1、 公司代码：600223 公司简称：鲁商置业 债券代码：135205 债券简称：16 鲁商债 鲁商置业股份有限公司鲁商置业股份有限公司 2012017 7 年年度报告年年度报告 2017 年年度报告 2/166 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三
2、、三、大信会计师事务所大信会计师事务所（特殊普通合伙特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人李彦勇李彦勇、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人李中山李中山及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）陈陈雪梅雪梅声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经大信会计师事务所（特殊普通合伙）审计,公司 2017 年度实现归属于母公司
3、所有者的净利润105,361,220.96元，母公司期末未分配利润-329,517,367.52元，合并期末未分配利润933,081,293.19元。鉴于 2017 年度上市公司母公司可供分配利润仍为负数，根据公司章程的相关规定，公司 2017年度拟不向股东分配利润，也不进行资本公积金转增股本，以上利润分配预案尚需公司股东大会批准。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否
4、八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中描述存在的风险，请查阅第四节“经营情况讨论与分析”中“公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“可能面对的风险”的内容，敬请投资者注意阅读。十、十、其他其他 适用 不适用 2017 年年度报告 3/166 目目 录录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.8 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.10 第五节第五节 重要事项重要事项.28 第六
5、节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.44 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.47 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.48 第九节第九节 公司治理公司治理.55 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.61 第十一节第十一节 财务报告财务报告.62 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.166 2017 年年度报告 4/166 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海
6、证券交易所 山东证监局 指 中国证券监督管理委员会山东监管局 山东省国资委 指 山东省人民政府国有资产监督管理委员会 鲁商置业、公司、本公司 指 鲁商置业股份有限公司 公司第一大股东、控股股东、商业集团 指 山东省商业集团有限公司 大信会计师事务所、公司审计机构 指 大信会计师事务所（特殊普通合伙）公司章程 指 鲁商置业股份有限公司章程 报告期、本期 指 2017 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 2017 年年度报告 5/166 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公
7、司的中文名称 鲁商置业股份有限公司 公司的中文简称 鲁商置业 公司的外文名称 Lushang Property Co.,Ltd.公司的外文名称缩写 Lushang Property 公司的法定代表人 李彦勇 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 李璐 代玮玉 联系地址 山东省济南市经十路 9777 号 山东省济南市经十路 9777 号 电话 0531-66699999 0531-66699999 传真 0531-66697128 0531-66697128 电子信箱 600223L 600223L 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 山东省博山经
8、济开发区 公司注册地址的邮政编码 255213 公司办公地址 山东省济南市经十路 9777 号 公司办公地址的邮政编码 250014 公司网址 电子信箱 600223L 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 鲁商置业 600223/六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 大信会计师事务所（特殊普通
9、合伙）办公地址 北京市海淀区知春路 1 号学院国际大厦 15 层 签字会计师姓名 何政、赵长峰 2017 年年度报告 6/166 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 营业收入 7,548,771,288.66 7,645,921,649.99-1.27 5,864,434,715.18 归属于上市公司股东的净利润 105,361,220.96 92,372,107.88 14.06 112,491,753.95 归属于上市公司股东的扣除
