1、深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文深圳市新南山控股（集团）股份有限公司深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2017 年年度报告年年度报告2018 年年 03 月月深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文1第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。
2、公司负责人田俊彦公司负责人田俊彦、主管会计工作负责人马志宏及会计机构负责人主管会计工作负责人马志宏及会计机构负责人(会计主会计主管人员管人员)李昆声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。李昆声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业
3、信息披露指引第 3 号号上市公司从事房上市公司从事房地产业务的披露要求地产业务的披露要求公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策影响较大，各地限购政策可能给公司的销售情况带来变化，最终影响公司的销影响较大，各地限购政策可能给公司的销售情况带来变化，最终影响公司的销售预期和毛利率。由于房地产开发涉及到多个环节，在项目的开发过程中，可售预期和毛利率。由于房地产开发涉及到多个环节，在项目的开发过程中，可能面临城市建设、城市规划调整及建筑材料价格波动等诸多不确定性，如不能能面临城市建设、城市规划调整及建筑材料价格波
4、动等诸多不确定性，如不能有效应对和解决，将对公司项目开发周期、经营业绩和财务状况产生一定的影有效应对和解决，将对公司项目开发周期、经营业绩和财务状况产生一定的影响。响。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文2目录目录第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.1第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.8第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.10第五节第五节 重要事项重要事项.2
5、3第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.34第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.39第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.40第九节第九节 公司治理公司治理.48第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.53第十一节第十一节 财务报告财务报告.57第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.165深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文3释义释义释义项指释义内容上市公司、南山控股、公司、本公司指深圳市新南山控股（集团）股份有限公司南山地产指深圳市南山房地产开发有限公司深基地 B指深圳赤湾石油基地股份
6、有限公司南山集团指中国南山开发（集团）股份有限公司深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文4第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标一、公司信息一、公司信息股票简称南山控股股票代码002314股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称深圳市新南山控股（集团）股份有限公司公司的中文简称南山控股公司的外文名称（如有）Shenzhen New Nanshan Holding(Group)Co.,Ltd公司的外文名称缩写（如有）Nanshan Holdings公司的法定代表人田俊彦注册地址深圳市南山区高新区南区科技南十二路 007 号九洲电器大厦五楼室注册地
7、址的邮政编码518057办公地址深圳市南山区海德三道卓越后海中心 1801 号办公地址的邮政编码518054公司网址电子信箱二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名沈启盟刘逊联系地址深圳市南山区海德三道卓越后海中心1801 号深圳市南山区海德三道卓越后海中心1801 号电话0755-333723140755-33372314传真0755-332023140755-33202314电子信箱三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点公司选定的信息披露媒体的名称证券时报、中国证券报登载年度报告的中国证监会指定网站的网址巨潮资讯网 http:/公司年度报告备置地点深圳市南山
8、区海德三道卓越后海中心 1801 号公司证券事务部深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文5四、注册变更情况四、注册变更情况组织机构代码91440300728551331M公司上市以来主营业务的变化情况（如有）2015 年 6 月，公司发行股份购买资产重大资产重组事项完成后，房地产开发业务新增成为公司主营业务之一，进一步增强了公司的核心竞争力及盈利能力。历次控股股东的变更情况（如有）2015 年 6 月，公司发行股份购买资产重大资产重组事项完成后，公司控股股东由赤晓企业有限公司变更为中国南山开发（集团）股份有限公司（注：赤晓企业有限公司为中国南山开发（集团）股份有限公司全
9、资子公司）。五、其他有关资料五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所会计师事务所名称安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址深圳市罗湖区深南东路 5001 号华润大厦 21 层签字会计师姓名李赟，张永坤公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否2017 年2016 年本年比上年增减2015 年营业收入（元）6,601,520,545.774,985,812,076.6832.41%4,882,239,641.
