1、泛海控股股份有限公司 2016 年年度报告 1 泛海控股股份有限公司泛海控股股份有限公司 2016 年年度报告年年度报告 2017 年年 4 月月泛海控股股份有限公司 2016 年年度报告 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司全体董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议。公司经本次董事会会议审议通过的利润分配预案为：以 2016 年 12 月 31 日总股本 5,196,200,656 股为基数，向全体股东每 10 股派发
2、现金红利 1.50 元（含税），不送红股，不以资本公积金转增股本。本次利润分配预案尚需提交公司股东大会审议。公司董事长卢志强先生、总裁韩晓生先生、财务总监刘国升先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。没有董事、监事、高级管理人员对 2016 年年度报告内容的真实性、准确性和完整性无法保证或存在异议。公司 2016 年年度财务报告经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计报告。本年度报告涉及公司未来计划等前瞻性陈述，该计划不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。公司已在本年度报告中描述
3、可能存在的相关风险，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”之“可能面对的风险及应对措施”部分内容。泛海控股股份有限公司 2016 年年度报告 3 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义.2 第二节 公司简介和主要财务指标.6 第三节 公司业务概要.11 第四节 经营情况讨论与分析.15 第五节 重要事项.49 第六节 股份变动及股东情况.75 第七节 优先股相关情况.84 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.85 第九节 公司治理.95 第十节 公司债券相关情况.102 第十一节 财务报告.109 第十二节 备查文件目录.268 泛海控股股份有限公司 2016 年年度报告 4 释义释义
4、释义项 指 释义内容 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 中国银监会 指 中国银行业监督管理委员会 中国保监会 指 中国保险监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 公司、本公司或泛海控股 指 泛海控股股份有限公司 中国泛海 指 中国泛海控股集团有限公司，为公司控股股东 泛海能源 指 泛海能源控股股份有限公司，截至报告期末，为公司第三大股东 泛海资本 指 泛海资本投资管理集团有限公司，为控股股东的子公司 武汉公司 指 武汉中央商务区建设投资股份有限公司，为公司子公司 武汉中心 指 武汉中心大厦开发投资有限公司，为公司子公司 武汉 BVI 公司 指 泛海国际股权投资有限公司（Oceanwi
5、de International Equity Investment Limited），为公司子公司 上海公司 指 通海建设有限公司，为公司子公司 浙江公司 指 浙江泛海建设投资有限公司，为公司子公司 信华公司 指 北京泛海信华置业有限公司，为公司子公司 东风公司 指 北京泛海东风置业有限公司，为公司子公司 星火公司 指 北京星火房地产开发有限责任公司，为公司子公司 北京光彩 指 北京光彩置业有限公司，为公司子公司 深圳公司 指 深圳市光彩置业有限公司，为公司子公司 青岛公司 指 泛海建设集团青岛有限公司，为公司子公司 山海天公司 指 北京山海天物资贸易有限公司，为公司子公司 大连公司 指 大
6、连泛海建设投资有限公司，为公司子公司 中泛集团 指 中泛集团有限公司，为公司子公司 中泛控股 指 中泛控股有限公司 China Oceanwide Holdings Limited，为公司子公司 华富国际 指 华富国际控股有限公司，截至本报告披露日，为公司子公司 洛杉矶公司 指 泛海广场有限公司 Oceanwide Plaza LLC.，为公司子公司 泛海电力控股 指 泛海电力控股有限公司，为公司子公司 PT.Banyuasin 指 PT.Banyuasin Power Energy，为公司子公司 泛海电力（COP）指 中国泛海电力有限公司 China Oceanwide Power Co.,
7、Limited，为公司子公司 泛海物业 指 泛海物业管理有限公司，为公司子公司 泛海控股股份有限公司 2016 年年度报告 5 释义项 指 释义内容 不动产公司 指 泛海不动产投资管理有限公司，为公司子公司 酒管公司 指 泛海酒店投资管理有限公司，为公司联营公司 商管公司 指 泛海商业地产经营管理有限公司，为公司子公司 民众资本 指 民众资本投资管理有限公司，为公司子公司 上海御中 指 上海御中投资管理有限公司，为公司子公司 民金所 指 北京民金所金融信息服务有限公司，为公司子公司 民生金服控股 指 民生金服控股有限公司，为公司子公司 民生基金 指 民生基金管理有限公司（筹），为公司子公司，正
