1、2019 年年度报告 1/157 公司代码：600748 公司简称：上实发展 债券代码：136214 债券简称：14 上实 02 债券代码：155364 债券简称：19 上实 01 上海实业发展股份有限公司上海实业发展股份有限公司 2019 年年度报告年年度报告 2019 年年度报告 2/157 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个
2、别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、上会上会会计师会计师事务所（特殊普通合伙）事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人曾明曾明、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人唐钧唐钧及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）袁纪行袁纪行声明：声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本
3、预案 2020年3月27日，公司第七届董事会第三十一次会议审议通过公司2019年度利润分配预案，公司拟以截至2019年12月31日的总股本1,844,562,892股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.00元（含税），现金红利合计184,456,289.20元。剩余未分配利润2,210,689,934.70元结转下一年度。六、六、前瞻性前瞻性陈述陈述的风险声明的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
4、否 八、八、是否存在是否存在违反违反规定决策程序对外提供担保的情况？规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大重大风险风险提示提示 本公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”中关于公司未来发展的讨论与分析中“可能面对的风险”部分的内容。十、十、其他其他 适用 不适用 2019 年年度报告 3/157 目录目录 第一节 释义.4 第二节 公司简介和主要财务指标.5 第三节 公司业务概要.9 第四节 经营情况讨论与分析.10 第五节 重要事项.24 第六节 普通股股份变动及股东情况.35 第七节 优先股相关情况.41 第八节 董事、监事、高级管理人员和员
5、工情况.42 第九节 公司治理.48 第十节 公司债券相关情况.50 第十一节 财务报告.54 第十二节 备查文件目录.157 2019 年年度报告 4/157 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司、本公司 指 上海实业发展股份有限公司 上实控股 指 上海实业控股有限公司 上海实业 指 上海实业（集团）有限公司 上海上实 指 上海上实（集团）有限公司 上实地产 指 上实地产发展有限公司 上投控股 指 上海上投控股有限公司 上实龙创 指 上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司 2019 年年度报告 5/157 第二节第二
6、节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 上海实业发展股份有限公司 公司的中文简称 上实发展 公司的外文名称 SHANGHAI INDUSTRIAL DEVELOPMENT CO.,LTD 公司的外文名称缩写 SID 公司的法定代表人 曾明 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 曾明 沈浩麟 联系地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层 上海市淮海中路98号金钟广场20层 电话 021-53858686 021-53858686 传真 021-53858879 021-53858879 电子信箱 三、三、基本
7、情况简介基本情况简介 公司注册地址 中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1085号华申大厦六楼 公司注册地址的邮政编码 200120 公司办公地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层 公司办公地址的邮政编码 200021 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈 六、六、其他相关
8、资料其他相关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 上会会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市威海路 755 号文新报业大厦 20 层 签字会计师姓名 胡治华、章珍 2019 年年度报告 6/157 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%)2017年 调整后 调整前 营业收入 8,865,555,864.53 8,663,752,406.81 2.33 7,341,268,158.02 7,233,916,852.00 归属于上市公司股东的净利