10、33归属于上市公司股东的净利润（元）641,856,969.77526,997,146.4221.80%219,970,385.52归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）626,069,803.41538,364,893.5116.29%227,656,592.90经营活动产生的现金流量净额（元）-491,860,519.24977,484,439.09-150.32%1,945,911,927.17基本每股收益（元/股）0.340.2821.43%0.12稀释每股收益（元/股）0.340.2821.43%0.12加权平均净资产收益率11.10%8.75%2.35%4.46%201
11、7 年末2016 年末本年末比上年末增减2015 年末总资产（元）16,533,124,650.8614,716,068,515.8812.35%11,807,882,440.02归属于上市公司股东的净资产（元）5,889,933,324.015,636,859,407.364.49%5,944,026,504.45深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文6七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异
12、情况 适用 不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标单位：元第一季度第二季度第三季度第四季度营业收入321,206,314.171,916,908,668.09470,599,046.193,892,806,517.32归属于上市公司股东
13、的净利润-74,836,176.09211,888,760.97-7,532,105.50512,336,490.39归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-83,568,226.61206,287,744.86-8,636,354.26511,986,639.42经营活动产生的现金流量净额-479,926,457.30489,133,461.68593,742,046.12-1,094,809,569.74上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用单位：元项目2017 年金
14、额2016 年金额2015 年金额说明非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-4,042,020.65-15,900,422.88-8,064,767.01越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免2,769,593.082,576,673.24计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）14,067,035.082,620,678.921,374,894.31同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益-61,387.08-11,268,170.19-6,129,591.28单独进行减值测试的应收款项减值准备转回3,896
15、,630.951,528,822.76457,911.53深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文7除上述各项之外的其他营业外收入和支出-4,111,045.13-6,928,291.64339,499.91减：所得税影响额142,116.35-101,809.22-1,650,702.52少数股东权益影响额（税后）-3,410,476.46-15,901,153.48-2,685,142.64合计15,787,166.36-11,367,747.09-7,686,207.38-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益
16、项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用项目涉及金额（元）原因其他收益2,607,780.18 正常经营业务产生深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文8第三节第三节 公司业务概要公司业务概要一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务公司是否需要遵守特殊行业的披露要求是房地产业南山控股系一家以房地产开发为核心，集成房屋、船舶舾装相结合的综合性企业集团。1.房地产业务房地产业务公司房地产开发业务主营包含房地产开发与销售、持有物业经营和物业管理。地产公司
