力举好区域特色旗，提升产业影响力 积极克服疫情影响，举办各类主题招商活动 15 场，包括：9 月跨境电商主题论坛暨淘分销招商会、10 月化妆品主题论坛、
34、11 月第六届“上海对话”高峰论坛、首届外高桥医药健康国际合作论坛、“U-LAB”生物专场；以及离岸转手买卖、普惠金融等系列主题活动。3 3、围绕倍增行动方案，夯实项目投资倍增围绕倍增行动方案，夯实项目投资倍增 2020 年年度报告 13/224 （1 1）开发建设方面开发建设方面 全年在建物业项目 30 个，面积 82.1 万平方米，其中新开工物业项目 12 个，面积 28.6 万平方米，如沃尔玛山姆会员中国旗舰店、利勃海尔总部大楼、森兰电竞馆、驯鹿医疗等项目年内全面开工；年内竣工物业项目 11 个，面积 23.3 平方米，如森兰D4-3 地块商办楼、物流二期 5-3 地块仓库等。（2 2）
35、股权投资方面股权投资方面 年内完成股权投资项目 7 个，投资金额 25 亿元。公司投资的中船外高桥邮轮供应链（上海）有限公司正式运作，邮轮内装制造平台基地项目开工建设，标志着外高桥邮轮产业扬帆起航。4 4、精心打造特色产业，着力功能优势倍增精心打造特色产业，着力功能优势倍增 （1 1）聚焦“智能造”，提升服务能级聚焦“智能造”，提升服务能级 外高桥智能制造服务产业园被认定为上海市第一批特色产业园。新设智能制造创新服务中心，引进瑞士肖布林集团、瑞士 3R 公司、德国机械设备制造业联合会等重点项目。新建进口设备零部件公共仓储分拨平台，为入驻企业提供保税和非保的仓储分拨服务。依托“上海市智能制造高技
36、能人才培养基地外高桥分基地”，引进专业职业技能培训机构，形成“产学研”相结合的新功能、新服务。（2 2）围绕“创新药”，构筑生物医药生态圈围绕“创新药”，构筑生物医药生态圈 外高桥生物医药产业园被认定为市级特色产业园。i-Space 医疗器械展示交易平台、U-Lab 共享实验室揭幕，百济神州研发中心开业，推动施乐辉和伟创力达成医疗器械注册人业务合作，不断夯实外高桥产、医、研、贸、检等独具保税区特色的生命健康产业生态。（3 3）集聚文化资源集聚文化资源，打造文化贸易新高地打造文化贸易新高地 文投公司全面参与第二届上海国际艺术品交易月，成功举办第六届“上海对话艺术开启未来”高峰论坛；发布权威艺术品
37、行业指数 Artprice 和 Artnet 等全球艺术市场报告；发布艺术品及贵重物品存储安全防范技术规范；国艺中心项目完成竣工备案，投入正式运营；稳步推进文创 IP 运营，成功孵化“颜究苑”等 4 个自有品牌,在全国 26 个大中城市铺设近 70 个线下销售点；继续加强自贸区版权服务功能和保护力度,全年版权认证数量超 15 万件。（4 4）抢抓跨境贸易，提升抢抓跨境贸易，提升电商交易量排名电商交易量排名 2020 年年度报告 14/224 营运中心公司运作的跨境仓库成为淘宝全球购在上海的首个指定合作仓库，打造淘分销新业态。森兰盒马跨境体验中心年内开业，凸显外高桥跨境电商品牌集聚特色。2020
38、 年，外高桥保税区、外高桥保税物流园区、机场综合保税区合计实现跨境电商订单 797.7 万单，占全市 28.2%，排名上海各跨境电商示范区第二；全年实现交易金额 14.8 亿元，占全市 20.7%，排名上海各跨境电商示范区第一。（5 5）拓展离岸贸易，增强全球资源配置能力拓展离岸贸易，增强全球资源配置能力 围绕“离岸转手买卖先行示范区”建设，中国(上海)自由贸易试验区离岸转手买卖产业服务中心正式启动，进入常态化、规范化、规模化的发展阶段。2020 年新增备案企业 53 家。（6 6）做强融资租赁，提升租赁产业发展规模做强融资租赁，提升租赁产业发展规模 做大单船单机 SPV 子公司集聚规模，拓展
39、大型装备、高端装备等租赁业务，年内设立外高桥保税区和机场综保区 2 个融资租赁产业服务点。新增东航、民生等 SPV 项目公司 52 家。5 5、开展规划转型研究，推动土地效益倍增开展规划转型研究，推动土地效益倍增 （1 1）同步规划土地与老旧物业开发同步规划土地与老旧物业开发 完成新发展园区南块待开发地块 64.4 万平方米的产业规划，启动区域空间形态规划设计。外联发园区推进老旧物业二次开发，当年二次开发利用土地总面积 14.1万平方米，总建筑面积 36.3 万平方米，为向特色产业园区转型升级提供空间载体。（2 2）继续培育亿元楼宇园区继续培育亿元楼宇园区 外高桥大厦、融航中心等 10 栋亿元
40、楼宇获浦东新区经济突出贡献表彰。6 6、以产业链集成服务，促进服务效能倍增以产业链集成服务，促进服务效能倍增 （1 1）全员动员，投身安稳商服务全员动员，投身安稳商服务 集团领导班子走访企业 183 次，各公司走访、接待企业超 2700 家次，为重点企业确定服务专员，解决企业各类诉求 276 条。（2 2）不负重托，不负重托，全力对接全力对接进博会进博会 继续派驻进博会工作小组，承办第三届进博会服务贸易展区展前供需对接会，通过集团签约的第三届进博会项目 18 个，分布在装备、医疗器械及医药保健、消费品、食品及农产品各个展区。集团连续两年在国家会展中心搭建自贸区国别（地区）中心展馆，三凯香港公司
41、首次参展，致力于一带一路沿线国家与中国之间商品贸易、投资和文化交流。2020 年年度报告 15/224 （3 3）持之以恒，提供专业化服务持之以恒，提供专业化服务 集团财务公司获批成为银行间外汇市场会员，顺利完成首笔人民币外汇即期结售汇业务；UDC 全球并购网为全球范围内项目方、资金方、服务方、渠道方间的资金项目对接提供集信息、交易、社交的一体化的服务，打造投融资产业链闭环；企业中心“Sherpas 匠岭”持续推动功能更新完善，以全周期、一站式的综合服务为企业发展壮大提供有力支持；英得网络“智贸桥”通过智能仓管、关务辅助、货主助理等智能辅助工具帮助企业实现降本增效。二、二、报告期内主要经营情况
42、报告期内主要经营情况 见下述明细项目分析(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:万元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 1,015,071.22 894,085.07 13.53 营业成本 697,472.27 635,383.84 9.77 销售费用 24,985.44 27,114.66-7.85 管理费用 42,544.01 42,331.81 0.50 研发费用 1,054.23 702.84 50.00 财务费用 42,853.71 27,877.92 53.72 经营活动