9、润 782,083,328.43 657,616,922.06 18.93 876,741,675.25 872,337,099.52 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 737,997,600.80 549,071,372.91 34.41 702,898,004.98 702,898,004.98 经营活动产生的现金流量净额 210,644,181.30 2,047,503,235.01-89.71 690,531,389.04 617,499,640.04 2019年末 2018年末 本期末比上年同期末增减（%）2017年末 调整后 调整前 归属于上市公司股东的净资产 10,5
10、67,586,350.60 9,988,255,603.04 5.80 9,994,546,905.55 9,974,537,368.85 总资产 39,940,827,301.23 37,432,000,829.41 6.70 39,201,975,257.05 39,050,265,413.48 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%)2017年 调整后 调整前 基本每股收益（元股）0.42 0.36 16.67 0.48 0.47 稀释每股收益（元股）0.42 0.36 16.67 0.48 0.47 扣除非经常性损益后的基本每股收
11、益（元股）0.40 0.30 33.33 0.38 0.38 加权平均净资产收益率（%）7.55 6.45 增加1.10个百分点 9.20 9.17 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）7.13 5.38 增加1.75个百分点 7.38 7.39 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (二
12、二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 2019 年年度报告 7/157 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2019 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 1,737,937,928.29 2,611,851,344.75 1,098,712,1
13、59.58 3,417,054,431.91 归属于上市公司股东的净利润 159,643,216.38 252,930,611.26 20,729,199.73 348,780,301.06 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 157,786,673.94 229,464,973.65 3,651,283.52 347,094,669.69 经营活动产生的现金流量净额-975,273,879.70-1,973,710,362.55 1,578,905,408.44 1,580,723,015.11 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非
14、经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2019 年金额 2018 年金额 2017 年金额 非流动资产处置损益 114,975.39-1,755,384.06-19,645.80 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 43,900,442.95 34,751,265.77 29,711,083.70 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 58,255,359.85 175,616,821.21 同一控制下企业
15、合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 565,557.25 6,335,775.51 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益/23,290,954.60 10,036,069.08 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 3,307,883.38/单独进行减值测试的应收款
16、项减值准备转回 1,000,000.00 1,000,000.00 2,000,000.00 受托经营取得的托管费收入 471,698.10 471,698.10 471,698.10 2019 年年度报告 8/157 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 11,958,375.30 7,092,254.48 146,366.44 少数股东权益影响额-8,061,385.60-7,183,081.11-2,413,985.56 所得税影响额-8,606,261.89-7,943,075.73-48,040,512.41 合计 44,085,727.63 108,545,549.15 173,8
17、43,670.27 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 权益工具投资 551,170,000.00 401,170,000.00-150,000,000.00-合计 551,170,000.00 401,170,000.00-150,000,000.00-十二、十二、其他其他 适用 不适用 2019 年年度报告 9/157 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