8、在筹建中 民生证券 指 民生证券股份有限公司，为公司子公司 民生信托 指 中国民生信托有限公司，为公司子公司 股权公司 指 泛海股权投资管理有限公司，为公司子公司 亚太财险 指 亚太财产保险有限公司，为公司子公司 亚太再保险 指 亚太再保险有限公司（筹），为公司子公司，正在筹建中 亚太互联网人寿 指 亚太互联网人寿保险股份有限公司（筹），为公司子公司，正在筹建中 民生银行 指 中国民生银行股份有限公司，为公司联营公司 亚太寰宇 指 亚太寰宇投资有限公司，为公司联营公司 三江电子 指 深圳市泛海三江电子股份有限公司，为公司联营公司 泛海控股股份有限公司 2016 年年度报告 6 第二节第二节 公
9、司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 泛海控股 股票代码 000046 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 泛海控股股份有限公司 公司的中文简称 泛海控股 公司的外文名称 OCEANWIDE HOLDINGS CO.,LTD.公司的外文名称缩写 OCEANWIDE HOLDINGS 公司的法定代表人 卢志强 注册地址 北京市东城区建国门内大街 28 号民生金融中心 C 座 22 层 注册地址的邮政编码 100005 办公地址 北京市东城区建国门内大街 28 号民生金融中心 C 座 22 层 办公地址的邮政编码 100005 公司网址 电
10、子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 陈怀东 陆 洋、李秀红 联系地址 北京市东城区建国门内大街 28 号民生金融中心 C座 22 层 北京市东城区建国门内大街 28 号民生金融中心 C座 22 层 电话（010）85259601（010）85259655 传真（010）85259797（010）85259797 电子信箱 、 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报、证券时报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 http:/ 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 泛海控股股
11、份有限公司 2016 年年度报告 7 四、注册变更情况四、注册变更情况 统一社会信用代码 911100006188158771 公司上市以来主营业务的变化情况 2014 年初，面对外部环境变化和公司经营发展需要，经审慎研究，公司董事会作出企业战略转型发展的决策，提出在继续发挥现有房地产业务优势的基础上，融合具有较大发展潜力的金融、战略投资等业务板块，将公司打造成涵盖“金融+房地产+战略投资”的综合性控股上市公司。目前，公司经营范围为：投资及投资管理；资产管理；经营房地产业务及物业管理；自有物业租赁；企业管理咨询；销售建筑材料、装饰材料、机械设备。历次控股股东的变更情况 公司的前身为南海石油深圳
12、开发服务总公司物业发展公司，由深圳南油（集团）有限公司于 1989 年 5 月投资成立。1991 年 6 月，南海石油深圳开发服务总公司物业发展公司改组为深圳南油物业发展股份有限公司（以下简称“南油物业”），深圳南油（集团）有限公司为其控股股东。1998 年 10 月，深圳南油（集团）有限公司将其持有的南油物业全部股份转让给光彩事业投资集团有限公司（以下简称“光彩事业”，现已更名为“泛海能源控股股份有限公司”），光彩事业成为公司控股股东。2005 年 9 月，泛海建设控股有限公司（以下简称“泛海建设控股”）收购光彩事业持有的公司 28.17%股份，成为公司控股股东。2010 年 2 月，泛海建
13、设控股将持有的公司全部股份过户给中国泛海，中国泛海成为公司控股股东。截至本报告披露日，公司控股股东未再发生变化。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 深圳市福田区香梅路中投国际商务中心 A 座 16 楼 签字会计师姓名 谢 晖、邝荣达 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间 中信建投证券股份有限公司 北京市东城区朝内大街 2 号 凯恒中心 B 座 2 层 庄云志、黄 平 2016 年 2 月 1 日-2017 年 12 月
14、 31 日 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 泛海控股股份有限公司 2016 年年度报告 8 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2016 年 2015 年 本年比上年增减 2014 年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业总收入（元）24,670,534,835.16 12,670,579,052.91 13,751,098,093.96 79.41%7,615,852,505.00 8,084,263,559.21 归属于上市公司股东的净利润（元）3,109,1
15、04,886.10 2,020,171,828.48 2,253,552,979.07 37.96%1,557,196,489.62 1,715,864,208.36 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）1,888,519,667.81 1,778,934,731.02 1,769,137,593.97 6.75%1,063,754,634.29 1,063,754,634.29 经营活动产生的现金流量净额（元）-15,229,140,549.17-178,634,349.62-473,238,366.66-3,118.07%631,660,537.17 420,249,278.