17、自2003年成立以来，专注于住宅地产的开发建设，并逐步形成了以住宅开发为主轴，积极探索商业地产、产业地产的业务发展模式。公司主营普通商品住宅开发，主要开发区域位于珠三角、长三角、长江中游、成渝区域，辐射广州、深圳、上海、苏州、南通、长沙、武汉、成都、合肥等地。公司拥有多年住宅开发经营，目前已开发多个高品质人文居住社区，住宅产品类型丰富，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。公司致力于打造“品质生活，幸福家居”，围绕客户体验来设计产品和服务，提高项目溢价能力，并将其打造成公司的核心竞争力。多年来，公司品牌知名度和竞争力不断提升，根据克而瑞信息集团（CRIC）统计数据，南山控股于2016、20
18、17年连续两年进入中国房地产企业销售面积、销售金额、权益金额排行TOP200。其中，公司苏州项目在2017年度苏州房企销售排行榜中，总销面积、总销套数均进入TOP10。2.集成房屋业务集成房屋业务公司集成房屋业务拥有活动房、打包箱、模方空间、易安居、雅居、特种集装箱、配套产品等七大系列产品，广泛应用于建筑工地、政府安置、能源矿山营地、市政临时用房、大型赛事及各类商业活动临时用房等领域。本公司是全国最大的集成房屋运营商之一。3.船舶舾装业务船舶舾装业务公司船舶舾装业务主要包括船用配套复合岩棉板、舱室防火门、船用卫生单元以及船舶整体舱室等的生产和销售。公司全资下属公司华南建材已经成为中国最重要的船
19、舶耐火舱室提供商，其产品已通过世界主要船级社认证，并和全球30多个国家的几百家船舶制造企业建立了长期合作关系。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况主要资产重大变化说明货币资金同比减少 27.6%，主要系地产公司支付拍地保证金所导致存货存货 77.4 亿元，占比 46.9%，较年初变动不大，主要是因为地产业务 2017 年度购地、房地产开发成本增加 25.25 亿元，同时结转房地产成本 25.73 亿元。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文9三、核心竞争力分析三
20、、核心竞争力分析自公司成立并从事房地产开发业务以来，公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势。经过多年的积累，公司房地产开发业务综合竞争能力突出，集成房屋和船舶舱室业务在企业规模、营运网络、产品质量和技术等方面也具有较强的竞争优势。1、房地产开发业务方面（1）公司独特的区域战略公司主要城市布局战略为重点深耕现有城市并逐渐进入长三角、华中和成渝地区的其他具备发展潜力城市，抓住城市群发展的契机，形成区域间、区域内城市间业务发展的相互补充和调剂。公司以苏南区域、华中区域为业务发展重心，在加强对已进入城市深耕的同时，根据战略发展需要，逐步拓展布局西南
21、区域，比如成都、重庆。随着成渝经济区和长江经济带发展的推进，上述战略定位将得到不断巩固和深入，进而为公司带来良好的发展机遇。（2）战略转型规划具备发展蓝图根据国家宏观政策和市场环境、集团规划要求、公司运营情况和战略发展需要，公司确立了从住宅地产向商业地产、产业地产转型的发展战略，并且转型业务的发展在本年取得突破性进展：苏州南山维拉项目的邻里中心商业已主体封顶，招商和运营工作逐步展开；武汉光谷自贸港项目一期工程已完成收尾工作，2018年年中将正式对外运营，以提升光谷东大配套的定位，承接高新技术企业入驻；合肥汤池三食六巷小食街运营逐渐步入正轨。上述转型工作的开展，随着转型战略的积极探索与初步尝试，
22、未来各项目落地后将为公司带来丰富的商业、产业、文旅、大健康行业的运营管理经验，必将扩充公司的业务链条，使公司进入新的发展轨道。（3）优质的资产和良好的财务状况优质的资产和良好的财务状况使公司有足够的能力应对各种经营风险，能够根据外部市场环境的变化作相应的调整。公司的在售项目及土地储备主要集中在一线及强二线城市，近一年来无论是土地还是商品房都有较大幅度的溢价，未来的抗风险能力较强。近年来，公司控制财务成本的能力也逐渐提升，凭借优质的信用基础从银行获取较低利率的贷款，控制高利率融资，保持合理的贷款体量，进一步加强公司的抗风险能力。（4）公司良好的品牌影响力多年来，公司始终秉承“诚信服务、尽善尽美”
23、的服务理念，为客户创造最大价值。“让每一位客户满意”是我们公司全体同仁始终不变的宗旨。在公司全体共同努力下，公司在国内房地产企业中具有较强竞争力。根据克而瑞信息集团（CRIC）统计，公司房地产销售面积、销售金额、权益金额连续在2016年中国房地产企业销售TOP2002017年中国房地产企业销售TOP200排行榜占有席位。另外，公司住宅产品凭借优质品质曾获诸多奖项，尤其苏州业务发展突出，在苏州市场已具备较高的品牌知名度和美誉度。此外，公司拥有的物业管理团队贯彻“品质地产”的理念，物业管理服务水平获得持续提升。2、集成房屋及船舶舱室业务方面公司设立了专门的技术研发中心，从事产品的技术研发工作，在新