18、 公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。同时，依托优势资源、加大创新力度，推动房地产主业在金融地产、文化地产、养老产业等领域实现主业升级。2019 年，国内房地产市场在持续严格调控下，增长脚步较前两年明显放缓，呈现平稳趋势。2019 年全国商品房销售面积 17.16 亿平方米，同比下降 0.1%；全年全国商品房销售金额 15.97 万亿元，同比增长 6.5%。从区域分布来看，除我国西部地区商品房销售面积和销售金额呈现双增长外，其他各部分地区商品房销售面积均呈现不同幅度的下降、销售
19、金额增速也有所回落。截至 2019年底，全国商品待售面积进一步降至 4.98 亿平方米，同比减少 2593 万平方米。2019 年，房地产行业格局平稳，强者恒强、适者生存。前三甲房企全年销售金额依然站稳 5000 亿以上级别，突破6000 亿大关。第二梯队销售金额超千亿的公司也依然保持稳中有进，增速虽有所放缓但略高于第一集团。房地产政策方面，我国政府坚持房住不炒，全面落实因城施策，多主体多渠道配合复合型房地产供应体系的完善，保障我国房地产长效机制的稳妥实施。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、报告期内核心竞争力分析
20、报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 公司将坚持以上海为核心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区域和成渝为中心的西南片区的“1+3+X”战略布局，适时增持优质项目资源；依托技术和管理优化，不断提高项目管理的效率与精度，提升盈利能力；整合国内外战略合作伙伴资源，推动产业地产项目落地，加快主业升级。同时，公司将加大物业服务业等新产业的培育、整合力度，坚持融产结合，坚持整合内外部资源，逐步做大规模，逐步提升盈利，逐步成为公司业务的重要组成部分。2019 年年度报告 10/157 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2019 年，面对全球经济
21、增速明显放缓、中美贸易摩擦不断等复杂外部情况，我国经济增长依然保持总体平稳、稳中有进的发展态势。房地产政策方面，政府坚持“房住不炒”总基调，严控房地产金融风险，落实各地方政府主体责任，保障“因城施策”的有效执行。推动新型城镇化建设，加强以京津冀、长三角、粤港澳等中大型现代化都市圈的规划建设。同时，推进租赁住房、保障房等多层次住房供应体系的不断完善，切实做到稳房价、稳地价、稳预期，稳妥推进我国房地产长效机制实施。在此大环境下，房地产持续调控效果明显，全国大多城市商品房销售价格涨幅有所回落。其中，一线城市中低价楼盘销售市场份额得到提升，二、三线主要城市置换刚需仍保持平稳，改善型需求继续稳步释放。结
22、合限售限贷等政策的强力调控，市场投机有所减少，房地产销售趋于理性。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司积极应对宏观经济压力和复杂的行业形势。一方面，运用多元融资手段保障资本结构稳健，灵活制定销售策略保障业绩平稳。另一方面，紧跟市场动态，积极研究发展方向、挖掘提升核心竞争能力，坚持守正创新、以期在主营业绩持续平稳的前提下激发公司活力，在不断变化的行业格局中谋求发展空间。1.市场融资再创佳绩，多元融资优化资本结构 报告期内，公司持续关注资本市场流动性和债券市场动态，在充分权衡公司资金需求、资金 结构和市场流动性等综合情况下，敏锐捕捉债券市场窗口期，于今年上半年顺利完成“
23、14 上实 02”债券回售及“19 上实 01”债券发行工作。一方面，公司于今年 3 月完成了“14 上实 02”公司债券的回售工作，回售金额8.9亿元，余额1.1亿元，后续2年债券存续期间的票面利率维持在3.23%。另一方面，公司积极推进 2019 年公开发行公司债券的各项工作，于 3 月底获得中国证监会关于核准公司公开发行 18 亿元公司债券的批复，并于 4 月底以 4.28%的票面利率成功发行“19 上实 01”公司债券（3+2 年期）8.9 亿元，在有效控制公司资金成本的前提下保障公司资本市场融资通道畅通。今年下半年，公司积极尝试可续期债权融资等不同形式融资业务，加强公司资金结构多元稳
24、固，确保公司主业运行资金稳健充裕。2.项目销售紧抓机遇，项目拓展聚焦深耕 在房地产销售方面，报告期内，面对主要项目所在一、二线城市持续严控不放松的房地产政策，公司稳扎稳打、精准出击，把握区域市场机遇、深度挖掘项目价值，精准蓄客、加速转化。2019 年，公司实现签约面积约 39.5 万平方米，签约金额约 78.9 亿元。其中，上海青浦“上实海上湾”四期、上海静安“泰府名邸”、泉州“上实海上海”、杭州“上实海上海”二期、湖州“上实天澜湾”、“上实雍景湾”等重点项目销售业绩不俗；上海嘉定“海上公元”、上海青浦“北竿山”、成都“上实海上海”等项目的尾盘清盘工作也紧锣密鼓地推进。项目拓展方面，报告期内，
25、公司聚焦服务国家2019 年年度报告 11/157 战略，关注重点项目所在核心区域，积极探索多元化项目拓展路径。今年 2 月底，公司以 28.2 亿元，楼板价约合 2.4 万/平方米的低价摘得上海宝山顾村大型居住社区两幅地块国有建设用地使用权，该两幅地块合计占地面积约 5.87 万平方米，容积率 2.0。同年 8 月和 10 月，公司以合作竞买的方式分别成功摘得上海市闵行区和青浦区的租赁住宅用地各一幅，合作待开发土地面积约合 5万平方米。项目拓展符合公司深耕核心区域，进一步参与以上海为中心的长三角地区开发建设的发展战略。3.重点项目开发迎难而上，信息化助力标准管控 报告期内，公司在建项目 12