16、64 基本每股收益（元/股）0.6045 0.4433 0.4945 22.24%0.3417 0.3765 稀释每股收益（元/股）0.6045 0.4433 0.4945 22.24%0.3417 0.3765 加权平均净资产收益率 18.17%20.97%19.00%-0.83%14.36%14.03%2016 年末 2015 年末 本年末比上年末增减 2014 年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元）167,835,999,425.01 118,356,200,350.18 122,370,090,763.09 37.15%71,321,080,396.12 74,17
17、2,278,446.66 归属于上市公司股东的净资产（元）18,324,805,088.19 10,288,361,913.28 12,634,544,463.02 45.04%9,406,198,888.01 11,519,000,287.16 注：1、公司通过全资子公司武汉公司受让控股股东中国泛海持有的民生信托 59.65%股权，在报告期内发生同一控制下企业合并，因此对同期可比数据进行追溯调整。2、报告期内公司经营活动产生的现金流量净额大幅降低的主要原因是：一方面受证券市场低迷等因素影响，公司控股子公司民生证券经纪业务客户保证金大幅减少及自营投资规模增加；另一方面公司加快推进房地产项目建设
18、及完善海外业务布局，房地产项目购地及拆迁支出增加，带来经营活动现金流出净额大幅增加。泛海控股股份有限公司 2016 年年度报告 9 截至披露前一交易日的公司总股本：截至披露前一交易日的公司总股本（股）5,196,200,656 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）0.5983 是否存在公司债 是 否 公司是否存在最近两年连续亏损的情形 是 否 不适用 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用
19、公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 适用 不适用 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业总收入 5,077,787,959.12 6,626
20、,712,136.24 6,981,863,505.50 5,984,171,234.30 归属于上市公司股东的净利润 183,370,606.19 727,161,922.08 930,703,037.25 1,267,869,320.58 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 111,826,962.70 625,119,971.03 936,395,022.22 215,177,711.86 经营活动产生的现金流量净额-5,829,951,182.52 151,875,123.85-6,628,646,478.03 -2,922,418,012.47 上述财务指标或其加总数是否与
21、公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 泛海控股股份有限公司 2016 年年度报告 10 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2016 年金额 2015 年金额 2014 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）60,048,032.07-608,042.98 16,937,986.11 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）37,640,044.60 33,008,990.09 4,028,763.59 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投