43、产生的现金流量净额 418,430.43-225,419.42 不适用 投资活动产生的现金流量净额-36,179.12-15,293.42 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 34,193.75 261,758.38-86.94 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 详见下列各表 (1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:万元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产租赁 138,305.74 87,990.12 36.3
44、8-12.04 22.40 减少 17.90个百分点 房地产转让出售 315,027.16 128,690.95 59.15 103.09 134.66 减少 5.50 个百分点 商品销售 306,957.74 302,600.43 1.42-11.40-11.38 减少 0.03 个百分点 进出口代理 19,982.34 1,209.85 93.95-2.47-44.99 增加 4.68 个2020 年年度报告 16/224 百分点 物流 100,775.22 86,560.69 14.11 3.78 3.94 减少 0.14 个百分点 制造业 62,410.87 52,797.45 15.
45、40 19.76 21.07 减少 0.92 个百分点 服务业 66,141.79 36,680.77 44.54 7.58-3.29 增加 6.23 个百分点 金融业 6,800.21 1,264.56 81.40 5.75-36.09 增加 12.17个百分点 (2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).成本分析表成本分析表 单位：万元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)房地产租赁 房产折旧摊销等 87,990.12 12.61 71,888.30 1
46、1.28 22.40 房地产转让出售 土地和建安成本等 128,690.95 18.44 54,840.43 8.61 134.66 商品销售 商品采购及流通等 302,600.43 43.37 341,455.68 53.59-11.38 进出口代理 进出口商品贸易代理 1,209.85 0.17 2,199.23 0.35-44.99 物流 仓储货代运输报关等 86,560.69 12.40 83,277.69 13.07 3.94 制造业 产品加工机器折旧等 52,797.45 7.57 43,608.24 6.84 21.07 服务业 市场物业咨询劳务代理等 36,680.77 5.2
47、6 37,927.19 5.95-3.29 金融业 1,264.56 0.18 1,978.69 0.31-36.09 成本分析其他情况说明 无 (4).(4).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 151,621.6 万元，占年度销售总额 14.94%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。前五名供应商采购额 180,724.28 万元，占年度采购总额 25.91%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。其他说明 供应商采购额占比=供应商采购金额/营业成本 2020 年年度报告
48、17/224 3.3.费用费用 适用 不适用 详见“合并财务报表项目注释”63.销售费用 64.管理费用 65.研发费用 66.财务费用科目附注明细 4.4.研发投入研发投入 (1).(1).研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 单位：万元 本期费用化研发投入 1,054.23 本期资本化研发投入 研发投入合计 1,054.23 研发投入总额占营业收入比例（%）0.104 公司研发人员的数量 研发人员数量占公司总人数的比例（%）研发投入资本化的比重（%）(2).(2).情况说明情况说明 适用 不适用 5.5.现金流现金流 适用 不适用 项目 2020 年（万元）2019 年（万元）变动比
49、例 变动原因 经营活动产生的现金流量净额 418,430.43-225,419.42 不适用 主要为森兰星河湾确认收入 20.24 亿元所致 投资活动产生的现金流量净额-36,179.12-15,293.42 不适用 主要为购买货币基金和对外股权投资中船项目所致 筹资活动产生的现金流量净额 34,193.75 261,758.38-86.94%主要为本期融资量小于上年同期 (二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 本报告期收到与日常活动有关的政府补助、与疫情相关的政府补助、偶发性政府补助等（其他收益+营业外收入-政府补助）较上年同期增加较多，综合考
50、虑所得税后影响，约占公司合并归属于上市公司股东净利润的 19.54%2020 年年度报告 18/224 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：万元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金 624,100.72 15.88 189,512.97 5.44 229.32 主要为收到星河湾项目房款 预付款项 6,267.88 0.16 260,393.44 7.48-97.59 主要为祝桥土地预付款转入存货开发成本所致 其 他