10、非经常性损益的净利润 138,240,069.57 90,521,293.20 52.72 129,739,236.00 经营活动产生的现金流量净额 1,555,133,569.22-2,468,118,717.22 163.01-1,797,507,829.18 2017年末 2016年末 本期末比上年同期末增减（%）2015年末 归属于上市公司股东的净资产 2,331,537,872.05 2,226,176,651.09 4.73 2,136,190,027.28 总资产 43,394,898,932.65 42,525,357,657.67 2.04 34,760,903,817.61
11、 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 基本每股收益（元股）0.11 0.09 22.22 0.11 稀释每股收益（元股）0.11 0.09 22.22 0.11 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.14 0.09 55.56 0.13 加权平均净资产收益率（%）4.62 4.23 增加0.39个百分点 5.41 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）6.07 4.15 增加1.92个百分点 6.24 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计
12、准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2017 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 2017 年年度报告 7
13、/166 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3月份）第二季度（4-6月份）第三季度（7-9月份）第四季度（10-12月份）营业收入 757,706,153.61 1,515,781,121.07 1,364,324,529.39 3,910,959,484.59 归属于上市公司股东的净利润 19,535,902.34 19,127,230.53 49,057,153.19 17,640,934.90 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 19,398,595.99 21,831,479.67 58,470,139.02 38,539,854.89 经营活动产生的现金流量净额 58
14、6,374,159.52 303,602,264.73 554,076,550.13 111,080,594.84 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2017年金额 附注（如适用）2016年金额 2015年金额 非流动资产处置损益 1,279,486.14 279,032.07 1,442,480.00 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 10,691,442.89 铂尔曼酒店税收返还及
15、福瑞达颐养中心服务业发展引导资金等。13,688,300.00 533,000.00 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 231,212.07 177,232.74 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-46,897,410.94 -5,925,882.66-20,797,034.96 少数股东权益影响额 3,088,956.93 -1,270,653.36 1,563,822.34 所得税影响额-1,272,535.70 -5,097,214.11 10
16、,250.57 合计-32,878,848.61 1,850,814.68-17,247,482.05 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 十二、十二、其他其他 适用 不适用 2017 年年度报告 8/166 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 报告期内，公司主要从事房地产开发与经营管理、物业管理等业务，累计地产开发项目 30 余个，省内以济南、青岛为核心，重点布局临沂、泰安、济宁、菏泽等城市，省外已布局至北京、上海、重庆、哈尔滨等城市，形成
17、了精品住宅、城市综合体、大型购物中心、甲级 5A 写字楼、高星级酒店等产品系列。物业管理的经营规模随公司开发项目的增加稳步增长，外部市场业务进一步扩展。公司还利用自身专业的项目运作和管理能力开展项目代建业务，打造鲁商代建品牌；涉足招商运营、设计服务、园林绿化等业务，进一步延伸了房地产开发链，为公司持续健康发展提供支撑。近年来，公司还开拓大健康养老产业，搭建了“医养康护游乐教”结合的多层次立体化的健康养老服务体系。报告期内，济南福瑞达颐养中心于 2017 年 3 月 31 日开始试运营，获得“山东省首批医养结合示范单位”称号。临沂知春湖项目打造老年大学、膳食中心、健身中心、养生中心四大配套服务项