22、资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 609,553,331.22 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 84,042,832.95 389,314,436.50 340,483,240.88 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 771,353,011.06 313,463,584.17 483,559,816.45 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,782,900.50 2,015,591.61 5,396,051.26 减：所得税影响额 239,517,032.87 86,271,806.77 127,1
23、55,568.99 少数股东权益影响额（税后）104,317,901.24 166,507,367.52 71,140,715.23 合计 1,220,585,218.29 484,415,385.10 652,109,574.07-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目：适用 不适用 项目 涉及金额（元）原因 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置
24、交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 -42,734,881.26 公司将战略投资业务作为主要经营业务之一，故非金融类公司投资于债券、股票及其他少数股权投资损益均界定为经常性损益 泛海控股股份有限公司 2016 年年度报告 11 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 否 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求。2014 年初，面对外部环境变化和公司经营发展需要，经审慎研究，公司董事会作出企业战略转型发展的决策，提出在继续发
25、挥现有房地产业务优势的基础上，融合具有较大发展潜力的金融、战略投资等业务板块，将公司打造成涵盖金融、房地产、战略投资等业务的综合性控股上市公司。确定转型战略以来，公司全力调结构、促转型，资产规模持续扩大，业务结构、经营质量有所优化，为今后的良性发展打下了坚实基础。目前，公司的业务主要覆盖以下几个领域：1、房地产业务 房地产业务为公司的传统主业。从起步发展至今二十余年，公司已形成集投资规划、开发建设、商业管理及物业服务于一体的房地产开发和运营模式，以武汉公司、中泛控股分别作为境内、境外主要的房地产业务整合及管控平台。公司房地产业务已在北京、上海、武汉、深圳及美国洛杉矶、旧金山、夏威夷等境内外十余
26、个重点城市核心地段实现布局，产品类型涵盖住宅、公寓、酒店、写字楼、大型综合体等多种业态，代表项目包括北京泛海国际居住区、武汉中央商务区、杭州民生金融中心等精品标杆项目。整体而言，公司境内外土地储备较为充足且成本优势明显，产品类型丰富，品牌效应突出，近年来开发建设和销售去化速度明显加快，项目价值持续加速释放；同时，公司境外地产布局已初具规模，具有广阔的发展前景。长远来看，综合考虑社会经济发展、城市化进程推进等各方面因素，房地产行业仍是国民经济的重要支柱之一，具有较大的发展空间，但行业整体发展速度减缓、企业竞争加剧、市场分化加重趋势也日益明显，一线及部分二线热点城市经济发展良好、人口持续流入，住房
27、需求旺盛，库存压力较小，而三四线城市库存压力较大，部分城市后续发展动能不足。报告期内，公司深入分析行业发展趋势和自身资源禀赋，积极顺应政策和市场变化，加速释放项目价值，北京、武汉等优势区域的重点项目销售情况较好，全年公司房地产业务实现营业收入 185.45 亿元，占公司营业收入的 75.17%；年内公司继续践行“国际化”战略，在加快洛杉矶、旧金山等项目进度的基础上，成功实现纽约、夏威夷等项目落地，海外房地产业务版图不断扩展。2、金融业务 建设完整的金融服务体系，是公司发展金融业务的核心目标之一。经过近几年的系统布局和整合优化，公司现已拥有民生证券、民生信托、亚太财险、民生金服控股等核心金融平台