24、产品研制与现有产品的技术改良方面，不断超越自我推陈出新，培养出了一批经验丰富的专业人才，为产品提供强有力技术的支持，使公司在集成房屋和船舶舱室行业内拥有较强的研发能力及技术优势。深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文10第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析一、概述一、概述2017年，我国国民经济延续了稳中有进、稳中向好的发展态势，供给侧结构性改革取得重要进展，经济增长的质量和效益都在改善。房地产政策始终坚持以“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，加强房地产市场分类调控、因城施策去库存、坚持住房居住属性仍是今年房地产市场的三项重点工作。同时，“两会”报告明确
25、提出，加快构建租购并举的住房制度，扎实推进新型城镇化，推动建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。报告期内，根据国家统计局数据，房地产行业部分指标向好，在调控政策收紧的背景下，商品房销售面积、销售金额仍双创新高，土地购置面积增速也由负转正，全年维持量价齐升之势，房地产开发投资增速、新开工面积增速年内冲高回落后逐渐放缓。受调控政策影响，各线城市成交量同比全部下滑。一线及热点二线城市新增供应量持续偏紧，市场热度明显降温，楼市成交持续下跌，房价涨幅持续回落，三四线城市2季度的市场大热态势在下半年逐渐退去。公司主要销售项目所在城市中，上海、南通市场供不应求，库存去化明显，深圳、长沙受政策影响，
26、市场成交回落，库存去化在下半年有所放缓，苏州2016年度房价快速上涨，今年市场成交热度渐减，成交回落，住房均价涨幅不大，年末库存同比小幅上涨。报告期内，在严峻的市场政策环境下，规模房企销售业绩继续大幅增长。据克而瑞信息集团（CRIC）统计，截至2017年末，碧桂园、万科地产、中国恒大三家龙头房企销售金额均破5千亿，千亿房企数量达17家。随着调控政策效果逐渐显现，房地产行业集中度持续提升，强者恒强趋势明显。龙头房企规模快速扩张，房企间竞争加剧，门槛持续提升，中小房企发展难度加大。在此背景下，公司顺应市场变化，积极应对，最终在公司全员的努力下，不仅出色完成年初制定的各类经营性业绩指标及财务指标，同
27、时结合自身定位及实际情况，勇于探索、积极创新，在以下方面获得一定成绩：1.根据战略发展需要，推动成立地产业务运营管理中心。为适应多项目协同联动发展需要，公司统一目标、凝聚共识，于年内推动成立了地产业务运营管理中心，强化项目开发运营全周期、精细化综合管控。通过“大运营”管理思路的建立和落地实施，2017年地产业务顺利实现三个50亿目标：销售金额超50亿，营业收入超50亿，回笼资金超50亿，有效地提升了公司的经营效率。2.密切关注市场变化，及时调整开发节奏和销售策略。一方面，在市场低迷预期下，公司加强营销推广，结合互联网营销创新，拓宽营销渠道，有效地促进了市场销售；同时，部分项目营销工作充分前置，
28、调整销售策略，通过调整产品结构、以价换量等方式，加速产品销售去化。另一方面，2016年4季度以来公司项目所在城市楼市步入调整期，公司把握市场变化，及时调整开发节奏，各项目均较好地甚至超额完成全年销售目标。3.严守城市深耕和重点城市布局战略。2016年以来土地市场价格不断攀升，公司严控风险，谨慎拿地，继续坚持现有城市深耕和重点城市布局战略。一方面，公司继续深耕现有城市，积极跟进已有项目城市土地市场，年内多次参与目标城市土地竞拍；另一方面，公司继续抓住“长江经济带”和“成渝经济区”等国家重大发展规划的历史性机遇，持续关注西南和中部重点省会城市土地竞拍，于2017年下半年收获武汉黄陂P（2017）0
29、42号、合肥新站XZQTD157号、长沙梅溪湖P（2017）055号3宗住宅类地块，合共占地11.12万平方米，总可规划计容建筑37.24万平方米，为实现公司规模化提供强有力的支撑。4.积极推进公司战略转型，培育竞争新优势。公司在做强做大传统住宅的同时，积极进行多元化战略布局，寻找新的利润增长点。其中：以合肥南山健康小镇为代表的文旅类项目已实现部分土地资源的获取，并已进行多方合作资源意向谈判及相关运营准备工作；以武汉光谷自贸港为代表的产业地产项目，已启动招商工作，2018年将正式开园运营；以南山维拉邻里中心为代表的商业地产项目，已完成招商准备工作，进入实质推进阶段。以上三类转型项目的尝试，为公