18、目，老年大学于 2017 年 8 月正式开业运营，健康养生品牌逐步形成。2017 年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，短期调控与长效机制的衔接更加紧密，调控效果逐步显现。一方面，供应端土地方面政策更严厉，配合限售、限购、限贷等调控政策，精准抑制了投机需求，稳定了市场预期；另一方面，租购并举住房制度不断完善，试点城市政策逐步落实，推进了“住有所居”目标的实现。在短期政策影响、长期政策预期和市场力量的共同作用下，房地产市场保持平稳运行，热点城市房地产市场已出现一定程度回落。公司以房地产开发为主业，地产开发的销售收入占总收入的 90%以上，
19、具有丰富的项目运作和管理经验。未来公司将根据市场发展趋势，按照既定的区域发展战略，注重高质量发展，以幸福生活服务商为己任，继续推进公司转型，建设健康养老、产业、招商、物业四大运营服务能力，全面提升工程、运营、设计、营销和资本运营能力，形成产品独具特色、区域规划发展均衡、运营高效、效益规模不断提升的房地产企业。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明况的说明 适用 不适用 三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 2017 年年度报告 9/166 鲁商置业以“专业、创新、精品、诚信、共赢”的开发标准，秉承“以仁筑城”的品牌理念
20、，以客户为导向，致力于塑造“幸福生活服务商”的企业形象；以专业视角精耕细作，构筑最有价值的生活空间。公司在以下几点具有竞争优势：1、企业文化 公司秉承“仁智合一，商行天下”的企业文化，身体力行中国房地产企业成功之道，塑造的不仅是一个企业，一番事业，更是一个品牌，一种文化；倡导“激情拼搏、全心奉献”的鲁商精神，始终激发着每一位员工艰苦奋斗、干事创业的决心，从而得以上下一心，凝聚成一股强大的力量，成为在日益激烈的市场竞争中生存、立足、突围的源动力。2、协同优势 公司控股股东山东省商业集团是多元化发展的特大型国企，商业、金融、旅游、医药、教育产业齐全，将直接或间接带来的产业协同资源、信息资源、资金资
21、源和品牌资源，都成为公司的竞争优势，公司利用大股东产业协同及综合资源优势，能够进一步提升产品溢价能力和土地获取能力。3、品牌优势 鲁商置业秉承“仁智合一”的鲁商文化以及“以仁筑城”的品牌主张，以客户为导向，致力于塑造“幸福生活服务商”的品牌形象。鲁商置业现已形成了以“仁”为核心，以“健康”为价值内涵的全新品牌概念，并结合品牌主张及产品级配，围绕鲁商置业“仁居”健康住宅，确立了“仁府”、“仁院”、“仁庭”三大产品系，实现了品牌价值从概念到产品的覆盖。4、管理与创新优势 产业创新优势：公司形成“臻居、优居、美居”三个住宅产品线级配标准，更新设计技术标准，推进产品线提升与落地，以宽景阳台、车库地面、
22、入户大堂、人脸识别、轿厢精装等亮点提升产品品质。公司积极推进健康产业转型，形成生态健康城、颐养中心等标准产品和服务系列。开拓物业服务外部市场业务，积极拓展项目代建、招商运营等业务，为公司持续发展提供支撑。信息化管理方面：公司在前期推广业务信息管理系统的基础上，大力推动计划运营管控系统的建设和深入应用，对公司业务管控逻辑进行了系统梳理，以运营目标为导向，以计划管理为主线，以业务管理重点事项为抓手，进一步深化了业务横向一体化的信息化管控方案，通过信息化手段推动了公司管理行为的强制落地，实现了公司管理业务的精细化协同、规范化管理和全局化动态监控。2017 年年度报告 10/166 第四节第四节 经营
23、情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2017 年，面对复杂严峻的内外部环境，公司积极落实“发展转型年”的要求，以利润为导向，以创新为动力，以改革为契机，抢抓机遇、顺势而为，圆满完成全年任务。公司主要经营情况如下：1、抢抓机遇、扩销增效，圆满完成年度目标 2017 年，公司深入研究市场走势，精准把握推盘节奏，坚持均衡去化与快速回款。加强去化周期管理，形成鲁商置业标准去化周期管理办法；推进价格动态调整与货值动态管理，实现开发成本、可售货值、销售价格和项目利润的互联互动；加大手续、销售与财务调度，提升销售回款率；以品牌+会员+销售联动的方式，组织了鲁商置业
24、第二届线上房交会；以“仁居”为品牌核心，突出“健康”概念，搭建鲁商特色会员体系与全民营销模式。报告期内，公司实现合同销售额 95.96亿元，销售面积 113.23 万平方米，分别同比增加 32.21%和 13.42%，实现了年初制定的销售目标。2、聚焦标准化管理、专业化提升，强化项目运营管控 优化项目启动会制度，实现新的运营管控目标在各分期的落地实施。推进产品线提升与落地，对建筑、设备、电气、景观、精装五大专业 58 大项约 260 小项技术标准进行补充优化提升，以宽景阳台、车库地面、入户大堂人脸识别、轿厢精装等亮点提升产品品质，形成“臻居、优居、美居”三个产品线级配标准。制定设计前期阶段工作
25、管理办法，为开发前期设计一体化管理奠定基础。推进标准工期优化与工程建设质量提升，重新优化确定鲁商置业标准工期。通过第三方检测评估，强化工程现场管理侧重点，加强工程质量、安全风险、实测实量三个维度的检查。截止 2017年底，公司在建面积达 282.35 万平方米，2017 年全年实现新开工 141.45 万平方米，竣工面积 145万平方米，分别同比增加 22.54%和 6.57%。3、加大内涵挖潜、成本压实，促进效益提升 加强成本管控，全面梳理所有项目目标成本，实现结算过程的即时管理。加强筹融资管理，开拓新的融资渠道，严控融资成本。加强财务管理，推进税收筹划与项目开发规划和销售定价的结合。4、加