28、，并全资申请设立民生基金，作为主要发起人申请设立亚太再保险、亚太互联网人寿，金融业务平台日趋壮大，金融服务链条不断延展。整体来看，公司产业基础扎实，金融布局日趋完善，具有较大的产融结合空间，并且市场机制灵活高效，公司风险控制体系的日益完善，更是为金融业务的稳健快速发展奠定了基础。但是，与金融行业现有领先者相比，公司在品牌、人才、渠道等方面仍有较大差距，需要不断强化创新、深化转型，在量的积累基础上实现质的飞跃。报告期内，公司金融业务合计实现营业收入 60.49 亿元，占公司营业收入的 24.52%。公司旗下主要金融类企业的经营、筹建工作进展较为顺利，其中：民生信托业务转型卓有成效，经营业绩步入快
29、速增长通道；民生证券、亚太财险等加大补短板力度，在发展策略、业务结构、机构布局、人才队伍优化等方面取得明显进步；互联网金融平台基本搭建完成，并取得多项经营资质，产品开发和推广在有条不紊推进中；筹建中的金融平台正在积极推进相关牌照落地，并为尽快展业做好准备工作。3、战略投资业务 战略投资业务是公司转型发展的重要组成部分，是金融业务、房地产业务的有益补充。战略投资业务服务于公司整体战略，重点关注公司核心产业之外具有广阔发展前景的项目，以与公司现有业务形成互补和平衡，从而获取最大化投资收益。泛海控股股份有限公司 2016 年年度报告 12 公司在境内主要通过股权公司进行战略投资运作，在境外主要通过中
30、泛集团、中泛控股等进行战略投资运作。报告期内，公司战略投资板块围绕公司转型战略并聚焦重点行业，着力提升行业研究能力，考察和储备了大量优质项目，开展了万达影业、北汽新能源、WeWork 全球等重点项目投资。此外，公司战略投资板块的重点投资项目还包括中信股份（0267.HK）、汇源果汁（1886.HK）等。目前，公司在投资领域已初步树立品牌形象，获得了一定的市场影响力。此外，目前公司在印尼拥有棉兰、巴亚瓦信两个电力项目，报告期内项目进展较为顺利。未来，公司将综合考虑目标国家的政治经济形势、项目投资价值等因素，继续寻求优质投资机会。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变
31、化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 金融资产 金融资产年末账面价值较年初大幅增加，主要系金融板块子公司自营投资规模增加 长期股权投资 长期股权投资年末账面价值较年初大幅增加，主要系对联营企业股权投资规模增加 投资性房地产 投资性房地产年末账面价值较年初大幅增加，主要系持有的投资性物业规模增加及公允价值增加 存货 存货年末账面价值较年初大幅增加，主要系境内外房地产开发项目工程建设投入增加 固定资产 固定资产无重大变化 无形资产 无形资产无重大变化 在建工程 在建工程年末账面价值较年初大幅增加，主要系印尼棉兰燃煤项目工程投入增加 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适
32、用 资产的具体内容 形成原因 资产规模 所在地 运营模式 保障资产安全性的控制措施 收益状况 境外资产占公司净资产的比重 是否存在重大减值风险 货币资金 境外子公司自有资金 折合人民币17.23 亿元 香港、美国及印尼 为公司日常经营业务所需 健全并有效执行资金管理控制制度 不适用 6.92%否 美国房地产开发项目 境外投资 截至报告期末已投入19.81亿美元 美国 公司设立独立子公司负责项目运营 健全风险控制制度并有效执行 项目处于建设期，尚未产生盈利 55.21%否 民生银行（H股）股权投资 境外投资 截至报告期末投资账面价值折合人民币36.81 亿元 香港 公司设立独立子公司负责项目运营