26、 个，在建面积约 230 万平方米。其中，上海虹口北外滩项目地下施工工程，基坑开挖深度高达 33.5 米（超深）、距离运行的地铁线路仅 9.15 米（超近）且面临深基坑工程承压水控制难题，是迄今为止上海民用建筑施工难度最大的项目之一。公司工程技术团队及施工单位经过反复详细论证、逐一攻克技术难点，保障项目施工顺利推进、保证地铁线路运行安全及工程周边相邻建筑物的安全稳定及正常使用。青岛“国际啤酒城”（三期）超高层的建筑完善设计方案后，也紧锣密鼓地进入正式施工阶段；上海宝山顾村项目作为公司首个包含部分租赁住宅的项目，公司充分发挥近年在房地产细分领域的技术研究成果，将规划设计工作前置，针对性统筹考量项
27、目的整体策划定位，在提升项目整体开发速度的同时，也有效平衡产品结构分布进而优化项目利润，为公司今后持续在住宅+租赁住宅类似项目上的开发设计提供宝贵经验。项目管控方面，公司顺应行业变化和市场需要，以数据赋能决策、提高管理效率、提升专业管理水平为目标，于报告期内全面对已有的数据系统进行升级改造并持续开发打造各业务信息化新系统，切实打通数据壁垒，完成工程建设的数据标准化、模块化及可复制化，以立体化数据规范建设施工流程。启动专业条线供应商库的建设、助推专业流程重塑，不断优化提高项目开发管理效率。4.物业管理整合提升，不动产经营多点发力 报告期内，公司继续加强物业管理平台的整合力度，进一步统一物业服务标
28、准，编制完成秩序维护及环境管理的专业工作指导手册。同时，公司致力于物业服务业态结构优化及市场化拓展，成效显著，全年新拓展司法机构、民政服务、会展中心、高等院校等城市公共设施及商业物业项目 30 个，在管面积超 2500 万平方米，物业服务板块营业收入达 8.02 亿元。“上实服务”在中国物业管理行业首次发布物业服务企业 500 强榜单中名列第 44 位、同时位居“上海市物业服务综合百强企业”第 5 名，并分别荣获“2018-2019 专业服务年度标杆企业”、“2019 物业服务企业潜力独角兽”等称号。不动产经营方面，公司深入市场调研，结合自身项目特点，多点发力持续挖掘经营潜力。一方面，稳抓老客
29、户、优化客户结构保障传统商办楼宇的租赁持续平稳，全年不动产经营收入约合 4.3 亿元。另一方面，公司也积极尝试开展不同业态的不动产运营。年内，公司首个酒店项目湖州皇冠假日酒店正式开业，公司将通过该酒店项目的运营积累经验，为后续青岛、泉州等其他项目的酒店经营提供支持。公司也于今年开始深入学习探索租赁住宅的经营模式，为公司未来长租公寓项目做好全方位的准备。2019 年年度报告 12/157(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 8,865,555,8
30、64.53 8,663,752,406.81 2.33 营业成本 5,874,072,576.89 6,061,840,172.14-3.10 销售费用 172,039,993.56 162,661,744.84 5.77 管理费用 356,985,133.92 285,733,903.91 24.94 研发费用 51,356,327.91 75,495,073.47-31.97 财务费用 192,844,432.00 251,769,277.16-23.40 经营活动产生的现金流量净额 210,644,181.30 2,047,503,235.01-89.71 投资活动产生的现金流量净额-3
31、56,382,123.57-934,585,757.41 61.87 筹资活动产生的现金流量净额 331,173,805.98-4,169,166,692.94 107.94 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内，公司实现营业收入 8,865,555,864.53 元，比上期增加 2.33%，主要系杭州余杭白洋港城一期、上海嘉定海上公元、上海海源别墅、泉州海上海、长沙丰盛时代大厦、上海北竿山国际艺术中心等房地产项目结转收入以及工程项目收入、物业管理服务收入和房地产租赁收入等。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元
32、币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产行业 7,376,364,219.01 4,638,941,216.60 37.11 18.76 17.76 增加 0.53 个百分点 建筑施工业 1,442,917,504.87 1,188,063,707.66 17.66-39.77-42.97 增加 4.62 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产销售 6,144,006,005.1
33、9 3,785,257,346.97 38.39 20.75 18.96 增加 0.93 个百分点 工程项目收入 1,442,917,504.87 1,188,063,707.66 17.66-39.77-42.97 增加 4.62 个百分点 物业管理服务 802,397,605.31 709,839,045.75 11.54 6.63 11.04 减少 3.51 个百分点 房地产租赁 405,574,917.88 136,371,655.12 66.38 9.47 15.76 减少 1.82 个百分点 酒店经营收入 24,385,690.63 7,473,168.76 69.35-主营业务分