26、快发展、优化结构，转型升级迈出坚实步伐 新项目拓展方面，面对土地市场愈演愈烈的竞抢形势，积极参与市场竞争与合作，积极推动与政府产业项目合作一级熟化，2017 年公司在青岛获取一宗土地整理项目，并在临沂、潍坊、泰安等地均有新增土地。推进“双轴双翼”鲁商大健康战略落地，福瑞达国际颐养中心于 3 月 31 日开2017 年年度报告 11/166 业，成为 15 家山东省首批医养结合示范单位。临沂知春湖项目打造老年大学、膳食中心、健身中心、养生中心四大会所，提升项目配套服务，老年大学于 8 月份正式开业运营。招商公司持续提升招商运营能力，制定商户运营管理流程，促进客流、营业额、租金的提升，鲁商物业以加
27、入金钥匙物业服务联盟为契机，全面提升服务水平，荣获“2017 中国物业管理影响力品牌企业”、“物业服务标准化先进企业”等荣誉。5、推进体制机制改革、管理创新，激发企业活力 持续优化考核管理，结合各单位实际，分门别类制定年度关键任务，实现考核管理的“一企一策”。品牌建设及推广方面，启动“鲁商置业品牌价值重塑”工作，确立以仁为核心，以健康为价值内涵的“仁居”住宅品牌概念，形成仁府、仁庭、仁院三条产品线及“仁居”产品专属价值点标准体系。风险管理方面，开展销售、回款、利润、成本管控、招投标等专项检查，进一步扩大覆盖面，为公司业务提供支撑。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司
28、实现营业收入 75.49 亿元，同比减少 1.27%，实现利润总额 2.53 亿元，实现归属于母公司所有者的净利润 1.05 亿元,分别同比增长 9.05%和 14.06%；截至 2017 年 12 月 31 日，公司总资产 433.95 亿元，净资产 23.32 亿元，分别比 2016 年底增长 2.04%和 4.73%。(一一)主营业务分析主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 7,548,771,288.66 7,645,921,649.99-1.27 营业成本 6,
29、469,599,450.78 6,528,985,226.36-0.91 销售费用 198,257,265.87 194,602,634.23 1.88 管理费用 143,319,280.50 146,043,916.04-1.87 财务费用 29,765,270.14 40,764,888.93-26.98 经营活动产生的现金流量净额 1,555,133,569.22-2,468,118,717.22 163.01 投资活动产生的现金流量净额-22,164,693.61-45,805,171.93 51.61 筹资活动产生的现金流量净额-3,511,911,276.44 4,363,530,
30、863.29-180.48 资产减值损失 1,844,133.46-13,788,852.13 113.37 投资收益 2,315,611.98 37,959,650.70-93.90 资产处置收益 1,279,486.14 279,032.07 358.54 其他收益 10,691,442.89 -不适用 营业外收入 3,508,001.90 23,821,753.91-85.27 营业外支出 50,405,412.84 16,059,336.57 213.87 2017 年年度报告 12/166 财务费用相比去年同期减少 26.98%，主要系项目完工后归还贷款，相应利息减少影响所致。经营活
31、动产生的现金流量净额相比去年同期增加 163.01%，主要系本期销售回款增加及去年同期支付土地款较多影响所致。投资活动产生的现金流量净额相比去年同期增加 51.61%，主要系去年同期购买委托贷款保障基金影响所致。筹资活动产生的现金流量净额相比去年同期减少 180.48%，主要系本期归还到期借款及去年同期发行债券等影响所致。资产减值损失相比去年同期增加 113.37%，系根据会计政策计提坏账准备增加所致。投资收益相比去年同期减少 93.90%，主要系联营企业实现净利润减少影响所致。资产处置收益相比去年同期增加 358.54%，主要系本期非流动资产报废处置增加影响所致。其他收益相比去年同期增加，系
32、本期根据会计准则规定将政府补助计入本科目影响所致。营业外收入相比去年同期减少 85.27%，主要系本期根据会计准则规定将政府补助从该科目转入“其他收益”科目影响所致。营业外支出相比去年同期增加 213.87%，主要系本期违约金滞纳金等增加影响所致。1.1.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内，公司实现营业收入 75.49 亿元，营业成本 64.70 亿元，毛利率 14.30%，与去年同期相比，下降 0.31 个百分点。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利
33、率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产销售 7,210,148,473.67 6,198,550,291.71 14.03-2.03-1.93 减少0.09个百分点 物业管理 208,508,978.52 193,638,850.51 7.13 24.23 22.41 增加1.38个百分点 酒店 68,514,021.40 12,217,773.05 82.17 5.52-0.01 增加0.99个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产销售 7,
34、210,148,473.67 6,198,550,291.71 14.03-2.03-1.93 减少0.09个百分点 2017 年年度报告 13/166 物业管理 208,508,978.52 193,638,850.51 7.13 24.23 22.41 增加1.38个百分点 酒店 68,514,021.40 12,217,773.05 82.17 5.52-0.01 增加0.99个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）山东省内 6,796,453,024.99 5,756,646,775.1