30、司拓展业务领域、提供新型业务支撑、抵御政策风险、增加未来持续的经营性收入奠定了良好的基础。5.关注政策变化，积极尝试多渠道融资。目前房地产行业调控力度不断加大，房地产企业融资难度增加，融资成本上升。为此，公司持续关注有关政策变化，积极尝试与合作金融机构开展多种形势融资业务，扩宽融资渠道，为公司的未来发展提供坚实的资金保障。2017年度主要经营指标完成情况如下：（1）主要项目开发情况深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文11注：1.上述项目可能因引入合作方共同开发等原因导致公司在项目中的权益比例发生变化；可能因为规划调整等原因导致项目的计划投资以及计容积率面积等指标发生变
31、化。2.上表中包含了公司控股的主要尚未结转完毕的项目，未包含零星的尾盘项目。3.长沙南山十里天池(三四期）、长沙P（2017）055号地块计容建筑面积为拟规划计容建筑面积。（2）主要项目销售和结算情况城市区域在售项目名称在售业态权益比例期初可供出售面积期内新增可售面积销售面积结算面积上海青浦区南山雨果住宅80%0.680.020.630.80苏州高新区南山柠檬城住宅100%0.070.000.020.02苏州高新区南山柠府住宅100%1.577.367.238.16苏州吴中区南山维拉住宅100%3.109.228.3213.74长沙岳麓区南山十里天池(一期）住宅100%0.009.419.05
32、0.00单位：万平方米竣工项目序号城市区域在售项目名称在售业态权益比例（%）占地面积计容建筑面积已完工计容建筑面积完工面积比（%）1上海青浦区南山雨果住宅80%12.7415.915.9100%2苏州高新区南山柠檬城住宅100%9.4920.8720.87100%3长沙岳麓区南山雍江汇商住100%6.1621.5621.56100%4长沙望城区南山苏迪亚诺商住100%33.4632.1132.11100%在建项目5苏州高新区南山柠府住宅100%7.5115.017.9153%6苏州吴中区南山维拉住宅100%17.3648.7516.8635%7苏州高新区南山新程住宅100%9.5119.010
33、0%8南通港闸区南山国际社区（一、二期）商住；办公100%9.0827.0313.6651%9合肥汤池镇南山三食六巷商业100%6.323.850.7118%10长沙岳麓区南山十里天池(一期）住宅100%6.0810.1600%11深圳南山区山语海住宅51%3.526.596.0492%拟开发项目12合肥新站区南山柠檬郡住宅100%3.837.6600%13武汉黄陂区十里星空住宅100%2.545.3400%14长沙岳麓区南山十里天池(二三四期）住宅；小学100%11.7626.8100%15长沙岳麓区P（2017）055 号地块商住100%4.7524.2500%深圳市新南山控股（集团）股份
34、有限公司 2017 年年度报告全文12长沙望城区南山苏迪亚诺商住100%0.000.000.002.36长沙岳麓区南山雍江汇商住100%0.210.000.050.22南通港闸区南山国际社区（一、二期）商住、办公100%2.527.498.400.24深圳南山区山语海住宅51%2.150.001.633.10（3）主要项目出租情况城市区域项目名称出租类型权益比例总可出租面积期末已出租面积出租率深圳南山区赤湾物业综合楼、幼儿园100%0.420.3482%合肥汤池镇南山三食六巷商业100%0.680.4262%（4）主要项目投资情况单位：人民币 万元城市区域项目名称权益比例预计总投资金额实际投资
35、金额上海青浦区南山雨果80%280,000321,102苏州高新区南山柠檬城100%176,882172,397苏州高新区南山柠府100%156,870120,364苏州吴中区南山维拉100%433,102240,204苏州浒关南山新程100%436,214289,477长沙望城区南山苏迪亚诺 B 地块100%11,0009,418长沙岳麓区南山雍江汇100%171,094147,262长沙岳麓区南山十里天池一期100%25,87058,838南通港闸区南山国际社区一期100%100,00092,575南通港闸区南山国际社区二期100%110,00048,028深圳南山区山语海50.98%14
36、0,318160,018合肥庐江南山三食六巷100%31,32514,065合肥庐江D 地块租赁用地100%12,0001,873合肥新站区南山柠檬郡100%103,00060,134武汉东湖高新区武汉光谷自贸港69.23%32,50022,676武汉黄陂区十里星空100%65,00034,630合计2,285,1751,763,061注：1.武汉为侨产业园项目案名于2017年9月更新为“武汉光谷自贸港”；2.上表中包含了公司控股的主要尚未结转完毕的项目，未包含零星的尾盘项目。（5）土地储备情况单位：万平方米项目名称待开发土地面积计容建筑面积区域分布报告期新增11.1237.24长沙、武汉、合