34、地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）华东地区 8,545,024,061.59 5,592,441,715.35 34.55 15.87 3.38 增加 7.90 个百分点 华北地区 51,967,560.76 11,897,589.96 77.11-94.31-96.37 增加 13.04 个百分点 西南地区 222,290,101.53 222,665,618.95-0.17-30.42-21.81 减少 11.03 个百分点 (2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 2019 年年度
35、报告 13/157(3).(3).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产行业 房地产 4,638,941,216.60 78.97 3,939,170,303.53 64.98 17.76 建筑施工业 建筑施工 1,188,063,707.66 20.23 2,083,147,654.60 34.36-42.97 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(
36、%)情况 说明 房地产销售 房地产 3,785,257,346.97 64.44 3,182,080,065.36 52.49 18.96 工程项目收入 建筑施工 1,188,063,707.66 20.23 2,083,147,654.60 34.36-42.97 物业管理服务 房地产 709,839,045.75 12.08 639,282,376.75 10.55 11.04 房地产租赁 房地产 136,371,655.12 2.32 117,807,861.42 1.94 15.76 酒店经营收入 房地产 7,473,168.76 0.13-(4).(4).主要销售客户及主要供应商情况
37、主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 82,691.52 万元，占年度销售总额 9.33%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。前五名供应商采购额 368,261.38 万元，占年度采购总额 47.70%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。3.3.费用费用 适用 不适用 费用项目 本期发生额（元）上期发生额（元）增减幅度 主要原因 销售费用 172,039,993.56 162,661,744.84 5.77%主要系人员薪酬费增加所致 管理费用 356,985,133.92 285,733,903.91
38、 24.94%主要系个别项目竣工后发生的管理费用停止资本化归至费用化核算以及新增酒店折旧摊销所致 研发费用 51,356,327.91 75,495,073.47-31.97%主要系委外研发费用减少所致 财务费用 192,844,432.00 251,769,277.16-23.40%主要系当期资本化利息增加导致费用化利息减少以及加权平均货币资金减少导致利息收入减少所致 所得税费用 429,868,573.16 348,809,184.48 23.24%主要系当期所得税费用计提额较大所致 4.4.研发投入研发投入 (1).).研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 单位：元 本期费用化研发
39、投入 51,356,327.91 本期资本化研发投入 2019 年年度报告 14/157 研发投入合计 51,356,327.91 研发投入总额占营业收入比例（%）0.58 公司研发人员的数量 58 研发人员数量占公司总人数的比例（%）0.76 研发投入资本化的比重（%）-(2).).情况说明情况说明 适用 不适用 报告期内，公司控股子公司上实龙创通过“国家级企业技术中心”认定，申请研发专利 51 件，已获专利授权 4 件，申请获得计算机软件著作权证书 18 件。与江南大学、复旦大学等知名学府建立合作关系，围绕“污水处理”及“智慧城市”开展一系列的研究。在国内行业知名 CSCD 核心期刊发表论
40、文 2 篇，并参加边缘计算 IT 基础设施白皮书1.0、节能服务业服务规范第 3、4、5 部分等三项地方标准编制及建筑自动化和控制系统第 6 部分数据通信协议一致性测试等行业标准及白皮书的制订。5.5.现金流现金流 适用 不适用 科目 本期发生额（元）上期发生额（元）变动比例 主要原因 经营活动产生的现金流量净额 210,644,181.30 2,047,503,235.01-89.71%增加土地储备所致 投资活动产生的现金流量净额-356,382,123.57-934,585,757.41 61.87%上期支付股权收购款较大所致 筹资活动产生的现金流量净额 331,173,805.98-4,
41、169,166,692.94 107.94%本期增加银行借款以及上期支付的股东垫款较多所致(二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 预付款项 1,156,295,229.30 2.90 759,865,560.59 2.03 52.17 预付建筑施工类工程款增加所致 长 期 股 权投资 298,797,5
42、15.42 0.75 113,644,881.62 0.30 162.92 新增投资联营企业所致 固定资产 878,165,479.36 2.20 130,683,650.87 0.35 571.98 酒店资产转入所致 一 年 内 到期 的 非 流动负债 4,654,826,368.55 11.65 2,784,000,000.00 7.44 67.20 一年内到期的长期借款增加以及新增一年内到期的应付债券所致 应付债券 996,323,049.78 2.49 1,796,231,699.47 4.80-44.53 归至一年内到期的非流2019 年年度报告 15/157 动负债所致 其 他 综