35、9 15.30 18.20 21.75 减少2.47个百分点 山东省外 695,025,045.19 656,086,945.83 5.60-62.36-62.85 增加1.23个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 本报告期内，公司房地产销售收入 721,014.85 万元，销售成本 619,855.03 万元，毛利率 14.03%，与去年同期相比，收入和毛利率略有下降。本报告期内，山东省外营业收入相比去年同期减少 62.36%，主要系哈尔滨项目本年无新竣工组团结算影响所致。(2).(2).产产销量情况销量情况分分析表析表 适用 不适用 主要产品 生产量（新开工面积
36、）销售量（结算收入）库存量（存货）生产量比上年增减（%）销售量比上年增减（%）库存量比上年增减（%）房地产 141.45 万平方米 721,014.85 万元 3,283,022.36 万元 22.54-2.03 0.95 (3).(3).成本分析表成本分析表 单位：元 币种：人民币 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产销售 房地产销售成本 6,198,550,291.71 96.66 6,320,677,526.91 97.33-1.93 物业管理 物业管理成本 193,6
37、38,850.51 3.02 158,191,357.67 2.44 22.41 收入大幅增加相应成本增加 酒店 酒店服务成本 12,217,773.05 0.19 12,219,508.22 0.19-0.01 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产销售 房地产销售成本 6,198,550,291.71 96.66 6,320,677,526.91 97.33-1.93 物业管理 物业管理成本 193,638,850.51 3.02 158,191,357.67 2.44 2
38、2.41 收入大幅增加相应成本增加 酒店 酒店服务成本 12,217,773.05 0.19 12,219,508.22 0.19-0.01 2017 年年度报告 14/166 成本分析其他情况说明 适用 不适用 (4).(4).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 14,449.26 万元，占年度销售总额 2.00%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。前五名供应商采购额 111,595.59 万元，占年度采购总额 31.40%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。2.2.费
39、用费用 适用 不适用 报告期内，公司发生销售费用 19,825.73 万元，同比增加 1.88%；发生管理费用 14,331.93 万元，同比减少 1.87%；发生财务费用 2,976.53 万元，同比减少 26.98%，主要系项目完工后归还贷款，相应利息减少影响所致。3.3.研发投入研发投入 研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 情况说明情况说明 适用 不适用 4.4.现金流现金流 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期数 上期数 增减额 增减幅度（%）主要原因 经营活动产生的现金流量净额 1,555,133,569.22-2,468,118,717.22 4,023,252
40、,286.44 163.01 主要系本期销售回款增加及去年同期支付土地款较多影响所致。投资活动产生的现金流量净额 -22,164,693.61-45,805,171.93 23,640,478.32 51.61 主要系去年同期购买委托贷款保障基金影响所致。筹资活动产生的现金流量净额 -3,511,911,276.44 4,363,530,863.29-7,875,442,139.73-180.48 主要系本期归还到期借款及去年同期发行债券等影响所致。报告期内公司经营活动产生的现金流量净额与本年度净利润存在较大差异，主要是因为房地产项目开发周期较长，商品房预售收款与交房确认收入存在时间差异，同时
41、，工程投资在整个建设期内陆续投入，直至交房后方可一次性确认为营业成本，所以造成经营活动产生的现金流量净额与净利润存在较大差异。2017 年年度报告 15/166 (二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 币种：人民币 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金 2,555,762,325.65 5.89 4,240,387,578.91
42、9.97-39.73 主要系本期归还借款等影响所致。应收票据-3,330,000.00 0.01-100.00 主要系票据到期收回款项影响所致。应收账款 12,045,653.58 0.03 206,474,263.27 0.49-94.17 主要系回迁房政府欠款收回影响所致。预付款项 5,856,904,893.99 13.50 3,695,355,979.18 8.69 58.49 主要系支付项目土地保证金及拆迁款等影响所致。其他应收款 216,956,564.72 0.50 136,614,664.15 0.32 58.81 主要系支付物业质量维修基金及公积金贷款保证金等影响所致。在建工