33、 健全风险控制制度并有效执行 长期股权投资利得 6.09 亿元 14.79%否 泛海控股股份有限公司 2016 年年度报告 13 资产的具体内容 形成原因 资产规模 所在地 运营模式 保障资产安全性的控制措施 收益状况 境外资产占公司净资产的比重 是否存在重大减值风险 证券（股票及债券）投资 境外投资 截至报告期账面价值折合人民币17.84亿元 香港 公司设立独立子公司负责项目运营 健全风险控制制度并有效执行 本期证券投资持有期间损益约亏损 0.30 亿元 7.17%否 印尼棉兰燃煤发电项目 境外投资 截至报告期末已投入 2.42 亿美元 印尼 公司设立独立子公司负责项目运营 健全风险控制制度
34、并有效执行 项目处于建设期，尚未产生盈利 6.62%否 WeWork 股权投资 境外投资 出资 1 亿美元 美国 参股股权投资 健全风险控制制度并有效执行 持有期间，尚未产生损益 2.79%否 其他情况说明 无 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 否 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求。经过多年发展，公司已在房地产、金融、战略投资等多个业务领域以及境内外两个市场积累了丰富的资源和经验，发展战略与时俱进，业务模式日渐清晰，管理团队专业进取，并依托控股股东的有力支持，形成了强大的核心竞争力。1、独有的房地产业
35、务优势 公司在房地产业务领域耕耘二十余年，逐步形成了独有的房地产业务发展优势，主要体现在：（1）在国内外重点城市核心区域拥有大量优质土地储备，位置好、成本低、价值高，前期制约项目开发建设的拆迁问题也正在逐步得到解决，项目具备价值快速释放的基础；（2）集投资规划、开发建设、商业管理及物业服务等于一体，具备大体量、多业态综合开发能力；（3）产品线丰富，涵盖住宅、商业、写字楼、酒店、大型城市综合体等业态，能够满足不同市场需求，具有较强的抗风险和抗周期能力。未来，公司将充分发挥既有优势，加速房地产项目价值释放，为公司转型发展奠定坚实基础。2、日益完善的金融业务布局 建设完整的金融服务体系是公司发展金融
36、业务的核心目标之一，金融板块多元化布局、有效协同发展是公司发展金融业务的核心理念。经过近几年的系统布局和精心经营，公司已形成以民生证券、民生信托、亚太财险为核心，涵盖证券、信托、保险、期货等主要金融业态的金融板块布局，并正在积极谋求再保险、基金等业务资质，公司的金融牌照不断丰富，金融平台实力持续增强。未来，公司将遵循行业发展规律，有效整合境内外金融资源，以最大化发挥协同效应，实现公司金融业务的和谐、均衡、快速发展。3、产融结合驱动战略转型 产融结合的国际化企业集团是公司转型发展的目标愿景。通过对金融、房地产、战略投资等业务的持续拓展，公司已初步形成深具泛海特色的产业布局和业态，产融结合、资源整
37、合优化基础得以夯实。未来，公司将深入推动金融服务与产业运营的深度互动协同，一方面通过金融产品和工具不断提升产业价值，创新业务模式，提高资本效率、提升盈利能力，另一方面通过产业资本价值的释放，进一步壮大金融资本实力，形成产业和金融的良性循环，以产融结合驱动企业价值快速增长。4、控股股东的大力支持 经过多年发展，公司控股股东中国泛海已形成以金融产业为龙头，房地产、电力、资本投资协调发展的多元化产业结构和业务格局。为支持公司做大做强，中国泛海持续通过资产注入、增持股份等各种手段切实支持上市公司发展，为公司实现泛海控股股份有限公司 2016 年年度报告 14 多业并举提供了广阔的发展空间。未来，中国泛
38、海将继续运用内外部资源为公司创造商业机会，全力支持公司实施战略转型。泛海控股股份有限公司 2016 年年度报告 15 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 2016 年，全球经济增长低迷态势仍在延续，国际金融市场波动加剧，地区和全球性挑战突发多发。我国国内经济运行也存在不少困难和挑战，诸多矛盾叠加，风险隐患交汇。面对错综复杂的国内外经济环境，党中央、国务院坚持稳中求进工作总基调，以推进供给侧结构性改革为主线，稳增长、调结构、防风险，保持了经济平稳健康发展和社会和谐稳定。作为公司传统主业的房地产行业在 2016 年经历了“前高后低”的发展态势，前三季度国内房地产市