37、肥报告期末累计持有67.49116.07苏州、南通、合肥、长沙、武汉注：上表中未包含土地一级开发用地面积，土地一级开发用地情况见下表；深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文13单位：万平方米城市区域项目名称权益比例（%）规划平整土地面积累计已平整土地面积已平整比例（%）成都武侯区红牌楼新马路 1 号地块100%12.0510.1484%（6）公司融资情况单位：万元序号融资途径融资余额融资成本区间期限结构1金融机构借款268,300同期贷款基准利率至同期贷款基准利率上浮15%0-3 年2其他借款16,6680.35%-3融资租赁18,609同期贷款基准利率上浮10%-20
38、%4-6 年4应付债券49,7896.70%7 年5应付票据19,476-注：“其他借款”主要指关联方借款。二、主营业务分析二、主营业务分析1、概述、概述参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。2、收入与成本、收入与成本（1）营业收入构成）营业收入构成单位：元2017 年2016 年同比增减金额占营业收入比重金额占营业收入比重营业收入合计6,601,520,545.77100%4,985,812,076.68100%32.41%分行业房地产业务5,397,351,910.5881.76%3,916,928,210.9078.56%37.80%集成房屋业务740,126,586.37
39、11.21%526,935,290.8610.57%40.46%船舶舱室配套业务338,027,561.655.12%400,329,504.218.03%-15.56%塔机租赁业务104,812,470.161.59%118,129,412.112.37%-11.27%其他业务21,202,017.010.32%23,489,658.600.47%-9.74%分产品（1）房地产业务深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文14商品房销售5,310,706,948.6780.45%3,842,465,626.7977.07%38.21%物业管理86,644,961.911.
40、31%74,462,584.111.49%16.36%（2）集成房屋业务销售业务681,734,988.0510.33%449,203,526.169.01%51.77%其他业务58,391,598.320.88%77,731,764.701.56%-24.88%（3）船舶舱室配套业务销售业务338,027,561.655.12%400,329,504.218.03%-15.56%（4）塔机租赁业务租赁业务104,812,470.161.59%118,129,412.112.37%-11.27%（5）其他业务21,202,017.010.32%23,489,658.600.47%-9.74%分
41、地区华北地区77,658,600.791.18%11,526,558.440.23%573.74%华中地区224,977,944.253.41%765,802,282.9015.36%-70.62%华南地区2,747,507,059.0141.62%675,266,794.7013.54%306.88%华东地区3,229,530,722.0648.92%3,081,816,688.4861.81%4.79%西南地区94,311,389.251.43%102,530,489.942.06%-8.02%西北地区100,468,238.831.52%153,762,949.173.08%-34.66
42、%东北地区0.000.00%1,560,845.480.03%-100.00%境外地区127,066,591.581.92%193,545,467.573.88%-34.35%（2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用单位：元营业收入营业成本毛利率营业收入比上年同期增减营业成本比上年同期增减毛利率比上年同期增减分行业房地产业务5,397,351,910.58 2,638,402,942.1751.12%37.80%19.53%7.48%集成房屋业务740,126,586.37657,140,590.2111
43、.21%40.46%49.63%-5.44%船舶舱室配套业务338,027,561.65281,840,677.8316.62%-15.56%-6.71%-7.92%塔机租赁业务104,812,470.1696,669,433.287.77%-11.27%-10.17%-1.14%其他业务21,202,017.0117,292,856.1318.44%-9.74%-3.58%-5.20%分产品（1）房地产业务深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文15商品房销售5,310,706,948.67 2,563,332,891.4251.73%38.21%19.66%7.48%