43、程-17,750,368.51 0.04-100.00 系福瑞达颐养中心历山路改造工程完工投入运营影响所致。长期待摊费用 39,670,200.58 0.09 2,167,294.00 0.01 1,730.40 主要系福瑞达颐养中心历山路改造工程完工转入影响所致。短期借款-300,000,000.00 0.71-100.00 系到期归还短期借款所致。预收款项 12,176,897,201.17 28.06 9,253,985,020.44 21.76 31.59 主要系部分开发项目尚不符合收入确认条件，预售房款增加所致。应付股利 150,000,000.00 0.35 100,000,000
44、.00 0.24 50.00 系控股孙公司分红影响所致。一年内到期的非流动负债 4,014,412,600.00 9.25 1,208,626,000.00 2.84 232.15 主要系即将到期的借款增加所致。长期借款 4,103,600,822.24 9.46 8,294,242,580.90 19.50-50.52 主要系部分借款即将到期转入流动负债影响所致。2.2.截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末账面价值 受限原因 货币资金 1,083,182,616.47 短期内无法变现的银行承兑汇票保证金存款、项目开发保证金
45、存款、按揭及民工保证金存款等 230,254,353.77 元；受监管专用于支付给拆迁户的拆迁补偿款及专项补贴为 45,554,976.58 元；预售监管资金及贷款保证金为 487,667,933.79 元；代建项目专用资金 301,799,058.74元；国开行投入专项资金 16,692,252.96 元；抵押、冻结抵押等对变现有限制资金为 1,214,040.63 元。存货 6,428,285,230.11 用于银行借款抵押，待借款还清后即解除抵押。固定资产 386,029,872.82 用于银行借款抵押，待借款还清后即解除抵押。2017 年年度报告 16/166 项目 期末账面价值 受限
46、原因 无形资产 25,478,275.29 用于银行借款抵押，待借款还清后即解除抵押。合计 7,922,975,994.69-3.3.其他说明其他说明 适用 不适用 (四四)行业经营性信息分析行业经营性信息分析 适用 不适用 2018 年房地产行业进入新一轮的调整期，从政策形势看，政府将继续稳步推进房地产平稳健康发展的长效机制，促进房地产市场的健康发展和社会稳定。2017 年全国商品房销售面积、金额双创新高，待售面积持续下滑，房地产开发增速、新开工面积都有放缓的趋势。2018 年伴随调控持续深化，商品房销售面积将有所回落，随着销售的回落，投资和新开工将维持中低速增长。2018年的房地产市场主要
47、以稳为主，完善多层次住房体系，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。根据 wind 资讯及市场调研数据统计，公司主要业务所在城市行情如下：1、青岛是山东省内经济总量最大的城市，2017 年青岛市土地购置面积 187 万、新开工面积2030 万、在建面积 9532 万、竣工面积 1486 万、销售面积 1900 万。公司在青岛主要在售项目为鲁商蓝岸丽舍、泰晤士小镇、鲁商蓝岸新城等项目，2017 年销售业绩突破 30 亿元，位居青岛 2017 年房企销售前十位，公司将继续深耕青岛市场，提高鲁商品牌影响力和市场占有率。2、济南是山东省省会城市，2017 年济南市房地产政策持续收紧
48、，采用限购限贷，土地限价等政策，稳定土地及房地产市场。2017 年济南市土地购置面积 145 万、新开工面积 1726 万、在建面积 8015 万、竣工面积 631 万、销售面积 1216 万。公司目前在济南市在售项目为鲁商常春藤、御龙湾、国奥城等，均为尾盘项目，2017 年公司在济南地区销售金额 6 亿元，2018 年公司将加大在济南市的项目拓展力度，增加土地储备。3、临沂市经济总量保持稳定发展，对外贸易大幅提升，消费市场运行平稳，居民收入持续增长。2017 年，临沂市土地购置面积 243 万、在建面积 5220 万，竣工面积 474 万、销售面积1160 万。公司在临沂主要在售项目为鲁商中
49、心、知春湖、金悦城等项目，2017 年各项目销量均有提升，销售业绩超过 10 亿元，在临沂房地产销售市场占据重要地位。4、济宁市近年来经济稳步发展，经济结构明显改善。2017 年济宁市土地成交面积 78 万、在建面积 4495 万、竣工面积 714 万、销售面积 943 万。公司在济宁主要在售项目为鲁商运河公馆、南池公馆项目，2017 年，鲁商运河公馆销售业绩位列济宁地产单项目销售排行榜前五名，新项目拓展工作正在有序进行。2017 年年度报告 17/166 5、哈尔滨是黑龙江省省会，2017 年，哈尔滨通过推进国际物流枢纽建设、发展轨道交通设施等政策带动经济发展。2017 年哈尔滨土地购置面积
50、 133 万、新开工面积 1194 万、在建面积 4482万、竣工面积 678 万、销售面积 1269 万。公司在该区域开发的项目为鲁商松江新城、凤凰城项目，项目占地面积较大，公司通过多期联动开发、完善教育等相关配套设施、均衡去化等政策提升销售业绩，2017 年销售额突破 20 亿元，位居哈尔滨地产销售排行榜前列。公司主要经营模式、行业情况及竞争优势等详见“第三节公司业务概要”。房地产行业经营性信息分析房地产行业经营性信息分析 1.1.报告期内房地产储备报告期内房地产储备情况情况 适用 不适用 序号 持有待开发土地的区域 持有待开发土地的面积(平方米)一级土地整理面积(平方米)规划计容建筑面积