43、 合收益 161,834,611.24 0.41 311,834,611.24 0.83-48.10 权益工具投资计提减值所致 2.2.截至报告期末主要资产受限情况截至报告期末主要资产受限情况 适用 不适用 项目 期末账面价值(万元)受限原因 投资性房地产 59,125 长期借款 71,750 万元及一年内到期非流动负债 5,500 万元 长期股权投资 107,269 一年内到期非流动负债 85,800 万元 存货 114,546 长期借款 9,998 万元 合计 280,940 3.3.其他说明其他说明 适用 不适用 (四四)行业经营性信息分析行业经营性信息分析 适用 不适用 公司的房地产业
44、务经营情况将按照分行业披露标准在本段落详细披露。房地产行业经营性信息分析房地产行业经营性信息分析 1.1.报告期内房地产储备情况报告期内房地产储备情况 适用 不适用 序号 持有待开发土地的区域 持有待开发土地的面积(平方米)一级土地整理面积(平方米)规划计容建筑面积(平方米)是/否涉及合作开发项目 合作开发项目涉及的面积(平方米)合作开发项目的权益占比(%)1 上海市闵行区华漕镇MHPO-1403单元30-01地块 19,821.50 0 52,923.40 是 19,821.50 30 2 上海市青浦区西虹桥光涞路北侧 04-33 地块 32,521.10 0 45,639.15 是 30,
45、426.10 49 3 上海市青浦朱家角 D2 地块 349,168 0 177,954 是 349,168 51 注：公司于 2019 年第一季度竞得的上海市宝山区顾村大型居住社区 BSPO-0104 单元 0421-01 地块、0423-01 地块，合计项目占地面积约 5.87 万平方米，规划计容建筑面积约 11.75 万平方米。该项目已于 2019 年底开工。2019 年年度报告 16/157 2.2.报告期内房地产开发投资情况报告期内房地产开发投资情况 适用 不适用 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 在建项目/新开工项目/竣工项目 公司权益(%)项目用地面积(平方米
46、)项目规划计容建筑面积(平方米)总建筑面积(平方米)在建建筑面积(平方米)已竣工面积(平方米)计划总投资额 报告期实际投资额 报告期内销售面积(平方米)1 青岛 国际啤酒城 综合 在建 100 227,675 500,000 806,339 212,426-750,000 16,290 0 2 上海 青浦海源别墅 别墅 竣工 51 315,073 44,110 59,577-100,100 845 0 3 上海 青浦上实海上湾 住宅 在建 51 808,572 404,287 631,199 325,814-367,740 39,121 58,608 4 上海 青浦和墅/海上郡 住宅 竣工 5
47、1 162,708 78,482 121,683-408,800 1,110 0 5 上海 金山海上纳缇 住宅 竣工 100 135,144 162,172 214,143-199,594-3,880 6 上海 嘉定上实海上荟 住宅、商业 竣工 100 32,991 52,785 75,559-74,015 1,280-7 上海 嘉定海上公元 住宅、商业 竣工 100 58,949 117,899 163,351-205,400 14,247 23,074 8 上海 静安泰府名邸 住宅 在建 100 32,512 97,536 114,737 17,165-338,194 2,140 7,04
48、5 9 上海 青浦北竿山国际艺术中心 综合 竣工 100 194,956 95,941 120,363-129,000-580 10 上海 虹口北外滩项目 商业、办公 在建 90 23,037 126,705 230,568 230,568-820,000 59,548 0 11 上海 宝山区顾村大型居住社区BSPO-0104 单元 0421-01 地块 住宅 在建 100 26,600 53,199 73,798 73,798-198,100 139,689 0 12 上海 宝山区顾村大型居住社区BSPO-0104 单元 0423-01 地块 住宅 在建 100 32,130 64,260
49、86,692 86,692-239,300 168,767 0 13 湖州 上实花园酒店（皇冠假日）酒店、商业 竣工 100 116,458 46,583 47,177-87,000-0 14 湖州 湖润商务广场 商业 在建 100 13,661 27,322 27,322-9,700-0 15 湖州 上实天澜湾 住宅、商业 竣工 100 115,647 173,471 193,292 180,212 180,212 144,796 43,319 26,042 16 湖州 上实雍景湾 住宅 在建 100 68,471 150,636 207,906 203,087-142,137 24,752
50、 28,953 17 杭州 上实海上海（一期）住宅、商业 竣工 85 74,864 161,467 230,484-234,400 14,382 27,758 18 杭州 上实海上海（二期）住宅、商业 竣工 85 59,640 137,172 198,203 198,203 198,203 200,000 25,191 56,539 19 苏州 2017-WG-10 号地块 住宅 在建 100 40,817 89,661 126,881 126,881-410,000 28,713 0 20 泉州 上实海上海 住宅、商业 在建 100 170,133 765,599 1,064,099 645