39、场持续升温，价格与成交量逐步攀升，一线及部分二线热点城市改善性需求得到明显释放，房地产去库存取得积极成效。进入第四季度，调控升级的政策信号逐渐明朗，多个热点城市相继出台严厉的调控措施，房地产市场整体趋向平稳。作为公司转型主要方向的金融行业则在 2016 年呈现出发展基础不断夯实夯牢、同时风险有所释放的局面。伴随着我国居民个人财富的增加、企业整体经营形势的好转、金融业改革的不断深入，我国金融业迎来蓬勃发展期。但受实体经济去产能、房地产抑泡沫、金融降杠杆等多重因素叠加影响，国内金融市场风险亦有所暴露，相应金融监管力度不断加大，金融企业的经营管理和风险控制面临重大挑战。有鉴于此，2016年，公司董事
40、会积极适应国内外经济新形势，特别是迎合房地产业和金融业呈现出的新局面、新变化，主动进行转型深化与系统调整。在房地产行业方面，公司董事会提出，创新房地产开发经营业态和盈利模式，打造地产销售、不动产经营、投资管理等有机统一的多元化盈利模式；在金融行业方面，公司董事会提出，金融业务平台要善于借鉴同业领先者经验，不断提高自身运营管理水平和风险控制水平，主动转变发展方式，为实现弯道超车创造条件。2016 年，在公司董事会引领下，公司主要在以下几个方面取得了较大进展：（一）推动金融产业转型提质，为公司成功转型夯实基础（一）推动金融产业转型提质，为公司成功转型夯实基础 建设完整的金融服务体系，是公司发展金融
41、业务的核心目标之一。报告期内，公司积极加快金融业务布局及各金融平台转型提质，谋求企业经营效益的全面提升。信托业务方面，报告期内，公司通过关联并购实现对民生信托的控股并表，并主动增加其注册资本至 70亿元。在资本实力跃居行业前列的基础上，民生信托坚定推进战略转型，围绕“投资、融资、投行、资管、财富”五大战略定位，调整优化配套机制体制，积极培育创新业务，经营业绩大幅提升，全年实现营业收入 19.21 亿元，同比增长 77.54%，实现净利润 9.51 亿元，同比增长 143.22%，信托管理资产规模达 1,434.05 亿元，同比增长 26.50%；且新增业务量中，投资银行、资产管理等创新业务占比
42、近半，业务转型卓有成效。保险业务方面，2016 年是亚太财险成为公司控股子公司后的第一个完整经营年度。为尽快实现盈利目标，亚太财险将“强本固基”作为工作重点，在资本扩充、业务优化、机构布局、人才建设等方面精准加力补短板。报告期内，亚太财险成功取得多项业务资质，并完成香港分公司改为子公司的筹备工作，加之股东对其部分增资到位等，为亚太财险厚积薄发积蓄了力量。此外，公司密切跟进亚太互联网人寿、亚太再保险的批筹，为实现保险业务综合布局打好基础。证券业务方面，受市场低迷、监管收紧等客观因素以及业务创新不足、收入利润来源单一等主观因素影响，公司控股子公司民生证券 2016 年经营业绩大幅低于预期。为此，民
43、生证券认真总结经验教训，重新梳理了发展策略，在业务创新、网点建设、人才补充、合规管理等方面不断加强，实施全面优化提升，以尽早实现提质增效。互联网金融业务方面，报告期内公司通过新设、收购等方式加快互联网金融平台搭建，初步形成以全资子公司民生金服控股为核心，以民金所为骨干的架构，并持续夯实平台运营管理体系，加快相关牌照、资质落地，推动财富管理平台、技术平台的研发、测试，产品服务体系基本形成。基金业务方面，公司全资子公司民生基金积极跟进牌照申请，同步推进筹备工作，已初步完成目标定位梳理、制度建设、团队组建、产品储备等。综上，公司金融板块多元化布局初步成型，核心平台发展萌生新的活力与潜力，但仍需不断强
44、化创新、深化转型，在泛海控股股份有限公司 2016 年年度报告 16 完成量的积累后尽快实现质的飞跃。（二）加速房地产项目价值释放，为公司转型提供坚实支撑（二）加速房地产项目价值释放，为公司转型提供坚实支撑 房地产是公司的传统优势业务和主要利润来源，也是公司在转型发展期保持业绩稳定和持续增长的有力支撑。报告期内，公司充分借力市场形势，发挥项目品质、区位等优势，以加快开发、提速拆迁、促进销售、优化不动产运营等为抓手，加速实现资源优势向价值优势的转换，推动板块业绩大幅提升。项目销售方面，公司凭借对市场的良好判断，抓住年内有利的市场窗口，加快北京、武汉等城市存量货值去化，全年实现签约销售金额 128