44、物业管理86,644,961.9175,070,050.7513.36%16.36%15.25%0.83%（2）集成房屋业务销售业务681,734,988.05586,222,549.6014.01%51.77%56.63%-2.67%其他业务58,391,598.3270,918,040.61-21.45%-24.88%9.24%-37.93%（3）船舶舱室配套业务销售业务338,027,561.65281,840,677.8316.62%-15.56%-6.71%-7.92%（4）塔机租赁业务租赁业务104,812,470.1696,669,433.287.77%-11.27%-10.17
45、%-1.14%（5）其他业务21,202,017.0117,292,856.1318.44%-9.74%-3.58%-5.20%分地区华北地区77,658,600.7962,336,418.6419.73%573.74%1,304.60%-41.77%华中地区224,977,944.25179,436,537.8520.24%-70.62%-72.04%4.04%华南地区2,747,507,059.01 1,320,613,531.7251.93%306.88%191.05%19.12%华东地区3,229,530,722.06 1,869,362,534.7542.12%4.79%12.96%
46、-4.18%西南地区94,311,389.2580,371,523.5014.78%-8.02%13.11%-15.92%西北地区100,468,238.8392,595,886.327.84%-34.66%-29.33%-6.94%境外地区127,066,591.5886,630,066.8431.82%-34.35%-26.19%-7.54%公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入）公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否行业分类项目单位2017 年2016 年同比增减房地产业务
47、-商品房销售销售量万平方35.3239.37-10.00%生产量万平方22.9530.24-24.00%库存量万平方8.578.89-4.00%集成房屋业务-销售业务销售量万平方148.5895.4756.00%生产量万平方99.4450.8596.00%库存量万平方9.1826.4-65.00%船舶舱室配套业务-复合板销售量万平方104.01131.96-21.00%生产量万平方108.9134.09-19.00%深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文16库存量万平方47.0242.1312.00%船舶舱室配套业务-防火门销售量扇35,02543,481-19.00%
48、生产量扇54,04677,454-30.00%库存量扇8,1546,52225.00%船舶舱室配套业务-卫生单元销售量套12,5399,64230.00%生产量套14,65414,0254.00%库存量套9,3797,26429.00%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用房地产业务响应国家去库存政策，库存量大幅减少。（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用（5）营业成本构成）营业成本构成行业分类单位：元行业分类项目2017 年2016 年同比增减金额占营业成本比重金额占营业成本比重房地产业务营业成本2
49、,638,402,942.1771.48%2,207,401,422.7371.80%19.53%集成房屋业务营业成本657,140,590.2117.80%439,184,933.1714.29%49.63%船舶舱室配套业务营业成本281,840,677.837.64%302,101,627.839.83%-6.71%塔机租赁业务营业成本96,669,433.282.62%107,608,224.533.50%-10.17%其他业务营业成本17,292,856.130.47%17,935,644.520.58%-3.58%合计3,691,346,499.62100.00%3,074,231,
50、852.78100.00%20.07%（6）报告期内合并范围是否发生变动）报告期内合并范围是否发生变动 是 否1.同一控制下企业合并同一控制下企业合并本年度本公司全资子公司深圳市南山房地产开发有限公司以自有资金人民币5,000万元取得了南山集团间接全资子公司武汉盘龙南山房地产有限公司100.00%的股权。由于合并前后合并双方均受南山集团控制且该控制并非暂时性，故本合并属同一控制下的企业合并。根据合同约定的交割日，合并日确定为2017年9月1日。2.其他原因的合并范围变动其他原因的合并范围变动本年度，因项目公司开发完毕，注销苏州南山发展有限公司。截止2017年12月31日，该公司已完成全部注销手