45、.90 亿元，累计实现结算收入 176.70 亿元，为公司提供了稳定现金流。项目开发建设方面，公司全年实现新开工面积 23.29 万平方米、竣工面积 63.77 万平方米，截至 2016 年 12 月 31 日在建面积 286.53 万平方米，各项重点项目建设进展顺利，其中美国旧金山泛海中心项目（系旧金山地标性建筑之一）于 2016年 12 月举办开工典礼，对于提升公司在美国的品牌知名度具有重要意义。项目工程拆迁方面，公司所属上海董家渡项目 12 号地块、14 号部分地块已完成第二轮征询，北京泛海国际居住区二期整体拆迁工作成效明显，为下一步拆迁工作继续推进打下了良好的基础。不动产运营方面，公司
46、以全资子公司不动产公司为平台，对旗下 19项物业、商业管理项目进行统一管理，积极优化不动产经营方式，提升项目品质和价值，集约化、精益化管理优势逐渐显现。（三）夯实战略投资平台建设，以公司战略引领投资布局（三）夯实战略投资平台建设，以公司战略引领投资布局 战略投资是公司转型战略的重要组成部分。公司围绕转型重点，通过旗下的股权公司、中泛集团、中泛控股等平台寻求境内外优质战略投资机会，服务于公司转型发展大局。报告期内，公司境内战略投资核心平台全资子公司股权公司立足注册资本增至 50亿元的新起点，快速完成核心团队组建和管理体系构建，并自主申请获取私募投资基金牌照，高效进入正式运营。根据公司整体战略布局
47、，股权公司加强行业聚焦，重点关注金融、新地产（养老地产、旅游地产等）、消费升级、互联网、共享办公、教育等具有较高创新能力和较大成长空间的新兴行业，行业研究和项目储备取得一定成果，并成功开展了多项重大投资。中泛集团、中泛控股等境外战略投资平台不断加强投资管理能力，持续关注市场变化，积极把握投资机会。2016 年以来，公司累计新增投资金额超过 60 亿元，重点投资项目包括云锋基金、万达影业、北汽新能源、WeWork全球等，加上境外投资平台持有的中信股份（0267.HK）、汇源果汁（1886.HK）等项目，公司战略投资业务已初步树立自身品牌形象，建立了一定的市场影响力。（四）继续完善海外业务布局，加
48、强境外拓展风险把控（四）继续完善海外业务布局，加强境外拓展风险把控“国际化”是公司坚定不移的发展战略之一。报告期内，公司继续践行“国际化”发展战略，在精耕细作现有项目的同时，紧紧抓住境外金融、房地产等领域的并购和投资机会，促进海外资产配置和业务布局进一步完善。2016 年，公司新增收购了美国夏威夷西区项目、夏威夷科琳娜 1号地两个地产项目，目前公司在夏威夷的规划建筑面积约 58 万平方米，项目规模优势明显，有利于项目品质和竞争力提升；公司签订了收购香港全牌照券商上市公司华富国际的协议，对于打造海外金融业务综合发展平台具有重要意义；参股公司签订了收购美国大型保险集团 Genworth 金融集团的
49、协议，目前正在履行监管机构审批程序。至此，公司在美国洛杉矶、旧金山、纽约、夏威夷、索诺马等 5个重点城市共拥有 7 个地产项目，控股两家香港上市公司（中泛控股、华富国际），投资建设两个印尼电力项目（棉兰、巴亚瓦信），公司海外资产配置渐成规模，业态布局日趋丰富。在推进企业“国际化”过程中，公司高度重视海外拓展风险，谨慎选择投资领域和项目，适当把握投资规模和节奏，并采取人才聘用本地化、引入知名国际合作伙伴等方式，尽快提高公司对境外社会经济环境和法律法规的认识，以最大限度降低相关法律风险、投资风险等。（五）多管齐下推进再融资工作，为公司发展提供资金保障（五）多管齐下推进再融资工作，为公司发展提供资金
50、保障 2016 年，公司纵深推进转型战略，且投资并购事项增多，催生出较大的资金需求。为此，公司充分发挥多市场、多平台优势，加大股权、债权融资力度，为转型发展提供资金支持。境内融资方面，公司完成 2015 年度非公开发行股票工作，募集资金 57.5 亿元已于 2016 年初到账，有效补充了公司核泛海控股股份有限公司 2016 年年度报告 17 心资本；年内公司抓住有利政策窗口，通过发行公司债券方式成功募集资金 115 亿元，用于置换存量高息负债、降低利息负担。此外，为进一步优化资本结构，报告期内公司有序规划并适时启动了 2016年度非公开发行股票项目（计划募资 119亿元）、120 亿元私募债项